MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 19/02060 – N° Portalis DBZE-W-B7D-HEWV

JUGEMENT DU : 28 Avril 2026

AFFAIRE : [K] [W] C/ S.A.R.L. ENTREPIERRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL Section 3 CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur Hervé HUMBERT,

ASSESSEURS : Madame Sabine GASTON,

Madame Sandrine ERHRARDT,

GREFFIER : Madame Sabrina WITTMANN,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [W]

né le 07 Juillet 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 08 ; Maître Olivier BAUER de la SELEURL CABINET DE MAITRE OLIVIER BAUER, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 190

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ENTREPIERRE inscrite au RCS [Localité 2] sous le n° 503 573 321 prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel MILLER de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 107

Clôture prononcée le : 10 octobre 2023

Débats tenus à l’audience du : 23 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 04 novembre 2025

Jugement par mise à disposition au greffe le : 28 Avril 2026

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Copie certifiée conforme délivrée le :

Maître Patrice BUISSON de la SCP BUISSON BRODIEZ

Maître Emmanuel MILLER de la SELARL LYON MILLER POIRSON

Copie exécutoire délivrée le : À :

Exposé du litige

La SARL ENTREPIERRE a fait réhabiliter un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour y créer des logements. La déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 15 mars 2008 et l’immeuble a été réceptionné sans réserves par la SARL ENTREPIERRE le 16 mars 2010.

Parallèlement, la SARL ENTREPIERRE a procédé à la commercialisation des lots dès avant la réception de l’ouvrage.

Selon acte authentique du 14 janvier 2010 reçu par Maître [C] [R], notaire à [Localité 2], avec la participation de Maître [H] [E], notaire à [Localité 4], la SARL ENTREPIERRE a vendu à Monsieur [K] [W] les lots numéro 51,59 et 91 dépendant de l’ensemble immobilier susvisé en cours de rénovation, dénommé « [Adresse 4] [Adresse 5] », lesdits lots étant constitués d’un appartement (lot 51) situé au troisième étage du bâtiment B, dont l’accès se fait par la cage d’escalier du bâtiment A, d’une cave (lot 59) et d’un parking (lot 91), moyennant le prix de 170 000 € TTC . Cet acte a été précédé d’un avant-contrat en date du 14 août 2009.

L’acte de vente mentionnait qu’un permis de construire pour changer la destination d’un bâtiment de bureaux en logements avait été délivré le 21 juin 2007 et se trouvait purgé de tout recours et de tout retrait.

L’acte indiquait également que le vendeur déclarait avoir déposé en mairie un permis de construire modificatif et s’obligeait à obtenir l’attestation de non opposition à la déclaration de conformité .

Le 05 juillet 2012, le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] a fait dresser un procès-verbal de constat pour objectiver des désordres d’humidité dans les caves et dans l’appartement d’une copropriétaire, Mme [N], l’absence de blocs secours et le non raccordement d’une trappe dans la cage d’escalier d’évacuation des fumées en cas d’incendie.

Par ordonnance en date du 11 décembre 2012, le juge des référés a, sur requête du syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et de Mme [N], confié une mesure d’expertise à M. [T] [U]. Les opérations d’expertise ont ensuite été étendues, outre à des désordres relatifs à la stabilité au feu des ossatures de l’immeuble, à la SARL Entrepierre, et à l’ensemble des intervenants à la rénovation de l’immeuble et leurs assureurs.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé, le 21 janvier 2021, mettant en évidence une non conformité de l’immeuble à la réglementation en matière d’incendie selon l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation, tout en précisant que les désordres pour lesquels il avait initialement été missionné ont fait l’objet de travaux de remise en conformité.

Par un acte d’huissier en date du 11 juin 2019, M. [K] [W] a assigné la SARL ENTREPIERRE devant le tribunal de grande instance de Nancy, aujourd’hui tribunal judiciaire de Nancy, aux fins de voir :

Vu les articles 1109, 1116, 1117, 1147 anciens du Code civil et les articles 1153, 1304 et 1382 devenu 1240 du Code civil,

— dire que la SARL ENTREPIERRE a vicié le consentement de M. [W] pour dol en omettant d’indiquer que le permis de construire modificatif avait d’ores et déjà été refusé lors de la signature du contrat d’acquisition, et sans en préciser les conséquences financières, la situation de l’immeuble nécessitant des travaux de mise aux normes très coûteux,

— déclarer en conséquence nul l’acte d’acquisition du 14 janvier 2010 et condamner la SARL ENTREPIERRE à restituer le prix de vente de 170 000 € avec intérêt de droit à compter de la demande,

— condamner la SARL ENTREPIERRE à indemniser M. [W] de l’ensemble des éléments du préjudice qu’il a subi à savoir :

— frais d’acte : 5058,13 euros

— frais financiers : 36 306,78 euros

— frais de déménagement : 663,38 euros

— frais d’installation de cuisine : 8147,00 euros

— frais d’installation de climatisation et chauffe-eau : 5143,43 euros

— frais sollicité par le syndicat de copropriété en liaison avec le contentieux contre la SARL ENTREPIERRE : 2016,08 euros

— assurance appartement : 3888,00 euros

— préjudice moral : à 5000,00 euros

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la SARL ENTREPIERRE à la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens incluant le coût de la publicité de l’assignation et du jugement à intervenir au fichier immobilier.

Par dernières conclusions notifiées le 4 avril 2023, Monsieur [W] reprend les demandes formées dans son assignation, et demande à titre subsidiaire au tribunal, dans l’hypothèse où la demande en nullité serait rejetée, de condamner la SARL ENTREPIERRE à lui payer la somme de 200 000 € de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter l’acte de vente litigieux.

Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2021, la SARL ENTREPIERRE demande au tribunal de :

Vu le rapport de Monsieur [T] [U] en date du 21 janvier 2021,

Vu les articles 1109, 1116, 1117, 1147 dans leur version applicable à la date de souscription de l’acte de vente, ainsi que 1153, 1304 et 1382 devenu article 1240 du Code Civil ,

Vu l’acte notarié du 14 janvier 2010 reçu par Maître [R],

Vu les pièces produites aux débats, singulièrement la déclaration d’achèvement de travaux déposée par Monsieur [J], architecte DPLG le 15 mars 2010,

– Déclarer irrecevable et en tout cas non fondées les demandes présentées par Monsieur [W] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL ENTREPIERRE,

– débouter en conséquence Monsieur [W] de sa demande de résolution de l’acte d’acquisition du 14 janvier 2010 et de la restitution du prix de cession à hauteur de 170 000 € avec intérêts de droit à compter de la demande,

– débouter Monsieur [W] de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires au titre des préjudices financiers qu’il estime avoir subi,

– condamner Monsieur [W] à payer à la SARL ENTREPIERRE la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2023 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 juin 2025, puis mise en délibéré.

Motifs du jugement

Sur la demande d’annulation de la vente du 14 janvier 2010

Attendu qu’il convient à titre liminaire de relever que l’assignation du 11 juin 2019 en annulation de la vente a été régulièrement publiée le 28 octobre 2020, avec attestation rectificative du 22 janvier 2021, au service de la publicité foncière de [Localité 2] 2 ;

Que le demandeur a ainsi satisfait aux dispositions de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, en sorte que la demande d’annulation est recevable;

Attendu que la demande est fondée sur le dol, prévu par les articles 1109, 1116 et 1117 anciens du Code civil, textes applicables en l’espèce dès lors que l’acte de vente litigieux a été conclu le 14 janvier 2010, soit antérieurement au 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations ;

Que l’article 1109 dispose que :

Il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ;

Que l’article 1116 dispose que :

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé. ;

Que l’article 1117 dispose que :

La convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section 7 du chapitre V du présent titre. ;

Attendu que le dol est ainsi le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ;

Que le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter , est dès lors constitutif de dol ;

Attendu en l’espèce que l’acte de vente du 14 janvier 2010 porte sur un bien immobilier en cours de rénovation soumis aux dispositions des articles 1601-3 du Code civil et L261-3 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’il ressort des stipulations mentionnées aux pages 16 et 17 de l’acte ;

Que l’acte mentionne en page 13, sous le titre « Autorisations administratives » :

— qu’un permis de construire pour changer la destination d’un bâtiment de bureaux en logements a été délivré le 21 juin 2007 par le maire de [Localité 5],

— que ce permis de construire a fait l’objet d’un transfert suivant arrêté du maire de [Localité 5] du 6 juin 2008,

— que le dit permis de construire a fait l’objet d’un affichage régulier, ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier en date des 4 juillet, 4 août et 4 septembre 2007,

— que le vendeur déclare que le permis de construire n’a fait l’objet d’aucun recours ainsi qu’il résulte d’un certificat de non recours dressé par le maire de [Localité 5] le 26 mai 2008,

— et que le permis de construire est ainsi purgé de tout recours et de tout retrait ;

Que ces mentions sont suivies d’un paragraphe intitulé « Permis de construire modificatif » libellé dans les termes suivants :

« Le VENDEUR déclare avoir déposé en mairie un permis de construire modificatif et s’oblige à obtenir l’attestation de non opposition à la déclaration de conformité.

L’ACQUÉREUR déclare avoir parfaite connaissance de cette situation sans recours contre le notaire soussigné. » ;

Que, par ailleurs, l’acte comporte en page 19 un paragraphe intitulé « Obtention de la conformité » libellée dans les termes suivants :

« Le VENDEUR s’oblige à faire diligence auprès de l’administration compétente pour obtenir dans les meilleurs délais une attestation prévue par l’article L462-1 du code de l’urbanisme certifiant que la conformité des travaux n’est pas contestée.

Pour ne pas gêner cette délivrance, l’ACQUÉREUR s’interdit, une fois entré en possession, de réaliser ou faire réaliser des travaux, sur les locaux, extérieurs, terrasses, auvents, jardins privatifs et autres, pouvant porter atteinte aux obligations résultant du permis de construire et constituer un obstacle à l’obtention de l’attestation de non opposition à la déclaration de conformité. » ;

Attendu qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U] du 21 janvier 2021, que le permis de construire initial a été délivré le 21 juin 2007, que ce permis a été transféré à la SARL ENTREPIERRE le 6 juin 2009, qu’une demande de permis de construire modificatif a été déposée le 19 mai 2009, portant sur la création de six logements supplémentaires, deux dans les combles du troisième étage du bâtiment B, deux dans les combles du quatrième étage du bâtiment A et deux par division de la surface habitable de locaux du permis de construire initial, et qu’un arrêté du maire de [Localité 5] en date du 24 juillet 2009 a refusé ce permis de construire modificatif au motif qu’il n’est pas conforme à l’article UB10 du plan d’occupation des sols ;

Qu’il apparaît ainsi que le permis de construire modificatif a été refusé le 24 juillet 2009, soit antérieurement à la vente litigieuse en date du 14 janvier 2010 ;

Attendu qu’à la date de signature de l’acte de vente, la SARL ENTREPIERRE avait donc nécessairement connaissance de l’arrêté de refus du permis de construire modificatif en date du 24 juillet 2009, lequel lui a obligatoirement été notifié ;

Qu’il apparaît dès lors que la déclaration de la SARL ENTREPIERRE figurant en page 13 de l’acte de vente est inexacte ;

Attendu que, dès lors qu’elle savait que sa demande de permis de construire modificatif, déposée le 19 mai 2009, avait été refusée, la SARL ENTREPIERRE ne pouvait honnêtement se borner à déclarer avoir déposé en mairie un permis de construire modificatif et s’obliger à obtenir l’attestation de non opposition à la déclaration conformité ;

Que la déclaration de la SARL ENTREPIERRE a induit en erreur Monsieur [W] sur la situation administrative réelle de l’immeuble dont il faisait l’acquisition de lots de copropriété ;

Qu’en effet, il y a lieu de préciser qu’il est établi par le rapport d’expertise judiciaire ainsi que par la pièce 16 du demandeur, que la SARL ENTREPIERRE a poursuivi son projet de rénovation correspondant à sa demande de permis de construire modificatif, avec la création de logements à la place des greniers figurant au permis de construire initial, et ce, sans autorisation, et qu’elle s’est ainsi placée dans l’illégalité au regard des règles d’urbanisme ;

Que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, il importe peu que le maître d’œuvre, Monsieur [J] lui ait assuré qu’il n’y aurait aucune difficulté pour l’obtention d’un nouveau permis de construire modificatif, et qu’il ait précisé lors de sa déclaration du 15 mars 2010 attestant l’achèvement de l’immeuble et la conformité des travaux que « le PC fait l’objet d’une demande de PC modificatif qui doit s’inscrire dans la rédaction et approbation du PLU en cours d’élaboration de la commune de [Localité 5] » ;

Que, pas davantage et contrairement à ce que soutient la défenderesse, la circonstance que la non-conformité de la construction à la réglementation incendie n’a été révélée qu’au cours des opérations d’expertise judiciaire, et donc postérieurement à la vente litigieuse du 14 janvier 2010, ne saurait avoir pour effet de “supprimer” le caractère délibéré de l’omission de la SARL ENTREPIERRE qui n’a pas indiqué que le permis de construire modificatif avait été rejeté, mais a, à l’inverse, laissé entendre à l’acquéreur que la demande de permis de construire modificatif était en cours d’instruction ;

Qu’il convient en outre d’ajouter que la non-conformité de la construction à la réglementation incendie résulte précisément du déclassement de l’immeuble en troisième famille B, alors qu’il était initialement classé en deuxième famille, par suite de la création de logements dans les combles des bâtiments A et B , ce qui constituait précisément l’objet du permis de construire modificatif refusé par arrêté du 24 juillet 2009 ;

Attendu qu’il y a lieu d’ajouter que la déclaration de la SARL ENTREPIERRE figurant en page 13 de l’acte de vente, laissant croire à l’acquéreur que la demande de permis de construire modificatif était en cours d’instruction, se trouve confirmée par le paragraphe 7 figurant en page 19 de l’acte intitulé « Obtention de la conformité », ci-dessus reproduit ;

Attendu qu’il apparaît dès lors que la SARL ENTREPIERRE a, par sa déclaration en page 13, confirmée par le paragraphe 7 figurant en page 19 , sciemment dissimulé à Monsieur [W] le caractère illégal de la construction dont il faisait l’acquisition de lots de copropriété et s’est ainsi rendu coupable d’un dol ;

Que cette dissimulation a été déterminante du consentement de Monsieur [W], lequel n’aurait pas signé l’acte de vente s’il avait eu connaissance de l’arrêté de refus du permis de construire modificatif;

Attendu qu’il y a lieu dès lors de faire droit à la demande de Monsieur [W] et de prononcer l’annulation de l’acte de vente du 14 janvier 2010 en application des articles 1109, 1116 et 1117 anciens du Code civil ;

Attendu, par suite , qu’il y a lieu de procéder aux restitutions réciproques entre les parties ;

Qu’il y a lieu dès lors de condamner la SARL ENTREPIERRE à rembourser à Monsieur [W] le prix de vente, soit 170 000 €, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019, date de l’assignation ;

Qu’il y a lieu également d’ordonner la réintégration des biens et droits immobiliers, objet de l’acte de vente annulée, dans le patrimoine de la SARL ENTREPIERRE ;

Attendu enfin qu’il y a lieu d’ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière de Meurthe-et-Moselle en application du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière ;

Sur la demande en réparation

Attendu que le droit de demander la nullité d’un contrat en application des articles 1116 et 1117 anciens du Code civil n’exclut pas l’exercice par la victime des manœuvres dolosives d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi ;

Que Monsieur [W] est dès lors fondé à demander la réparation du préjudice résultant du dol de la SARL ENTREPIERRE, en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil ;

Attendu que, s’agissant du préjudice matériel, Monsieur [W] justifie avoir engagé les frais suivants :

– frais d’actes : 5058,13 €

– frais financiers correspondant au coût du prêt sollicité pour acquérir le bien objet de la vente annulée et au coût de l’assurance du prêt : 36 306,78 €

– frais d’installation d’une cuisine : 6830 €

– frais d’installation de climatisation et chauffage : 5093,43 €

– appels de fonds du syndicat de copropriété en liaison avec le contentieux contre la SARL ENTREPIERRE : 1426,27 € ;

Que Monsieur [W] n’est en revanche pas fondé à solliciter le remboursement des cotisations d’assurance de l’appartement, dès lors que cette assurance constitue une obligation légale pour tout occupant d’un immeuble, et ne constitue dès lors pas un préjudice indemnisable, dès lors que Monsieur [W] n’a pas été privé de la possibilité d’occuper effectivement l’appartement, objet de la vente annuléee, jusqu’à ce jour ;

Que la demande de Monsieur [W] en remboursement des frais de déménagement à hauteur de 663,68 € doit être rejetée en l’absence de facture afférente à ses frais, étant précisé que la pièce 23 du demandeur ne constitue aucunement une facture de frais de déménagement, mais un récapitulatif de dépenses établi par Monsieur [W] lui-même, sans valeur probante ;

Qu’il convient dès lors de fixer le préjudice matériel de Monsieur [W] à la somme totale de 54 714,61 € ;

Attendu que Monsieur [W] a incontestablement subi un préjudice moral du fait du dol commis par la SARL ENTREPIERRE, préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 2000 €;

Attendu, par suite, qu’il y a lieu de condamner la SARL ENTREPIERRE à payer à Monsieur [W] la somme de 54 714,61 € en réparation du préjudice matériel et la somme de 2000 € en réparation du préjudice moral, et de débouter Monsieur [W] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SARL ENTREPIERRE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, sera déboutée de de sa demande reconventionnelle formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée à ce même titre à payer à Monsieur [W] la somme de 2500 € ;

Attendu qu’au regard de la nature et de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par un jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare recevable la demande en annulation de la vente du 14 janvier 2010.

Prononce l’annulation la vente conclue le 14 janvier 2010 entre la SARL ENTREPIERRE, vendeur, et Monsieur [K] [W], acquéreur, selon acte authentique en date du 14 janvier 2010 reçu par Maître [C] [R], notaire à [Localité 2], avec la participation de Maître [H] [E], notaire à [Localité 4], portant sur les lots de copropriété numéro 51, 59 et 91 dépendant de l’ensemble immobilier en cours de rénovation situé [Adresse 3] à [Localité 3] dénommé « [Adresse 6] », cadastré section AH n° [Cadastre 1], lieu-dit [Adresse 7], pour une contenance de 63 a 40 ca, moyennant le prix de 170 000 € TTC.

En conséquence,

Condamne la SARL ENTREPIERRE à rembourser à Monsieur [K] [W] la somme de170 000€ au titre du prix de vente, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2019.

Ordonne la réintégration des lots de copropriétés, objet de la vente annulée, dans le patrimoine de la SARL ENTREPIERRE

Condamne la SARL ENTREPIERRE à payer à Monsieur [K] [W] la somme de 54 714,61 € en réparation de son préjudice matériel et la somme de 2000 € en réparation de son préjudice moral.

Déboute Monsieur [K] [W] du surplus de ses demandes indemnitaires.

Condamne la SARL ENTREPIERRE à payer à Monsieur [K] [W] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SARL ENTREPIERRE de sa demande reconventionnelle formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL ENTREPIERRE aux dépens incluant les frais de publication de l’assignation et les frais de publication du jugement.

Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière de Meurthe-et-Moselle en application du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.

Ordonne l’exécution provisoire.

Et le présent jugement a été prononcé et signé par Monisuer Hervé HUMBERT, président, et par Madame Sabrina WITTMANN, greffier.

Le Greffier Le Président