Tribunal Judiciaire de Nanterre, 30 mars 2023, n° 23/00171

TJ Nanterre 30 mars 2023

Arguments

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Rejeté
Urgence des travaux de ravalement
La cour a estimé qu'il existait un risque d'empiètement sur la propriété voisine et que le syndicat n'avait pas démontré l'absence de disproportion entre la gêne pour la voisine et l'intérêt des travaux.
Rejeté
Droit à indemnisation pour frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que le syndicat des copropriétaires avait succombé dans ses demandes contre Madame X Y.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Nanterre, le syndicat des copropriétaires de Clamart a demandé l'autorisation de poser des échafaudages sur les propriétés voisines pour effectuer des travaux de ravalement. Les questions juridiques posées concernaient la légitimité de la demande de servitude de tour d’échelle et l’éventualité d’un empiètement sur le terrain de Madame X Y. Le tribunal a rejeté les demandes du syndicat, considérant qu'il existait un risque d'empiètement et que le refus de Madame X Y ne constituait pas un abus de droit. En conséquence, le syndicat a été condamné à verser 1.000 euros à Madame X Y au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 30 mars 2023, n° 23/00171
Numéro(s) :	23/00171

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine CHRISTINEmily LAFITAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 MARS 2023

N° RG 23/00171 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YD22

N° :

DEMANDEUR S.D.C. 50 AVENUE ADOLPHE SCHNEIDER à S.D.C. de l’immeuble sis […] représenté par son syndic en CLAMART exercice le cabinet AVENIR GESTION IMMO c/ 88 avenue Victor Hugo 92140 CLAMART X Y, A Z, représentée par M^e Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0753 B Z

DEFENDEURS

Madame X Y […]

Madame A Z […]

Monsieur B Z […]

représentés par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie-Odile DEVILLERS, 1ère Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 février 2023, avons mis l’affaire en délibéré au 9 mars 2023, prorogé à ce jour :

Lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart (92) a notamment voté des travaux de ravalement des murs pignons de son immeuble.

Ledit immeuble est adossé d’une part à une maison sise […] appartenant à Madame X Y, d’autre part à une maison située […], appartenant à Madame A Z et Monsieur B Z, et ce sont les deux murs pignons de chaque coté de ces voisins qui doivent être ravalés.

Le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart a donc sollicité auprès de ses propriétaires voisins une autorisation de pose d’échafaudages sur leurs toitures, afin de permettre le ravalement des deux murs pignons.

Faisant valoir l’absence d’accord de ces derniers et l’urgence à réaliser les travaux de ravalement, le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart a saisi le juge des requêtes du tribunal judiciaire de Nanterre, afin d’être autorisé à assigner d’heure à heure Madame X Y et les époux Z.

Par ordonnance du 6 janvier 2023, le juge des requêtes a autorisé le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart a assigné Madame X Y et les époux Z en référé pour l’audience du 16 février 2023, et a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur avant l’audience, pour un rendez-vous d’information à médiation.

Par acte du 10 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart a assigné en référé Madame X Y et les époux Z, aux fins de :

- autoriser l’entreprise LUSOR DECOR ou toute autre entreprise de ravalement, ainsi que la société d’architectes EPAE ainsi que tous leurs préposés à pénétrer sur le fonds sis […] à Clamart propriété des époux Z, et sur celui sis […], propriété de M^me X Y,

- faire injonction aux propriétaires des deux fonds servants de laisser libre accès à leur propriété pendant la durée des travaux estimée à 3,5 mois hors intempéries, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à partir de la date de début de chantier qui leur sera transmise,

- condamner Madame X Y d’une part, et les époux Z d’autre part, à verser au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Madame X Y et les époux Z aux dépens.

A l’audience du 16 février 2023, le syndicat des copropriétaires du […] a indiqué abandonner ses demandes à l’égard des époux Z, avec lesquels il a signé un protocole d’accord, et maintenir ses demandes à l’encontre de Madame X Y. Il précise que la demande de tour d’échelle est bien fondée et qu’il y a urgence à faire procéder aux travaux, car des pierres tombent du mur en mauvais. Il conteste l’allégation d’un empiètement causé par les travaux, soutenant qu’aucun constat ne le justifie.

Les époux Z et Madame X Y font soutenir oralement à l’audience des conclusions par lesquelles les époux Z demandent d’homologuer le protocole transactionnel conclu le 15 février 2023 entre eux et le syndicat des copropriétaires du […]. Madame X Y conclut au débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires, et à la condamnation de ce dernier à lui payer 2.400 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens. Madame X

Y fait notamment valoir qu’elle a un motif légitime de s’opposer à la servitude de tour d’échelle sollicitée, car le projet du syndicat des copropriétaires du 50 rue Adolphe Schneider entraînera un empiètement sur son terrain, et que, dès lors, son refus ne caractérise par un trouble manifestement illicite.

MOTIFS

Sur la demande d’homologation

L’article 384 du code de procédure civile prévoit qu’il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors de sa présence.

Il ressort de l’article 5 du protocole d’accord transactionnel signé par le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart et par les époux Z le 15 février 2023, qu’ils ont convenu de solliciter son homologation afin de lui conférer force exécutoire.

Conformément aux articles 1565 et suivants du code de procédure civile, il convient donc d’homologuer le protocole transactionnel régularisé entre le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart et les époux Z, et qui apparaît conforme aux dispositions de l’article 2044 du code civil et de dire qu’il sera annexé à la présente ordonnance avec laquelle il fera corps.

Conformément à l’article 6 dudit protocole, chacune des parties signataires de ce protocole conservera à sa charge exclusive les dépens qu’elle a engagés.

Sur la demande d’autorisation de tour d’échelle sous astreinte

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président^er peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines. Le tour d’échelle apparaît comme le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers, leurs outils, leurs échelles.

Compte tenu de l’atteinte au droit de propriété, et notamment à l’usage paisible des lieux, résultant de l’autorisation de tour d’échelle, celle-ci ne peut être accordée, à titre temporaire, qu’au regard du caractère indispensable des travaux envisagés, de l’absence de solution alternative permettant de réaliser les travaux sans passer par le fonds voisin, de l’absence de disproportion manifeste entre la gêne endurée par le voisin et l’intérêt de l’auteur des travaux pour leur exécution.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du […] soutient que les travaux pour lesquels l’autorisation judiciaire de pose d’un échafaudage est demandée ont un caractère indispensable en raison du vote des travaux en assemblée générale et de l’état du mur

pignon, qu’il est nécessaire techniquement de passer sur le fond voisin mitoyen à l’immeuble, et que la gêne inhérente à la pose de l’échafaudage sera minimisée par la mise en place de protections importantes, par l’absence d’emprise au sol et par sa durée limitée. Il ajoute que les travaux réalisés, à savoir un crépissage des murs, n’empiéteront aucunement sur la propriété voisine, précisant que l’enduit ne fera que 2,5 cm d’épaisseur.

En défense, Madame X Y oppose l’existence d’un motif légitime pour s’opposer à la servitude de tour d’échelle, tenant à son droit de propriété. Elle fait valoir qu’il est certain que les travaux projetés empiéteront de 10 cm environ, en considération des différents éléments détaillés dans le cahier des clauses techniques et particulières établi par la société EPAE annexé à la déclaration préalable pour la mise en oeuvre d’un système d’enduit à la chaux aérienne : réalisation d’un gobetis et d’un sous enduit, marouflage d’une armature en grillage galvanisé entre les deux passes, mise en oeuvre d’une enduit plâtre et chaux aérienne sur 2,5 cm d’épaisseur minimum (et non maximum), et finition de type “taloché”.

Si le syndicat des copropriétaires du […] affirme que les travaux de crépissage des murs n’empiéteront aucunement sur la propriété voisine s’agissant d’un enduit, et verse un document établi également par la société EPAE le 15 février 2023 mentionnant que l’ensemble de cette reprise représente environ 25-30 mm maximum d’épaisseur à partir du nu des moellons existants, il n’est pas justifié de modifications techniques expliquant ce changement d’épaisseur, ni de son positionnement par rapport à la limite de propriété.

Par conséquent, il apparaît qu’il existe une possibilité que la réfection du mur pignon entraîne un empiètement et que la demande n’est donc pas qu’une demande de tour d’échelle, faute pour le syndicat demandeur d’établir, avec l’évidence requise en référé, les modalités de travaux et leur positionnement pour garantir l’absence ou la faible amplitude de l’empiètement, alors que Madame X Y a indiqué ne s’opposer aux travaux pour lesquels une autorisation de tour d’échelle est sollicitée qu’en raison de l’empiètement qui en résulterait, il n’est pas démontré l’absence de disproportion manifeste entre la gêne endurée par la voisine et l’intérêt pour l’auteur des travaux à les exécuter. Il est à relever que l’empiètement se ferait aujourd’hui sur le toit mais que si par exemple M^me Y souhaitait surélever son habitation, l’empiètement réduirait la surface à l’étage et qu’il ne s’agit donc pas que d’une question de principe. Dès lors, le refus de Madame X Y d’autoriser l’accès à sa propriété pour la réalisation des travaux de ravalement de pignon envisagés en présence d’un risque d’empiètement ne constitue pas un abus de droit, et il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes visant la mise en place d’une autorisation de tour d’échelle sous astreinte.

Sur les frais d’instance et les dépens

Le syndicat des copropriétaires du […] succombant face à M^me X Y, il sera condamné à supporter les dépens de cette dernière.
Madame X Y n’étant ni partie perdante, ni tenue aux dépens, la demande de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du […] à payer à Madame X Y la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

HOMOLOGUONS le protocole d’accord transactionnel régularisé le 15 février 2023 entre le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart et Madame A Z et Monsieur B Z et lui donnons force exécutoire, Disons qu’il sera annexé à la présente ordonnance et fera corps avec elle,

REJETONS l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart contre Madame X Y ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart à payer à Madame X Y la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que Madame A Z, Monsieur B Z et le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart conserveront la charge des dépens qu’ils ont engagés,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du […] à Clamart aux dépens éventuellement exposés par Madame X Y.

FAIT A NANTERRE, le 30 mars 2023.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.

Pierre CHAUSSONNAUD Marie-Odile DEVILLERS, 1ère Vice-présidente