MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01840 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IUJQ

AFFAIRE : Monsieur [R] [I], Madame [F] [Z] C/ Monsieur [C] [W], Madame [P] [N] épouse [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame [P] ERHARDT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [I]

né le 08 Juillet 1993 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-thomas KROELL de l’ASSOCIATION ASSOCIATION KROELL, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 114

Madame [F] [Z]

née le 28 Mai 1984 à [Localité 6] (IRAN), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-thomas KROELL de l’ASSOCIATION ASSOCIATION KROELL, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 114

DEFENDEURS

Monsieur [C] [W]

né le 02 Avril 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bertrand GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 11

Madame [P] [N] épouse [W]

née le 06 Mai 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 11

Clôture prononcée le : 05 novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 14 mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 14 Mars 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié en date du 18 août 2020, Madame [F] [Z] et Monsieur [R] [I] (ci-après les consorts [I] et [Z]) ont acquis de Monsieur [C] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] (ci-après les époux [W]) un appartement au 1er étage d’une copropriété de trois appartements sur deux étages, située [Adresse 2] à [Localité 5] au prix de 310.000 euros dont 15.000 euros pour les meubles.

Le vote de l’assemblée générale du 9 mai 2021 a conclu à la réfection de la totalité de la toiture pour un montant de 33.678,42 euros suivant devis de l’entreprise Lor Concept Toiture.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2023, les consorts [I] et [Z] ont fait assigner les époux [W] devant le Tribunal Judiciaire de Nancy sur le fondement de la garantie des vices cachés, puis par conclusions d’incident transmises le 06 février 2024, sur le fondement du dol.

Par ordonnance sur incident rendue le 14 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action en garantie des vices cachés formée par les consorts [I] et [Z] car prescrite et recevable leur action en responsabilité délictuelle sur le fondement de l’existence d’une réticence dolosive.

La clôture de l’instruction est intervenue le 05 novembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire est appelée à l’audience du 04 décembre 2024. La décision a été mise en délibérée pour être rendue le 14 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2024, les consorts [I] et [Z] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, de condamner les époux [W] à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

11.787,45 euros au titre de la somme dont ils ont dû s’acquitter pour la réfection de la toiture469 euros au titre du remplacement du radiateur cassé lors du déménagement5.000 euros en réparation de la privation de la jouissance d’une salle de bain rénovée3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec capitalisation des intérêts.Ils expliquent que M. [I] ayant repris les fonctions de syndic a découvert dans le classeur de la copropriété qu’un projet de réfection de la toiture était en cours. Ils font valoir que les époux [W] avaient connaissance au moment de la vente de leur bien de la nécessité de réaliser des travaux d’ampleur sur la toiture et qu’en s’abstenant de leur révéler cette information, ils ont commis une réticence dolosive répondant à la définition contenue dans l’article 1137 du code civil.

Ils expliquent qu’en sa qualité de syndic bénévole, M. [W] avait connaissance des dommages affectant la toiture de l’immeuble, dénoncés par le propriétaire du second et dernier étage, M. [H], lequel lui avait demandé d’agir, et que par ailleurs, cette information était nécessairement importante au regard de la somme conséquente devant être engagée, de sorte que s’ils en avaient eu connaissance, ils auraient renoncé à la vente ou aurait négocié un moindre prix pour intégrer ces travaux.

Par ailleurs, ils avancent que les frais engagés pour la réparation de la toiture les ont empêchés de procéder à la rénovation de leur salle de bain vétuste comme envisagé initialement et qu’il en a résulté un préjudice de jouissance car ils ne pouvaient pas aménager et utiliser leur bien comme ils le souhaitaient. Ils ajoutent qu’ils ont dû procéder à des réparations, sans pouvoir procéder à la rénovation.

Ils formulent enfin une demande au titre du remplacement du radiateur de l’entrée endommagé par les époux [W] lors de leur déménagement. Ils soutiennent que les époux [W] ont reconnu avoir abimé le radiateur désormais inutilisable et qu’ils s’étaient engagés à le rembourser, mais n’ont plus donné suite à leurs sollicitations sur ce point.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 05 septembre 2024, les époux [W] demandent au tribunal de débouter les consorts [I] et [Z] de leurs demandes, et de les condamner à leur verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Ils font valoir qu’ils n’avaient pas connaissance de la nécessité de réaliser des travaux sur la toiture précisant que M. [H], alors syndic, qui se limitait à répartir les charges, n’a pas averti les autres copropriétaires de la nécessité de refaire la toiture et a seul eu en main des devis, dont ils n’ont pas eu connaissance. Ils ajoutent que M. [W] a repris le syndic laissé par M. [H] en début d’année 2019 uniquement pour rechercher un syndic professionnel pour lui succéder et effectuer la gestion courante dans l’attente.

Ils ajoutent que les consorts [I] et [Z] ont pu constater l’état de la toiture au moment de leur achat car deux professionnels de l’immobilier ainsi que la personne ayant réalisé le diagnostic énergétique n’ont pas formulé d’observations sur l’état de la toiture. Ils soulignent que l’acte de vente précise que l’acquéreur prend le bien dans l’état ou il se trouve au jour de l’entrée sans recours contre le vendeur et que par ailleurs cet acte de vente mentionne que la copropriété est dépourvue d’un syndic et qu’il n’y a jamais eu aucun carnet d’entretien.

Sur la privation d’une salle de bain rénovée, ils soulignent que celle-ci était fonctionnelle, qu’elle avait été refaite à neuf en 2010, et que son état était pris en compte lors des négociations qui se sont déroulées en parfaite régularité avec l’intermédiation de l’agence ORPI.

S’agissant enfin du remplacement du radiateur, ils indiquent avoir fait appel à un déménageur professionnel et ne rien avoir endommagé lors de leur déménagement.

MOTIVATION

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RETICENCE DOLOSIVE

Sur l’existence d’une réticence dolosive

Il résulte de l’article 1128 du code civil que le consentement de la partie qui s’oblige est une condition de validité d’une convention.

Par ailleurs, il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil qu’il n’y a pas de consentement valable s’il a été surpris par dol, qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont de telle nature que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, étant précisé que le caractère déterminant du dol s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Aux termes de l’article 1139 du code civil, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

En outre, le dol est une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil, susceptible d’engager la responsabilité du vendeur s’il en est résulté un préjudice pour l’acquéreur.

En l’espèce, il convient tout d’abord de déterminer si les époux [W] avaient connaissance de la nécessité de réaliser des travaux sur la toiture.

Dès 2013, M. [H], propriétaire du dernier étage sous combles et syndic,a mis à l’ordre du jour, sur la convocation à une assemblée générale, qui comporte à tout le moins la signature de Mme [W] non contestée, la question de travaux en toiture, de sorte que les consorts [W] étaient informés d’une telle demande sept années avant la vente.

De plus, l’analyse d’un mail du 16 février 2020 émanant de M. [H] à destination des autres copropriétaires permet d’établir que ces derniers dont M. [W] étaient informés des désordres survenus dans l’appartement du dernier étage provenant de la toiture, de trois devis et de l’urgence à prendre une décision pour refaire la toiture.

M. [W] répond d’ailleurs à ce mail sans manifester d’étonnement à cette information, se limitant à donner ses disponibilités pour une réunion avec le syndic Crepol.

En outre, l’évocation de ces trois devis, que M. [H] n’a pas produit en pièce jointe de son mail, n’a amené ni M. [K] ni M. [W] à les réclamer, de sorte qu’il se déduit qu’ils en avaient nécessairement connaissance.

Cette connaissance est confirmée par Mme [K] qui atteste qu’en 2018 et 2019, des devis ont été établis par des couvreurs consultés en vue du chiffrage nécessaire de la réfection de la toiture.

Les trois devis sont versés aux débats. Contrairement à ce qu’affirment les époux [W], les devis ne datent pas tous de 2018 soit avant la désignation de M. [W] comme syndic, mais datent en réalité du 03 septembre 2018, du 2 mai 2019 et du 24 mai 2019.

M. et Mme [H] attestent tous deux avoir évoqué la question de la réfection de la toiture lors d’une réunion de syndic en mai 2019 suite à un dégât survenu en février 2019 et avoir transmis le devis le 27 mai 2019.

Les échanges de mails du 27 mai 2019 portant l’intitulé « devis toiture » confirment que Monsieur [C] [W] a a minima eu connaissance du devis réalisé par la SARL Vue du Ciel pour la réparation de la toiture datant du 02 mai 2019, ce qui corrobore les déclarations des époux [H].

Enfin, les époux [W] n’apportent pas d’éléments permettant d’affirmer que les visites réalisées par les professionnels de l’immobilier et par le professionnel en charge du diagnostic énergétique aient eu pour objectif de vérifier l’état de la toiture.

Ainsi, il est établi que Monsieur [C] [W] ainsi que Madame [T] [W] avaient connaissance de la nécessité de réaliser des travaux sur la toiture et n’ont pas délivré cette information aux acquéreurs.

Il convient de rechercher si cette information était déterminante pour les consorts [I] et [Z] au moment de l’achat de l’appartement.

L’appartement a été vendu au prix de 295.000 euros. Le poids financier des travaux pour les consorts [I] et [Z] représentait la somme de 11 787,45 euros. Cette somme, bien que faible comparée au prix de vente de l’appartement, est suffisamment importante pour établir que si les demandeurs avaient su qu’ils devaient engager une telle somme, ils auraient incontestablement négocié une baisse de prix en conséquence.

Les consorts [W] qui indiquent que le prix était issu d’une négociation en considération de l’état de la maison qui n’était pas neuve ne pouvaient ignorer que l’information de la nécessité de travaux sur la toiture était déterminante au consentement éclairé des consorts [I] et [Z].

En retenant sciemment cette information déterminante, les époux [W] se sont rendus coupables d’une réticence dolosive. La réticence dolosive retenue à l’encontre des les époux [W] constitue une faute susceptible d’engager leur responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté.

Sur l’existence d’un préjudice

En application de l’article 1240 du code civil, il incombe à la victime d’un fait générateur de prouver l’existence d’un préjudice direct, personnel et certain pour en obtenir réparation.

En outre, le préjudice doit avoir été causé par l’auteur du fait générateur pour que ledit auteur soit tenu de le réparer.

Sur le préjudice matériel

Les consorts [I] et [Z] transmettent le procès verbal en date du 09 mai 2021 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires dont le choix s’est porté, pour la réfection de la toiture, sur l’entreprise LOR CONCEPT TOITURE, laquelle a établi un devis numéro 20210414 du 10/04/2021 d’un montant total de 33 678,42 euros (pièce n°3 des demandeurs).

Ils justifient de la réalisation des travaux par la production des factures de l’entreprise LOR CONCEPT TOITURE pour un montant correspondant au devis.

La part des consorts [I] et [Z] dans la copropriété représentant 350/1000 tantième de la copropriété, le coût restant à leur charge est bien de 11.787,45 euros.

Ils justifient ainsi avoir subi un préjudice matériel personnel et certain en lien de causalité direct avec la faute des époux [W].

Les époux [W] seront condamnés solidairement à verser aux consorts [I] et [Z] la somme de 11.787,45 euros au titre de la réfection de la toiture, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui fixe le montant de la créance et capitalisation des intérêts.

Sur la privation de jouissance de la salle de bain

Les consorts [I] et [Z] invoquent un préjudice de jouissance de leur salle de bain, expliquant qu’ils auraient pu profiter plus tôt de leur nouvelle salle de bain, dont la rénovation a été retardée car les fonds ont du être utilisés pour régler les travaux de remise en état de la toiture.

Ils transmettent deux devis pour la rénovation de leur salle de bain établis en octobre et décembre 2021 et démontrent que finalement, les travaux ont été réalisés en 2023.

Il convient d’observer que les demandeurs ont pris le bien en l’état et ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils avaient budgétisé avant la vente la rénovation de leur salle de bain.

Les sinistres sur toiture ont été révélés en février 2021, sans qu’il soit envisagé à ce moment la rénovation de la salle de bain, les devis datant de la fin de l’année 2021.

Il n’est en conséquence pas établi qu’ils avaient le projet de rénover la salle de bain à court terme et qu’ils disposaient de fonds destinés à ces travaux, qu’ils ont dus finalement utiliser pour la réfection de la toiture.

Le lien de causalité n’étant pas certain et direct, les consorts [I] et [Z] seront déboutés de leurs demandes.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DU RADIATEUR ENDOMMAGE

Les consorts [I] et [Z] formulent également une demande concernant les frais de remplacement d’un radiateur endommagé.

Ils ne démontrent pas que ce radiateur ait été cassé lors du déménagement, ce que les époux [W] réfutent.

Ils n’apportent pas plus la preuve de l’engagement des époux [W] sur le remboursement de ce radiateur ou sur une éventuelle reconnaissance de leur part de leur responsabilité dans ce dommage.

Ainsi, ils ne démontrent pas l’existence d’une faute des défendeurs à l’origine de leur préjudice.

Les consorts [I] et [Z] seront donc déboutés de ce chef.

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

Sur les frais de procédure

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W], parties condamnées aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à Madame [F] [Z] et Monsieur [R] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] seront déboutés de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, susceptible d’appel ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] à payer Madame [F] [Z] et Monsieur [R] [I] la somme de 11.787,45 euros au titre de la réfection de la toiture, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Madame [F] [Z] et Monsieur [R] [I] du surplus de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] à payer à Madame [F] [Z] et Monsieur [R] [I] une indemnité de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par la Présidente et la greffière susnommés.

La greffière La Présidente