N° RG 24/03939 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXBV

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/03939 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXBV

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Le

Le greffier

M^e Nicolas DELEAU

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

DEMANDEURS :

Madame [V] [B]

née le 08 Décembre 1966 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 20

Monsieur [N] [B]

né le 30 Septembre 1941 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 20

DEFENDERESSES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES MARRONNIERS, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ZIMMERMANN SA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 399.734.151. ayant son siège [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

SA ZIMMERMANN, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 399.734.151. prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de syndic de la copropriété la RESIDENCE LES MARRONNIERS sise [Adresse 3] à [Localité 8] [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [B] et M. [N] [B] sont copropriétaires au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], dénommé "[Adresse 14]". La SA ZIMMERMANN est syndic de copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires de la résidence LES MARRONNIERS s’est tenue le 16 janvier 2024.

Contestant la régularité de cette assemblée générale et souhaitant engager la responsabilité du syndic, par assignation délivrée le 17 mai 2024, Mme [V] [B] et M. [N] [B] ont attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARRONNIERS devant le tribunal judiciaire de Strasbourg et la SA ZIMMERMANN.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 9 octobre 2024, Mme [V] [B] et M. [N] [B] ont demandé de :

ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2024 du syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARRONNIERS sise [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 11].

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à rembourser aux époux [B] la somme de 434,71 € au titre des travaux de désembouage votés lors de cette assemblée générale, et qui a été payée au titre d’un appel de fonds du 24 juillet 2024.

CONDAMNER la société ZIMMERMANN à produire le justificatif du solde du décompte de charges pour l’exercice se terminant le 30 juin 2023 ainsi que les pièces justificatives des charges de copropriété concernant la consommation individuelle des époux [B], sous astreinte comminatoire de 80 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER la société ZIMMERMANN à verser aux époux [B] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la société ZIMMERMANN, aux entiers frais et dépens de la procédure.

CONDAMNER la société ZIMMERMANN à verser aux époux [B] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSER les époux [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [V] [B] et M. [N] [B] avancent que l’assemblée des copropriétaires litigieuses est nulle pour ne pas s’être tenue ni dans la commune de [Localité 12] ni dans celle du domicile du syndic. Ils dénoncent également le non-respect du vote des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale et le défaut de mise en concurrence du contrat de syndic. Au titre de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre du syndic, Mme [V] [B] et M. [N] [B] invoquent plusieurs fautes à l’encontre de la SA ZIMMERMANN, notamment une mauvaise gestion et un manquement à son obligation de conseil en qualité de syndic ainsi qu’une différence de traitement et un dénigrement perpétrés à leur encontre. Ils considèrent que ces comportements constituent des fautes appelant réparation du préjudice causé sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives déposées le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARRONNIERS et la SA ZIMMERMANN ont demandé de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [B] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER Monsieur et Madame [B] à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic la somme de 1.500,00€ chacun au titre de l’article 700 du CPC,

LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs avancent que le règlement de copropriété n’a pas entendu limiter le lieu de tenue de l’assemblée et que celle-ci pouvait intervenir dans une commune différente, sans préjudice de la validité de l’assemblée générale. Ils avancent que l’assemblée générale n’est entachée d’aucune régularité de sorte que sa nullité ne peut pas être prononcée. Ils contestent toute faute émanant de la SA ZIMMERMANN dans l’exercice de sa mission de syndic de sorte que sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée. Ils réfutent tout comportement dénigrant ou harcelant à l’encontre de Mme [V] [B] et M. [N] [B]. Ils considèrent qu’aucun défaut d’information n’a été commis et qu’aucune procédure injustifiée n’a été introduite à l’encontre de Mme [V] [B] et M. [N] [B].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 28 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2024

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que «dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic».

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que "la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble".

L’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

A défaut de clause dérogatoire prévue au règlement de copropriété, l’assemblée réunie dans une autre commune que celle de la situation de l’immeuble est nulle. Le règlement de copropriété peut prévoir une dérogation, celle-ci devant être clairement exprimée et peut être modifiée à la majorité de l’article 26 de la loi n°65.557 du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] prévoit en son article 14 « Assemblées générales – convocation » que "[les convocations] devront comporter l’indication des lieux, date et heure de la réunion, laquelle pourra être tenue dans la commune, soit de la situation de l’immeuble, soit du domicile du syndic, ainsi que l’ordre du jour".

Il est constant que l’immeuble en copropriété est sis à [Localité 12] et que la SA ZIMMERMANN a son siège social à [Localité 16].

Il résulte de la convocation des copropriétaires et du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 janvier 2024 que la réunion des copropriétaires litigieuse du 16 janvier 2024 s’est tenue à [Localité 15], ce qui n’est pas contesté par les défendeurs.

Les défendeurs ne justifient pas que le choix de réunion de l’assemblée des copropriétaires hors les villes de [Localité 12] et de [Localité 16] ait fait l’objet d’une autorisation des copropriétaires lors d’une assemblée générale précédente via un vote à la majorité de l’article 26 de la loi n°65.557 du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale querellée s’étant tenue hors des lieux définis strictement par le règlement de copropriété, elle encourt la nullité en application des dispositions susvisées, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief.

Dès lors, l’assemblée générale du 16 janvier 2024 querellée sera annulée.

II. Sur la demande de remboursement des frais exposés au titre de travaux votés par l’assemblée générale querellée

L’annulation de l’assemblée générale entraînant la disparition rétroactive de la décision de l’assemblée générale et des effets qu’elle a pu produire, il y a lieu de condamner le [Adresse 17] LES MARRONNIERS à restituer à Mme [V] [B] et M. [N] [B] la somme de 437,71€ payée par les demandeurs au titre de travaux de désembouage adoptés par résolution n°21 de l’assemblée générale du 16 janvier 2024.

III. Sur la demande de production du décompte de charges pour l’exercice clos au 30 juin 2023

En application des dispositions des articles 132 et suivants du code de procédure civile, si une partie ne communique pas spontanément des pièces nécessaires aux débats, le juge peut enjoindre cette communication, au besoin à peine d’astreinte, dans un délai et selon des modalités qu’il définit.

En l’espèce, il est constaté que les défendeurs ont produit le décompte de charges pour l’exercice clos au 30 juin 2023 dans le cadre de la présente instance de sorte que la demande de communication de pièces est sans objet. Mme [V] [B] et M. [N] [B] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

IV. Sur la demande en dommages-intérêts formée à l’encontre de la SA ZIMMERMANN

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’action en responsabilité civile délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité unissant ces deux éléments.

Pour rappel, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Pour démontrer une faute de la SA ZIMMERMANN, les demandeurs sont tenus de rapporter la preuve que la SA ZIMMERMANN a commis un agissement délictueux à leur égard leur causant un préjudice, sa faute pouvant résulter d’un manquement aux missions du syndic de copropriété.

A. Sur les fautes de la SA ZIMMERMANN

Mme [V] [B] et M. [N] [B] invoquent plusieurs fautes à l’encontre de la SA ZIMMERMANN, à savoir :

— une mauvaise gestion et un manquement à son obligation de conseil en qualité de syndic,

— une différence de traitement un dénigrement perpétrés à leur encontre.

En l’espèce, s’il résulte des échanges entre Mme [V] [B] et M. [N] [B] et la SA ZIMMERMANN produits par les demandeurs que le montant des charges dues par Mme [V] [B] et M. [N] [B] est débattu entre les parties, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une mauvaise gestion financière des charges de la copropriété par la SA ZIMMERMANN. A défaut d’élément probant suffisant, aucune faute ne sera retenue à ce titre.

Quant au défaut d’information reprochée, il est relevé que hormis le décompte de charges pour l’exercice clos le 30 juin 2023 produit dans le cadre de la présente instance, la SA ZIMMERMANN ne justifie pas avoir communiqué les éléments sollicités par les demandeurs concernant notamment leurs consommations personnelles d’eau et de chauffage, ce alors que ces documents lui ont été demandé à plusieurs reprises par les demandeurs notamment par courriels des 23 mai et 10 juin 2024. Aussi, il sera retenu le manque de diligence de la SA ZIMMERMANN quant à la transmission de données afférentes à la copropriété, malgré plusieurs sollicitations en ce sens de la part des demandes. Sa faute quasi-délictuelle sera retenue à ce titre.

Sur la différence de traitement reproché quant au respect du règlement de copropriété, s’il résulte des échanges entre Mme [V] [B] et M. [N] [B] et la SA ZIMMERMANN qu’un différend existe quant à la présence d’une paroi séparative sur le balcon de Mme [V] [B] et M. [N] [B] et l’accès à leur terrasse pour des travaux, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de demandes incessantes, injustifiées et vexatoires émanant de la SA ZIMMERMANN à leur encontre. De même, l’absence de recours à l’encontre d’autres copropriétaires ne justifie pas une différence de traitement entre copropriétaires, ce d’autant plus que Mme [V] [B] et M. [N] [B] ne justifient pas qu’une procédure soit introduite à leur encontre à l’initiative de la SA ZIMMERMANN.

Dès lors, hormis le manque de diligence concernant la communication de pièces sollicitées par Mme [V] [B] et M. [N] [B], aucune faute de la SA ZIMMERMANN n’est établie par les demandeurs.

B. Sur le préjudice en résultant

Mme [V] [B] et M. [N] [B] sont tenus de démontrer un préjudice en lien direct avec la faute établie de la SA ZIMMERMANN.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas que l’étant anxieux de M. [N] [B] soit en lien avec un défaut d’information commis par la SA ZIMMERMANN.

Toutefois, il sera retenu que la non-communication spontanée par la SA ZIMMERMANN des pièces demandées à plusieurs reprises par les demandeurs a causé à ceux-ci des tracas et inquiétudes occasionnant un préjudice moral qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur de 800€.

En conséquence, la SA ZIMMERMANN sera condamnée à payer à Mme [V] [B] et M. [N] [B] à titre de dommages-intérêts la somme de 800€.

Mme [V] [B] et M. [N] [B] seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, le [Adresse 17] LES MARRONNIERS et la SA ZIMMERMANN seront condamnés aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SA ZIMMERMANN à payer à Mme [V] [B] et M. [N] [B] la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant rappelé que Mme [V] [B] et M. [N] [B] ne forment pas de demande de condamnation du [Adresse 18] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, il y a lieu de dispenser les demandeurs de leur quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 9], en date du 16 janvier 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARRONNIERS à restituer à Mme [V] [B] et M. [N] [B] la somme de 437,71€ payée par les demandeurs au titre de travaux de désembouage adoptés par résolution n°21 de l’assemblée générale du 16 janvier 2024 ;

DEBOUTE Mme [V] [B] et M. [N] [B] de leur demande de communication de pièces ;

CONDAMNE la SA ZIMMERMANN à payer à Mme [V] [B] et M. [N] [B] la somme de 800€ à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Mme [V] [B] et M. [N] [B] du surplus de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la SA ZIMMERMANN ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la SA ZIMMERMANN aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SA ZIMMERMANN à payer à Mme [V] [B] et M. [N] [B] la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les autres parties de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [V] [B] et M. [N] [B] de leur quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la SA ZIMMERMANN de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY