MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/01791 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IUKB

AFFAIRE : Monsieur [D] [T], Madame [N] [F] [J] C/ Monsieur [G] [Z], Madame [I] [W], [S] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sabine GASTON,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [T], né le 25 Septembre 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Raoul GOTTLICH de la SCP D’AVOCATS RAOUL GOTTLICH PATRICE LAFFON, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 026

Madame [N] [F] [J], née le 07 Mars 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Raoul GOTTLICH de la SCP D’AVOCAT RAOUL GOTTLICH PATRICE LAFFON, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 026

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Z], né le 08 Avril 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocats au barreau de NANCY, avocats postulant, vestiaire : 107, Maître Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Madame [I] [W], [S] [C] épouse [Z] née le 21 Mars 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocats au barreau de NANCY, avocats postulant, vestiaire : 107, Maître Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 05 Novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 14 Janvier 2026, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous-seing-privé en date des 1er et 2 juillet 2021, Monsieur [D] [T] et son épouse, Madame [N] [J] épouse [T], ci après dénommés les époux [T], vendeurs, ont conclu avec Monsieur [G] [Z] et son épouse Madame [I] [C] épouse [Z], ci après dénommés les époux [Z], acquéreurs, un compromis de vente portant sur une maison d’habitation sise à [Adresse 10], moyennant le prix de 250 000 €.

La vente était conclue sous les conditions suspensives de droit commun, ainsi que sous deux conditions suspensives particulières, à savoir, la condition suspensive de vente par les acquéreurs du bien immobilier leur appartenant sis à [Localité 5], et la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs d’un montant de 100 000 €.

La réitération de la vente était fixée au plus tard au 23 décembre 2021 par le ministère de Maître [M] [V] [A], notaire à [Localité 9].

La vente du bien immobilier des époux [Z] n’ayant pu en définitive être régularisée que par compromis du 29 juillet 2022 avec une réitération prévue pour le 30 octobre 2022, soit après le délai de six mois prévu par la condition suspensive de vente dudit bien, les parties se sont verbalement accordées pour proroger la validité du compromis de vente, et elles ont conclu une convention d’occupation précaire le 26 juillet 2022 permettant l’entrée en jouissance anticipée des acquéreurs moyennant une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1000 €.

Cette convention prévoyait la régularisation de l’acte authentique de vente à la date du 30 octobre 2022 au plus tard.

Les époux [Z] ont emménagé dans l’immeuble le 1er août 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 août 2022, les époux [Z] ont signalé divers désordres affectant l’immeuble et ont demandé aux époux [T] d’y remédier rapidement.

Par un courrier du 21 octobre 2022, Maître [M] [V] [A] a informé les époux [T] de l’apparition de nombreuses infiltrations dans la maison suite à des intempéries ayant entraîné un dégât des eaux important, ainsi que du souhait des époux [Z] de ne pas poursuivre la vente.

Les époux [Z] ont fait intervenir en urgence un expert en date du 28 octobre 2022, puis ils ont quitté les lieux le 30 octobre suivant.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 octobre 2022, les époux [T] ont mis en demeure les époux [Z] de justifier de l’obtention de leur prêt dans un délai de huit jours.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 novembre 2022, les époux [T] ont mis en demeure les époux [Z] de leur régler la somme de 25 000 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 janvier 2023, les époux [Z] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, confirmé aux époux [T] leur volonté de ne pas réitérer la vente au regard des graves désordres affectant l’immeuble vendu.

Par un acte de commissaires de justice en date du 12 juin 2023, les époux [T] ont assigné devant le présent tribunal les époux [Z] en paiement de la clause pénale et en réparation de leur préjudice.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 octobre 2024, les époux [T] demandent au tribunal de :

vu les articles 1304-3, 1343-5, 1217 et suivants et 1154 du Code civil,

– constater que la promesse synallagmatique de vente régularisée les 1er et 2 juillet 2021 entre les époux [T] et les époux [Z] est caduque,

– constater que les conditions suspensives étaient pourtant réalisées,

– constater que les époux [Z] n’ont pas satisfait à leurs obligations exigibles en refusant de réitérer la vente,

– condamner en conséquence les époux [Z] à payer aux époux [T] la somme de 46 799,74 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2022,

– ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

– condamner les époux [Z] à payer aux époux [T] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les époux [Z] aux dépens,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 août 2024, les époux [Z] demandent au tribunal de :

vu les articles 1137, 1217 et suivants et 1641 et suivants du Code civil,

à titre principal,

– débouter les époux [T] de leurs demandes.

à titre reconventionnel,

– condamner les époux [T] à payer aux époux [Z] la somme de 10 897,01€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

– condamner les époux [T] à payer aux époux [Z] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

– condamner les époux [T] à payer aux époux [Z] la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

– condamner les époux [T] aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025, puis mise en délibéré.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale en paiement de la clause pénale

Attendu qu’à l’appui de leur demande en paiement de la somme de 46 799,74 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente litigieux, les époux [T] font valoir que la condition suspensive relative à la vente préalable du bien des acquéreurs a été réalisée, et que la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être réputée réalisée dès lors que les époux [Z] n’ont fait aucune démarche pour obtenir leur prêt, de sorte qu’en refusant de réitérer la vente, ces derniers ont manqué à leur engagement d’acquérir, ce qui justifie l’application de la clause pénale à leur encontre;

Attendu que pour s’opposer à la demande des époux [T], les époux [Z] invoquent la réticence dolosive des époux [T] et le manquement par ces derniers à leur obligation précontractuelle d’information prévue par l’article 1112-1 du Code civil quant à l’état réel de l’immeuble, lequel est affecté de vices cachés dont les vendeurs avaient nécessairement connaissance ;

Attendu que, selon l’article 1112-1 du Code civil,

« [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

…

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » ;

Attendu que ce devoir d’information est expressément visé par le compromis de vente litigieux par la clause suivante :

« En application de l’article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

Le vendeur reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité, avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur.

… » ;

Attendu qu’il ressort des éléments du dossier que, trois semaines après leur emménagement dans le bien vendu au mois d’août 2022 en vertu de la convention d’occupation précaire signée entre les parties, les époux [Z] ont, par courrier recommandé du 24 août 2022, signalé l’existence de désordres concernant une gaine percée au plafond, un problème d’évacuation des eaux de douche et de lavabo, des traces d’eau prononçées à certains endroits avec la formation de moisissures , ainsi que le dégagement de fortes odeurs d’humidité affectant l’immeuble ; qu’ils demandaient alors aux époux [T] d’y remédier rapidement ;

Qu’il ressort également du courrier du 21 octobre 2022 de Maître [M] [V] [A], notaire, que, suite à des intempéries survenues le 20 octobre 2022 ayant entraîné un dégât des eaux important, les époux [Z] ont constaté l’apparition de nombreuses infiltrations dans la maison;

Que les époux [Z] produisent enfin aux débats un rapport d’expertise unilatérale établi à leur demande par Monsieur [R], expert indépendant du bâtiment, suite à une expertise réalisée le 28 octobre 2022 ;

Attendu que si un rapport d’expertise n’est opposable à une partie que lorsqu’elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties ; qu’il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve ;

Que le rapport de Monsieur [R] doit dès lors être examiné par la présente juridiction comme n’importe quel autre élément de preuve soumis à son pouvoir souverain d’appréciation ;

Attendu qu’il convient tout d’abord de préciser qu’il est constant que le bien immobilier vendu est constitué d’un chalet en bois massif monté sur un sous-sol partiellement enterré, lequel a été réalisé en autoconstruction, c’est-à-dire par les époux [T] eux-mêmes ;

Que les époux [T] ont ainsi eux-mêmes réalisé l’ensemble de la structure du gros œuvre de la maçonnerie ainsi que le terrassement ;

Que Monsieur [R] a, photographies à l’appui, constaté plusieurs anomalies et désordres affectant l’intérieur et l’extérieur du bâti, à savoir :

– des défauts de construction,

– une mise en œuvre de matériaux de construction douteux,

– des équipements défectueux,

– des travaux de finition inachevés,

– des infiltrations d’eau de pluie à l’intérieur du bâti,

– un problème d’étanchéité des parois ;

Que, s’agissant plus particulièrement du problème d’étanchéité, Monsieur [R] fait état d’une présence anormale d’humidité suite aux infiltrations d’eau affectant une grande partie des murs périphériques extérieurs enterrés situés dans le garage au niveau inférieur de la construction ; qu’il relève également la présence de remontées capillaires des eaux de pluie dans les murs maçonnés, suite aux eaux de ruissellement et aux infiltrations de pluie des eaux souterraines ; qu’il précise que ces murs sont continuellement en contact avec l’eau et que l’humidité pénètre dans la maçonnerie par gravité et par capillarité, et que cela constitue une source d’infiltrations visibles dans le garage ainsi que dans les pièces de vie ; qu’il ajoute que ces désordres provoquent l’apparition de moisissures malsaines sur le mur ainsi que la formation de salpêtre ; qu’il constate par ailleurs plusieurs non-conformités à la norme NF DTU 20.1 relative à la protection contre les remontées d’humidité venant du sol ; qu’il constate également la présence anormale d’humidité et de moisissures sur une porte prête à peindre et sur l’ensemble d’une cloison en placoplâtre et relève une mauvaise étanchéité à l’air des parois ainsi que la présence de ponts thermiques linéiques et ponctuels favorisant l’apparition de champignons et de moisissures ; qu’il relève également l’existence d’infiltrations dans le bâti en bois sous les menuiseries ;

Que Monsieur [R] indique que les inondations répétées rendent le sous-sol impropre à la destination du bien, nuisant à la structure même de l’ouvrage ainsi qu’à la bonne santé de ses occupants ; qu’il précise que les infiltrations d’eau et l’humidité proviennent d’erreur de conception et de maladresses du maître d’œuvre ;

Attendu qu’il ressort de ce rapport d’expertise unilatérale que le bien immobilier vendu est notamment affecté d’importants défauts d’étanchéité à l’eau, ainsi qu’à l’air, des parois, à l’origine de nombreuses infiltrations tant dans dans la partie sous-sol que dans les pièces de vie, ainsi que d’une humidité anormale favorisant l’apparition de moisissures et de salpêtre ;

Que le contenu dudit rapport se trouve conforté, d’une part, par le courrier de signalement des époux [Z] du 24 août 2022, et d’autre part, par l’existence d’un dégât des eaux survenu le 20 octobre 2022 précisément en raison du défaut d’étanchéité du bien ;

Attendu que les époux [T], qui ont vécu dans le bien vendu, et qui ont eux-mêmes construit la partie sous-sol , avaient nécessairement connaissance des problèmes d’étanchéité du bien ;

Que les époux [Z] en revanche, qui ont visité le bien au début de l’été, à la saison sèche, n’ont pu se rendre compte de l’état réel de celui-ci lors des visites en l’absence d’intempéries ;

Attendu qu’en s’abstenant d’informer les acquéreurs des graves défauts d’étanchéité affectant le bien vendu, les époux [T] ont incontestablement manqué à leur devoir précontractuel d’information prévu par l’article 1112-1 du Code civil ci-dessus rappelé ;

Attendu que les époux [T] apparaissent dès lors mal fondés à imputer à faute aux époux [Z] d’avoir refusé de réitérer la vente litigieuse, et ce, quand bien même il ressort des écritures et pièces versées aux débats que les acquéreurs n’ont pas entrepris les démarches nécessaires à l’obtention du prêt prévu par la condition suspensive d’obtention de prêt ;

Que les époux [T] ne peuvent en conséquence qu’être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 46 799,74 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente litigieux, étant en outre relevé que cette somme est très largement supérieure au montant de la clause pénale, soit 25 000 €, et n’aurait, pu en tout état de cause, en aucun cas être allouée aux demandeurs ;

Sur la demande reconventionnelle en réparation formée par les époux [Z]

Attendu que les époux [Z] fondent leur demande d’indemnisation sur le dol des époux [T] et leur manquement au devoir d’information prévu par l’article 1112-1 du Code civil ci-dessus rappelé ;

Attendu que, si le manquement au devoir d’information retenu à l’encontre des époux [T] constitue une faute susceptible d’engager leur responsabilité envers les époux [Z] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil, il y a lieu néanmoins de relever que le manquement contractuel commis par ces derniers pour ne pas avoir respecté leur obligation prévue par la condition suspensive d’obtention de prêt leur interdit de se prévaloir de la faute des demandeurs pour obtenir réparation de leur propre préjudice consécutif à l’échec de la vente ;

Attendu par suite qu’il y a lieu de débouter les époux [Z] de leur demande reconventionnelle en réparation ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

Attendu qu’il y a lieu de dire que chaque partie conserve à sa charge ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [D] [T] et Madame [N] [J] épouse [T] de leur demande en paiement de la somme de 46 799,74 € au titre de la clause pénale.

DÉBOUTE Monsieur [G] [Z] et Madame [I] [C] épouse [Z] de leur demande reconventionnelle en réparation.

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DITque chaque partie conserve à sa charge les dépens dont elle a fait l’avance.

Le présent jugement a été signé par le Greffier et le Président

LE GREFFIER LE PRESIDENT