TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Novembre 2024

N° R.G. : N° RG 22/05952 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XS4Y

N° Minute : 24/

AFFAIRE

[Z] [M]

C/

Cabinet N & H IMMOBILIER, [L] [J]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [M]

18 chemin de la Forêt

78860 SAINT-NOM-LA-BRETECHE

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L158

DEFENDEURS

Cabinet N & H IMMOBILIER

48-50 rue Singer

75016 PARIS

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

Monsieur [L] [J]

46, rue de Chézy

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par M^e Claire PAGES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0289

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique devant :

Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 25 novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 12 rue du Château à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic le Cabinet N&H IMMOBILIER.

M. [Z] [M] est propriétaire non occupant d’un studio de 10,27 M2 situé au rez-de-chaussée de cet immeuble, correspondant au lot n°104 de l’état descriptif de division.

Au sein du même immeuble, M. [L] [J] est également propriétaire non occupant d’un studio jouxtant celui de M. [Z] [M].

Se plaignant de remontées de matières fécales dans la douche, M. [Z] [M] a assigné M. [L] [J] par acte d’huissier de justice du 8 juillet 2021 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTERRE en sollicitant essentiellement, à titre principal, la condamnation de ce dernier à procéder à l’enlèvement du raccordement du sanibroyeur sur ses installations privatives et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire aux fins d’examiner les désordres allégués, d’en rechercher la ou les causes, d’exposer ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et de fournir tous éléments de nature à permettre d’évaluer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices de toute nature résultant des désordres.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble tenue le 30 septembre 2021, M. [L] [J] a obtenu l’autorisation de réaliser les travaux de raccordement de son sanibroyeur au collecteur principal de l’immeuble.

Lesdits travaux ont été réalisés au mois de décembre 2021.

Par ordonnance du 1er mars 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à injonction à la réalisation de travaux ni à expertise et a débouté M. [Z] [M] du surplus de ses demandes.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2022, M. [Z] [M] a fait assigner devant ce tribunal M. [L] [J] afin essentiellement de voir condamner ce dernier au paiement de la somme de 11.500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/5952.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022, M. [L] [J] a assigné le Cabinet N&H IMMOBILIER en intervention forcée aux fins de voir condamner celui-ci à le garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre.

Cette procédure, enrôlée sous le numéro RG 22/9439, a été jointe à la présente procédure précitée sous le numéro RG 22/5952 suivant ordonnance du 2 décembre 2022.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 mai 2023, M. [Z] [M] demande au tribunal de :

DÉCLARER Monsieur [M] recevable et bien fondé en ses demandes,

CONSTATER la faute commise par Monsieur [J],

CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [M] la somme de 11.500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [M] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire en vertu de la loi,

CONDAMNER Monsieur [J] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2023, M. [L] [J], demande au tribunal de :

JUGER que Monsieur [M] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il allègue,

Et en conséquence,

REJETER la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] au titre du préjudice résultant de l’impossibilité de louer son bien,

En tout état de cause,

JUGER que Monsieur [M] ne justifie ni la durée, ni le quantum du préjudice allégué,

Et en conséquence,

RAMENER la demande de Monsieur [M] à de plus juste proportions,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER le Cabinet N&H IMMOBILIER à garantir et relever indemne Monsieur [L] [J] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [M] ou tout succombant à verser à Monsieur [J] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Cpc ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, le Cabinet N&H IMMOBILIER demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer en tout état de cause que Monsieur [M] ne rapporte pas la preuve du

préjudice qu’il allègue,

Débouter Monsieur [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre des pertes de loyers,

Condamner Monsieur [J] à payer au Cabinet N&H IMMOBILIER la somme de

5 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 8 septembre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « déclarer bien fondé », « constater », « juger » et « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des prétentions du demandeur, qui n’est pas contestée.

I – Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [L] [J]

M. [Z] [M] demande au tribunal de condamner M. [L] [J] à lui payer la somme de 11.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil. Il soutient que ce dernier a commis une faute en installant sans autorisation de l’assemblée générale un sanibroyeur raccordé sur le collecteur de la douche dépendant de l’appartement de M. [Z] [M]. Il explique que les refoulements ont débuté en janvier 2020, sans que ce dernier ne fasse le nécessaire avant le mois de décembre 2021. Il précise que la solution initialement proposée, tenant à la pose d’un clapet anti-retour, était techniquement impossible sans la dépose et repose du coffrage de la tuyauterie et que les remontées fécales ont à nouveau été constatés par actes d’huissier les 19 janvier et 15 juin 2021. Il estime son préjudice de jouissance à hauteur de 11.500 euros, compte tenu de l’impossibilité de louer la chambre durant 23 mois de janvier 2020 à décembre 2021, sur la base du dernier loyer perçu d’un montant mensuel de 500 euros charges comprises. Sans contester qu’il ne louait pas la chambre au moment de la survenance des désordres, il explique que ces derniers l’ont empêché de remettre en location son bien.

M. [L] [J] conclut au débouté de cette demande. Sans contester la survenance de refoulements occasionnels à l’origine d’une gêne pour le demandeur, il soutient que ce dernier ne démontre pas la réalité du préjudice invoqué tenant à l’impossibilité de louer la chambre. Il expose que ce préjudice n’a pas été invoqué par M. [Z] [M] avant ses conclusions en réplique du 19 novembre 2021, que le juge des référés a considéré qu’il n’apportait aucun élément de nature à démontrer qu’il souhaitait procéder de nouveau à sa location, que son bien a seulement été loué du 21 novembre 2014 au 29 août 2016, malgré la réalisation des travaux en décembre 2021, que les désordres sont apparus pendant la période de confinement peu favorable à la recherche d’un nouveau locataire, que la solution d’un dispositif de clapet anti-retour a été proposée dès juillet 2020 à titre de mesure provisoire et que sa propre locataire n’a plus utilisé le sanibroyeur dans l’attente des travaux, en se rendant aux toilettes situées sur le palier pour éviter tout nouveau reflux.

Le Cabinet N&H IMMOBILIER conteste l’existence du préjudice invoqué. Il soutient que le demandeur ne justifie pas du préjudice invoqué, que ce dernier a refusé la solution du dispositif de clapet anti-retour proposée dès le 16 juillet 2020, que la locataire de M. [L] [J] n’utilisait plus le sanibroyeur dans l’attente de la réalisation des travaux, que le studio de M. [Z] [M] a seulement été loué du 21 novembre 2014 au 29 août 2016, excluant selon lui de retenir une volonté de mettre en location le bien.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Sur la faute imputable à M. [L] [J]

En l’espèce, M. [L] [J] reconnait dans ses écritures que les refoulements de matières fécales dans la douche de l’appartement de M. [Z] [M] provenaient du mauvais raccordement du sanibroyeur installé dans son appartement.

Il n’est pas davantage contesté que ledit sanibroyeur a été installé sans l’autorisation de l’assemblée générale, malgré son raccordement sur les parties communes.

Au vu de ces éléments, M. [L] [J] a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur le préjudice de jouissance invoqué par M. [Z] [M]

Il résulte des différents procès-verbaux produits par le demandeur que la période de reflux de matière fécale dans la douche de ce dernier a duré de janvier 2020 à décembre 2021, peu important que M. [L] [J] ait demandé à sa locataire de ne plus utiliser le sanibroyeur à une date au demeurant indéterminée.

Aucune pièce ne permet en outre de démontrer que M. [Z] [M] aurait refusé la pose d’un clapet anti-reflux, alors qu’il ressort en tout état de cause des échanges intervenus avec le syndic que M. [L] [J] a expressément précisé dès septembre 2020 que « le tuyau collecteur vertical est coffrée ce qui empêche toute intervention pour l pose d’un clapet anti-retour. » (sic.)

Ceci est rappelé dans la résolution n°27 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2021, aux termes de laquelle le coffre du tuyau collecteur vertical fait obstacle à la pose d’un clapet anti-retour.

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que M. [Z] [M] a en dernier lieu donné à bail son appartement du 20 novembre 2014 au 29 août 2016 et qu’il a été mis à disposition de la gardienne à titre gratuit pendant seulement quelques jours durant la période de fêtes de fin d’année 2019.

Ainsi, le préjudice de jouissance de M. [Z] [M] ne peut donner lieu à une évaluation calculée sur la base de l’intégralité du montant du dernier loyer perçu à hauteur de 500 euros charges comprises.

En revanche, il est fondé à soutenir que la gravité des refoulements de matière fécale lui a fait perdre toute possibilité de mettre en location son bien, sans qu’il ne soit établi une quelconque limitation de cette possibilité durant la période d’épidémie de Covid-19.

Il convient dès lors d’évaluer cette perte de chance de remettre en location son bien à hauteur de 50% du loyer précité, qui n’a fait l’objet d’aucune réévaluation depuis 2016, soit la somme mensuelle de 250 euros.

Par conséquent, le tribunal condamnera M. [L] [J] à payer la somme de 5.750 euros (23mois X 250 euros) à M. [Z] [M] à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de remettre en location son bien immobilier entre janvier 2020 à décembre 2021.

II- Sur l’appel en garantie du Cabinet N&H IMMOBILIER

M. [L] [J] soutient, sur le fondement des articles 1240, 1241 du code civil et 10 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est partiellement responsable du préjudice subi par M. [Z] [M]. Il expose avoir, dès le 23 septembre 2020, demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale sa demande d’autorisation de travaux, en adressant l’intégralité des documents y afférents. Il explique avoir pris attache en vain avec le syndic en découvrant, à réception de la convocation à l’assemblée générale du 1er février 2021, que son projet de résolution n’avait pas été inscrit à l’ordre du jour, reportant le vote des travaux à l’assemblée générale du 30 septembre 2021.

Le Cabinet N&H IMMOBILIER résiste à cette prétention. Il soutient que M. [L] [J] ne justifie pas de l’existence d’une faute résultant de la seule omission de porter sa demande d’autorisation des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er février 2021. Il indique que les nuisances subies par le demandeur sont exclusivement imputables au branchement du sanibroyeur de M. [L] [J] sur le collecteur de la douche de M. [Z] [M], que M. [L] [J] a attendu 9 mois avant de solliciter l’autorisation de travaux, alors qu’il aurait eu la possibilité de la solliciter à bref délai sur le fondement de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, qu’il n’a par ailleurs pas réalisé les travaux avant décembre 2021 , alors que l’autorisation de réaliser les travaux a été donnée dès septembre 2021. Il ajoute subsidiairement que si sa responsabilité devait être retenue, il estime qu’elle doit être limitée à la période du 1er février 2020 au 30 septembre 2020.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

En l’espèce, M. [L] [J] a demandé par courriel du 23 septembre 2020 au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale son projet de résolution portant sur l’autorisation de travaux relative aux refoulements subis par M. [Z] [M], en joignant le croquis du plombier décrivant le raccordement envisagé sur le tuyau collecteur principal situé en-dessous de la cave de la gardienne.

Il ressort en outre de l’examen du courriel en date du 6 janvier 2021 que M. [L] [J] a informé le syndic de son omission de porter son projet de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er février 2021.

Or, il est constant que le syndic, régulièrement saisi par une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une question en application de l’article 10 du décret précite, est tenu d’y donner suite en l’incluant dans l’ordre du jour.

Dès lors, le Cabinet N&H IMMOBILIER a commis une faute en omettant d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er février 2021 la demande d’autorisation des travaux de M. [L] [J].

Cette omission a entraîné un retard de huit mois sur le vote de la résolution portant autorisation de réaliser les travaux permettant de mettre un terme aux désordres subis par M. [Z] [M], peu important qu’un délai de quatre mois se soit ultérieurement écoulé entre l’autorisation issue de l’assemblée générale du 30 septembre 2021 et la réalisation des travaux en décembre 2021.

Le tribunal condamnera par conséquent le Cabinet N&H IMMOBILIER à garantir M. [L] [J] à hauteur de la somme de 2.000 euros (250 euros X 8 mois), au titre des huit mois de retard dans la réalisation des travaux imputables à l’omission de porter à l’ordre du jour l’autorisation de travaux sollicitée par M. [L] [J].

III – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les défendeurs, condamnés aux dépens, seront déboutés de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

M. [L] [J] sera condamné à verser à M. [Z] [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [J] à payer la somme de 5.750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. [Z] [M] du fait de la perte de chance de remettre en location son bien immobilier entre janvier 2020 à décembre 2021,

CONDAMNE le Cabinet N&H IMMOBILIER à garantir M. [L] [J] à hauteur de 2.000 euros au titre de la condamnation précédemment prononcée,

CONDAMNE M. [L] [J] à payer la somme de 3.000 euros à M. [Z] [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [L] [J] et le Cabinet N&H IMMOBILIER, de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [L] [J] et le Cabinet N&H IMMOBILIER aux dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,