TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Novembre 2024

N° RG 22/09947 – N° Portalis DB3R-W-B7G-YAGX

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Henri Barbusse 92110 CLICHY représenté par son syndic :

C/

S.C.I. BARBUSSE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Henri Barbusse 92110 CLICHY représenté par son syndic :

ZAVANI & COMPAGNIE

28 rue Palloy

92110 CLICHY

représentée par M^e Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0376

DÉFENDERESSE

S.C.I. BARBUSSE

255, rue Faubourg Saint-Honoré

75008 PARIS

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique devant Caroline KALIS, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 69 rue Henri Barbusse à CLICHY (92110) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de la SCI BARBUSSE dans le règlement des charges dont elle est redevable, par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société ZAVANI & COMPAGNIE, l’a fait assigner devant ce tribunal, aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement des sommes de 12.110,98 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 1er novembre 2022 et de 3.000 euros de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner la société BARBUSSE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à Clichy, 69, rue Henri Barbusse :

o 8.499,31 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1 er avril 2024, 2ème trimestre 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

o 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

o 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner la société BARBUSSE en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La SCI BARBUSSE n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 10 mai 2024.

Le demandeur n’ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2020, 21 juin 2021, 2 juin 2022 et 14 juin 2023 et les attestations de non-recours y afférentes,

— un décompte actualisé couvrant la période du 15 février 2021 au 1er avril 2024,

— des appels de fonds,

— le contrat de syndic.

Sur la distinction entre les charges et frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.499,31 euros au titre des charges demeurées impayées à la date du 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au regard du décompte produit par le demandeur, il apparaît que les charges s’élèvent à la somme de 8.361,31euros et les frais de recouvrement à la somme de 138 euros.

Ainsi, les charges, d’un montant de 8 361,31 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 138 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI BARBUSSE au paiement de la somme de 8.361,31 euros au titre des charges appelées entre le 15 février 2021 au 1er avril 2024, provision du 2ème trimestre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, il ressort de l’examen de l’extrait de matrice cadastrale que la SCI BARBUSSE est propriétaire des lots n°1, 2, 27 et 28 de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires produit également les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2020, 21 juin 2021, 2 juin 2022 et 14 juin 2023, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2021 à 2023, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel de l’exercice 2024.

En outre, au vu du décompte produit, la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 8.361,31 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 15 février 2021 au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter des conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires, lesquelles portent sur l’intégralité des charges réclamées et valent mise en demeure.

En conséquence, la SCI BARBUSSE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.361,31 euros au titre des charges dues sur la période du 15 février 2021 au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la SCI BARBUSSE au paiement de la somme de 138 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, ne peuvent être retenus ni les frais d'« honoraires assignation TJ NANTERRE » (102 euros), dont il n’est pas justifié et qui relèvent soit de l’article 700 du code de procédure civile (honoraires d’avocat), soit des dépens (frais de signification), ni les frais de relance (36 euros), à défaut de produire une mise en demeure préalable.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement et devra recréditer la somme de 138 euros sur le compte de la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI BARBUSSE au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de cette dernière provoque des difficultés de trésorerie pour la copropriété, qui est tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la SCI BARBUSSE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

II – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI BARBUSSE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI BARBUSSE, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BARBUSSE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Henri Barbusse à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 8.361,31 euros au titre des charges dues sur la période du 15 février 2021 au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Henri Barbusse à CLICHY (92110), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de la SCI BARBUSSE (138 euros) doivent être recrédités sur son compte,

CONDAMNE la SCI BARBUSSE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Henri Barbusse à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI BARBUSSE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Henri Barbusse à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI BARBUSSE aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Yves FARRAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Caroline KALIS, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT