TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à Me de LASTELLE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/01976

N° Portalis 352J-W-B7F-CTY5Y

N° MINUTE :

Assignation du :

06 janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 5 septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. JP2L, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître François de LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0070

DÉFENDEURS

Madame [P] [Z]

Monsieur [F] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillants

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 21/01976 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTY5Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Maïssam KHALIL, greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025 tenue en audience publique devant M. Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

________________________

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [Z] et M. [F] [T] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave dans le bâtiment A d’un immeuble sis [Adresse 3]), qui constituent les lots de copropriété n°3 et 26.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 décembre 2014 et présentée aux destinataires le lendemain, le syndic a mis en demeure Mme [P] [Z] et M. [F] [T] d’effectuer une recherche de fuite au sein de leur appartement, évoquant la survenance de dégâts des eaux dans les parties communes de l’immeuble. Il a de même mis en demeure ces derniers de remplacer la porte d’entrée de cet appartement, qu’il estime non conforme aux dispositions du règlement de copropriété.

Par exploit d’huissier du 5 avril 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [P] [Z] et M. [F] [T] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris. Par une ordonnance du 21 juin 2018, cette juridiction a ordonné la réalisation d’une mesure d’expertise sur désordres, et désigné M. [W] [M] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport définitif le 1er octobre 2019.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [P] [Z] et M. [F] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 2 septembre 2021, et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 juin 2022.

Dénonçant la survenance de nouveaux désordres postérieurement à la clôture, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, laquelle fut ordonnée le 17 novembre 2022.

Par une ordonnance du 3 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la réalisation d’une mesure d’instruction complémentaire portant sur les nouveaux désordres dénoncés, et a à nouveau désigné M. [W] [M] en qualité d’expert judiciaire.

Ce dernier a déposé son second rapport le 24 février 2025.

Par un arrêté pris le 10 avril 2025, le préfet de [Localité 7] a notamment fait injonction à Mme [P] [Z] et M. [F] [T] d’effectuer divers travaux d’étanchéité dans leurs biens immobiliers, et ce dans un délai de dix jours.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, et au visa des articles 263 et suivants du code de procédure civile, 1103 et 1240 du code civil, et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— JUGER que doivent être entérinés les rapports d’expertise déposés les 1er octobre 2019 et 24 février 2025 ;

— JUGER qu’il y a lieu d’ordonner la réalisation de l’ensemble des travaux préconisés dans les rapports d’expertise déposés les 1er octobre 2019 et 24 février 2025 ;

— PRONONCER une astreinte de 200 euros par jour de retard après un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la réalisation effective desdits travaux ;

— CONDAMNER solidairement Madame [Z] et Monsieur [T] à payer au demandeur la somme 15 850,95 euros TTC, au titre de la réfection des parties communes ;

— CONDAMNER solidairement Madame [Z] et Monsieur [T] au paiement de la somme de 15 000,00 euros au titre de dommages et intérêts.

— CONDAMNER solidairement Madame [Z] et Monsieur [T] au paiement de la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement Madame [Z] et Monsieur [T] à supporter les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût des opérations d’expertise ainsi que les coûts des procès-verbaux de constat dressés depuis le 28 février 2018, comme suit:

—  459,20 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par Commissaire de Justice le

28/02/2018 ;

—  191.38 euros au titre de la signification de l’assignation du 06/01/2021 ;

—  418.40 euros au titre du procès-verbal de constat dressé du 04/08/2022 ;

—  96.54 euros au titre de la signification de conclusions le 15 septembre 2022 ;

—  99.40 euros au titre de la signification de conclusions le 20 décembre 2022 ;

—  76.20 euros au titre de la signification de l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état le 05 avril 2023 ;

—  873.46 euros au titre du procès-verbal de constat dressé le 27/06/2023 et sa notification.

*

Régulièrement assignés par actes du 6 janvier 2021, puis touchés par exploit du 28 mai 2025 portant signification de conclusions en demande (signification en l’étude d’huissier), Mme [P] [Z] et M. [F] [T] n’ont pas constitué avocat.

La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, ceux-ci n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 7 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes en exécution de travaux

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 15 de cette même loi, qui dispose que le syndicat des copropriétaires « a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires (..) en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble », ce dernier est bien fondé à réclamer l’exécution de travaux par un copropriétaire dans ses parties privatives, ou encore la cessation d’une violation du règlement de copropriété.

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L’article 1253 du code civil dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

La mise en jeu de la responsabilité sur ce fondement ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins – le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires forme tout d’abord des demandes en exécution de travaux au sein des parties privatives de Mme [P] [Z] et M. [F] [T], invoquant d’une part une violation du règlement de copropriété (« porte palière »), et d’autre part la commission de troubles anormaux du voisinage (infiltrations d’eau dans les parties communes).

— Sur la violation du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires reproche à Mme [P] [Z] et M.[F] [T] d’avoir fait remplacer la porte palière de leur appartement par un modèle ne correspondant pas aux autres portes installées dans l’immeuble, rompant ainsi l’harmonie esthétique des parties communes.

L’expert judiciaire a constaté, dans ses deux rapports des 1er octobre 2019 et 24 février 2025, que « les propriétaires ont fait remplacer la porte palière d’origine (à grand cadre) par une porte plate. La teinte des portes palières est bleue alors que la porte remplacée n’a pas été peinte, elle a la teinte de livraison ». Les photographies jointes démontrent effectivement que la porte palière est de couleur blanche et ne correspond pas aux portes des autres appartements de l’immeuble.

Le règlement de copropriété de l’immeuble, en son article « Usage des parties privées » (chapitre V – article II), stipule notamment qu'« en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble ou plus généralement intéresser toutes choses ou parties communes (…), il devra au préalable obtenir l’assentiment du syndic, lequel pourra en référer le cas échéant à l’assemblée générale des copropriétaires ». Il est par ailleurs stipulé que « les portes donnant accès aux parties privées (…) devront être entretenues et maintenues en bon état par leurs propriétaires respectifs ».

S’il est constant que les portes palières sont des parties privatives, il apparaît toutefois que le règlement de copropriété impose aux copropriétaires de respecter une uniformité esthétique et de maintenir les portes en bon état. En toute hypothèse, si un copropriétaire entend procéder au remplacement de sa porte palière, il lui appartient de solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.

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Dans la mesure où la porte palière de l’appartement de Mme [P] [Z] et M. [F] [T] rompt l’uniformité esthétique de l’immeuble et ne peut être considérée en bon état, et où il est en outre établi qu’aucune autorisation n’a été obtenue, ceux-ci ont agi en violation du règlement de copropriété et devront être condamnés à la remplacer par une porte identique à celles des autres appartements.

— Sur les troubles anormaux du voisinage

Le syndicat des copropriétaires reproche également à Mme [P] [Z] et M. [F] [T] d’avoir causé des infiltrations d’eau dans les parties communes de l’immeuble, ce qui constituerait selon lui des troubles anormaux du voisinage.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît en effet que les parties privatives de Mme [P] [Z] et M. [F] [T] sont à l’origine de dégâts des eaux dans les parties communes.

L’examen du procès-verbal de constat d’huissier daté du 28 février 2018 révèle l’existence de dégradations dues à l’eau sur le palier du premier étage du bâtiment A ainsi que dans le porche de l’immeuble. L’huissier indique notamment avoir constaté dans la cage d’escalier de « fortes traces d’infiltrations d’eau » ; que des « auréoles d’humidité ponctuent la surface » ; que des « boursouflures et cloques sont visibles, notamment au niveau de l’arête palier/cage d’escalier vers le deuxième étage » ; que le mur du palier et celui de la cage d’escalier présentent un taux d’humidité de 100%. Sous le porche, il a constaté que « la peinture du plafond et des corniches est dégradée » ; que des « auréoles d’humidité, des cloques et des fissures ponctuent la surface » ; et que « le mur présente un taux d’humidité de 90 à 100% à environ deux mètres de hauteur ».

L’huissier intervenu le 4 août 2022 a effectué des constats similaires, et joint à son procès-verbal des photographies corroborant ses constatations. Il relève en outre la « présence d’ensemble de fissures avec également des taches sombres et spectres d’humidité ainsi qu’une importante boursouflure horizontale entre la fenêtre du premier étage située au-dessus du porche et la fenêtre à sa gauche ».

Dans son rapport du 1er octobre 2019, établi après deux réunions sur les lieux les 4 octobre 2018 et 14 mars 2019, l’expert judiciaire a notamment constaté que les murs du couloir et de la cage d’escalier sont « gorgés d‘eau », mais secs au-delà de deux mètres de hauteur. Il en va de même pour les murs et le plafond de l’étage inférieur.

Il estime également que « la salle d’eau n’est pas entretenue » ; que « des serpillères jonchent le sol, ce qui laisse imaginer des projections d’eau régulières au sol » ; que « l’eau s’infiltre par les joints du carrelage et imbibe les murs », en raison du fait que le sol et les murs sont dépourvus de relevés d’étanchéité (notamment sous le bac de douche).

Dans son rapport du 24 février 2025, établi après trois réunions sur les lieux les 21 avril 2023, 27 juin 2023 et 6 juin 2024, l’expert judiciaire a à nouveau constaté la présence d’une humidité excessive dans la cage d’escalier, ainsi que des dégâts des eaux sous le porche de l’immeuble. Il indique en outre que « l’humidité apparente de part et d’autre du mur entre le logement, le palier et l’escalier correspond ce jour à un manque d’entretien des installations du logement. Joints de carrelage, joints entre le carrelage et le plan de cuisine et l’usage dans le logement ».

Il conclut à nouveau au fait que les infiltrations constatées dans les parties communes proviennent des parties privatives de Mme [P] [Z] et M. [F] [T], lesquelles présentent manifestement un défaut d’entretien patent.

Ces infiltrations, par leur ampleur et leur persistance sur plusieurs années, excèdent à l’évidence les inconvénients normaux du voisinage et engagent ainsi la responsabilité de Mme [P] [Z] et M. [F] [T], sans qu’il ne soit besoin pour la copropriété de rapporter la preuve d’une faute de leur part.

En application de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation de l’auteur de troubles anormaux du voisinage à réaliser, dans ses parties privatives et à ses frais exclusifs, tous travaux propres à y mettre un terme.

A l’examen du rapport d’expertise judiciaire du 24 février 2025, il apparaît que le technicien ne s’est pas prononcé avec précision sur la nature des travaux privatifs à effectuer pour mettre fin aux troubles, indiquant uniquement « travaux de réfection salle d’eau ; travaux de réfection chauffe-eau ; travaux remplacement kitchenette ».

Il conviendra ainsi de condamner solidairement Mme [P] [Z] et M. [F] [T] à réaliser des travaux dans l’appartement dont ils sont propriétaires, tel que précisé au dispositif de la décision.

Compte tenu du risque très important d’inexécution de la présente décision, lequel résulte de la non-comparution des défendeurs à l’instance et de leur absence à toutes opérations d’expertise depuis 2018, il conviendra en outre d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

2 – Sur les demandes indemnitaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi en raison des troubles anormaux du voisinage causés par Mme [P] [Z] et M. [F] [T]. Il soutient avoir subi un préjudice matériel à hauteur de 15 850,95 euros (frais de travaux de réfection des parties communes endommagées), ainsi qu’un préjudice moral pouvant être évalué à la somme de 15 000,00 euros.

— Sur le préjudice matériel

Le demandeur forme sur ce point une demande suivant les préconisations de l’expert judiciaire, qui a estimé nécessaire de procéder à des « sondages et étaiement des poutres » ; à un « renforcement et à la peinture du hall » ; ainsi qu’à la réfection de la peinture de la cage d’escalier.

Ces travaux de réfection correspondent aux dégradations des parties communes précédemment caractérisées, et ouvrent par conséquent droit à indemnisation. Mme [P] [Z] et M. [F] [T] seront ainsi condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 850,95 euros.

— Sur le préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires soutient en outre avoir subi un préjudice moral.

Il est constant que la copropriété a vu ses parties communes dégradées par des infiltrations récurrentes et a enduré tous les tracas, contrariétés et pertes de temps liés aux expertises et à la présente instance.

Toutefois, alors que le syndicat des copropriétaires est une personne morale représentée par son syndic de copropriété, il n’est pas rapporté la preuve qu’il aurait subi un préjudice moral – ce dernier devant être distingué de l’éventuel préjudice moral subi par des copropriétaires pris individuellement.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de cette demande indemnitaire.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [Z] et M. [F] [T], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 695 (al. 4° et 6°), les dépens incluent les frais d’expertise, ainsi que les frais de signification de l’acte introductif d’instance et de conclusions à défendeur non constitué. En revanche, les frais d’établissement d’un procès-verbal de constat relèvent d’un choix procédural de la part du demandeur, et ne constituent donc pas des dépens mais des frais irrépétibles.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Mme [P] [Z] et M. [F] [T] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [Z] et M. [F] [T] à effectuer, à leurs frais exclusifs, l’ensemble des travaux préconisés dans les rapports d’expertise déposés les 1er octobre 2019 et 24 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [Z] et M. [F] [T] à réaliser ces travaux sous astreinte de cent cinquante (150) euros par jour de retard, à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six (6) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [Z] et M. [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 850,95 euros, en indemnisation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [Z] et M. [F] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [Z] et M. [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7], le 5 septembre 2025.

La greffière La présidente