TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 Décembre 2024

N°R.G. : 24/01063

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZM4B

N° Minute :

HAUTS-DE-SEINE HABITAT-OPH

c/

ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING

DEMANDERESSE

HAUTS- DE -SEINE HABITAT-OPH

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : P500

DEFENDERESSE

ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Alexandre BAUDIN de la SELARL PACT avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 septembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 16 octobre 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2021, l’établissement public HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, ci-après « HDS HABITAT », a donné à bail commercial à L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING un local sis [Adresse 3] à [Localité 7] à effet au 2 août 2021 et moyennant un loyer annuel de 27.000 euros hors charges et hors taxes.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier en date du 12 février 2024, HDS HABITAT a fait délivrer à L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 14.803,16 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 15 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte du 29 avril 2024, HDS HABITAT a fait délivrer une assignation en référé à L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 12 mars 2024 et ordonner l’expulsion de la défenderesse au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique dans un délai de 48h après la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’à libération des lieux, ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls de la défenderesseordonner la conservation du montant du dépôt de garantie, condamner L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING au paiement de la somme provisionnelle de 7.615 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024,condamner L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING à payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer actuel en vertu du bail, outre tous accessoires du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,condamner L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et les frais de signification de l’assignation, subsidiairement, si le tribunal accordait à la défenderesse des délais de paiement, dire et juger qu’à défaut de paiement à la date fixée par l’ordonnance d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée, comme à défaut de paiement d’un seul terme des redevances et charges courantes, l’intégralité de la dette deviendrait exigible, la clause résolutoire serait acquise et l’expulsion pourrait être poursuivie,rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

A l’audience du 18 septembre 2024, HDS HABITAT a actualisé sa demande de provision à la somme de 8.705,31 euros arrêtée au 6 septembre 2024 et a maintenu le reste de ses demandes. Elle ne s’oppose plus à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse pour apurer sa dette.

L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING, représentée, sollicite oralement des délais de paiement pour apurer sa dette. Elle ne conteste pas le montant de la dette et évoque avoir réalisé des travaux dans les locaux. Elle affirme vouloir payer les loyers dont elle est débitrice, ce qu’elle a fait par un règlement le 11 septembre 2024, et vouloir se conformer aux règles du bail.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 12 février 2024 se décompose comme suit :

-14.615 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2024

-188,16 euros au titre du coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 14.615 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 12 mars 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion de la défenderesse étant ordonnée, il ne paraît pas nécessaire de l’assortir d’une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux, aucune preuve d’une quelconque résistance de sa part n’étant rapportée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. De plus, L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING ne conteste pas les sommes dues. Il y a donc lieu de la condamner par provision à verser à HDS HABITAT la somme de 8.705,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024.

L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La défenderesse sollicite l’octroi de délais de paiement pour permettre apurer sa dette. Par ailleurs, HDS HABITAT ne s’oppose pas à cette demande. Compte tenu de la situation de L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 12 mars 2024 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4],

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte,

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING à payer à HDS HABITAT la somme de 8.705,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024,

Accordons à L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING des délais de paiement pour se libérer de la provision ci-dessus allouée en 6 acomptes mensuels de 1450 euros, le dernier acompte étant majoré du solde de la dette,

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants,

Disons qu’à défaut de règlement de la dette selon l’échéancier fixé ou d’un seul des loyers courants à leur échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING aux dépens,

Condamnons L’ASSOCIATION TRAINING DAY BOXING à payer à HDS HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties

FAIT À [Localité 8], le 04 Décembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président