MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 20/02096 – N° Portalis DBZE-W-B7E-HRMX

JUGEMENT DU : 13 Octobre 2025

AFFAIRE : S.A.R.L. [F] SPORTS C/ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DU GRAND EST, SCP [V] [K], S.C.P. PERSON [E] [D] MAAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur Hervé HUMBERT, 1er Vice-Président

ASSESSEURS : Madame Sabine GASTON, Juge

Madame Mathilde BARCAT, Juge

GREFFIER : Monsieur William PIERRON, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. [F] SPORTS inscrite au RCS de [Localité 38] sous le n° 345 135 305, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

représentée par

M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 165, postulant

M^e Pierre-Antoine ALDIGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

DEFENDERESSES

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DU GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal. Ainsi dénommé par décret 2020-1275 du 19 octobre 2020, dont le siège social est sis [Adresse 39]

représentée par

M^e Anne-lise LE MAITRE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 54, postulant

M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant

La SCP [V] [K], inscrite au RCS de NANCY sous le n°399 409 564 dont le siège social est sis [Adresse 8] représentée par son gérant Maître [V] [K], ès qualité de liquidateur de la société TRAILOR, inscrite au RCS de Nancy sous le n° 492 071 469 dont le siège social est situé à [Adresse 36]

représentée par

M^e Damien L’HOTE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 119

La SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 16], représentée par son représentant légal,

représentée par

M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 7

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Clôture prononcée le : 01 Octobre 2024

Débats tenus à l’audience du : 25 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le président : 17 Mars 2025

Jugement par mise à disposition au greffe le : 13 Octobre 2025

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le :

copie+grosse+ retour dossier : Maître Clarisse MOUTON

copie+retour dossier : M^e Anne-lise LE MAITRE

M^e Damien L’HOTE,

M^e Frédéric BARBAUT

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société TRAILOR, qui avait développé une activité industrielle de fabrication de remorques et semi-remorques sur les communes de Lunéville et de Moncel-lès-Lunéville a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nancy en date du 22 juin 2013. La SCP [V] [K], désignée en qualité de mandataire liquidateur de la Société TRAILOR, s’est retrouvée chargée d’assurer les mesures de sécurisation du site, de l’évacuation des déchets polluants, ainsi que de la vente de l’importante emprise foncière sur laquelle étaient implantés les bâtiments industriels.

Suite à la transmission au préfet, le 13 février 2014, du mémoire de cessation d’activité de la Société TRAILOR, la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement du grand Est, ci après la DREAL, après avoir diligenté plusieurs inspections des installations, a formulé diverses préconisations portant notamment sur les travaux de dépollution du site.

Par une ordonnance du 24 novembre 2014, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la Société TRAILOR a constaté l’insuffisance des fonds disponibles pour financer les travaux de dépollution préconisés par la DREAL.

Par un arrêté préfectoral du 10 août 2018, la Société TRAILOR, représentée par la SCP [V] [K], liquidateur judiciaire, a été mis en demeure de satisfaire aux obligations prévues par le code de l’environnement et aux mesures préconisées par la DREAL dans un délai maximal d’un mois.

Dès avant l’ouverture de la procédure collective de la Société TRAILOR, la Société [F] SPORTS, exploitante d’un fonds de commerce d’armurerie, avait, dans le cadre d’un projet immobilier et commercial sur la partie sud du site industriel TRAILOR, par un acte authentique du 2 juillet 2009, fait l’acquisition auprès de la Société TRAILOR d’un bâtiment industriel cadastré section AC n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sis à [Localité 37]. Cet acte contenait un pacte de préférence au profit de la Société [F] SPORTS portant sur les parcelles sises à [Localité 37] cadastrées section AB n° [Cadastre 1], [Cadastre 30] et [Cadastre 32], consenti pour une durée de 15 ans .

Par un acte authentique du 31 mai 2016, la Société [F] SPORTS avait également fait l’acquisition d’autres parcelles sises sur les communes de [Localité 35] et de [Localité 37] auprès de la Société EQUITIS GESTION, société bénéficiant d’une sûreté sur un ensemble de parcelles en vertu d’un contrat de fiducie conclu par la Société TRAILOR avec cette dernière le 7 juillet 2011. Il s’en est suivi une imbrication des parcelles provenant de la fiducie avec les parcelles restant la propriété de la Société TRAILOR.

À côté du projet de la Société [F] SPORTS, la Communauté de Communes du Territoire de [Localité 35] à [Localité 34] portait également un vaste projet de réaménagement de la ville de [Localité 35] et de ses environs avec notamment la création d’une zone d’aménagement concerté, et avait dans ce cadre signé le 27 février 2014 une convention de veille active et opérationnelle avec l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE, ci après l’EPFL portant sur la totalité du site industriel TRAILOR en vue de procéder à la requalification de ce site, l’EPFL étant habilité à acquérir le foncier par toutes voies .

Dans le cadre de la réalisation des actifs immobiliers de la liquidation, la SCP [V] [K] a mené des négociations simultanément en parallèle avec la Société [F] SPORTS, d’une part, et avec l’EPFL, d’autre part, sur la base de l’évaluation immobilière réalisée par Monsieur [H], expert judiciaire.

Ainsi, le 7 février 2017, la SCP [V] [K] indiquait à la Société [F] SPORTS être d’accord avec sa proposition d’échange de parcelles, moyennant le règlement d’une soulte par cette dernière de 40 000 €.

Parallèlement, l’EPFL formulait une proposition d’acquisition de l’ensemble des parcelles sises à [Localité 35] et [Localité 37] au prix de 400 000 € par courrier du 8 août 2017.

Sur requête déposée le 30 août 2017 par la SCP [V] [K], le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la Société TRAILOR a, par une ordonnance du 5 septembre 2017, autorisé la SCP [V] [K] à céder à l’EPFL les parcelles dépendant de l’actif de la liquidation judiciaire de la Société TRAILOR sises à :

– [Localité 35] : parcelles cadastrées section AW n° 269,272,273,274,277,279,281,282 et [Cadastre 28] ;

– [Localité 37]: parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 32], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ;

moyennant le prix de 400 000 €.

Cette ordonnance est devenue définitive selon certificat de non appel du 17 novembre 2017.

L’EPFL refusant d’engager la procédure de substitution de « tiers intéressé » au dernier exploitant pour la réalisation des travaux de réhabilitation, prévue par l’article L512-21 du code de l’environnement, la SCP [V] [K] a, par courrier du 26 octobre 2018, pris acte du désaccord des parties sur ce point et de l’impossibilité de poursuivre la vente envisagée.

Après avoir repris attache avec la Société [F] SPORTS par courrier du 12 novembre 2018 et obtenu l’accord de cette dernière de prendre en charge la dépollution des parcelles échangées conformément à l’article L512-21 du code de l’environnement, la SCP [V] [K] a, le 11 décembre 2018, déposé une nouvelle requête auprès du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la Société TRAILOR, et par une ordonnance en date du 20 décembre 2018, le juge commissaire a autorisé la SCP [V] [K] à échanger avec la Société [F] SPORTS les lots (de la Société TRAILOR) sis à :

– [Localité 35] cadastrés section AW n° [Cadastre 19] 181,282 et [Cadastre 28] ;

– [Localité 37] cadastrés section AB n°159,160,161,164,167,168,171,172,173 et [Cadastre 15] ;

contre la parcelle sise à [Localité 35], propriété de la Société [F] SPORTS, cadastrée section AW n° [Cadastre 23],

en contrepartie du versement par la Société [F] SPORTS à la Société TRAILOR d’une soulte de 40 000 € , ladite ordonnance constatant l’engagement de la Société [F] SPORTS de prendre en charge la dépollution des parcelles de la Société TRAILOR ainsi échangées.

Par ordonnance complémentaire en date du 15 janvier 2019, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la Société TRAILOR a indiqué qu’il y a lieu d’inclure dans les parcelles échangées la parcelle cadastrée section [Cadastre 33] sise à [Localité 37], propriété de la Société TRAILOR.

Par courrier du 19 juin 2019, la SCP [V] [K] a indiqué à la Société [F] SPORTS qu’il ne pouvait donner une suite favorable au projet d’échange de parcelles, au motif que cette dernière avait laissé passer six mois sans mettre en œuvre la procédure de tiers intéressé prévue à l’article L512 -21 du code de l’environnement.

Par un acte authentique en date du 19 juin 2019 reçu par Maître [U] [D], notaire associé de la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES, la Société TRAILOR a vendu à l’EPFL les parcelles sises à :

– [Localité 35] : parcelles cadastrées section AW n° 269,272,273,274,277,279,281,282 et [Cadastre 28] ;

– [Localité 37]: parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 32], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ;

moyennant le prix de 400 000 €.

Par trois actes d’huissier en date des 3, 4 et 5 août 2020, la Société [F] SPORTS a assigné devant le présent tribunal la SCP [V] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL TRAILOR, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE et la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES aux fins de voir :

à titre principal :

– dire parfait entre la Société [F] SPORTS et la SARL TRAILOR à la date du 7 janvier 2019 l’échange des parcelles sises à [Localité 35] cadastrées section AW n° [Cadastre 18], [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 28] et des parcelles sises à [Localité 37] cadastrées section AB n° [Cadastre 32], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] apportées par la SARL TRAILOR contre la parcelle sise à [Localité 35] cadastrée section AW n° [Cadastre 23] apportée par la Société [F] SPORTS, en contrepartie du versement par la Société [F] SPORTS à la SARL TRAILOR d’une soulte d’un montant de 40 000 € et de l’engagement de la Société [F] SPORTS de prendre en charge la dépollution des parcelles de la SARL TRAILOR ainsi échangées,

– déclarer inopposable à la Société [F] SPORTS l’acte de vente passé le 19 juin 2019 entre la SARL TRAILOR et l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE par devant Maître [D], notaire.

À titre subsidiaire :

– constater la nullité de l’acte de vente conclu le 19 juin 2019 entre la SARL TRAILOR et l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE par devant Maître [D], notaire,

– prononcer la substitution de la Société [F] SPORTS à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE pour l’acquisition des parcelles sises à [Localité 37] cadastrées section AB n° [Cadastre 32], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] .

À titre infiniment subsidiaire, avant-dire droit sur la responsabilité délictuelle de la SCP [V] [K] ès qualités de liquidateur de la SARL TRAILOR et de la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES :

– désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— entendre les parties et tout sachant, recueillir leurs dires et explications,

— établir un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec l’objet du litige,

— déterminer les frais engagés en pure perte par la Société [F] SPORTS pour et dans l’attente de constituer une emprise foncière cohérente sur la partie sud du site TRAILOR,

— établir le bénéfice qu’aurait pu tirer la Société [F] SPORTS en cas de réalisation de son projet immobilier sur la partie sud du site TRAILOR,

— s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis en leur laissant un délai qui ne soit pas inférieur à 30 jours après leur avoir fait part de ses pré-conclusions et de son projet de rapport.

En toute hypothèse :

– condamner solidairement la SCP [V] [K], ès qualités de liquidateur de la SARL TRAILOR, l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE et la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES à payer à la Société [F] SPORTS une somme de 5000 € sur le fondement de l’article du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées le 8 septembre 2021, la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES a demandé au juge de la mise en état de :

– déclarer l’action en nullité de l’acte notarié du 19 juin 2019 formulée par la Société [F] SPORTS irrecevable en application des dispositions de l’article 30-5 du décret 55-22 du 4 janvier 1955,

– condamner la Société [F] SPORTS au paiement de la somme de 2000 € auprès de la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Société [F] SPORTS aux dépens.

Par une ordonnance sur incident en date du 21 juin 2022, le juge de la mise en état a :

– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES,

– déclaré en conséquence recevable la demande subsidiaire de nullité de l’acte authentique de vente établi entre la SARL TRAILOR et l’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE par devant Maître [D],

– dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure,

– condamné la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2024, la Société [F] SPORTS reprend l’ensemble des demandes formées dans son assignation, sauf à ne plus circonscrire sa demande de substitution formée à titre subsidiaire aux parcelles sises à [Localité 37] cadastrées section AB n° [Cadastre 32], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] , et à porter sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 6000 €. En outre, elle demande au tribunal de rejeter les demandes de L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER GRAND EST, nouvelle dénomination de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE, formées au titre des conséquences de la substitution (demandée à titre subsidiaire).

À titre principal, la Société [F] SPORTS fait valoir :

– que l’échange de parcelles autorisé par l’ordonnance du juge commissaire du 20 décembre 2018, ordonnance passée en force de chose jugée, est parfait à la date de l’ordonnance ;

– que la SCP [V] [K] n’est pas fondée à soutenir que le contrat d’échange n’aurait pas été valablement formé et que l’accord final aurait été soumis à la condition essentielle de la prise en charge par la Société [F] SPORTS de la dépollution du site conformément aux dispositions de l’article L512-21 du code de l’environnement, laquelle s’analyserait en une véritable condition suspensive, alors que, selon la Société [F] SPORTS, celle-ci s’était engagée à prendre en charge le coût de la dépollution dans l’acte d’échange, ce qui constituait une obligation de faire et non une condition suspensive ;

– que, contrairement à ce que soutient la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES , l’ordonnance du juge commissaire du 5 septembre 2017 n’a pu avoir pour effet de rendre parfaite la cession autorisée au profit de l’EPFGE, dès lors que les parties à ladite cession ont d’un commun accord décidé de ne pas poursuivre celle-ci.

À titre subsidiaire, la Société [F] SPORTS fait valoir :

– que l’acte de vente du 19 juin 2019 a été conclu en violation du pacte de préférence à elle consenti, contenu dans l’acte authentique du 2 juillet 2009 ;

– que l’EPFGE avait connaissance de ce pacte de préférence, dès lors que celui-ci a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 35] le 6 juillet 2009, et qu’en outre, l’EPFGE avait été chargé d’une mission de « veille active et de maîtrise foncière opérationnelle » portant sur l’ensemble du site TRAILOR, et notamment sur les parcelles objet du pacte de préférence ;

– que l’EPFGE avait à l’évidence connaissance de l’intention de la Société [F] SPORTS de se prévaloir du pacte de préférence ;

– que, contrairement à ce qu’elle soutient, la SCP [V] [K] n’a aucunement purgé ledit pacte de préférence selon les modalités prévues à l’acte notarié du 2 juillet 2009, de sorte que la Société [F] SPORTS n’a pas été mise en mesure d’exercer son droit de préférence ;

– que l’acte de vente du 19 juin 2019 ne peut dès lors qu’être déclaré nul , avec substitution de la Société [F] SPORTS à l’EPFGE ;

– qu’au titre des conséquences de la substitution, l’EPFGE n’est pas fondé à solliciter sa condamnation à lui verser la somme de 909 910,20 €, dès lors que ce dernier ne justifie pas que les travaux par lui engagés correspondent strictement à l’obligation de dépollution stipulée dans l’acte du 19 juin 2019.

À titre infiniment subsidiaire, la Société [F] SPORTS demande au tribunal de consacrer la responsabilité tant du liquidateur de la Société TRAILOR que du notaire, pour avoir méconnu le pacte de préférence dont elle bénéficiait.

Par dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2021,la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES, ci après la SCP de notaires , demande au tribunal de :

– débouter la Société [F] SPORTS de l’ensemble de ses demandes,

– condamner la Société [F] SPORTS à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCP de notaires conclut au mal fondé de la demande de la Société [F] SPORTS tendant à voir déclarer parfait l’échange à son profit à la date du 20 décembre 2018, dès lors que la cession au profit de L’EPFGE a acquis le caractère « juridiquement parfait » le 5 septembre 2017, date de l’ordonnance par laquelle le juge commissaire a autorisé la cession à L’EPFGE, soit à une date antérieure de 16 mois par rapport à l’ordonnance du juge commissaire du 20 décembre 2018 ayant autorisé l’échange.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de nullité de l’acte du 7 janvier 2019, la SCP de notaires fait valoir que le pacte de préférence bénéficiant à la Société [F] SPORTS n’avait pas lieu de s’appliquer à la cession litigieuse, dès lors que celle-ci portait sur un ensemble foncier plus vaste que le périmètre du droit de préférence, et que le pacte de préférence ne contenait aucunement l’engagement contractuel de la Société TRAILOR de renoncer à vendre à un tiers un nombre plus élevé de parcelles que celles faisant l’objet dudit pacte.

La SCP de notaires conteste enfin avoir commis une faute professionnelle susceptible d’engager sa responsabilité, dès lors qu’elle n’avait pas à purger le pacte de préférence préalablement à l’établissement de l’acte du 19 juin 2019. Elle s’oppose par ailleurs à la demande d’expertise, dès lors qu’il appartient à la Société [F] SPORTS d’établir l’existence du préjudice qu’elle allègue.

Par dernières conclusions notifiées le 2 mai 2023, la SCP [V] [K] es qualités de mandataire liquidateur de la Société TRAILOR demande au tribunal de :

à titre principal :

– débouter la Société [F] SPORTS de l’intégralité de ses prétentions.

En tout état de cause et à titre subsidiaire :

– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir notamment pour le cas où le tribunal estimerait devoir prononcer l’annulation de l’acte de vente du 19 juin 2019 et la substitution de la Société [F] SPORTS à l’EPFL dans les droits et obligations résultant de ce contrat,

– condamner la Société [F] SPORTS à payer à la SCP [V] [K] es qualités la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande principale de la Société [F] SPORTS, la SCP [V] [K] es qualités fait valoir que l’échange au profit de cette dernière ne peut être qualifié de parfait à la date de l’ordonnance d’autorisation du juge commissaire du 20 décembre 2018, aux motifs, d’une part, que l’autorisation du juge commissaire ne peut suppléer la manifestation d’un consentement ferme et définitif du liquidateur judiciaire, seul représentant de la Société TRAILOR, et d’autre part, que l’échange était conditionné par la prise en charge par la Société [F] SPORTS de la dépollution du site conformément aux dispositions de l’article L512-21 du code de l’environnement, l’engagement de la Société [F] SPORTS étant lui-même subordonné à l’obtention par cette dernière de l’accord du préfet. Dès lors, la Société [F] SPORTS n’ayant en l’occurrence pas mis en œuvre la procédure de tiers intéressé prévu par le texte susvisé à la date du 19 juin 2019 , la condition litigieuse de prise en charge de la dépollution, qui s’analyse en une condition suspensive , a défailli, de sorte que le contrat d’échange n’a pu se former.

Sur la demande subsidiaire de nullité de l’acte du 19 juin 2019, la SCP [V] [K] es qualités fait valoir que par courrier du 12 novembre 2018, soit antérieurement à l’acte, elle a proposé à la Société [F] SPORTS d’acquérir l’intégralité des parcelles du site TRAILOR au prix de 400 000 € aux mêmes conditions que l’EPFL, ce que cette dernière n’a pas accepté. Elle conclut dès lors à l’absence de violation du pacte de préférence dont bénéficiait la Société [F] SPORTS. La SCP [V] [K] ajoute que la demanderesse ne démontre pas que l’acquéreur avait connaissance du pacte, et ne démontre pas davantage que l’acquéreur avait connaissance de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir, alors qu’à l’inverse il est établi que la Société [F] SPORTS n’a pas donné suite à la proposition du liquidateur judiciaire d’acquérir l’ensemble des parcelles au même prix et conditions que ceux proposés à l’EPFL, et n’avait donc pas l’intention de se prévaloir dudit pacte.

Enfin, la SCP [V] [K] es qualités fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute pour ne pas avoir respecté le formalisme prévu par le pacte de préférence, dès lors qu’elle ignorait légitimement l’existence dudit pacte. Elle ajoute que la Société [F] SPORTS n’ayant pas accepté la proposition d’acquérir au prix de 400 000 € l’ensemble des parcelles qui lui avait été faite le 12 novembre 2018, elle ne justifie dès lors d’aucun préjudice.

Par dernières conclusions notifiées le 26 février 2024, l’ÉTABLISSEMENT FONCIER PUBLIC GRAND EST (l’EPFGE), nouvelle dénomination de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE demande au tribunal de :

Sur les demandes principales de la Société [F] SPORTS :

– débouter la Société [F] SPORTS de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande subsidiaire de l’EPFGE :

– condamner la Société [F] SPORTS à régler à l’EPFGE la somme de 909 910,20 € TTC , majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

En tout état de cause :

– condamner la Société [F] SPORTS à verser à l’EPFGE la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour s’opposer à la demande tendant à voir déclarer parfait au 20 décembre 2018 l’échange de parcelles au profit de la Société [F] SPORTS, l’EPFGE fait valoir que cette dernière n’ayant pas mis en œuvre la procédure de tiers intéressé dans les six mois de l’ordonnance d’autorisation du juge commissaire sans faire part à aucun moment au liquidateur judiciaire d’une quelconque difficulté à ce sujet, a ainsi, de son seul fait, empêché l’acte d’échange initialement envisagé d’être conclu. Subsidiairement, l’EPFGE fait valoir que la dépollution du site constituait une condition essentielle et préalable à laquelle le liquidateur judiciaire avait entendu soumettre son accord final et définitif à l’échange, condition qui n’a pas été réalisée.

Pour s’opposer à la demande d’annulation de l’acte du 19 juin 2019 pour violation du pacte de préférence,l’EPFGE fait valoir que cet acte porte sur un tènement foncier beaucoup plus important que les seules parcelles objet du pacte de préférence, et que dans un tel cas, le pacte ne peut être invoqué, ni pour obtenir la préférence sur l’ensemble du tènement, ni pour obtenir la préférence sur l’objet du pacte après division et ventilation du prix, de sorte que le pacte de préférence litigieux ne peut lui être opposé .

À titre subsidiaire,l’EPFGE fait valoir que la Société [F] SPORTS a renoncé à son droit de préférence en refusant de poursuivre la démarche d’échange proposée par le liquidateur.

À titre très subsidiaire,l’EPFGE fait valoir que la vente contractée au profit d’un tiers au mépris d’un pacte de préférence n’est pas nulle de ce seul fait, et que la nullité n’est encourue que si le tiers a eu connaissance du pacte et a eu connaissance de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir, ces deux conditions n’étant en l’espèce aucunement remplies.

À titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal envisagerait de prononcer la substitution de la Société [F] SPORTS à l’EPFGE, ce dernier fait valoir que le prix ne peut être déterminé dès lors que la demanderesse ne sollicite d’être substituée que pour les seules parcelles objet du pacte de préférence, alors que le prix de vente du tènement foncier n’a pas été ventilé entre les différentes parcelles.L’EPFGE ajoute que dans une telle hypothèse de substitution, il est fondé à demander la condamnation de la Société [F] SPORTS à lui rembourser la totalité des dépenses qu’il a engagées pour répondre à son obligation de dépollution, soit la somme de 909 910,20 euros TTC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 25 novembre 2024, puis mise en délibéré et prorogé au 13 octobre 2025

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en exécution forcée de l’échange formée à titre principal par la Société [F] SPORTS

Attendu que la Société [F] SPORTS demande au tribunal de déclarer parfait à la date du 20 décembre 2018 l’échange de parcelles autorisé à son profit par ordonnance du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL TRAILOR du 20 décembre 2018 ;

Attendu que selon l’article L642-18§3 du code de commerce relatif aux ventes des immeubles, “le juge commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions,… autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine » ;

Attendu que lorsque le juge commissaire autorise la vente amiable, le liquidateur passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente, et le transfert de la propriété des biens s’opère à la date de passation desdits actes ;

Que la vente est parfaite dès l’ordonnance du juge commissaire qui l’autorise, sous la condition suspensive que la décision acquiert force de chose jugée, même si elle n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge commissaire ;

Que néanmoins, lorsque la vente est assortie d’une condition suspensive, la vente ne peut être déclarée parfaite à la date de l’ordonnance l’ayant autorisée en cas de défaillance de la condition ;

Qu’en effet, selon l’article 1304 -6 §3 du Code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ;

Attendu par ailleurs qu’il y a lieu de rappeler que les règles de la vente sont applicables au contrat d’échange ;

Attendu en l’espèce qu’il est constant :

* que, par courrier du 22 novembre 2018, la Société [F] SPORTS a confirmé à la SCP [V] [K] son accord pour procéder à l’échange de sa parcelle cadastrée AW n° [Cadastre 23], sise à Lunéville, contre les parcelles de la SARL TRAILOR sises à :

– [Localité 35] cadastrés section AW n° [Cadastre 19] 181,282 et [Cadastre 28] ;

– [Localité 37] cadastrés section AB n°159,160,161,164,167,168,171,172,173 et [Cadastre 15], moyennant le versement d’une soulte de sa part d’un montant de 40 000 € , ainsi que l’engagement de prendre en charge la dépollution des parcelles, objet de l’échange, conformément aux dispositions de l’article L512 -21 du code de l’environnement ;

*que, par requête du 11 décembre 2018, la SCP [V] [K] a déposé auprès du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL TRAILOR une requête tendant à être autorisé à procéder à un échange avec la Société [F] SPORTS de parcelles de la SARL TRAILOR contre une parcelle de la Société [F] SPORTS , moyennant le paiement par cette dernière d’une soulte de 40 000 €;

* que la requête indique expressément que la Société [F] SPORTS s’engage à prendre en charge la dépollution des parcelles de la SARL TRAILOR ainsi échangées ;

*que, par une ordonnance en date du 11 décembre 2018, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL TRAILOR a autorisé la SCP [V] [K] à échanger avec la Société [F] SPORTS les lots (de la Société TRAILOR) sis à :

– [Localité 35] cadastrés section AW n° 272,281,282 et [Cadastre 28] ;

– [Localité 37] cadastrés section AB n°159,160,161,164,167,168,171,172,173 et [Cadastre 15] ;

contre la parcelle sise à [Localité 35], propriété de la Société [F] SPORTS, cadastrée section AW n° [Cadastre 23],

en contrepartie du versement par la Société [F] SPORTS à la Société TRAILOR d’une soulte de 40 000 € , ladite ordonnance constatant l’engagement de la Société [F] SPORTS de prendre en charge la dépollution des parcelles de la Société TRAILOR ainsi échangées ;

*que, par une ordonnance complémentaire en date du 15 janvier 2019, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la Société TRAILOR a indiqué qu’il y a lieu d’inclure dans les parcelles échangées la parcelle cadastrée section [Cadastre 33] sise à [Localité 37], propriété de la Société TRAILOR ;

Attendu qu’ainsi que le fait justement valoir la SCP [V] [K], l’engagement de la Société [F] SPORTS de prendre en charge la dépollution des parcelles, objet de l’échange, conformément aux dispositions de l’article L512 -21 du code de l’environnement ne se limite pas à une simple obligation de faire à la charge de la Société [F] SPORTS ;

Attendu qu’il convient ici de rappeler les dispositions de l’article L512-21 du code de l’environnement créé par la loi Alur du 24 mars 2014, instaurant la procédure de tiers intéressé, ainsi que celles du décret du 18 août 2015 pris pour l’application de ce texte ;

Que l’article L512-21 du code de l’environnement dispose que :

« I. Lors de la mise à l’arrêt définitif d’une installation classée pour la protection de l’environnement ou postérieurement à cette dernière, un tiers intéressé peut demander au représentant de l’État dans le département de se substituer à l’exploitant, avec son accord, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné.

II. Lorsque l’usage ou les usages envisagés par le tiers demandeur sont d’une autre nature que ceux définis, selon le cas, en application des articles L512-6-1,L512-7-6 ou L512-12-1, le tiers demandeur recueille l’accord du dernier exploitant, du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétents en matière d’urbanisme…

III. Le tiers demandeur adresse au représentant de l’État dans le département un mémoire de réhabilitation définissant les mesures permettant d’assurer la compatibilité entre l’usage futur envisagé et l’état des sols.

IV. Le représentant de l’État dans le département se prononce sur l’usage proposé dans le cas mentionné au II et peut prescrire au tiers demandeur les mesures de réhabilitation nécessaire pour l’usage envisagé.

V. Le tiers demandeur doit disposer de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant la réalisation des travaux de réhabilitation définis au IV pour assurer la compatibilité entre l’état des sols et l’usage défini.

…

VIII. Un décret en conseil d’État définit les modalités d’application du présent article. Il prévoit, notamment, les modalités de substitution du tiers et le formalisme de l’accord de l’exploitant du propriétaire. »

Que l’article R512-76 du même code, qui précise la procédure à suivre par le tiers demandeur, contient notamment les dispositions suivantes :

« IV. Le tiers demandeur adresse au préfet une demande d’accord préalable comprenant :

1° l’accord écrit mentionné au I du dernier exploitant ;

2° la proposition du ou des types d’usage futur qu’il envisage ;

3° le cas échéant, les avis prévus au III.

Au vu de la proposition du tiers demandeur, des avis prévus au III, des documents d’urbanisme en vigueur au moment où le tiers demandeur dépose sa demande et de l’utilisation des terrains situés au voisinage du site, le préfet statue sur la demande d’accord préalable. S’il l’accepte, il détermine le ou les types d’usage futur du site. Il fixe le délai dans lequel le dossier prévu au I de l’article R512- 78 doit lui être adressé par le tiers demandeur… Le silence gardé par le préfet pendant plus de deux mois après réception du dossier vaut rejet de la demande préalable.

… » ;

Que l’article R512-78 du même code dispose notamment que :

« I. Le tiers demandeur transmet au préfet un dossier de demande de substitution comprenant :

1° les mesures de mise en sécurité…

2° un mémoire de réhabilitation…

3° une estimation du montant des travaux de réhabilitation, de surveillance, de restriction d’usage, et des mesures de mise en sécurité…

4° une estimation de la durée des travaux de réhabilitation…

5° un document présentant ses capacités techniques et financières ;

…

II. Au vu du dossier transmis par le tiers demandeur, le préfet statue sur la substitution et, s’il l’accepte, définit, par arrêté (…) :

1° les mesures de mise en sécurité à mettre en œuvre…

2° de réhabilitation à réaliser…

3° le délai dans lequel les travaux mentionnés aux 1° et 2° doivent être mis en œuvre ;

4° les mesures de surveillance nécessaire…

5° le montant et la durée des garanties financières prévues aux V de l’article L512-21. (…)

(…)

Le silence gardé par le préfet pendant un délai de quatre mois suivant la réception du dossier vaut rejet de la demande.

(…) » ;

Attendu qu’il ressort de ces textes que le tiers qui souhaite se substituer au dernier exploitant doit tout d’abord former une demande d’accord préalable auprès du préfet puis, en cas d’acceptation de sa demande, transmettre au préfet un dossier de demande de substitution comportant notamment un mémoire de réhabilitation, une estimation du montant et de la durée des travaux de réhabilitation, ainsi que la justification de ses capacités techniques et financières, et enfin, obtenir l’accord du préfet sur sa demande de substitution ;

Qu’il en résulte en l’espèce que l’engagement de la Société [F] SPORTS de prendre en charge la dépollution des parcelles, objet de l’échange, conformément aux dispositions de l’article L512 -21 du code de l’environnement, ne peut en aucun cas s’analyser en une obligation de faire pure et simple, dès lors que cet engagement nécessite que la Société [F] SPORTS ait préalablement obtenu l’accord du préfet sur sa demande de substitution ;

Que l’acte définitif d’échange ne pouvait dès lors être passé tant que la Société [F] SPORTS n’avait pas obtenu l’accord du préfet sur sa demande de substitution dans les obligations de dépollution du dernier exploitant, la SARL TRAILOR ;

Que si l’on peut regretter que l’ordonnance d’autorisation du juge commissaire se soit bornée à prendre acte de l’engagement de la Société [F] SPORTS de prendre en charge la dépollution des parcelles de la SARL TRAILOR, il appartient néanmoins à la présente juridiction, dans le cadre de son pouvoir d’interprétation, de considérer que l’engagement de la Société [F] SPORTS était implicitement mais nécessairement soumis à la condition suspensive de l’obtention par cette dernière de l’accord du préfet sur sa demande de substitution dans les obligations de la SARL TRAILOR dans les conditions prévues par les dispositions précitées du code de l’environnement ;

Attendu que la Société [F] SPORTS ne justifie, ni même n’allègue, avoir entrepris les démarches lui incombant selon la procédure de tiers intéressé prévue par lesdites dispositions précitées du code de l’environnement suite aux ordonnances d’autorisation du juge commissaire des 20 décembre 2018 et 15 janvier 2019 ;

Qu’ainsi, force est de constater qu’à la date du 19 juin 2019, date de signature de l’acte de vente au profit de l’ EPFGE, soit plus de cinq mois après l’ordonnance complémentaire d’autorisation du 15 janvier 2019, la Société [F] SPORTS n’avait encore entrepris aucune démarche ni, a fortiori obtenu l’accord du préfet pour sa substitution dans les obligations de la SARL TRAILOR ;

Que la condition suspensive d’obtention de l’accord du préfet n’était donc pas réalisée à la date du 19 juin 2019, soit à l’expiration du délai raisonnable de cinq mois laissé à la Société [F] SPORTS ;

Qu’il s’ensuit que l’échange de parcelles invoqué par la demanderesse, non seulement n’était pas parfait à la date de l’ordonnance d’autorisation du juge commissaire du 20 décembre 2018, ou de l’ordonnance complémentaire d’autorisation du 15 janvier 2019, car soumis à la réalisation de la condition suspensive de l’accord du préfet pour la substitution de la Société [F] SPORTS dans les obligations de la SARL TRAILOR, et que cet échange n’est par la suite à aucun moment devenu parfait faute de réalisation de ladite condition suspensive ;

Attendu, par suite, qu’il y a lieu de débouter la Société [F] SPORTS de sa demande tendant à voir déclarer parfait ledit échange à la date du 20 décembre 2018, et qu’il n’y a dès lors pas lieu de déclarer inopposable à cette dernière l’acte de vente du 19 juin 2019 intervenu entre la SARL TRAILOR et l’ EPFGE ;

Sur la demande en nullité de l’acte de vente du 19 juin 2019 formée à titre subsidiaire par la Société [F] SPORTS

Attendu que la Société [F] SPORTS fonde sa demande en nullité de l’acte du 19 juin 2019 sur la violation du pacte de préférence à elle consenti aux termes d’un acte authentique en date du 2 juillet 2009 ;

Attendu qu’il est constant que par un acte authentique du 2 juillet 2009, la SARL TRAILOR a vendu à la Société [F] SPORTS un bâtiment industriel cadastré section AC n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sis à [Localité 37], ledit acte comportant un pacte de préférence consenti au profit de la Société [F] SPORTS pour une durée de 15 ans, portant sur les parcelles sises à [Localité 37] cadastrées section AB n° [Cadastre 1], AB n° [Cadastre 29], AB n° [Cadastre 31] et AB n° [Cadastre 32] ;

Que l’acte du 2 juillet 2009 comporte une clause intitulée « CONDITIONS DU PACTE DE PRÉFÉRENCE », libellée dans les termes suivants :

« Si, dans le délai ci-dessus fixé, le vendeur se décide à revendre, tout ou partie de ce bien, il devra en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec avis de réception, adressée à son domicile personnel. Cette lettre contiendra, à peine de nullité, le prix proposé, son mode de paiement et les conditions de la vente.

La date de cet avis fixera le point de départ d’un délai de 30 jours francs, durant lequel l’acquéreur pourra user de son droit de préférence.

À cet effet, il notifiera son accord au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé ce délai et sans manifestation de volonté de sa part, l’acquéreur sera déchu de son droit.

En outre, il est précisé que :

Si l’acquéreur refuse la lettre recommandée du vendeur, le délai de 30 jours commencera à compter de la date d’avis du refus.

Pour la réponse de l’acquéreur, il sera tenu compte de la date du dépôt de sa lettre à la poste.

Ces lettres pourront toujours être remplacées, au gré de chacune des parties, au moyen de notification par huissier de justice.

Les parties conviennent que :

1) Ce droit de préférence ne jouera qu’en cas de vente, à l’exclusion de toute autre mutation, et notamment d’échange ou d’apport en société.

2) En cas de mutation à titre gratuit, pour quelque cause et forme que ce soient, les héritiers, ayants droit ou ayants cause du vendeur devront respecter ce pacte de préférence.

3) En cas de vente aux enchères publiques…

4) Ce droit de préférence est strictement personnel à l’acquéreur et il ne pourra être cédé ou transmis sous quelque forme et à qui que ce soit. »

Attendu que selon l’article 1123§2 du Code civil :

Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu .

Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

… ;

Attendu qu’il y a lieu à titre liminaire de rappeler que les clauses restrictives de cession telles que les droits de préemption et les pactes de préférence doivent être respectées dans les ventes de gré à gré intervenant dans le cadre de la liquidation judiciaire du vendeur ;

Attendu qu’il est constant que l’acte de vente du 19 juin 2019 porte sur les parcelles suivantes :

– parcelles sises à [Localité 35] cadastrées section AW n° [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 26] et [Cadastre 28];

–parcelles sises à [Localité 37] cadastrées section AB n° [Cadastre 32], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ;

Attendu qu’il ressort des plans cadastraux et du relevé des formalités hypothécaires versés aux débats que les parcelles bénéficiaires du pacte de préférence, soit les parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 1], AB n° [Cadastre 29], AB n° [Cadastre 31] et AB n° [Cadastre 32] sont devenues, suite à plusieurs modifications cadastrales, les parcelles sises à [Localité 37] cadastrées section AB n° 32,159,160,161, 164,165,166,167,168, 169,170,171,172,173,174 et [Cadastre 15] ;

Qu’il apparaît dès lors que la totalité des parcelles cédées aux termes de l’acte de vente du 19 juin 2019, situées à [Localité 37], est incluse dans le pacte de préférence, lequel porte en outre sur quelques autres parcelles, étant précisé en revanche que l’ensemble des parcelles cédées sises à [Localité 35] aux termes dudit acte ne relève pas du pacte de préférence ;

Attendu qu’il y a lieu de relever qu’à la date du 19 juin 2019, le pacte de préférence, consenti pour une durée de 15 ans le 2 juillet 2009, était toujours en cours de validité ;

Attendu que si, ainsi que le fait valoir le notaire, dans l’acte du 2 juillet 2009, la SARL TRAILOR ne s’est effectivement pas engagée, dans le cadre du pacte de préférence consenti à la Société [F] SPORTS, à ne pas vendre à un tiers une emprise foncière beaucoup plus importante comprenant la totalité des parcelles restantes du site industriel situées à la fois sur les communes de [Localité 37] et de [Localité 35], il n’en demeure pas moins que, dans une telle hypothèse de vente d’une emprise foncière plus importante, l’acte du 2 juillet 2009 faisait obligation à la SARL TRAILOR de respecter le pacte de préférence portant sur les parcelles sises à [Localité 37], correspondant à une partie de l’emprise foncière cédée aux termes de l’acte du 19 juin 2019, étant précisé que cette partie d’emprise constitue elle-même une emprise foncière non négligeable puisque d’une superficie supérieure à 2 hectares ;

Qu’il s’ensuit que dans le cadre du projet de vente à l’ EPFGE, la SARL TRAILOR, représentée par son liquidateur judiciaire, la SCP [V] [K], avait l’obligation d’informer la Société [F] SPORTS de cette vente et de lui demander , selon les modalités prévues à l’acte du 2 juillet 2009, si elle entendait, ou non, se porter acquéreur de la totalité des parcelles prévues audit projet de vente au prix de 400 000 € ;

Attendu que l’acte du 19 juin 2019 ne comporte aucune mention sur le pacte de préférence bénéficiant à la Société [F] SPORTS, et plus précisément sur la purge de ce pacte;

Attendu que la SCP [V] [K] es qualités soutient qu’alors même qu’elle ignorait l’existence du pacte de préférence, elle aurait en réalité respecté ledit pacte à l’occasion de l’envoi de sa lettre du 12 novembre 2018 à la Société [F] SPORTS ;

Qu’aux termes de cette lettre, la SCP [V] [K], après avoir relancé la Société [F] SPORTS sur le projet d’échange de parcelles, ajoute la phrase suivante :

« Je suis également en mesure de vous céder l’intégralité des parcelles TRAILOR pour un prix de 400 000 €, aux mêmes conditions que l’EPFL. » ;

Mais attendu que cette proposition de la SCP [V] [K] n’a aucunement été faite conformément aux stipulations prévues par l’acte du 2 juillet 2009 ci-dessus reproduites ; que notamment, ladite proposition n’offre pas le délai de 30 jours prévu au pacte, durant lequel le bénéficiaire du pacte doit se positionner ;

Qu’il convient d’ajouter que ladite proposition a été faite à la Société [F] SPORTS en tant qu’alternative au projet d’échange, lequel avait la préférence de cette dernière, de sorte qu’il ne peut être déduit de l’absence de manifestation de volonté de la Société [F] SPORTS pour l’acquisition de l’intégralité des parcelles au prix de 400 000 € que cette dernière aurait en tout état de cause refusé cette proposition si celle-ci lui avait été faite comme unique possibilité s’offrant à elle ;

Attendu qu’il apparaît dès lors que la vente passée au profit de l’ EPFGE aux termes de l’acte du 19 juin 2019 a été conclue en violation du pacte de préférence consenti par la SARL TRAILOR à la Société [F] SPORTS ;

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 1123§2 du Code civil , l’annulation de l’acte conclu en violation du pacte de préférence est soumise à deux conditions :

– la connaissance par le tiers acquéreur de l’existence du pacte de préférence

– la connaissance par le tiers acquéreur de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir;

Qu’il incombe au bénéficiaire d’un pacte de préférence qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance par celui-ci de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir;

Attendu, s’agissant de la première condition, que la Société [F] SPORTS fait valoir que le pacte de préférence ayant été publié au service de la publicité foncière, l’ EPFGE en a eu nécessairement connaissance ;

Attendu que lorsque le pacte de préférence a été stipulé dans une vente immobilière, laquelle est soumise à publicité foncière obligatoire, le pacte de préférence se trouve de ce seul fait opposable aux tiers ;

Attendu en l’espèce qu’il est établi par le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière que l’acte de vente du 2 juillet 2009 a été régulièrement publié au service de la publicité foncière de [Localité 35] le 6 juillet 2009 sous la référence 2009P1745L, la mention de la vente des parcelles cadastrées section AC [Cadastre 3] et AC [Cadastre 4] étant suivie de la mention suivante

« Complément : Parcelles AB [Cadastre 1], AB [Cadastre 29] , AB [Cadastre 31] et AB [Cadastre 32] : Pacte de préférence au profit de Société [F] SPORTS. » ;

Qu’il s’ensuit que le pacte de préférence consenti au profit de la Société [F] SPORTS était opposable à l’ EPFGE ;

Qu’en d’autres termes, l’ EPFGE est présumé, du seul fait de la publication du pacte de préférence litigieux au service de la publicité foncière, avoir eu connaissance de ce pacte ;

Qu’il y a lieu d’ajouter que si le relevé intégral des formalités de publicité foncière afférent aux immeubles de la SARL TRAILOR fait apparaître la mention du pacte de préférence sous la formalité portant le numéro d’ordre n°31 relative à la publication de l’acte de vente du 2 juillet 2009 portant sur les parcelles cadastrées section AC [Cadastre 3] et AC [Cadastre 4], cela ne limite pas l’information de l’existence du pacte de préférence à ces seules parcelles AC [Cadastre 3] et AC [Cadastre 4], contrairement à ce que soutiennent la SCP [V] [K] et l’ EPFGE ;

Qu’il est en effet établi par la pièce 38 de la demanderesse que, lorsqu’on interroge le service de la publicité foncière quant aux formalités concernant la parcelle AB [Cadastre 5], parcelle issue de la division cadastrale de la parcelle AB [Cadastre 1], parcelle grevée par le pacte de préférence, le résultat comporte effectivement, sous le n° d’ordre 47, la mention de la publication de la vente du 2 juillet 2009 avec la mention complémentaire du pacte de préférence litigieux au profit de la Société [F] SPORTS ;

Qu’il apparaît dès lors que la première condition posée par l’article 1123 du Code civil, relative à la connaissance par l’ EPFGE de l’existence du pacte de préférence litigieux lors de l’établissement de l’acte de vente du 19 juin 2019 se trouve remplie ;

Attendu que, s’agissant de la seconde condition posée par l’article 1123 du Code civil, il convient en premier lieu de remarquer que, si ce texte offre au tiers le droit de sommer le bénéficiaire de confirmer l’existence du pacte et d’indiquer s’il entend s’en prévaloir, il ne s’agit là que d’une possibilité pour le tiers, et non d’une obligation ;

Attendu en second lieu que la Société [F] SPORTS n’établit par aucun élément que l’ EPFGE aurait eu connaissance de l’intention de cette dernière de se prévaloir du pacte de préférence;

Attendu en effet qu’à l’inverse, il ressort des faits de la cause que, suite à la proposition de la SCP [V] [K] à la Société [F] SPORTS dans sa lettre du 12 novembre 2018 de lui céder l’intégralité des parcelles au prix de 400 000 €, dans les mêmes conditions que celles faites à l’ EPFGE, la Société [F] SPORTS n’a pas accepté cette proposition, mais a préféré accepter la proposition d’échange que lui renouvelait la SCP [V] [K];

Attendu par suite que, faute par la Société [F] SPORTS de rapporter la preuve de la seconde condition posée par l’article 1123 du Code civil relative à la connaissance par le tiers de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir, le tribunal ne peut que débouter la Société [F] SPORTS de sa demande d’annulation de l’acte de vente du 19 juin 2019 ainsi que de sa demande subséquente de substitution à l’ EPFGE dans l’acquisition des parcelles vendues aux termes de cet acte ;

Sur l’action en responsabilité formée, à titre plus subsidiaire, par la Société [F] SPORTS contre la SCP [V] [K] es qualités et contre la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 1123§2 du Code civil ci-dessus reproduites, la Société [F] SPORTS est fondée à demander la réparation de son préjudice suite à la violation du pacte de préférence dont elle bénéficiait ;

Sur la responsabilité de la SCP [V] [K] es qualités

Attendu qu’ainsi qu’il résulte des développements ci-dessus, la SCP [V] [K] n’a pas respecté les conditions d’exercice du droit de préférence fixées par l’acte du 2 juillet 2009 ;

Qu’il s’ensuit qu’en signant l’acte de vente du 19 juin 2019 au profit de l’ EPFGE, la SCP [V] [K] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TRAILOR a méconnu le pacte de préférence consenti à la Société [F] SPORTS dans l’acte de vente du 2 juillet 2009;

Que ce pacte de préférence constituait un engagement contractuel de la SARL TRAILOR ;

Qu’il y a lieu dès lors de substituer au fondement de la responsabilité délictuelle invoqué par la demanderesse la responsabilité contractuelle en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile ;

Attendu que la SCP [V] [K] es qualités n’est pas fondée à soutenir qu’elle ignorait l’existence du pacte de préférence, dès lors qu’en cette qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TRAILOR, seul habilité à représenter celle-ci à l’acte de vente du 19 juin 2019, elle avait nécessairement connaissance du pacte de préférence consenti par la SARL TRAILOR ;

Attendu qu’il y a lieu en conséquence de retenir la responsabilité contractuelle de la SCP [V] [K] es qualités de liquidateur judiciaire de la SARL TRAILOR envers la Société [F] SPORTS ;

Sur la responsabilité de la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES

Attendu qu’en tant que garant de la validité et de l’efficacité des actes de vente auxquels il prête son concours, le notaire est notamment tenu d’une obligation de vérification des charges dont est grevé l’immeuble à vendre ;

Que, tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes dressés, le notaire ayant connaissance d’un pacte de préférence doit, préalablement à l’authentification d’un acte de vente, veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte, et, le cas échéant, refuser d’authentifier la vente conclue en violation de ce pacte ;

Attendu en l’espèce qu’il ressort de la pièce 11 de la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES que celle-ci a , en date du 21 septembre 2017, formé une demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière portant sur le relevé des formalités concernant l’ensemble des parcelles objet de la vente de la vente du 19 juin 2019 ;

Qu’ainsi qu’il a été relevé dans les développements ci-dessus, ce relevé des formalités fait état , sous le n° d’ordre 31, de la publication de l’acte de vente du 2 juillet 2009 sous la référence 2009P1745L étant précisé que la mention de la vente des parcelles cadastrées section AC [Cadastre 3] et AC [Cadastre 4] est suivie de la mention suivante :

« Complément : Parcelles AB [Cadastre 1], AB [Cadastre 29] , AB [Cadastre 31] et AB [Cadastre 32] : Pacte de préférence au profit de Société [F] SPORTS. » ;

Qu’il est dès lors établi que Maître [U] [D], notaire ayant reçu l’acte du 19 juin 2019, avait connaissance du pacte de préférence consenti à la Société [F] SPORTS ;

Attendu qu’en acceptant d’authentifier l’acte de vente du 19 juin 2019 sans avoir préalablement vérifié que le droit de préférence de la Société [F] SPORTS avait été purgé selon les modalités stipulées à l’acte du 2 juillet 2009, Maître [U] [D] a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle envers la Société [F] SPORTS ;

Attendu par ailleurs qu’un autre manquement doit être relevé à l’encontre du notaire, touchant au droit spécifique des procédures collectives ;

Attendu en effet que l’acte du 19 juin 2019 mentionne que la SCP [V] [K] intervient à l’acte tant en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la SARL TRAILOR, propriétaire du bien, qu’en sa qualité de vendeur de ce bien spécialement autorisé en vertu d’une ordonnance rendue le 5 septembre 2017 par Monsieur [T] [J], juge commissaire de cette liquidation, précisant que cette ordonnance n’a été frappée d’aucun appel ;

Qu’il y a lieu cependant de rappeler que , suite au refus par l’EPFL d’engager la procédure de substitution de « tiers intéressé » au dernier exploitant pour la réalisation des travaux de réhabilitation, prévue par l’article L512-21 du code de l’environnement, la SCP [V] [K] a, par courrier du 26 octobre 2018, pris acte du désaccord des parties sur ce point et de l’impossibilité de poursuivre la vente envisagée, puis a, le 11 décembre 2018, déposé une nouvelle requête auprès du juge commissaire en vue de l’autorisation de l’échange envisagé avec la Société [F] SPORTS ;

Que, dans sa requête, la SCP [V] Bordeaux précise que la cession autorisée le 5 septembre 2017 « n’a pu aboutir » et « qu’il convient par conséquent de reprendre les démarches actives en vue de parvenir à la réalisation des actifs immobiliers, propriété de la SARL TRAILOR »;

Qu’il s’ensuit que l’ordonnance d’autorisation du 5 septembre 2017 était devenue caduque au plus tard le 12 décembre 2018, date de l’ordonnance ayant autorisé l’échange au profit de la Société [F] SPORTS ;

Que dès lors, le notaire, parfaitement informé de l’existence de l’ordonnance d’autorisation d’échange du 12 décembre 2018, n’aurait pas dû accepter d’instrumenter sur la base de l’ordonnance d’autorisation du 5 septembre 2017, mais aurait dû exiger de la SCP [V] [K] qu’elle sollicite du juge commissaire une nouvelle autorisation de vendre l’ensemble des parcelles de la SARL TRAILOR à l’EPFL suite à l’impossibilité d’établir l’acte d’échange avec la Société [F] SPORTS ;

Attendu, par suite de l’ensemble de ce qui précède, qu’il y a lieu de retenir la responsabilité civile professionnelle de la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES envers la Société [F] SPORTS ;

Sur le préjudice de la Société [F] SPORTS

Attendu qu’à l’appui de sa demande en réparation, la Société [F] SPORTS ne prend pas la peine de chiffrer son préjudice et se borne à solliciter une mesure d’expertise judiciaire pour ce faire ;

Mais attendu que selon l’article 146§2 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ;

Attendu que la Société [F] SPORTS disposait incontestablement des éléments pour chiffrer le chef de préjudice qu’elle invoque au titre de sa demande d’expertise, constitué par « les frais engagés en pure perte par la Société [F] SPORTS pour et dans l’attente de constituer une emprise foncière cohérente sur la partie sud du site TRAILOR » ;

Que, s’agissant du second chef de préjudice invoqué par la demanderesse au titre de sa demande d’expertise, constitué par « le bénéfice qu’aurait pu tirer la Société [F] SPORTS en cas de réalisation de son projet immobilier sur la partie sud du site TRAILOR », il appartenait à la Société [F] SPORTS de fournir au tribunal des éléments tangibles lui permettant d’apprécier l’existence d’un tel préjudice, ce qu’elle ne fait pas ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rejeter la demande d’expertise formée par la Société [F] SPORTS ;

Attendu néanmoins qu’il y a lieu de relever que les manquements retenus tant à l’encontre de la SCP [V] [K] es qualité qu’à l’encontre de la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES ont incontestablement causé un préjudice constitué par la perte de chance pour la Société [F] SPORTS de réaliser pleinement le projet immobilier sur lequel elle s’était déjà engagée, notamment par l’acquisition, par acte du 2 juillet 2009 de bâtiments industriels de la SARL TRAILOR, puis par l’acquisition, par acte du 31 mai 2016, d’autres parcelles du site TRAILOR;

Qu’il y a lieu d’ajouter que la rupture du projet d’échange par la SCP [V] [K], notifiée à la Société [F] SPORTS par courrier du 19 juin 2019, soit le jour de l’établissement de l’acte de vente au profit de l’ EPFGE, est intervenue brutalement, sans mise en demeure préalable à la Société [F] SPORTS de justifier de l’état d’avancement de la procédure de substitution de tiers intéressé prévue par l’article L512 -21 du code de l’environnement, notamment quant au point de savoir si elle avait, ou non, obtenu l’autorisation du préfet ;

Qu’il y a lieu d’ajouter que cette rupture est plus grave qu’une simple rupture de pourparlers dès lors que l’échange envisagé au profit de la Société [F] SPORTS avait déjà été autorisé par le juge commissaire, de sorte qu’il avait largement dépassé le stade des pourparlers ;

Que cette rupture brutale a ainsi incontestablement causé un préjudice moral à la Société [F] SPORTS ;

Attendu par suite qu’en l’absence de données chiffrées de la demanderesse, il y a lieu d’évaluer le préjudice global subi par cette dernière à la somme de 12 000 € ;

Qu’il y a lieu en conséquence de condamner la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES à payer la somme de 12 000 € de dommages et intérêts à la Société [F] SPORTS , et de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL TRAILOR la créance de réparation de la Société [F] SPORTS , d’un montant de 12 000 € ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCP [V] [K] et la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES, qui succombent partiellement envers la Société [F] SPORTS, seront condamnées in solidum aux dépens, seront déboutées de leurs demandes respectives formées contre cette dernière au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront condamnées in solidum à ce même titre à payer à la Société [F] SPORTS la somme de 3000 € ;

Attendu que pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’ EPFGE ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe en l’espèce aucun motif légitime de l’écarter ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par un jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la Société [F] SPORTS de sa demande tendant à voir déclarer parfait à la date du 20 décembre 2018 l’échange de parcelles autorisé à son profit selon ordonnance du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL TRAILOR en date du 20 décembre 2018, complétée par ordonnance du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL TRAILOR en date du 15 janvier 2019.

DIT en conséquence n’y avoir lieu de déclarer inopposable à la Société [F] SPORTS l’acte de vente passé le 19 juin 2019 entre la SARL TRAILOR, représentée par son liquidateur judiciaire, et l’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST par devant Maître [U] [D], notaire.

DÉBOUTE la Société [F] SPORTS de sa demande subsidiaire tendant à voir constater la nullité de l’acte de vente passé le 19 juin 2019 entre la SARL TRAILOR, représentée par son liquidateur judiciaire, et l’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST par devant Maître [U] [D], notaire.

DIT en conséquence n’y avoir lieu de prononcer la substitution de la Société [F] SPORTS à l’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST .

DÉCLARE la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES et la SCP [V] [K] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TRAILOR tenues in solidum de réparer le préjudice subi par la Société [F] SPORTS du fait de la violation du pacte de préférence consenti à cette dernière par acte authentique de vente du 2 juillet 2009 .

En conséquence,

CONDAMNE la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES à payer à la Société [F] SPORTS la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts .

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SARL TRAILOR la créance de réparation de la Société [F] SPORTS d’un montant de 12 000 € .

DÉBOUTE la Société [F] SPORTS de sa demande d’expertise judiciaire.

CONDAMNE in solidum la SCP [V] [K] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TRAILOR et la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES à payer à la Société [F] SPORTS la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la SCP [V] [K] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TRAILOR et la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST .

CONDAMNE in solidum la SCP [V] [K] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TRAILOR et la SCP PERSON [E] [D] MAAS NOTAIRES aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit .

LE GREFFIER LE PRESIDENT