TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 26/00002 – N° Portalis DB2G-W-B7K-JSWJ

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 17 mars 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [T] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [C] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE

requérants

à l’encontre de :

Monsieur [U] [O]

demeurant [Adresse 4]

non représenté

requis

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 27 janvier 2026, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2021, M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] ont donné à bail à M. [U] [O] un local/entrepôt d’une surface de 41 m² et situé [Adresse 5] à [Localité 2], pour une durée d’un an et moyennant un loyer mensuel de 200 euros.

Par assignation signifiée le 23 décembre 2025, M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] ont attrait M. [U] [O] devant la juridiction des référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— déclarer la résiliation de plein droit du bail acquise à compter du 17 août 2025,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [O] et de tout occupants de son chef, tant de corps que de biens, du local loué, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [U] [O] au paiement d’une astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieu et remise des clés,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer majoré de 10 % conformément aux termes de la clause résolutoire,

— condamner M. [U] [O] à leur payer à titre provisionnel la somme de 220 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation forfaitaire à compter du 1er septembre 2025, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés,

— dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [U] [O] à leur payer à titre provisionnel la somme de 5 680 euros correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2025,

— condamner M. [U] [O] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de prcédure civile,

— condamner M. [U] [O] aux entiers frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné, M. [U] [O] ne s’est pas fait représenter à l’audience du 27 janvier 2026. La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des éléments de la procédure que M. [U] [O] n’a pas réglé régulièrement à M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] les loyers échus depuis le mois d’octobre 2023.

Un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein de droit incluse dans le contrat de bail a été signifié à M. [U] [O] le 16 juillet 2025.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la signification dudit commandement.

De plus, M. [U] [O] n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, M. [U] [O], ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

La mesure d’astreinte sollicitée n’apparaît pas opportune en l’espèce, et il n’y sera pas fait droit.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que M. [U] [O] reste devoir aux consorts [Z] la somme de 4 800 euros, correspondant aux loyers restant dus arrêtés mois d’août 2025 inclus.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [O] à payer aux consorts [Z] ladite somme à titre de provision, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 23 décembre 2025, date de la signification de l’assignation en justice, les consorts [Z] ne justifiant pas de la notification de la mise en demeure du 1er avril 2025.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que M. [U] [O] est également redevable aux consorts [Z], à titre de provision, d’une indemnité d’occupation. Les consorts [Z] sollicitent à ce titre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10 % conformément aux termes de la clause résolutoire prévue au bail.

L’article IX du contrat de bail stipule : “(…) Si à l’expiration du congé, le preneur ne libère pas les lieux, il devra verser, à titre d’indemnité conventionnelle d’occupation, et outre les charges, une redevance fixée par avance à une somme journalière égale à dix pour cent du loyer mensuel alors réglé, et sans que ce paiement implique renonciation à la résiliation du bail acquise.”

Cette clause s’analyse comme une clause pénale en ce qu’elle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

Or, la clause pénale est susceptible de réduction par le juge du fond en cas d’excès manifeste, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Le juge des référés est donc fondé à fixer à 200 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation, du 1er août 2025 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Aussi, il y a lieu de condamner M. [U] [O] à payer aux consorts [Z] ladite indemnité, à titre de provision.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [U] [O], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par les consorts [Z] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail en date du 12 avril 2021 liant M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] à M. [U] [O], concernant la location du local d’une surface de 41 m² situé [Adresse 5] à [Localité 2] ;

CONDAMNONS M. [U] [O], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [U] [O] à payer à M. [T] [Z] et Mme [C] [Z], à titre de provision, la somme de 4 800 € (quatre mille huit cents euros) au titre des loyers dus au mois d’août 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [U] [O] à payer à M. [T] [Z] et Mme [C] [Z], à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 200 € (deux cents euros) par mois, du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS le surplus des demandes des consorts [Z] ;

CONDAMNONS M. [U] [O] à payer à M. [T] [Z] et Mme [C] [Z] la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [U] [O] aux entiers dépens de cette instance, outre le coût du commandement de payer signifié le 16 juillet 2025 par commissaire de justice, soit 158,50 € (cent cinquante huit euros et cinquante centimes) ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,