N° RG 25/00089 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EW2B

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. ESPACIL HABITAT SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [O] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protecion

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Mars 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e LAURENT

Copie à : Mme [J] [V], DDETS 56

RG N° 25-89. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2022, à effet du 14 décembre 2022, la S.A d’HLM Espacil Habitat a donné à bail à M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] un local d’habitation un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 328,23 euros, outre les charges récupérables.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la S.A d’HLM Espacil Habitat a fait notifier à M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] un commandement de payer la somme de 2045,81 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la S.A d'[Adresse 5] a fait assigner M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] à lui payer :

—  2346,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024, avec les intérêts de droit à compter du commandement,

— à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, comme si le bail avait subsisté,

— condamner solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] à lui régler 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de mise à exécution de la décision.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 17 janvier 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation des locataires, indiquant que le couple percevait un revenu totalde 1470 euros et avait connu une période financière difficile lors de l’ouverture des droits de Monsieur à la retraite, mais était désormais en mesure d’apurer la dette avec un échéancier.

La S.A d’HLM Espacil Habitat, représentée par son Conseil, a indiqué que la créance s’élevait désormais à la somme de 1945,54 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2025.

Mme [V] [O] épouse [J] a comparu et n’a pas transmis de pouvoir pour son époux absent à l’audience.

Mme [V] [O] épouse a confirmé le montant de la dette et indiqué que le couple n’avait pas saisi la commission de surendettement.

Évoquant une reprise des paiements, les parties sont convenues du règlement de la dette par mensualités de 110 euros et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

La S.A d’HLM Espacil Habitat justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par dénoncé du commandement de payer le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, la demande de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 30 septembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] n’ont pas saisi la commission de surendettement.

Selon le décompte versé aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 1945,54 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2025.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] n’ont pas contesté le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] à verser à la S.A d’HLM Espacil Habitat la somme de 1945,54 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024.

M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J], qui sont mariés, seront solidairement tenux au paiement de cette somme, en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

Il ressort cependant des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et ils apparaissent en situation d’apurer leur dette locative dans les délais légaux.

Les parties sont convenues de la suspension des effets de la clause résolutoire, à condition pour les preneurs de s’acquitter de leur dette par des versements mensuels de 110 euros en plus du loyer.

Dès lors, il convient d’accorder à M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date.

Dans ce cas :

— à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique,

— occupants sans droit ni titre, M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] seront tenus de verser à la S.A d’HLM Espacil Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due, solidairement par les défendeurs qui sont mariés et occupent ensemble les lieux, à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de mise à exécution de la décision.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 novembre 2024,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés,

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] à payer à la S.A d’HLM Espacil Habitat la somme de 1945,54 euros au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 18 mars 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024,

DIT que M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] pourront se libérer de leur dette en 17 mensualités d’un montant minimal de 110 euros, le solde le 18ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision

— les modalités d’apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation,

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée

— le bailleur sera autorisé à procéder à l’expulsion de M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNE dans ce dernier cas solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] à payer à la S.A d’HLM Espacil Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

DEBOUTE la S.A d’HLM Espacil Habitat de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [O] épouse [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de mise à exécution de la décision,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE