TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01101 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOBP

N° de minute : 24/2026 sexies

S.C.I. AMPERE DUTTLENHEIM

c/

S.A.S. SOUM SOUM LEVALLOIS,

S.A.S. ERMITAGE OPERA

DEMANDERESSE

S.C.I. AMPERE DUTTLENHEIM

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Margot WEYL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P200

DEFENDERESSES

S.A.S. SOUM SOUM LEVALLOIS

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Arie KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

S.A.S. ERMITAGE OPERA

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 septembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2019, la SCI JULIA a donné à bail commercial à la SAS ERMITAGE OPERA, les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à 92300 LEVALLOIS , moyennant un loyer annuel de 48 000 euros, hors taxes et hors charges, payable par deux termes semestriels, pour une activité de restauration rapide sans cuisson sur place et à emporter.

Par avenant n° 1 du 9 juillet 2020 au bail commercial, la société CIG DEVELOPMENT venant aux droits de la SCI JULIA convenait de convertir le paiement semestriel du loyer stipulé dans le bail d’origine en paiement par mois d’avance.

Par acte notarié du 10 mars 2022, la SCI AMPERE-DUTTLENHEIM est devenue propriétaire de locaux commerciaux.

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2022, la société ERMITAGE OPERA a cédé son fonds de commerce à la société SOUM SOUM LEVALLOIS en cours d’immatriculation.

La société ERMITAGE OPERA est demeurée caution.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire à la société SOUM SOUM LEVALLOIS, pour une somme de 15 943,29 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 janvier 2024 (janvier 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, le bailleur a fait signifier le commandement de payer à la caution la société ERMITAGE OPERA.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2024, la société SCI AMPERE-DUTTLENHEIM a fait assigner les sociétés SOUM SOUM LEVALLOIS et ERMITAGE OPERA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Constater la résiliation du contrat de bail commercial du 28 février 2019 et de son avenant du 9 juillet 2020.

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de la SAS SOUMSOUM LEVALLOIS des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 8] à savoir un local commercial au rez-de-chaussée portant lot n°27 et le local poubelle en usage partagé formant lot de copropriété n° 38, ainsi que de tous occupants de son chef.

Condamner solidairement la SAS SOUMSOUM LEVALLOIS et la SAS ERMITAGE OPERA à payer à la SCI AMPERE DUTTLENHEIM une provision de 10.628,86 € avec intérêts légaux à dater de la présente demande.

Condamner solidairement la SAS SOUMSOUM LEVALLOIS et la SAS ERMITAGE OPERA à payer à la SCI AMPERE DUTTLENHEIM une indemnité journalière provisionnelle de 637,00 € par jour de retard à dater du 1er mars 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux loués.

Condamner solidairement la SAS SOUMSOUM LEVALLOIS et la SAS ERMITAGE OPERA à payer à la SCI AMPERE DUTTLENHEIM une indemnité de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement la SAS SOUMSOUM LEVALLOIS et la SAS ERMITAGE OPERA aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer.

Constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

A l’audience du 30 septembre 2024, la société SCI AMPERE-DUTTLENHEIM a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits régulièrement notifiés. Elle verse aux débats un décompte actualisé du 25 septembre 2024 (mois de septembre 2024 inclus) et actualise sa demande de provision à un montant de 26 509 euros. Elle indique qu’elle s’oppose aux délais de paiement, et qu’ils ne pourraient en tout état de cause dépasser 12 mois.

Elle verse aux débats, le 30 septembre 2024, une note en délibéré autorisée où elle joint :

un extrait kbis de la société ERMITAGE OPERA ;un extrait BODACC de cette société qui indique qu’elle a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du 27 août 2024et indique que l’instance est donc interrompue à l’égard de ladite société.

A cette audience, la société SOUM SOUM LEVALLOIS soutient des conclusions aux fins de :

De dire et juger que l’obligation de la société SOUM SOUM LEVALLOIS au règlement d’intérêts de retard n’est pas fondée et se trouve à minima, sérieusement contestable ;- De débouter la SCI AMPERE – DUTTLENHEIM de sa demande de paiement d’intérêts de retard ;

— De débouter la SCI AMPERE – DUTTLENHEIM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— D’autoriser la société SOUM SOUM LEVALLOIS à s’acquitter de sa dette locative de 10.628,86 euros en 24 mensualités égales et consécutives de 442,86 euros chacune, le 15 de chaque mois au plus tard et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de l’Ordonnance à intervenir, en sus des appels trimestriels de loyers et charges courants.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société ERMITAGE OPERA n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures soutenues à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande à l’égard de la société ERMITAGE OPERA

En vertu des dispositions de l’article L622-21 du code de commerce :

“I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. (…)

En l’espèce,

une liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de la société ERMITAGE OPERA par jugement du 27 aout 2024.

Dès lors, la demande à l’égard de la société ERMITAGE OPERA est irrecevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 17 janvier 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 15 943,29 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 12 janvier 2024.

Selon le décompte daté du 3 avril 2024 versé aux débats, la société SOUM SOUM LEVALLOIS a réglé deux termes de loyer soit au total 10 628,86 euros dans le mois de la délivrance du commandement de payer ; les causes de ce commandement n’ont donc pas été acquittées entièrement dans le mois de sa délivrance ; la clause résolutoire est donc acquise à compter du 18 février 2024.

L’obligation de la société SOUM SOUM LEVALLOIS de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société SOUM SOUM LEVALLOIS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au vu du décompte du 25 septembre 2024 produit par la société SCI AMPERE-DUTTLENHEIM, l’obligation de la société SOUM SOUM LEVALLOIS au titre des loyers, charges et taxes, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 26 509,32 euros (mois de septembre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société SOUM SOUM LEVALLOIS, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 628,86 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce,

La société SOUM SOUM LEVALLOIS qui sollicite 24 mois de délais de paiement fait valoir qu’elle a connu deux années successives catastrophiques en termes de chiffres d’affaires mais qu’elle s’est efforcée de payer l’ensemble des loyers et charges courants. Elle verse aux débats différents documents ayant pour effet de diminuer son effectif.

Cependant la dette de 15 943,29 euros lors du commandement du 17 janvier 2024 s’élève à 26 509,32 euros le 25 septembre 2024, et elle ne verse aux débats aucune pièce financière permettant d’étayer sa demande.

Dès lors, il sera accordé huit (8) mois de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SOUM SOUM LEVALLOIS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société SOUM SOUM LEVALLOIS à payer à la société SCI AMPERE-DUTTLENHEIM la somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Disons que la demande est irrecevable à l’égard de la société ERMITAGE OPERA ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 février 2024 ;

Suspend les effets de ladite clause ;

Condamne la société SOUM SOUM LEVALLOIS à payer à la SCI AMPERE-DUTTLENHEIM la somme provisionnelle de 26 509,32 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 25 septembre 2024 (mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 628,86 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

Autorise la société SOUM SOUM LEVALLOIS à se libérer de la dette, par huit (8) mensualités de 3 313,66 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons que, faute pour la société SOUM SOUM LEVALLOIS de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SOUM SOUM LEVALLOIS, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués sis [Adresse 5] à [Localité 9], à savoir un local commercial au rez-de-chaussée portant lot n°27 et le local poubelle en usage partagé formant lot de copropriété n° 38, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamne la société SOUM SOUM LEVALLOIS aux entiers dépens ;

Condamne la société SOUM SOUM LEVALLOIS à payer à la société SCI AMPERE-DUTTLENHEIM la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 10], le 08 novembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente