TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01100 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOIC

N° : 24/2026 TER

S.C.I. 3D

c/

S.A.R.L. LMRDK

DEMANDERESSE

S.C.I. 3D

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Véronique DURAND, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 482

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LMRDK

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 septembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2009, l’INDIVISION [M], représentée par Monsieur [N] [M], Madame [C] [M] et Madame [P] [M], a donné à bail commercial à la société LMRDK, à compter du 1er février 2009, un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 10 800 euros hors taxes et hors charges, outre une provision sur charge trimestrielle de 80 euros, payable par trimestre d’avance, pour une activité de restauration rapide, traiteur, vente à emporter et consommation sur place.

Par acte authentique du 29 avril 2010, Mademoiselle [O] [E] est devenue propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] à Colombes (92270) au terme d’un acte de partage constatant l’attribution du bien à son profit, et par acte authentique du 10 novembre 2010, elle a vendu l’immeuble à la société SCI 3D.

Des loyers sont demeurés impayés par le locataire.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société LMRDK, pour une somme de 6 501,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 février 2024 (1er trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la société SCI 3D a fait assigner la société LMRDK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— Constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail commercial en date du 29 janvier 2009 intervenu entre la société SCI 3D et la SARL LMRDK est résilié à compter du 16 mars 2024, et que la SARL LMRDK occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail, depuis cette date ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la SARL LMRDK et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] et des caves n°21, 22 et [Cadastre 2], avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— La condamner, en outre, à payer par provision à la société SCI 3D les sommes suivantes :

Sommes dues au titre du commandement de payer du 16 février 2024 6 662,56 €

Loyer du 2ème trimestre 2024 3 250,81 €

Clause pénale – Article 27 du bail du 29 janvier 2009 991,37 €

TOTAL DU 10 904,70 €

— Condamner par provision la SARL LMRDK au paiement d’une indemnité d’occupation égale au tiers montant du dernier loyer trimestriel en vigueur, le cas échéant réactualisé, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, soit la somme mensuelle de 1.083,60 euros ;

— Condamner par provision la SARL LMRDK, conformément aux dispositions de l’article 27 – Clause pénale du bail du 29 janvier 2009, à payer à la requérante, à titre provisionnel, à compter du 16 mars 2024 la somme 991,37 euros à titre de clause pénale, et représentant 10% du montant total des sommes dues au jour des présentes ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira de désigner à la requérante, et ce en garantie des loyers et charges et réparations locatives qui pourront être dus ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamner la SARL LMRDK payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL LMRDK aux entiers dépens.

A l’audience du 30 septembre 2024, la société SCI 3D a confirmé oralement les termes de son assignation, indiqué que le restaurant est toujours exploité et remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle a versé aux débats en délibéré le décompte locatif avec soldes intermédiaires duquel il ressort que l’arriéré locatif au 26 septembre 2024 était de 13 003,24 euros (3ème trimestre 2024 inclus).

Assignée par procès-verbal remis à l’étude, la société LMRDK n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués (remise à étude).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 16 février 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6 501,62 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus).

Selon le décompte daté du 19 avril 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est donc acquise à compter du 17 mars 2024.

L’obligation de la société LMRDK de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Aucune considération ne justifie, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société LMRDK depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au vu du décompte du 19 avril 2024 produit par la société SCI 3D, l’obligation de la société LMRDK au titre des loyers, charges et taxes, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9 752,43 euros (2ème trimestre 2024 inclus).

La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une majoration de 10 % de toute somme exigible et non payée à son échéance s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère éventuellement manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Dès lors le preneur sera condamné à payer par provision la somme de 9 752,43 euros, au titre de l’arriéré locatif (2ème trimestre 2024 inclus.).

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LMRDK, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société LMRDK à payer à la société SCI 3D la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 17 mars 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LMRDK et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société LMRDK à verser à titre provisionnel à la société SCI 3D, à compter de la résiliation du bail au 17 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision la société LMRDK à payer à la société SCI 3D la somme de 9 752,43 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 19 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision relative à la clause pénale ;

Condamne la société LMRDK aux entiers dépens ;

Condamne la société LMRDK à payer à la société SCI 3D la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 08 novembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente