TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00006 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFRQ

Minute N° :

Date : 09 Décembre 2024

OPERATION :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

S.C.I. DEREC

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [F] [I] et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire valant offres de l’autorité expropriante visé par le greffe le 19 janvier 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France (Epfif) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à la SCI DEREC au titre de l’expropriation sure la parcelle section [Cadastre 6] du lot n°5 et des parties communes intégrées de la copropriété sise [Adresse 1] à Villeneuve-le-Garenne à 45 056 € en valeur occupée ou 56 320 €en valeur libre et l’indemnité de remploi correspondante à 5 505,60 € ou 6 632 €.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 06 novembre 2024 et le 02 décembre 2024. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante, du commissaire du gouvernement et de l’exproprié. Il mentionne les éléments suivants :

I/ Environnement et extérieur

La copropriété donne sur la rue par une porte donnant accès à une allée menant à une cour. L’immeuble en copropriété est en R+1, l’appartement visité étant au premier étage. Les parties communes sont en dans un état brut et moyen. La façade souffre de fissures, elle n’est pas uniforme car divers matériaux semblent la composer.

II/ Intérieur

Le palier dessert deux portes. Le studio se situe côté rue. L’entrée donne sur un espace cuisine et buanderie. Un autre espace, mansardé, abrite les toilettes et la salle de bain carrelée. Celle-ci comporte une fenêtre sur l’allée. La salle de vie comporte quant à elle une fenêtre sur la rue, une cheminée condamnée. Le sol est recouvert de lino, les murs sont peints et le faux plafond est constitué de “placo”. Il s’agit d’un appartement T1, occupé par un locataire. L’état global est moyen.

Il n’y a pas eu d’observation de la part des parties, la méthode comparative est retenu afin de déterminer le montant des indemnités.

Par mémoire en réplique visé par le greffe le 2 décembre 2024, l’Epfif sollicite la fixation d’une indemnité principale de 50 864 € en valeur occupée, d’une indemnité de remploi de 6 086,40 € et d’une indemnité pour perte de loyers de 2 460 €.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 22 novembre 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité principale sans relogement de 68 000 €, une indemnité de remploi de 7 800 € et une indemnité pour perte de loyers de 4 920 €.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 10 octobre 2024, la société Drec sollicite une indemnité de 105 544 €, une indemnité pour perte de loyer de 4 920 € et la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 02 décembre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme a été approuvé par délibération du conseil municipal le 1er octobre 2015 et a fait l’objet d’une modification approuvé par le conseil de territoire de l’établissement public Boucle Nord de Sein le 5 février 2020, transmis le 14 février 2020 à la préfecture.

En conséquence, la date de référence est fixée au 05 février 2020.

Sur l’indemnité principale

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, eu égard aux caractéristiques du bien expropriés constatées lors du transport sur les lieux et résultant des pièces et écritures des parties, il convient de retenir uniquement les termes suivants :

la cession du 16 décembre 2022 n°9214P03|2023P20265 : 3 863 €/m² libre,

la cession du 25 mars 2024 n°9214P03|2024P04525 : 3 482 €/m² libre.

Les termes de comparaisons mentionnées en page 12 des écritures de l’expropriante ne sont pas opportuns en ce qu’ils sont trop anciens pour réféter l’état réel du marché de l’immobilier en Île-de-France, lequel est très évolutif.

Le surplus des termes de comparaison du commissaire du gouvernement et ceux de l’exproprié ne sont pas pertinents en ce que ces biens intègrent un immeuble en copropriété bâti en 2011 dont les clichés produits en procédure exposent un bien en très bon état et très bien entretenu sans comparaison possible avec le bien litigieux.

(3 863 + 3 482)/2 = 3 672,50

Ainsi, le spectre du marché résultant des termes susvisés permet d’identifier une valeur basse à 3 482 €/m², une valeur haute à 3 863 €/m² et une moyenne à 3 672,50 €/m².

Le bien visité étant de piètre qualité et l’immeuble dans lequel il se situe étant dans un état passable, il convient de retenir une valeur dans la tranche basse de ce spectre, soit 3 520 €/m².

3 520 x 17,60 = 61 952

Ainsi, le bien est évalué en valeur libre à 61 952 €.

Eu égard à la jurisprudence produite par les parties de la Cour d’appel de [Localité 7], l’occupation du bien étant constante, il convient d’appliquer une abattement de 10 %.

61 952 – ( 61 952/100x10) = 55 756,80

Ainsi, l’indemnité principale en valeur occupée est fixée à 55 756,80 €.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (40 756,8 – 15 000) / 100 x 10 = 6 575,68

L’indemnité de remploi est donc de 6 575,68 €.

Sur l’indemnité pour perte de loyers

Ce préjudice correspondant au manque à gagner résultant de l’absence de revenus locatifs au cours de la période s’écoulant entre l’expropriation effective du bien qui prive le bailleur de ses revenus locatifs et l’acquisition d’un nouveau bien pouvant donner lieu à la conclusion d’un nouveau bail permettant de percevoir de nouveaux loyers.

En l’espèce, eu égard à la tension du marché de l’immobilier en Île-de-France et aux difficultés qui en résultent quant à l’acquisition d’un bien similaire, il convient de retenir une période de 12 mois pour un total de 4 920 €.

L’indemnité pour perte de loyers est fixée à 4 920 €.

Sur les décisions de fin de jugement

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’Epfif à payer 3 000 € à la société DEREC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE l’indemnité principale due par l’établissement public foncier d’Île-de-France à la SCI DEREC au titre de l’expropriation sure la parcelle section [Cadastre 6] du lot n°5 et des parties communes intégrées de la copropriété sise [Adresse 1] à Villeneuve-le-Garenne à 55 756,80 € en valeur occupée ;

FIXE l’indemnité de remploi due par l’établissement public foncier d’Île-de-France à la DEREC au titre de l’expropriation sure la parcelle section [Cadastre 6] du lot n°5 et des parties communes intégrées de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 8] à 6 575,68 € ;

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer 3 000 € à la société DEREC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION