TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00534 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IV5F

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [U] [T]

né le 16 Mai 1995 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

— comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [S] [V]

née le 04 Mai 1981 à [Localité 5] (VOSGES), demeurant [Adresse 2]

— non comparante

Monsieur [X] [W]

né le 28 Avril 1941 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

— non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 29 janvier 2023, Monsieur [U] [T] a donné à bail à Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] un logement sis [Adresse 2] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 750 euros, augmenté d’une provision sur charges de 280 euros, le loyer étant payable à terme échu.

Le 4 août 2023, Monsieur [U] [T] a fait signifier à Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 060 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 janvier 2024 Monsieur [U] [T] a fait citer Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— constater la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties et prononcer l’expulsion sans délai des défendeurs et de tout occupant de leur chef ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6 650 euros au titre des loyers et charges impayés sauf à parfaire au jour du jugement ;

— voir fixer solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation de 1 030 euros à compter de la résiliation jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] à lui payer un montant de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 mars 2024. Les défendeurs étaient absents et l’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024. Pendant ce laps de temps, Madame [S] [V] a communiqué un bulletin d’hospitalisation rendant impossible sa présence à l’audience. Après un jugement avant-dire droit, l’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 17 septembre 2024.

La partie demanderesse est présente et fait reprendre les termes de l’assignation et a déposé ses pièces.

Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W], cités par dépôt à l’étude et ayant signé l’accusé de réception de la nouvelle date d’audience, ne sont ni présents ni représentés.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [U] [T] justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 25 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 7 août 2023.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 29 janvier 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 août 2023 à Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] pour paiement d’une somme principale de 2 060 euros au titre de l’arriéré arrêté au 3 août 2023.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 24 janvier 2024, dont la dette s’élève à la somme de 6 650 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 5 octobre 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [U] [T], Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Ils doivent donc être condamnés à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 24 janvier 2024, que l’arriéré se chiffre à la somme de 6 650 euros.

Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W], absents à la procedure, ne justifient par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte. Il convient ainsi de les condamner solidairement à payer à Monsieur [U] [T] la somme de 6 650 euros au titre du décompte du 24 janvier 2024 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, dépôt de garantie inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7.

Sur les modalités de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, l’absence de Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] à l’audience et de diagnostic social et financier ne permettent pas de connaître leur situation sociale et personnelle. Dès lors que les conditions juridiques ne sont pas réunies, il n’est pas possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 24 janvier 2024, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [T] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] sont condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [U] [T] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 29 janvier 2023 s’est trouvé de plein droit résilié le 5 octobre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 2] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE Monsieur [U] [T] de sa demande de réduction du délai d’expulsion ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1 030 euros;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [U] [T] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [U] [T] une somme de 6 650 euros selon décompte du 24 janvier 2024 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date de l’assignation;

DÉBOUTE Monsieur [U] [T] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [V] et Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [U] [T] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 novembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,