MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/03395 – N° Portalis DBZE-W-B7G-INM3

AFFAIRE : Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3] C/ Monsieur [G] [V], Madame [B] [C] [K] épouse [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] représenté par son syndic la société CABINET DEVAUX SARL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDEURS

Madame [B] [C] [K] épouse [V], née le 10 Avril 1987 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Cyril REICH de la SELEURL REICH CYRIL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 053

Monsieur [G] [V], né le 19 Novembre 1983 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

défaillant

Clôture prononcée le : 12 Mars 2024

Débats tenus à l’audience du : 25 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 25 Septembre 2025.

le

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Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant requête enregistrée au greffe le 8 novembre 2022, et par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nancy rendue le 10 novembre suivant, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], ci-après désigné « le SDC 2-4 [Adresse 15] et [Adresse 9] St [Adresse 10] », a été autorisé à assigner à jour fixe M. [G] [V] et Mme [B] [C] [K], en leur qualité de propriétaires des lots n°197, 199 et 35 au sein de l’immeuble.

Par actes d’huissier en date du 24 novembre 2022, le SDC 2-4 St Jean et 26 St Dizier, représenté par son syndic, la SARL CABINET DEVAUX, a fait assigner à jour fixe M. [G] [V] et Mme [B] [C] [K] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir la cessation des activités contraires au règlement de copropriété, et plus particulièrement l’arrêt de l’exploitation hôtelière ou de l’activité de location de chambres individuelles au sein de leurs locaux, outre le remboursement de frais afférents à une surconsommation d’électricité.

Mme [B] [C] [K] a constitué avocat le 9 décembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, le SDC 2-4 St Jean et 26 St Dizier demande au tribunal de :

— le déclarer recevable et fondé en ses demandes ;

— acter que les époux [V] ayant vendu leur lot, sa demande tendant à la cessation de toute activité contraire au règlement de copropriété est devenue sans objet ;

— acter que cette demande est retirée ;

— condamner les époux [V] conjointement et solidairement à lui payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour abus de droit et violations réitérées du règlement de copropriété et des droits du syndicat ;

— condamner les époux [V] sous la même solidarité à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [B] [C] [K] de toutes ses demandes ;

— condamner sous la même solidarité les époux [V] aux dépens.

Le SDC [Adresse 6] soutient que les époux [V] ont, en violation du règlement de copropriété, procédé à la division d’un appartement en quatre chambres meublées qu’ils ont louées à la nuitée en proposant des services hôteliers tels que la fourniture d’un « petit déjeuner continental ». Il précise que ce mode d’exploitation, en plus d’être prohibé, a généré de multiples nuisances pour les occupants de l’immeuble telles que le stationnement de véhicules dans les parties communes, le dépôt de poubelles et de déchets alimentaires sur les boîtes aux lettres ou devant les vitrines du rez-de-chaussée, la prolifération et la propagation de punaises de lit dans un logement voisin, la présence intempestive dans les parties communes de personnes extérieures à l’immeuble, ou encore de nombreuses nuisances sonores. Il soutient que les activités et nuisances litigieuses se sont poursuivies postérieurement à la réception de la mise en demeure du 11 avril 2022. Il ajoute que les époux [V] ont été responsables d’une surconsommation d’électricité dans les parties communes, ces derniers ayant créé une « usine à Bitcoin » dans un local à usage de réserve, alimentée par des branchements sauvages réalisés depuis les parties communes. Il précise que cette surconsommation a été prise en charge par les époux [V], et que les nuisances ont cessé du fait de la vente de leurs lots. Il soutient toutefois que la copropriété a subi un préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, Mme [B] [C] [K] demande au tribunal de :

— dire que les demandes de la partie adverse sont sans objet ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance ;

— en cas de condamnation du couple [V], rapporter les montants demandés à de plus justes proportions.

Mme [B] [C] [K] soutient s’être conformée à la mise en demeure du 11 avril 2022 et avoir cessé l’activité litigieuse à réception de celle-ci. Elle estime que les affirmations du syndicat des copropriétaires quant au maintien de cette activité ne sont aucunement démontrées. Elle indique que la demande adverse a été introduite sur la base d’une erreur suite à la publication sur un site internet frauduleux d’une annonce proposant leurs chambres à la location. Elle soutient ensuite que les rares locations régularisées se sont concentrées sur une période d’environ un mois. Elle estime que les nuisances déplorées par la partie adverse sont imputables à la localisation de l’immeuble en hyper-centre et à l’absence de toute isolation phonique. Elle soutient également que des poubelles sont quotidiennement déposées dans la rue aux fins d’être ramassées, et indique que l’immeuble est occupé par de nombreux professionnels recevant du public. Elle précise par ailleurs que le coût de la surfacturation d’électricité déplorée a été intégralement réglée, et soutient que celle-ci procède d’une erreur dans la mesure où l’alimentation électrique utilisée dans la réserve se situait dans leur local privatif, et non dans les parties communes.

Assigné le 24 novembre 2022 dans les conditions prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [O] n’a pas constitué avocat. La présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 12 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 25 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 8, I) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En application de l’article 15 de cette même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, et au préalable, il sera rappelé qu’en application de l’adage « nul ne plaide par procureur », les moyens développés par Mme [B] [C] [K] au nom du « couple [V] » ou des « époux [V] » ne peuvent aucunement bénéficier à M. [G] [V] qui, assigné le 24 novembre 2022, n’a pas constitué avocat.

Il est ensuite acquis que les époux [V] ont, suivant acte reçu le 14 février 2023 par Maître [J] [D], notaire à [Localité 12] (pièce défendeur n°7), vendu les lots n°197, 199 et 35 qu’ils détenaient au sein de l’immeuble.

Il convient à ce titre de donner acte au SDC 2-4 St-Jean et 26 [Localité 16] de ce qu’il ne maintient pas sa demande, devenue sans objet, tendant à la cessation de toute activité contraire au règlement de copropriété.

Il est par ailleurs acquis que les parties sont convenues en cours d’instance du remboursement par les époux [V] d’une surconsommation d’énergie, aucune demande n’étant maintenue à ce titre par le SDC 2-4 St Jean et 26 [Localité 14].

Il ressort ensuite du règlement de copropriété reçu le 5 juillet 1984 par Maître [W] [P], notaire à [Localité 13] (pièce demandeur n°1), et plus particulièrement de son article 20, que la copropriété est à usage mixte, l’ensemble immobilier composé des bâtiments A et B étant à usage d’habitation, professionnel ou commercial.

L’article 21 dudit règlement stipule notamment :

«a) Occupation

Les appartements pourront être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ou commerciale, sous réserve des autorisations administratives éventuellement nécessaires.

[…]

L’exercice d’une profession libérale ou commerciale dans les appartements ne devra pas avoir pour conséquence de nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble.

L’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront être toujours intégralement respectés et sauvegardés.

b) Locations

Les copropriétaires pourront louer leurs locaux comme bon leur semblera à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs, et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement, ainsi que la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie ci-dessus.

[…]

La location meublée d’appartements entiers est autorisée.

En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées, et destinées à être louées à des personnes distinctes, est interdite.

Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit en aucun cas troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service ».

Mme [B] [C] [K] ne conteste pas avoir procédé à la division d’un lot à usage d’appartement en plusieurs chambres meublées à des fins locatives, celle-ci soutenant seulement que ce manquement aurait cessé à réception de la mise en demeure du 11 avril 2022.

Ladite division, et l’exploitation subséquente des chambres à des fins commerciales, se trouvent par ailleurs établies au regard des captures d’écran produites par les parties (pièce défendeur n°1, pièce demandeur n°3), lesquelles font apparaître en substance que les chambres proposées à la nuitée par les époux [V] ont, depuis le 18 septembre 2018 et sur le seul site « booking.com », fait l’objet d’au moins 208 réservations différentes.

Il résulte de ce seul constat qu’un manquement au règlement de copropriété imputable à M. [G] [V] et Mme [B] [C] [K] est démontré.

Il s’évince ensuite de l’analyse des sept attestations de témoins versées aux débats par le SDC 2-4 St Jean et 26 [Localité 14] (pièces demandeur n°8, 9, 10, 15, 17 et 18) que l’activité locative des époux [V] a été à l’origine de nombreuses nuisances au sein de la copropriété, particulièrement en raison des allées et venues de leurs clients dans l’immeuble, de l’occupation par ces derniers des parties communes, et des sollicitations répétées de ceux-ci auprès des différents occupants de l’immeuble pour connaître l’emplacement de « l’hôtel ».

Il ressort également d’un courrier et d’une facture établis par la société ALLO ELEC respectivement les 8 juillet 2022 et 22 février 2023 que, d’une part, une « usine à Bitcoin » avait été installée dans le local n°197 appartenant aux époux [V] au moyen d’une dérivation réalisée sur l’alimentation électrique des parties communes, et que, d’autre part, une option d’ouverture automatique de la porte d’entrée de l’immeuble avait été activée depuis l’interphone de ces derniers, laquelle offrait un libre accès à la résidence à quiconque utilisait leur sonnette.

Il est dès lors établi au regard de ces éléments qu’un préjudice a été subi par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble au titre des nuisances générées par l’activité locative de M. [G] [V] et Mme [B] [C] [K].

Le SDC [Adresse 6] justifie par ailleurs avoir, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure M. [G] [V] et Mme [B] [C] [K] le 11 avril 2022 d’avoir à cesser la mise en location de chambres meublées, et d’avoir à faire intervenir une entreprise spécialisée pour le traitement des punaises de lit.

Le moyen tiré de la régularisation des manquements au règlement de copropriété suite à la réception de cette mise en demeure est inopérant dès lors que l’inexécution, qui porte au cas d’espèce sur une obligation de ne pas faire, était acquise et préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, et ce dès la survenance des premières nuisances résultant de la location de chambres meublées au sein d’un lot en nature d’appartement.

En conséquence, M. [G] [V] et Mme [B] [C] [K] seront condamnés in solidum à payer au SDC 2[Adresse 1] et [Adresse 9] [Localité 16] une somme de 8.000 euros en réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires de l’immeuble du fait de leurs manquements au règlement de copropriété.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [B] [C] [K], parties succombantes, aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. [G] [V] et Mme [B] [C] [K] seront également condamnés in solidum à payer au SDC [Adresse 7] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] [C] [K] sera, au même titre, déboutée de ses demandes indemnitaires formées au titre des frais irrépétibles et du caractère abusif de la procédure.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ;

DONNE ACTE au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] de ce qu’il ne maintient pas sa demande, devenue sans objet, tendant à la cessation de toute activité contraire au règlement de copropriété ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] [K] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une somme de 8.000 euros en réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires de l’immeuble et résultant de leurs manquements au règlement de copropriété ;

DEBOUTE Madame [B] [C] [K] de sa demande formée au titre du caractère abusif de la procédure ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] [K] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [B] [C] [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] et Madame [B] [C] [K] in solidum aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE