TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Août 2024

AFFAIRE N° RG 22/00981 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OMNU

NAC : 50D

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN,

Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés,

Maître Céline DESCHAMPS de l’AARPI DGA,

M^e Andréa ZAÏED AFONSINHO

Jugement Rendu le 12 Août 2024

ENTRE :

Monsieur [K] [O] [I], né le 23 Février 1988

à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE plaidant, Maître Andréa ZAÏED AFONSINHO, avocat au barreau d’ESSONNE postulant

Madame [F] [G] [B],

née le 08 Mars 1981 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE plaidant, Maître Andréa ZAÏED AFONSINHO, avocat au barreau d’ESSONNE postulant

DEMANDEURS

ET :

La S.A.S. MAXIME BAUCHET IMMOBILIER,

dont le siège social est sis « L’IMMOBILIER DE L’OVALIE »,

[Adresse 1]

représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [E] [V] [L] [A],

né le 20 Septembre 1967 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Céline DESCHAMPS de l’AARPI DGA, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [R] [S] [H] [M] épouse [A],

née le 14 Octobre 1968 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Céline DESCHAMPS de l’AARPI DGA, avocats au barreau de PARIS plaidant

La S.A. MAAF ASSURANCES SA,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 11 Mars 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 Octobre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 11 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Août 2024.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 3 décembre 2018, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] ont vendu à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] un immeuble ancien, aménagé en 1997, sis [Adresse 2] pour un montant de 567.500 €, composé de deux corps de bâtiment : le premier corps de bâtiment élevé en plain-pied devant servir de résidence habituelle aux époux, le deuxième corps à usage de garage devant être mis en location.

Quelque temps après leur entrée dans les lieux, les consorts [I]-[B] ont constaté plusieurs fuites et dégâts des eaux dans chacun des deux corps de bâtiment.

Le 21 décembre 2018, les consorts [I]-[B] ont informé leur assureur, AXA, de cette situation.

Le 24 décembre 2018, ils en ont également informé Maître [U], Notaire ayant enregistré l’acte de vente.

Le 27 décembre 2018, ils ont requis de la SCP FRANCOIS-LE DISCORDE-SALOME, Huissiers de Justice à [Localité 9] à fin de constatations.

Le 14 janvier 2019, ils ont mandaté le cabinet d’expertise OPENGROUPE SARL afin d’avoir un avis technique sur les désordres constatés. Un rapport a été dressé le 17 janvier 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2019, le conseil des consorts [I]-[B] a adressé une mise en demeure aux époux [A] d’avoir à reconnaître leur connaissance de ces désordres et à prendre en charge les travaux nécessaires à la réfection de la toiture.

Par ordonnance de référé du 19 novembre 2019, le Président du tribunal judiciaire d’Evry a désigné Monsieur [Z] [W] en qualité d’Expert Judiciaire.

Par ordonnance du 3 juillet 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SA MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A], à la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER, agence immobilière, et à Monsieur [D] [J], leur voisin, et a étendu la mission d’expertise à l’égard de l’ensemble des parties à l’examen des désordres dénoncés dans l’assignation.

Monsieur [Z] [W] a déposé son rapport d’expertise le 13 octobre 2021.

Par exploits du 11 février 2022 et du 14 février 2022, Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] ont assigné Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A], la SA MAAF ASSURANCES et la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire d’Évry.

Par dernières conclusions récapitulatives en demande n°2 signifiées le 7 avril 2023, Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] demandent au tribunal de :

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [E] [A], Madame [R] [M] épouse [A], la société MAAF ASSURANCES et la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER à payer au consorts [I] – [B] :

— coût de remise en état :

— réfection couverture et chéneaux :132.021,95 € TTC ou à tout le moins 71.236,55 € TTC

— ravalement du mur en héberge et protection le long de la venelle :

3.328,33 € TTC

— étanchéité de la terrasse :18.306,89 € TTC

— étanchéité SDB et équipements : 10.680,94 € TTC ou à tout le moins 9.570,94 € TTC

— intervention sur l’écoulement de la machine à laver en sous-sol : 418,00 € TTC

Ces sommes devant être indexées sur les variations de l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 30 septembre 2021, date du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du jugement intervenir ;

— travaux provisoires de réparation de fuite de la toiture : 3.063,50 € TTC

— réparation des dommages subis par les bâtiments non-pris en compte dans le coût de remise en état : 11.845,22 € TTC

— préjudice de jouissance :

à titre principal, la somme de 18.151,59 € au mois d’octobre 2022 inclus, outre 363,09 € à compter du mois de novembre 2022 jusqu’à réalisation des travaux de remise en état ;

— à titre subsidiaire, la somme de 15.510,00 € au mois d’octobre 2022 inclus, outre 330,00 € à compter du mois de novembre 2022 jusqu’à réalisation des travaux de remise en état ;

— préjudice moral : 20.000,00 €

— DÉBOUTER Monsieur [E] [A], Madame [R] [M] épouse [A], la société MAAF ASSURANCES et la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [E] [A], Madame [R] [M] épouse [A], la société MAAF ASSURANCES et la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER à payer aux consorts [I] – [B] la somme de 20.000 € à titre de contribution à leurs frais irrépétibles ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [E] [A], Madame [R] [M] épouse [A], la société MAAF ASSURANCES et la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance et de la procédure de référé-expertise qui l’a précédée, en ce compris la rémunération de l’Expert Judiciaire ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par dernières conclusions en défense et récapitulatives n°2 signifiées le 13 janvier 2023, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] demandent au tribunal de :

À titre principal,

DECLARER irrecevables les demandes liées aux désordres suivants :

Sur le premier bâtiment (principal)

— Fuite au-dessus d’une poutre dans le garage (désordre n°1) ;

— Fuite en-dessous de la terrasse donnant dans le garage (désordres n°2, 3) ;

— Fuite dans le salon au-dessus d’une baie vitrée (désordre n°5) ;

— Infiltration dans le bureau situé au 1er étage après la première utilisation de la baignoire du deuxième étage (désordre n°6);

Dans le second corps (petit bâtiment en étage):

— Poutres du plancher situé entre le rez-de-chaussée et le 1er étage (désordres n°1 et 11) ;

— Fuite au niveau du toit de la maison (désordres n°8 et 9) ;

— Infiltration passant par un conduit contenant des câbles électriques.

DEBOUTER, en toute hypothèse, les consorts [I]-[B] de l’ensemble de leurs demandes, fins, et prétentions à l’égard des époux [A] ;

À titre subsidiaire,

Sur la fixation des responsabilités

— DEBOUTER les consorts [I]-[B] de leurs demandes à l’égard de Madame [A] ;

— LIMITER la responsabilité de Monsieur [A], en tout hypothèse des vendeurs, en la ramenant à de plus justes proportions, respectivement 20% pour les époux [A] et 80% pour la SAS MAXIME BAUCHER et en toute hypothèse dans une proposition n’excédant pas 50% pour les époux [A] ;

Sur le quantum des demandes

— Sur la réfection de la couverture et chéneaux,

— De surseoir à statuer et d’ordonner aux demandeurs de produire des devis conformes correspondant aux remises en état strictement nécessaires au titre de la garantie contre les vices cachés, ou à tout le moins permettant de les distinguer ;

— À titre très subsidiaire, de ramener la somme au montant de 51.656,79 € TTC

— A titre infiniment subsidiaire, de limiter le montant de la condamnation à la somme de 71.236,55 € TTC.

— Sur le ravalement du mur en héberge et la protection le long de la venelle, de limiter le montant de la condamnation à la somme de 2.446,80€

— Sur l’étanchéité de la terrasse, de surseoir à statuer et leur enjoindre de présenter un devis conforme aux demandes de l’Expert pour la seule étanchéité et sur la seule surface concernée (et non portant sur la totalité de la terrasse)

— Sur l’étanchéité de la salle de bains et des équipements, de ne retenir que les réparations nécessaires à savoir la somme de 908,38 €

— Sur la remise en état de ramener la somme à de plus justes proportions soit à la somme à 2.235,88€

— Sur le préjudice moral : de limiter le montant de la condamnation à la somme de 2.000,00 €

— Sur le trouble de jouissance : de limiter le montant de la condamnation à la somme de 1.000,00 €.

En toute hypothèse,

— CONDAMNER la SA MAAF ASSURANCES à garantir Monsieur et Madame [A] au titre de leur police d’assurance et dans les milites prévue par cette dernière ;

— ORDONNER que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité de procédure sera mise à la charge des consorts [I] et [B], subsidiairement, qu’elle sera répartie entre les parties succombantes au prorata des responsabilités retenues ;

— CONDAMNER les consorts [I] et [B] à verser aux époux [A] la somme de 4.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— REJETER toutes demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée à l’encontre des époux [A].

Par dernières conclusions en défense n°3 signifiées le 3 mars 2023, la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER au tribunal de :

DECLARER la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER exempte de toute critique.

DECLARER que les Consorts [I] – [B] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable.

DECLARER les consorts [I] [B] mal fondés en leur action en ce qu’elle est dirigée contre la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER.

DEBOUTER les Consorts [I] – [B] de toutes leurs prétentions formulées à l’encontre de la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER.

DEBOUTER les époux [A] de toutes leurs prétentions formulées à l’encontre de la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER.

METTRE hors de cause la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER.

Subsidiairement,

OPERER un partage de responsabilité.

DECLARER que la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER, pour le cas où sa responsabilité serait engagée, ne saurait excéder 5%.

CONDAMNER la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER dans les limites de 5% du montant des sommes éventuellement octroyées aux consorts [I] [B].

CONDAMNER solidairement les époux [A] à relever et garantir la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Et en tout état de cause,

CONDAMNER solidairement les époux [A] à relever et garantir la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, étant rappelé que la condamnation de la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER ne saurait excéder 5% des sommes éventuellement octroyées aux consorts [I] [B].

CONDAMNER solidairement les Consorts [I] – [B] ou à défaut les époux [A] ou toute autre partie succombante à régler à la société MAXIME BAUCHET IMMOBILIER la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER solidairement les Consorts [I] – [B] ou à défaut les époux [A] ou toute autre partie succombante aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, conformément à l’article 699 du CPC.

Par dernières conclusions récapitulatives N°3 signifiées le 16 août 2023, la SA MAAF ASSURANCES au tribunal de :

Débouter Monsieur [I] et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la MAAF Assurances ;

SUBSIDIAIREMENT :

— Constater que la garantie dégât des eaux de la police d’assurance de la MAAF Assurances exclut la réparation de l’élément qui a été à l’origine du dommage ;

— Ce faisant, débouter Monsieur [I] et Madame [B] et Monsieur et Madame [A] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la MAAF Assurances portant sur le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

— Constater que la garantie dégât des eaux de la police d’assurance de la MAAF Assurances n’a vocation à trouver application que pour la reprise des dommages causés aux biens par l’eau ;

— Dire et juger que les garanties du contrat d’habitation souscrit par les époux [A] auprès de la MAAF ASSURANCES ne sont mobilisables qu’à hauteur de la somme totale de 2.823,38 € (843,38 € + 1.980 €) au titre de la réfection des embellissements sous plancher haut dans la pièce bureau située sous la salle de bains du premier étage et de la réfection des peintures des plafonds sous rampants ou mansardés.

— Débouter Monsieur [I] et Madame [B] et Monsieur et Madame [A] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la MAAF ASSURANCES en ce qu’elles portent sur la réfection des autres dommages subis suite aux désordres.

— Débouter Monsieur [I] et Madame [B] de leur demande au titre de leur préjudice moral en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la MAAF ASSURANCES ;

— Ordonner la déduction de la somme de 121 €, correspondant à la franchise contractuelle, de l’indemnité qui pourrait être mise à la charge de la MAAF Assurances.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner Monsieur [I] et Madame [B] à payer à la MAAF Assurances une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [I] et Madame [B] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 24 octobre 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée le 11 mars 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir constater ou dire et juger qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais relèvent des moyens au soutien des prétentions des parties.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A]

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

(…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] soulèvent une fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie des demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

Or, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] n’ont pas saisi le juge de la mise en état de cette fin de non-recevoir.

Par conséquent, ils seront déclarés irrecevables en leur demande.

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A]

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est constant que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

La réticence dolosive requiert la réunion des conditions suivantes :

Le silence gardé sur un fait par l’un des cocontractants qui constitue

un manquement à une obligation précontractuelle d’information ;

Le caractère intentionnel de ce manquement ;

Un manquement dont il résulte une erreur déterminante.

L’article 1178 du même code dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. (…)

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En outre, l’article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Enfin, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers le vendeur.

Il est constant que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Il résulte de l’acte de vente que :

« L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

• des vices apparents,

• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

• s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Et,

« Le VENDEUR déclare avoir porté à la connaissance de l’ACQUÉREUR, en application de l’article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information dont seule est exclue l’information sur le prix de la vente ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

Le VENDEUR reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par sa responsabilité avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’ACQUÉREUR. Parallèlement, l’ACQUÉREUR déclare avoir rempli les mêmes engagements, tout manquement pouvant être sanctionné comme indiqué ci-dessus ».

En l’espèce, il n’est pas contestable, au regard des éléments versés, que Monsieur [A] est un professionnel de l’immobilier et du bâtiment, compte tenu de sa qualité de gérant de plusieurs sociétés de construction de maisons individuelles, de marchandage de biens immobiliers et de location de terrains et de biens immobiliers. L’expert a d’ailleurs précisé que certains travaux avaient été effectués par le vendeur lui-même.

Il était donc tenu, avec une particulière acuité, à un devoir d’information sur l’état réel du bien envers ses futurs acquéreurs. Il ne peut en outre pas se prévaloir de la clause d’exonération de garantie en raison de vices cachés.

En l’espèce, il y a lieu de constater que l’acte de vente indique que les vendeurs agissent solidairement entre eux.

Aussi, la circonstance que seul Monsieur [A] soit un professionnel de l’immobilier et que les époux soient mariés sous le régime de la séparation de biens ne saurait avoir une quelconque incidence sur la solidarité à laquelle sont tenus les vendeurs.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le prix de vente tenait compte de l’état de vétusté de l’habitation en particulier du deuxième bâtiment qui nécessitait beaucoup de travaux de remise en état. Il résulte des éléments du dossier que le prix de vente avait été révisé à la baisse en amont de la vente, par décision prise entre l’agence immobilière et les vendeurs.

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B], qui ne le contestent pas, ont pu effectuer plusieurs visites, avec des professionnels de la construction, un jeu de clés ayant été laissé à l’agence immobilière à leur disposition.

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire, 12 désordres ont été relevés qu’il convient d’examiner.

Au sous-sol du bâtiment principal (rez-de-chaussée depuis la façade sur rue et moins pour la cave) :

— Désordre n°1 : fuite au-dessus d’une poutre dans le garage

L’expert n’a pas retenu ce grief au motif que celui-ci, qui provenait de fuites au niveau de la toiture ou du ravalement, était visible lors de l’achat et avait été traité par les travaux de réparation réalisés par les consorts [I] – [B].

Partant, ce désordre ne saurait donner lieu à un droit à réparation.

— Désordre n°2 : fuite dans le garage au niveau du plancher haut sous la terrasse arrière et autour d’un rocher saillant dans la maçonnerie

L’expert a constaté ces désordres qui ont pour origines :

— pour la fuite autour du rocher saillant dans la maçonnerie : un défaut d’étanchéité du mur en infrastructure contre mitoyen ;

— pour la fuite au niveau du plancher haut sous la terrasse arrière : une étanchéité incorrecte du toit-terrasse.

Il a également constaté que « les traces de concrétion de sel de chaux ont légèrement évolué en huit mois de temps, et donc certainement moins visibles en 2018, un an auparavant. Ce désordre ne peut que s’aggraver dans le temps, avec dégradation de la structure, si rien n’est entrepris pour la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse. Pour la partie au droit du rocher saillant, ce phénomène aura moins de conséquence, et peut être considéré comme acceptable, surtout que les écoulements devraient s’atténuer un peu une fois les évacuations d’eaux pluviales, reprises au niveau du mur latéral et de la toiture-terrasse en partie supérieure ».

Il résulte des constats de l’expert et des observations des parties que :

— pour la fuite autour du rocher saillant dans la maçonnerie : le désordre était visible lors de la visite des lieux et a été signalé par les vendeurs.

— pour la fuite au niveau du plancher haut sous la terrasse arrière : les stalactites étaient déjà présentes le 21 décembre 2018 puisque constatées par l’huissier de justice mandaté par les demandeurs.

Or les stalactites ne peuvent se former en deux semaines et étaient nécessairement visibles au moment de la vente.

Partant, le désordre n’a pas été caché aux acquéreurs, de sorte qu’aucune réticence dolosive ni vice caché ne peuvent être retenus.

Ce désordre ne saurait donc donner lieu à un droit à réparation.

— Désordre n°3 : fuite et humidité dans la pièce cave attenante au garage avec exfoliation de l’enduit

L’expert a constaté ces désordres qui ont pour origines :

— d’une part, un manque de protection du mur en infrastructure ;

— d’autre part, une étanchéité non conforme aux règles de l’art de l’escalier d’accès au sol ;

— outre la présente d’une descente d’eaux pluviales se déversant à cet endroit

L’expert a relevé que les infiltrations étaient antérieures à l’achat du bien, que les traces d’humidité étaient plus ou moins visibles selon l’encombrement de la pièce lors des visites préalables et ne pouvaient être repérées par les futurs acquéreurs sans signalement par l’ancien propriétaire. Il a estimé que l’humidité était trop conséquente et rendait impropre à destination la pièce, avec risque de destruction de la maçonnerie à plus ou moins long terme surtout au niveau de la partie contre l’escalier.

Il convient de relever que Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] ont vécu 20 ans dans cette maison et qu’ils ont nécessairement eu connaissance de ce désordre.

En n’attirant pas leur attention à cet égard, ils ont dissimulé une information importante pour les acquéreurs ayant commis à cet égard une réticence dolosive.

Désordre n°4 : fuite en cave voûtée en partie inférieure contre le sol de la lingerie

L’expert a constaté ce désordre par l’écoulement d’eau entre les pierres constituant la voûte de la cave, avec traces au sol. Il a indiqué que la fuite avait pour origine « une absence d’étanchéité au niveau de l’évacuation des eaux du lave-linge en traversée de plancher, ou du raccordement au collecteur ».

Il a indiqué que le désordre était antérieur à 2018, qu’il était susceptible de déchausser la pierre à plus ou moins court terme, et qu’il n’était pas forcément détectable par l’ancien propriétaire en raison de l’aménagement de la cave. Il a indiqué que la reprise de cet équipement ne devait pas attendre afin d’éviter des désordres plus conséquents.

S’il n’est donc pas établi que les vendeurs connaissaient ce désordre avant la vente, il n’en demeure pas moins que Monsieur [A], professionnel du bâtiment, est présumé avoir connu l’existence de ce vice.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] sont donc tenus à réparer ce désordre au titre de la garantie des vices cachés.

Au rez-de-chaussée du bâtiment principal, et premier étage depuis la façade sur rue :

Désordre n°5 : fuite au niveau du linteau de la baie vitrée donnant sur la terrasse arrière

L’expert a constaté ce désordre qui a pour origine « un manque d’entretien au niveau de la toiture (nettoyage de la gouttière châssis, etc.) et par conditions météorologiques particulières, le phénomène est susceptible de se reproduire (notamment le 19 juin 2021 suivant les vidéos transmises par dire récapitulatif), si une ventilation suffisante de la toiture n’est pas effectuée (non conforme aux règles de l’art dans son état actuel, avec risque de condensation), et en cas de manque d’entretien (démoussage, repositionnement des tuiles en cas de déplacements, surtout autour du châssis de toit, etc.) ».

L’expert a indiqué que les époux [A] avaient parfaitement connaissance du désordre avant la vente et auraient dû le signaler aux futurs acquéreurs.

Les époux [A] font valoir que les acquéreurs ont été informés de l’existence de la fuite au cours des visites ce que l’expert a indiqué dans son Dire N°1.

L’expert a effectivement indiqué dans sa note N°1 que les consorts [I]-[B] avaient confirmés que la fuite au niveau de la baie vitrée était visible lors de l’achat du bien. Il apparaît que par la suite les requérants sont revenus sur leur déclaration.

Compte tenu de ces éléments, le désordre était visible et n’a pas été caché aux acquéreurs, de sorte qu’aucun dol ni vice caché ne peut être retenu.

Désordre n°6 : infiltration et cloquage de l’enduit sous le plancher haut dans la pièce bureau située sous la salle de bains du premier étage

L’expert a constaté ce désordre, antérieur à la vente, qui a pour origine un problème de fuite sur les équipements de la baignoire, et un problème d’étanchéité sol et mur de la pièce d’eau.

Il indique que le désordre est apparu après l’achat du bien, et a fait l’objet d’une déclaration dégât des eaux. Il apparaît que ce désordre a déjà fait l’objet d’une déclaration de sinistre par l’ancien propriétaire 10 ans auparavant, mais que les réfections opérées à cette époque n’ont pas donné satisfaction. Selon lui ce dommage n’était pas forcément visible à l’achat compte tenu de l’utilisation faite de cette baignoire par les anciens propriétaires qui avaient cependant parfaitement connaissance de la situation.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] font valoir que la norme départementale visée par l’expert concerne la construction de bâtiments nouveaux mais que s’agissant d’un bâtiment ancien elle ne saurait lui être opposable. Ils relèvent qu’ils n’avaient pas l’obligation de procéder à la remise à neuf du bien pour la vente.

Si la vétusté d’un bâtiment ne relève pas la garantie des vices cachés, il n’en demeure pas moins que les vendeurs savaient que le sol et le mur de la pièce d’eau souffraient d’un problème d’étanchéité. Ils auraient dû le signaler aux futurs acquéreurs afin qu’ils puissent intégrer avant toute décision la nécessité de prévoir des travaux d’étanchéité du sol et du mur.

En ne délivrant pas cette importante information, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] ont commis une réticence dolosive.

Désordre n°7 : moisissures et humidités relevées sur le mur entourant la cheminée du salon

L’expert a constaté ce désordre qui a pour origine un « manque de conformité des relevés autour de la souche de cheminée, avec décollement du relevé d’étanchéité, voire des solins dégradés du petit toit-terrasse entre le [Adresse 8] et le [Adresse 2] à [Localité 7], et la présence de gravats et autres détritus dans les canaux d’écoulement des eaux de pluie ».

Il a également relevé par ailleurs, que « l’évacuation de ce petit toit-terrasse qui reprend une part de la toiture du [Adresse 8] à [Localité 7], se déverse dans le chéneau entre deux pans de toiture du [Adresse 2] à [Localité 7]. Or, ce chéneau non conforme aux règles de construction comporte une seule évacuation centrale, avec risque d’infiltrations multiples.

Cette unique récupération d’eau s’écoule à l’angle de la terrasse, après avoir traversé le séjour dans les doublages, pour rejoindre le caniveau en bordure, reprenant au passage une « plus ou moins gouttière » en limite de mitoyenneté (angle de terrasse incriminé par les infiltrations en sous-sol) ».

L’expert indique concernant ce désordre qu’il n’était pas forcément détectable par l’ancien propriétaire, mais précise que le manque d’entretien de conformité de cette partie d’ouvrage en toiture en est à l’origine et qu’il n’aurait pas manqué d’alerter Monsieur [A] en sa qualité de professionnel de la construction, ce d’autant qu’il a lui-même participé aux transformations effectuées en 1997.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] exposent qu’ils n’ont pas eu connaissance de ce désordre résultant de multiples facteurs et soulignent que depuis des travaux effectués par les acheteurs, il n’y a plus d’humidité.

À cet égard l’expert a précisé que le désordre ne pouvait être qu’évolutif tant que les ouvrages en question n’ont pas été remis aux normes et remaniés, voir avec une réfection à neuf de certains versants de toiture.

Monsieur [A] étant un professionnel de l’immobilier, il sera retenu à l’instar de l’expert judiciaire qu’il ne pouvait ignorer le manque d’entretien et de conformité de cette partie d’ouvrage en toiture responsable des moisissures et humidités relevées sur le mur entourant la cheminée du salon.

S’il n’est donc pas établi que les vendeurs connaissaient ce désordre avant la vente, il n’en demeure pas moins que Monsieur [A], professionnel du bâtiment, est présumé avoir connu l’existence de ce vice.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] sont donc tenus à réparer ce désordre au titre de la garantie des vices cachés.

Au premier étage et sous combles :

Désordre n°8 : fuite au niveau de la toiture à la liaison du bâtiment principal/bâtiment secondaire avec écoulement d’eau dans la gaine contenant les câbles électriques et pourrissement de la structure bois

L’expert a constaté ce désordre qui a pour origine « une vétusté du dispositif préalablement existant (toiture zinc) (Certainement en lien avec le premier point en sous-sol.).

Les héberges en bordure de la petite toiture-terrasse de la propriété mitoyenne, très dégradées, peuvent aussi avoir un impact sur les infiltrations. Elles doivent faire l’objet d’un ravalement ».

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] font valoir que ce point était visible par les acquéreurs depuis les fenêtres, que la vétusté n’entre pas dans le champ de garanti contre les vices cachés, que l’expert n’a pas établi de lien certain entre les héberges et les infiltrations, évoquant une possibilité sans aucune certitude. Ils affirment que les demandeurs ont mandaté des entreprises avant même la vente pour la réfection de cette partie du bien et que leur attention a été attiré par les vendeurs sur les nécessaire rénovations à entreprendre.

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] soutiennent qu’ils n’ont jamais été informés de ce désordre qui n’était pas visible au moment de la vente.

Cependant, l’expert indique que Monsieur [A] était informé de la situation vis-à-vis de la toiture et de la maçonnerie en héberge, compte tenu d’une intervention sur les solins de la toiture par les propriétaires du numéro 63 qui avait été source de fuites. Il affirme que l’état dégradé des ouvrages non visibles pour l’acheteur aurait dû être signalé lors de la transaction comme pour les toitures en général et les servitudes vis-à-vis du mur mitoyen pour réaliser les écoulements d’eau pluviale dans un sens ou dans l’autre.

Partant, en omettant de délivrer cette information, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] ont commis une réticence dolosive.

Désordres n°9 et 10 : infiltrations au niveau de la gouttière du Velux de la chambre de l’enfant, et infiltrations au niveau de la mezzanine dans la chambre de l’enfant

Pour ces deux désordres, l’expert a indiqué qu’ils n’étaient pas visibles le jour de sa visite et qu’ils avaient pour origine l’absence d’entretien du châssis de toit et des canaux d’écoulement d’eau des tuiles mécaniques avec repositionnement si nécessaire de celle-ci.

S’agissant de l’entretien des gouttières d’évacuation d’eau, il y a lieu de relever que les occupants actuels de la maison sont tenus d’y procéder de sorte que les éventuelles traces d’infiltrations ne sauraient être prise en charge par Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A].

Pourtant, ce désordre ne saurait donner lieu à un droit à réparation.

Au premier étage du bâtiment secondaire :

Désordre n°11 : structure bois fortement dégradée, voire obsolète

L’Expert n’a pas constaté ce désordre, qui avait été signalé par les vendeurs, en raison des travaux de réparation réalisés par les consorts [I] – [B] en avril 2019.

Il a rappelé que les vendeurs avaient informé Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] de l’éradication d’un ancien dégât des eaux à ce niveau, et que le prix de vente du bien avait été réduit en partie à cet effet par les cédants avant toute négociation avec les demandeurs.

Par conséquent, ce désordre ne saurait être pris en charge par Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A].

L’expert a en revanche observé que « l’état des toitures, et autres dégradations en façade, sont susceptibles de créer de nouveaux désordres, au même titre que ceux dénoncés au niveau de la cheminée et autres, pour cause d’entretien négligé et de non-conformité dans la réalisation des ouvrages (voir points n°1 et n°7 pour les mêmes causes) »

Extérieurement

Désordre n°12 : morceau de sous toiture en PVC tombé sur la terrasse arrière

L’expert a constaté ce désordre, qui est en réalité une chute d'«un habillage du forget intervenu en mai 2020 », a pour origine le fait que « celui-ci est plus ou moins bien fixé comportait des espaces vacants, avec une prise au vent possible. Cette disposition permet également aux oiseaux ou autres de pénétrer dans cet espace. L’ensemble aurait dû être mieux fixé et parfaitement obturé, pour empêcher toute intrusion animalière.

(…)

De même, la tête de mur souffre d’un manque de protection évident aux intempéries ».

L’expert indique que l’habillage avait été plus ou moins bricolé, que l’ancien propriétaire en avait nécessairement connaissance étant professionnel de la construction et qu’il aurait dû signaler cet état s’agissant des parties modifiées par lui-même entre 1997 et 2000.

En ne délivrant pas cette importante information, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] ont commis une réticence dolosive.

***

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a conclu que :

« Pour les désordres retenus, il s’agit principalement de fuites et d’infiltrations dans le bâtiment principal, accompagnés de leurs corollaires, par dégradations des matériaux environnants, rendant impropres à destination des parties d’habitation.

Ils sont tous évolutifs, malgré l’intervention déjà réalisée pour la sauvegarde de l’immeuble sur l’un d’entre eux par les nouveaux propriétaires, en mesure conservatoire (à caractère non pérenne).

Leurs origines proviennent de non-conformité des ouvrages réalisés entre les années 1997 et 2000 par Monsieur [A], ancien propriétaire professionnel de la construction, avec un manque d’entretien évident par la suite pour une partie d’entre eux, surtout au niveau des toitures, jusqu’à la vente du bien en décembre 2018.

Les travaux entrepris par les consorts [I]-[B], propriétaires actuels, n’ont pas aggravés les désordres préexistants, bien au contraire ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] ont commis à l’égard de Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] plusieurs réticences dolosives en ne leur délivrant pas de manière intentionnelle certaines informations sur le bien. Plusieurs vices affectant le bien ont également été cachés à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B].

Cumulés, ces manquements ont entrainé pour les demandeurs une erreur déterminante. En parfaite connaissance de cause, ils auraient donné un moindre prix pour l’achat de la maison étant rappelé qu’ils n’ont pas négocié le prix, qui avait été revu précédemment à la baisse en raison de la vétusté apparente de l’ensemble immobilier.

La responsabilité des époux [A] est donc solidairement engagée et Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] sont bien fondés à demander réparation de leurs préjudices.

Sur la responsabilité de la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] font valoir que l’agent immobilier est tenu à une obligation de renseignement des biens immobiliers qu’il met en vente, et à une obligation d’information et de conseil tant auprès du vendeur que de l’acquéreur.

Ils soutiennent que la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER n’a pas pris assez de renseignements auprès des vendeurs pour les informer utilement.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] relèvent pour leur part qu’ils ont fait appel à une agence pour ne pas être exposés à des difficultés, qu’il appartenait à cette dernière de se renseigner puis d’informer et de conseiller les futurs acquéreurs, en particulier qu’elle devait donner les caractéristiques particulières du bien, qui date de 1947, et attirer leur attention sur les travaux à effectuer. Ils soulignent que l’agence ne leur a pas conseillé de procéder à des informations écrites qui auraient pu les protéger. Ils demandent un partage de responsabilité à hauteur de 80% pour la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER et 20% pour leur part.

La SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER en défense fait valoir que la plupart des causes et origines des désordres proviennent de non-conformité ou encore de manque d’entretien touchant des parties non visibles.

L’agent immobilier souligne que ce qui était caché pour les acquéreurs l’était nécessairement pour lui-même, ce d’autant qu’il n’est pas un professionnel de la construction, que la plupart des désordres proviennent d’un défaut d’entretien de mise en conformité des constructions antérieurement à 2018 et qu’il ne pouvait pas apprécier la conformité des travaux, que les vendeurs, s’ils n’ont pas délivré des informations aux futurs acquéreurs, ne l’ont pas davantage fait à l’agent immobilier, qu’il n’est tenu que d’une obligation de moyens et qu’il a octroyé une baisse importante du prix de la maison pour tenir compte de sa vétusté. En cas de condamnation, il estime que sa part de responsabilité ne saurait être supérieure à 5 % et que Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] devront le relever et garantir de toute condamnation excédant cette part.

L’expert indique dans son rapport que l’agence immobilière n’a pas suffisamment interrogé les époux [A] sur l’état général de leur bien. Il conclut à un partage de responsabilité à hauteur de 90% pour les époux [A] et 10% pour la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER.

En l’espèce, il y a lieu de constater que les désordres retenus proviennent de la non-conformité de travaux réalisés entre 1997 et 2000 par Monsieur [A], suivis d’une absence d’entretien.

Or, si la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER est un professionnel de l’immobilier, elle n’est en aucun cas un professionnel de la construction et ne dispose pas des compétences techniques requises d’une part pour repérer des fuites non visibles et non signalées par le vendeur, et d’autre part pour détecter des travaux non conformes de toitures ou autres éléments extérieurs, non visibles ou difficilement repérables pour un non professionnel de la construction.

En l’absence de preuve de connaissance par l’agent immobilier des vices ou défauts affectant l’immeuble, il ne saurait être reproché à ce dernier de ne pas avoir avisé les acquéreurs des défauts invisibles pour un non-spécialiste.

Dès lors, le manquement au devoir de conseil n’est pas établi, l’agence immobilière n’ayant pas pour obligation de vérifier la qualité du bien vendu s’agissant de désordres dont elle ne pouvait se convaincre par un examen attentif du bien immobilier proposé à la vente.

Au vu de ces observations, il convient de débouter tant Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] que Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER.

Sur la réparation des préjudices

Sur le préjudice matériel

Il y a lieu de s’attacher à une remise en état des causes et conséquences des désordres retenus et non à une réfection de l’ensemble immobilier, qui a été acheté, comme précisé supra, en l’état d’usage.

Afin de remédier à l’origine des désordres, l’expert a indiqué qu’il convenait de :

— Reprendre une partie la couverture et de ses équipements

— Opérer un ravalement sur deux petites parties de la maçonnerie et autres ouvrages en protection

— Réaliser une étanchéité de la toiture terrasse arrière conforme aux normes

— Traiter la salle de bains en étanchéité suivant le règlement sanitaire départemental

— Revoir quelques équipements plomberie sanitaires.

Afin de réparer les dommages subis suite aux désordres, il a indiqué qu’il convenait de :

— Reprendre les embellissements dégradés sous rampant et dans la pièce bureau

— Refaire les enduits ou le jointement des maçonneries

— Remettre en état l’habillage sous combles avec la cheminée.

Sur la remise en état

a. Sur la réfection de la couverture et des chéneaux

Des travaux à cet égard permettront de remédier notamment aux désordres retenus n° 7 et 8, et permettront aussi d’éviter l’aggravation d’autres désordres relevés.

L’expert a retenu partiellement le devis de la société SALLANDRE, en date du 11 décembre 2020, pour un montant de : 64.760,50 € HT, soit 71.236,55 € TTC.

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] sollicitent que soit retenu le devis complet de la société SALLANDRE d’un montant de 132.021,95 € TTC, indiquant notamment qu’un chantier « partiel » n’est pas possible.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] sollicitent le débouté des demandeurs, à titre subsidiaire de surseoir afin que les demandeurs produisent des devis conformes et à défaut de ramener la somme au montant de 51 656,79 € compte tenu des tarifs particulièrement élevés de la société SALLANDRE.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le devis complet de la société SALLANDRE porte sur la réfection complète de la toiture de sorte qu’il ne peut être retenu dans le cadre de la présente procédure.

En outre, les éléments versés par les époux [A] démontrent les prix pratiqués pour l’échafaudage, compte tenu des dimensions du bâtiment, et la pose d’un écran sous toiture sont excessifs.

Il y a donc lieu de réduire le montant estimé de 71 236,55 € à la somme à 51 657,79 €.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] la somme de 51 657,79 € en réparation de ce préjudice.

b. Sur le ravalement du mur en héberge et la protection le long de la venelle

Ces travaux permettront de remédier notamment aux désordres retenus n°3, 8 et 12.

L’expert a indiqué qu’il convenait de :

— Ravaler le mur en héberge mitoyen avec le numéro 63 et le long de la venelle, avec protection en pied limitant les infiltrations d’eau dans le sol impactant la cave

— Traiter la tête de mur à l’angle arrière mitoyen à la venelle, avec refixation de l’habillage du forget.

L’expert a retenu le devis de la société [C] [P], en date du 24 juillet 2021, pour un montant de 3.025,75 €.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] soulignent à juste titre que la tête de mur n’a fait l’objet d’aucune demande, qu’il s’agit d’une vétusté manifeste et que le traitement du « mur pignon côté voisin » porte sur la propriété des voisins et ne peut être retenue.

En l’absence d’éclairage suffisant sur les détails du devis, seules les dépenses liées au mur pignon côté voisin seront écartées de sorte qu’il sera retenu, pour cette part de travaux, la somme de 2446,8 euros.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] seront donc condamnés solidairement à payer aux demandeurs la somme de 2446,80 € en réparation de ce préjudice.

c. Sur l’étanchéité de la terrasse

L’Expert Judicaire a considéré qu’il était nécessaire de refaire l’étanchéité de la terrasse arrière couvrant le garage en sous-sol, y compris au niveau de l’escalier d’accès avec relevés d’étanchéité, conformément aux règles de l’art.

Ces travaux permettront de remédier au désordre n°3.

L’expert a retenu le devis de la société [C] [P], en date du 24 juillet 2021, pour un montant de16.642,62 € (sans TVA).

Les époux [A] contestent le devis en ce qu’il envisage la réfection totale de la terrasse et non sa seule réparation. Ils déplorent l’absence de devis conformes mais ne proposent pour leur part aucun chiffrage présentant une proposition alternative.

Par conséquent, il y a lieu de retenir le chiffrage retenu par l’expert.

Les époux [A] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] la somme de 18.306,89 € TTC (TVA à 10%) en réparation de ce préjudice.

d. Sur l’étanchéité de la salle de bains et des équipements

L’Expert Judicaire a considéré qu’il était nécessaire de réparer et modifier les équipements plomberie de la salle de bain de l’étage et de réaliser une étanchéité au sol et murale de la salle de bains, conformément au règlement sanitaire départemental.

Ces travaux permettront de remédier au désordre n°6.

L’expert a retenu le devis de la société [C] [P], en date du 24 juillet 2021 pour un montant de (sans TVA) : 7.609,94 €, soit 8.370,94 € TTC (TVA à 10%).

Il a également indiqué : « il manque, sur ce devis, la dépose et repose de la baignoire, sous laquelle l’étanchéité doit être surtout également appliquée, que nous avons estimé à la somme de 1 200 € ».

En outre, Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] présentent un devis de la société ARC pour la fourniture et la pose d’un ensemble de robinetteries GROHE pour la baignoire balnéo d’un montant de 2310 € TTC.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] contestent le devis de la société [P] qui comprend la réfection des revêtements et la pose de carrelage sur l’ensemble des murs, et la réfection de l’ensemble du sol, soit sur 50 m² au lieu des 5 m² situés sous la baignoire.

Ils estiment que les désordres touchent le pourtour de la baignoire et qu’ils ne sont pas tenus de prendre en charge la réfection complète la salle de bains, sol et murs.

Ils contestent également le devis présenté au titre de plomberie, indiquant qu’un ensemble de mitigeurs plus un pommeau de douche coûte 147,38 € sur le marché.

En l’espèce, il convient de constater que l’expert a retenu un problème d’étanchéité des sols et murs de la pièce d’eau de sorte qu’il convient de traiter l’ensemble de la pièce et non le seul pourtour de la baignoire. Si la dépose et la pose de la baignoire s’avèrent nécessaires, en revanche le devis présenté de plomberie est manifestement excessif et doit être écarté.

Le préjudice élève donc à la somme de 9570,94 € TTC (8370,94 +1200 € TTC).

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] seront donc solidairement condamnés à payer ce montant à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B].

e. Sur l’intervention sur l’écoulement de la machine à laver en sous-sol

L’Expert Judicaire a considéré qu’il était nécessaire de réparer et modifier les évacuations de la machine à laver au sous-sol.

Ces travaux permettront de remédier au désordre n°4.

L’expert a retenu le devis de la société [C] [P], en date du 27 mars 2019 pour un montant de 380,00 € HT soit 418 € TTC.

En l’absence d’observation des défendeurs, ces derniers seront solidairement condamnés à payer au titre de ce préjudice la somme de 418 €.

f. Sur les travaux provisoires en toiture réalisés par M. [P]

Les consorts [I] – [B] demandent à cet égard l’octroi de la somme 3063,50 € TTC.

L’expert n’a pris en compte cette facture.

Or, la facture présentée par les demandeurs ne permet pas d’établir si les travaux réalisés par la société [P], en tout ou partie, sont la conséquence des désordres imputables aux époux [A].

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] seront donc déboutés de leur demande en paiement formée à ce titre.

***

Au titre du coût de remise en état de l’ensemble immobilier, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] seront donc condamnés solidairement à payer Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] la somme totale de 82 400,42 €, se décomposant comme suit :

— réfection de la couverture et des chéneaux : 51 657,79 €

— ravalement du mur en héberge et protection le long de la venelle : 2446,80 €

— étanchéité de la terrasse : 18 306,89 €

— étanchéité de la SDB et des équipements : 9 570,94 €

— intervention sur l’écoulement de la machine à laver en sous-sol : 418 €

Ces sommes seront indexées sur les variations de l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 30 septembre 2021, date du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du jugement intervenir.

Sur le préjudice résultant des dommages subis par les bâtiments

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] sollicitent le coût de remise en état des bâtiments concernés du fait des désordres à hauteur du montant retenu par l’expert soit 11 845,22 € :

a. Sur les embellissements sous le plancher

Des embellissements sont nécessaires afin de réparer le désordre numéro 6, relatif au problème d’étanchéité de la salle de bain.

L’expert retient le devis de la société [C] [P] à hauteur de 843,38 € HT.

En l’absence de contestation sérieuse, ce montant sera retenu.

b. Sur les enduits de la cave attenante

Compte tenu du 3ème désordre, relatif à une fuite la pièce cave attenante au garage, l’expert fait valoir que les enduits sont ponctuellement desquamés et propose l’octroi de la somme de 400 € en réparation de ce dommage.

En l’absence d’éléments relatifs au dommage et de production de devis, la demande est rejetée.

c. Sur le déchaussement des moellons

Compte tenu du 4ème désordre, relatif à une fuite en cave voûtée en partie inférieure contre le sol de la lingerie, l’expert fait état d’un déchaussement ponctuel des éléments de maçonnerie (moellon) et propose l’octroi de la somme de 800 € en réparation de ce dommage.

En l’absence d’éléments relatifs au dommage et de production de devis, la demande est rejetée.

d. Sur les peintures au droit des fuites aléatoires avec une légère dégradation, voire l’apparition de moisissures en certains endroits

En raison du désordre 8, relatif à une fuite au niveau de la toiture à la liaison du bâtiment principal/bâtiment secondaire avec écoulement d’eau dans la gaine contenant les câbles électriques et pourrissement de la structure bois, l’expert retient une dégradation des peintures et l’apparition de moisissures à certains endroits. Il propose une indemnisation à hauteur de 5940 € selon un devis de la société [C] [P] de 2018.

Les consorts [A] soulignent à juste titre que l’expert s’appuie sur un devis antérieur à la vente et qu’aucune dégradation n’a été relevée lors des opérations d’expertise.

Aucune indemnisation ne saurait donc être due à ce titre.

e. Sur l’habillage sous combles à la jonction entre les deux bâtiments, avec dégradation de la maçonnerie de la cheminé et du ravalement donnant sur la mitoyenneté et en héberge, en plus du pourrissement de la structure en bois

Il s’agit des conséquences des désordres 7, 8 et 11.

Il y a lieu de rappeler que le désordre n°11 n’a pas été retenu par l’expert ni par le tribunal.

L’expert s’appuie sur une facture de la société [C] [P] du 16 avril 2019 opposer une prise en charge à hauteur de 2785 €.

En l’absence de ventilation du devis suffisamment lisible pour le tribunal, il sera retenu la somme correspondant aux 2/3 du désordre soit 1856,67 €.

***

Au titre du coût de la réparation des dommages subis par les bâtiments, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] la somme totale de 2970 euros (2700 + 10 % de TVA).

Sur le préjudice immatériel

Sur le préjudice de jouissance

A cet égard, l’expert retient un préjudice de jouissance et se base sur une valeur locative de 2200 € par mois pour le bâtiment principal uniquement, compte tenu que le bâtiment secondaire a fait l’objet d’une rénovation et a été vendu en ce sens. Il estime que 15 % de la surface du bâtiment a été impacté (séjour, salon, bureau et chambres, lors d’intempéries).

Partant, de décembre 2018 à septembre 2021, il établit un préjudice de jouissance de 11 220 € (2200 € x 34 mois x 15 %).

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] pour leur part ont établi un tableau récapitulatif afin de chiffrer leur préjudice, estimant que la part de surface impactée dans chaque pièce est différente. Ils précisent qu’ils ont retardé d’un mois la location du second corps du bâtiment en raison des travaux nécessaires à la réparation de la fuite. Il sollicite la réparation de leur préjudice de jouissance entre le mois de décembre 2018 et le mois d’octobre 2022 à hauteur de 18 151,59 euros, outre la somme mensuelle de 363,09 euros à compter du mois de novembre 2022 jusqu’à réalisation des travaux de remise en état.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] font valoir que les demandeurs n’établissent aucun trouble réel et sérieux et qu’ils ont pu faire usage de chacune des pièces compte tenu des troubles limités.

Compte tenu de l’ensemble des éléments, il sera retenu la proposition de l’expert dont le calcul sera actualisé et arrêté à la date de l’assignation en l’absence d’éléments postérieurs à cette dernière permettant de constater l’absence de réalisation des travaux par les demandeurs.

Il sera dès lors alloué aux demandeurs au titre de ce préjudice la somme de 12 870 € (2200 € x39 mois x15 %), somme à laquelle Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] seront solidairement condamnés à paiement.

Sur le préjudice moral

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] sollicitent à cet égard la somme de 20 000 €, et exposent la situation difficile vécue depuis l’achat de leur maison : inquiétude financière, inquiétude météorologique et moral très impacté par le stress et toutes les démarches à effectuer.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] en réplique font valoir que les demandeurs ont bénéficié d’une grande habitation avec terrasse et piscine pour un prix remisé, et que les désordres concernent des surfaces particulièrement limitées ne les ayant pas empêchés de se maintenir dans les lieux.

Il n’est pas contestable en l’espèce que Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] subi un préjudice moral compte tenue de la découverte des désordres, et de l’ensemble des démarches subséquentes.

Il leur sera attribué la somme de 8000 € en réparation de ce préjudice.

Sur la garantie de la SA MAAF ASSURANCES

L’article L.124-3 du code des assurances dispose que : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré ».

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] font valoir que les époux [A] étaient assurés à l’époque des faits par la garantie « dégât des eaux ». Ils soulignent que l’exclusion de garantie pour manque d’entretien ou défaut de réparation et celle relative à la réparation de l’élément à l’origine du dommage ont pour effet de vider la garantie de sa substance de sorte qu’elles doivent être réputées non écrite.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] font valoir que les dégâts des eaux entrent dans les conditions contractuelles de la garantie et qu’ils ont procédé à une déclaration de sinistre en bonne et due forme. Ils estiment que la limitation de garantie pour « manque d’entretien manifeste ou de réparation suite à un sinistre » n’est ni formelle ni limitée et qu’elle ne leur est donc pas opposable, et qu’au demeurant elle ne vise pas le « toit ». Ils rappellent que l’expert n’a pas retenu que les désordres étaient liés exclusivement un défaut d’entretien. Ils demandent donc la garantie de l’assureur sur l’ensemble des désordres à couvrir, et subsidiairement à tout le moins pour la partie qui relève des non-conformités de ces derniers compte tenu des origines retenues par l’expert.

La SA MAAF ASSURANCES en réplique souligne qu’aucune des garanties du contrat d’assurance souscrit n’est mobilisable en l’espèce, que ce soit au titre des garanties responsabilités civiles ou au titre de l’assurance dommages. Elle souligne au demeurant que les dommages invoqués par les demandeurs ne sont pas garantis par le contrat d’assurance en raison de la clause d’exclusion et des conclusions de l’expert. Subsidiairement, elle affirme qu’elle ne saurait intervenir qu’au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

En l’espèce, il résulte des conditions générales et particulières du contrat d’assurance habitation versés aux débats que les consorts [A] ont souscrit une garantie « Dégât des eaux » qui comprend notamment les infiltrations au travers :

— Des toitures, terrasses, balcons et façades.

— Les carrelages des joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires.

Partant, la SA MAAF ASSURANCES est tenue de sa garantie « Dégât des eaux », qui a vocation à garantir les bâtiments assurés et le mobilier assuré pour les dommages causés par l’un de ces événements.

Au titre des exclusions de garantie, il est stipulé :

« Les dommages résultant d’un manque d’entretien manifeste ou d’un défaut de réparation suite à sinistre, lorsque les travaux incombent [à l’assuré] » et « la réparation de l’élément qui a été l’origine du dommage (canalisation, robinet ou crépi de façade fissuré par exemple) »

Il en résulte que l’assurance souscrite à ce titre n’a pas pour vocation de réparer l’élément qui est à l’origine du dommage mais de prendre en charge le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

À l’instar la SA MAAF ASSURANCES, la clause d’exclusion relative à l’absence d’entretien manifeste ou un défaut de réparation suite à un sinistre ne saurait être considérée comme vidant la garantie de sa substance, l’assuré devant agir en bon père de famille et veiller à la conformité et à l’entretien de ses installations.

Compte tenu de ces éléments, la SA MAAF ASSURANCES sera tenue à garantie envers les époux [A] des seuls travaux d’embellissement sous le plancher à hauteur de 927,7 € (843,38 € x 10 % de TVA), les autres travaux n’ayant pas été retenus au titre des désordres imputables ou ayant trait à des travaux d’embellissement rendus nécessaires par des désordres ayant pour origine le défaut d’entretien de la toiture.

A ce montant sera déduit la somme de 121 € correspondant la franchise contractuelle.

La SA MAAF ASSURANCES sera donc tenue de garantir ses assurés à hauteur de 806,70€.

Compte tenu de ce qui précède, Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SA MAAF ASSURANCES.

Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens. Les dépens comprendront les frais d’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] seront condamnés à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] seront solidairement condamnés à payer à la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] seront solidairement condamnés à payer à la SA MAAF ASSURANCES la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A],

— CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] :

Au titre du coût de remise en état, la somme de 82 400,42 € se décomposant comme suit :

Réfection couverture et chéneaux : 51 657,79 €

Ravalement du mur en héberge et protection le long de la venelle : 2446,8 €

Étanchéité de la terrasse : 18 306,89 €

Étanchéité SDB et équipements : 9570,94 €

Intervention sur l’écoulement de la machine à laver en sous-sol : 418,00 €

DIT que cette somme de 82 400,42 € devra être indexée sur les variations de l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 30 septembre 2021, date du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du jugement intervenir ;

Au titre de la réparation des dommages subis par les bâtiments non-pris en compte dans le coût de remise en état : 2 970 €

Au titre du préjudice de jouissance : 12 870 €

Au titre du préjudice moral : 8 000 €

CONDAMNE la SA MAAF ASSURANCES à garantir Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] pour un montant de 806,70 €,

DEBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] d’une part et Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] d’autre part de leurs demandes dirigées contre la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [A] et Madame [R] [M] épouse [A] à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] à verser à la SAS MAXIME BAUCHET IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] et Madame [F] [B] à verser à la SA MAAF ASSURANCES la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DOUZE AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,