MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00642 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V4WC

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DE LA ROCHE C/ S.A. S.B.LO, [V] [O], [B] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE LA ROCHE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 419 449 137, dont le siège social est sis 5 rue Condorcet – 94250 GENTILLY

représentée par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0485

DEFENDEURS

S.A. S.B.LO, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 983 933 227, dont le siège social est sis 31 avenue Paul Vaillant Couturier – 94250 GENTILLY

Monsieur [V] [O], demeurant 16 rue Ferico Fellini – 93210 LA PLAINE SAINT DENIS

et Madame [B] [D], demeurant 16 rue Federico Fellini – 93210 LA PLAINE SAINT DENIS

non représentés

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Débats tenus à l’audience du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du premier avril 2023, la société civile immobilière DE LA ROCHE a donné à bail commercial à la société KACH, société par actions simplifiée, des locaux situés à 31 avenue Paul Vaillant Couturier à Gentilly, moyennant un loyer annuel de 25 200,00 euros, hors charges et hors taxes.

Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G] se sont portés cautions solidaires de la société KACH en leur qualité de dirigeants de la société par acte sous seing privé du premier avril 2023.

La société S.B.L.O a acquis le fonds de commerce de la SCI DE LA ROCHE le 8 février 2024.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI DE LA ROCHE a fait délivrer un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de Justice du 5 novembre 2024, à la société S.B.L.O, pour une somme de 7 397,10 €, au titre de l’arriéré locatif au 2 octobre 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 4 février 2025, la SCI DE LA ROCHE a fait délivrer à la société S.B.L.O un nouveau commandement de payer pour une somme de 8920,53 euros à la date du premier février 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de Justice remis à étude du 4 avril 2025 pour la société S.B.L.O et remis suivant les formes de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G], la SCI DE LA ROCHE a fait assigner la société S.B.L.O et les cautions devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 4 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de société S.B.L.O et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner in solidum la société S.B.L.O et Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G] à payer à la SCI DE LA ROCHE la somme provisionnelle de 10 851,11 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation,

— condamner in solidum la société S.B.L.O et Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G] à payer à la SCI DE LA ROCHE la somme de 108,51 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société S.B.L.O représentée par Monsieur [J] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur, et indexée au-delà d’une année après l’acquisition de la clause résolutoire sur l’indice trimestrielle de l’ILC,

— 

— condamner la société S.B.L.O in solidum avec Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G] au paiement d’une somme de 2 400,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 3 juillet 2025, la SCI DE LA ROCHE, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

La société S.B.L.O citée à étude, n’était pas représentée.

Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G], cités suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bailleur produit la publication de la session du fonds de la société KACH, locataire initiale, à la société S.B.L.O, qui est donc devenue locataire. Il résulte du décompte produit que la société S.B.L.O a d’ailleurs réglé régulièrement le loyer mensuel jusqu’au mois d’août 2024, en exécution de ce contrat. Il n’est donc pas sérieusement contestable que les clauses du bail signé par la société KACH sont opposables à la société S.B.L.O.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI DE LA ROCHE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 8920, 53 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 6 mars 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société S.B.L.O et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société S.B.L.O depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et indexée suivant les conditions prévues au bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI DE LA ROCHE, l’obligation de la société S.B.L.O au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 851,11 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société S.B.L.O, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 pour le solde.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G] en qualité de caution :

Aux termes de l’article 835 aliéna deux du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’obligation de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G] en leur qualité de caution solidaire de la société KACH nécessite d’interpréter l’acte de caution en ce que ces derniers couvrent les loyers dus par la société dont ils étaient dirigeants, et non la société S.B.L.O. L’interprétation de l’acte de caution n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société S.B.L.O, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société S.B.L.O ne permet d’écarter la demande de la SCI DE LA ROCHE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il y a lieu en outre de débouter le bailleur de sa demande à ce titre dirigée contre Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G].

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 mars 2025;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société S.B.L.O et de tout occupant de son chef des lieux situés à 31 avenue Paul Vaillant Couturier à Gentilly avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société S.B.L.O, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, avec indexation prévue au bail, et CONDAMNONS la société S.B.L.O à la payer ;

CONDAMNONS par provision la société S.B.L.O à payer à la SCI DE LA ROCHE la somme de 10 851,11 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du compter du 4 avril 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [G],

CONDAMNONSla société S.B.L.O aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la société S.B.L.O à payer à la SCI DE LA ROCHE la somme de 2 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS