MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01127 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IDAG

AFFAIRE : S.A.S. AC DEVELOPPEMENT C/ S.A.S. CREA STEP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 4

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame MARIE-CECILE HENON, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sabrina WITTMANN,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. AC DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

DEFENDERESSE

S.A.S. CREA STEP, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Maud-vanna MARTEL de l’AARPI BDF AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats postulant, vestiaire : 87, M^e Maud DELAYAT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant, vestiaire :

Clôture prononcée le : 12 mars 2024

Débats tenus à l’audience du : 19 Septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président :

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 Février 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 mai 2016, la SAS AC Développement a donné à bail à M. [O] [E], aux droits duquel se trouve la SAS Crea Step, un local commercial sis [Adresse 2], à [Localité 7].

Suivant courrier en date du 13 avril 2021, la SAS Crea Step a informé la SAS AC Développement de son souhait de rompre la convention de manière anticipée, à effet au 30 juin 2021.

Les locaux ont été restitués le 16 juillet 2021, date à laquelle un état des lieux contradictoire a été établi par huissier.

Par acte d’huissier en date du 03 mars 2022, la SAS AC Développement a fait assigner la SAS Crea Step devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de la voir condamnée à prendre en charge diverses réparations locatives, outre le règlement d’un arriéré de charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, et au visa des articles 1730, 1732 du code civil, L.145-40-1 et R.145-23 du code de commerce, la SAS AC Développement demande au tribunal de :

la juger recevable en son action et bien fondée en ses demandescondamner la SAS Crea Step à lui payer en exécution du contrat de bail une somme de 28.369,20 euros HT, majorée de la TVA à 20%, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14.683,55 euros HT à compter de la délivrance de l’assignationcondamner la SAS Crea Step à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner la SAS Crea Step aux dépensdébouter la SAS Crea Step de l’ensemble de ses demandesdire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Elle soutient que les locaux ont été livrés en parfait état et que, à la suite à leur libération, diverses dégradations ont été constatées, en particulier de nombreuses tâches sur le béton lissé de l’espace intérieur de stockage et, à l’extérieur, un poinçonnage de la porte sectionnelle ainsi que des enfoncements présents sur la descente d’eau pluviale et le portillon de la zone de stockage professionnel. Pour s’opposer aux moyens adverses, elle relève que l’allégation relative au caractère inadapté du revêtement n’est corroborée par aucune pièce et n’a fait l’objet d’aucune observation ou réserve en cours d’exécution. Elle soutient par ailleurs que la facture émise le 1er août 2021 ne tendait qu’à accepter le règlement d’un acompte, constitué par les montants du dépôt de garantie et du loyer du mois d’août, à valoir sur la réparation de ses préjudices, et non à transiger sur le montant de l’indemnisation due au titre des dégradations. Elle estime enfin que la défenderesse, qui n’a pas délivré congé dans les formes et délais requis, est redevable du loyer convenu jusqu’à la date d’expiration de la période triennale en cours, laquelle arrivait à expiration le 14 mai 2022. Elle précise sur ce point que son acceptation de la restitution anticipée des lieux ou la régularisation d’un nouveau bail au profit d’un tiers n’emporte pas renonciation à se prévaloir de l’absence de notification d’un congé régulier. Elle affirme que la SAS Crea Step est ainsi redevable des sommes de 104,91 euros au titre de l’arriéré de charges, 14.578,64 euros au titre des réparations locatives, et 13.685,65 euros au titre des loyers dus jusqu’à l’expiration du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2023, et au visa des articles 1730, 1732, 1760, 1134 ancien du code civil, L.145-10-1 et R.145-23 du code de commerce, la SAS Crea Step demande au tribunal de :

débouter la SAS AC Développement de l’ensemble de ses demandes à titre reconventionnel,condamner la SAS AC Développement à lui payer une somme de 5.697,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2021condamner la SAS AC Développement à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que la résiliation du bail a été convenue amiablement entre les parties. Elle expose que dans ce cadre, la SAS AC Développement a perçu les sommes de 4.230 euros correspondant au dépôt de garantie, et 3.152,32 euros correspondant à deux virements réalisés en août 2021, dont l’un a été opéré par erreur. Elle précise que ce dernier virement ne peut aucunement s’analyser en une indemnité de rupture anticipée, une telle indemnité n’ayant pas été convenue entre les parties. Elle ajoute que, par son entremise et avec l’accord de la SAS AC Développement, cette dernière a immédiatement retrouvé un nouveau locataire à la suite de la rupture du bail. Elle soutient qu’une facture récapitulant l’accord des parties pour la prise en charge des réparations a été émise par la demanderesse le 1er août 2021. S’agissant de la teneur des dégradations, elle indique que la dalle de l’entrepôt était recouverte de quartz et dépourvue de toute couche de masse ou de finition. Elle soutient que celle-ci était poreuse et non adaptée à la destination des locaux, à usage d’entrepôt. Elle estime par ailleurs que le remplacement des portes sectionnelle et piétonne n’est aucunement requis, leur réparation étant parfaitement possible. Elle soutient que seul le nettoyage du sol pour un montant de 930 euros peut être mis à sa charge, et non la réfection ou l’amélioration du dallage. Elle reconnaît ainsi devoir à la bailleresse les sommes de 104,91 euros au titre de l’arriéré de charges, 650 euros au titre de la réparation DEP, et 930 euros au titre du nettoyage des sols. Elle estime toutefois que cette dernière est redevable d’une somme totale de 7.382,32 euros au titre du dépôt de garantie et des virements opérés en août 2021.

Par ordonnance en date du 12 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire pour être évoquée devant la formation de juge unique à l’audience du 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la rupture du contrat de bail

Conformément à l’article L.145-4 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.

Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Par ailleurs, en application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la SAS AC Développement verse aux débats le contrat de bail régularisé au profit de M. [O] [E] le 28 avril 2016, à effet au 15 mai suivant, concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 4], à [Localité 7].

Ledit bail prévoit expressément, en page 2 et 4, qu’il sera régi par les dispositions relatives au statut des baux commerciaux, et notamment par les règles relatives à la durée et aux modalités de rupture du contrat prévues aux articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce.

La SAS Crea Step produit ensuite un courrier en date du 13 avril 2021, ayant pour objet « Résiliation bail locaux [Localité 9]» (pièce défendeur n°3) et dont les termes sont les suivants :

«Par la présente, nous vous informons que nous fermons l’agence Créa Step de l’Est au 30/06/2021, dont les locaux sont situés au [Adresse 1], appartenant à la SAS AC Développement qui nous lie par un bail de locaux à usage commercial signé le 02 mai 2016.

Nous souhaitons procéder à la résiliation de ce bail, sachant que notre préavis est de 6 mois et que la résiliation ne peut être effective qu’au 02 mai 2022, nous sollicitons votre bienveillance afin de bien vouloir nous accorder la réduction de cette résiliation au 30/06/2021.

Suite à vos différents échanges avec Madame [J], nous savons que vous avez contacter votre agence immobilière afin de remettre votre bien sur le marché. Nous faisons également les démarches de notre côté afin de trouver un Preneur au 30/06/2021.

Si vous l’acceptez et trouvons Preneur, nous nous engageons à prendre en charge les frais d’agence immobilière pour la transaction (sic)».

Alors que la société Crea Step sollicitait l’autorisation de procéder à une résiliation anticipée du bail commercial, avant l’expiration de la période triennale, la société AC Développement, qui n’a formulé aucune cause d’opposition, l’a invitée à lui communiquer le nom de la personne à contacter au sujet de son souhait de voir résilier le bail de [Localité 10] à la fin du mois de juin 2021. (pièce défendeur n°4).

Il est par ailleurs acquis que la société AC Développement a fait procéder le 16 juillet 2021 à un état des lieux de sortie par un huissier de justice, lequel a également constaté que les clés avaient été remises au bailleur.

La SAS Crea Step produit ensuite une facture n°64/08/2021 d’un montant de 1.737,56 euros TTC (pièce défendeur n°7) que lui a adressée la SAS AC Développement le 1er août 2021 ayant pour objet « Facture août 2021 du local [Adresse 3] » et portant la mention « suivant courrier du 22 juillet 2021 ».

Selon les termes du courriel ainsi adressé à M. [X] [M] le 22 juillet 2021 (pièce défendeur n°1), la somme ainsi facturée correspondrait à la volonté de la SAS Crea Step d’abandonner le montant de la caution ainsi que l’équivalent du loyer du mois d’août 2021 «pour compensation des différents problèmes rencontrés».

La SAS AC Développement soutient d’ailleurs en page 6 de ses conclusions que cette facture n’a pas été établie au titre du règlement du loyer ou d’une quelconque indemnité de rupture, et qu’elle se rapporterait seulement au versement d’un acompte à valoir sur la réparation de ses divers préjudices.

L’analyse de l’ensemble des échanges intervenus entre les parties, que ce soit directement ou par l’intermédiaire de leur conseil respectif, ne permet pas de constater qu’une quelconque somme aurait été réclamée par la bailleresse au titre de la résiliation anticipée du contrat de bail avant l’introduction de la présente procédure.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments l’existence d’une volonté commune des parties de mettre fin de manière anticipée au contrat de bail ; de sorte qu’au regard d’une résiliation amiable avec effet au 16 juillet 2021, la société Développement n’est pas fondée à remettre en cause la date et les modalités de résiliation et à obtenir paiement des loyers ou de sommes équivalentes mises en compte pour la période postérieure au 16 juillet 2021.

Sur les dégradations

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi le 12 mai 2016 entre les parties (pièce demandeur n°2) que l’ensemble des locaux et équipements se trouvaient dans un état dit «neuf» lors de la prise à bail, en ce compris la porte sectionnelle, le portillon et le revêtement de sol en béton quartzé du dépôt.

Il ressort ensuite du procès-verbal d’état des lieux contradictoire établi le 16 juillet 2021 (pièce demandeur n°5) par Me [P] [C], huissier de justice à [Localité 8], que :

l’ensemble de la surface au sol de l’espace de stockage présente de nombreuses tâchesle portillon d’accès à la zone de stockage depuis l’extérieur présente un enfoncement sur deux lamesla porte sectionnelle adjacente présente un poinçonnement en partie basseune descente d’eau pluviale extérieure présente une trace d’enfoncement.

L’analyse des photographies annexées audit procès-verbal permet effectivement de constater que l’ensemble de la surface au sol de l’entrepôt est parsemé de multiples tâches manifestement issues du déversement de liquides de type huile ou hydrocarbure.

La société Crea Step ne soutient, ni a fortiori ne démontre une absence de faute ou la survenance d’un cas de force majeur.

Compte tenu de l’ampleur des dégradations, il en résulte pour la société AC Développement un préjudice que la SAS Crea Step sera tenue de réparer conformément à l’article 1732 précité.

Le moyen tiré du caractère inadapté du revêtement est sans emport dans la mesure où, les locaux donnés à bail étant à usage de bureaux et d’entrepôt de stockage sans autre précision, il appartenait à la SAS Crea Step de se prémunir contre l’imprégnation de liquides au sol en adoptant les mesures de protection adéquates ou en sollicitant le bailleur aux fins de faire réaliser des travaux d’imperméabilisation du sol.

Sur la base d’un devis n°2019.2036 établi par l’entreprise Froment Deco (pièce demandeur n°9), la société AC Développement chiffre le coût des réparations du revêtement de sol du dépôt à la somme de 19.464 euros.

L’analyse de ce devis permet toutefois de constater que celui-ci intègre le coût de travaux d’application de couches de masse et de finition sur le béton quartzé, lesquelles n’étaient manifestement pas présentes lors de la prise à bail au regard de la porosité du revêtement ayant permis l’imprégnation des liquides au sol, ladite porosité ayant par ailleurs été confirmée dans un courriel du 17 novembre 2021 (pièce demandeur n°11) adressé à M. [X] [M] par la société Onet, contactée par la défenderesse pour le nettoyage des sols.

Le devis produit par la SAS AC Développement, qui comporte des travaux d’amélioration de la dalle et ne permet pas de chiffrer le coût de sa remise en état à l’identique, sera dès lors écarté.

En l’absence d’autres éléments permettant de chiffrer la reprise du revêtement, il convient de retenir le devis relatif au lavage des sols produit par la SAS Crea Step, à l’en-tête de la société Onet (pièce demandeur n°1), d’un montant de 930 euros HT.

L’analyse des photographies annexées au constat d’huissier permet par ailleurs de constater que la porte sectionnelle et le portillon d’accès extérieur de la zone de stockage sont en bon état général d’entretien, et que les dommages déplorés par le demandeur, d’ordre purement esthétique, présentent un caractère minime, voire imperceptible.

La société AC Développement produit à ce titre un devis n°274281 établi par la société Jservices le 23 juillet 2021 (pièce demandeur n°9) d’un montant total de 4.217,76 euros pour le remplacement de la section basse de la porte sectionnelle et le remplacement intégral de la porte piétonne.

Toutefois, en l’état de dommages minimes d’ordre purement esthétiques, ce devis est impropre à caractériser le préjudice réellement subi par la SAS AC Développement dans la mesure où celle-ci ne prétend ni avoir exposé des frais de remise en état au titre de ces deux portes, ni que le fonctionnement de ces dernières aurait été altéré ou compromis, ni que la remise en location du local s’en serait trouvée retardée ou son loyer déprécié.

Il n’y a dès lors pas lieu de mettre à la charge de la SAS AC Développement une quelconque somme au titre des dommages constatés sur la porte sectionnelle et le portillon d’accès extérieur de la zone de stockage.

Enfin, les frais de reprise de la descente d’eau pluviale d’un montant de 650 euros HT seront supportés par la SAS Crea Step qui reconnaît en être redevable.

Sur le compte entre les parties

Il résulte des développements précédents que la SAS Crea Step est débitrice à l’égard de la demanderesse des sommes de 930 euros HT au titre du nettoyage des sols, et 650 euros HT au titre de la reprise DEP, soit un total de 1.580 euros HT, soit 1.896 euros TTC.

Celle-ci reconnaît par ailleurs être redevable d’une somme de 104,91 euros au titre de l’arriéré de charge, soit un total dû à la SAS Crea Step de 2.000,91 euros.

Il résulte ensuite des diverses correspondances échangées entre les parties ou par l’intermédiaire de leur conseil respectif, en particulier de courriers émis par la SAS AC Développement les 28 septembre 2021 et 05 janvier 2022, que cette dernière a reçu et conservé la somme de 4.230 euros correspondant au dépôt de garantie, ainsi que la somme de 3.152,32 euros correspondant à deux virements de 1.576,16 euros effectués par la SAS Crea Step en août 2021, soit un total de 7.382,32 euros.

S’il ressort du courriel adressé à M. [X] [M] le 22 juillet 2021 (pièce défendeur n°1) que la SAS Crea Step a offert à ce dernier de lui abandonner le montant de la caution ainsi que l’équivalent d’un mois de loyer aux fins de compenser «les différents problèmes rencontrés», force est de constater que cette offre n’a pas été acceptée par la demanderesse qui s’est refusée à toute transaction et a choisi de poursuivre le recouvrement de la créance alléguée par voie judiciaire.

S’agissant du second virement effectué au mois d’août 2021, l’analyse des éléments versés aux débats ne permet pas d’en déterminer la cause.

Ainsi, à défaut d’établir que ces sommes seraient intégralement dues par la SAS Crea Step au titre de ses obligations locatives, la SAS AC Développement est tenue d’en restituer la fraction excédant son préjudice.

En conséquence, la SAS AC Développement sera condamnée à payer à la SAS Crea Step une somme de 5.381,41 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS AC Développement, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Aucune considération d’équité ne commande toutefois de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Constate la résiliation amiable du bail commercial à effet au 16 juillet 2021 ;

Déboute la SAS AC Développement de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SAS AC Développement à payer à la SAS Crea Step une somme de 5.381,41 euros TTC en restitution des sommes indûment conservées dans le cadre de la rupture amiable du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS AC Développement aux dépens de l’instance ;

Rappelle le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente