TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Octobre 2025

N° RG 20/05923 – N° Portalis DB3R-W-B7E-V5XR

N° Minute :

AFFAIRE

[K] [M], [H] [S] épouse [M]

C/

S.D.C. SDC [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, SOCAGI, SARL immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°385.213.293, ayant son siège social sis [Adresse 8], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, S.A.R.L. SOCAGI

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [M]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [H] [S] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 10]

tous deux représentés par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocat psotulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 46 et M^e Nathalie VINCENT, avocat au plaidant au barreau de NICE

DEFENDERESSES

S.D.C. SDC [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, SOCAGI, SARL immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°385.213.293, ayant son siège social sis [Adresse 8], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

S.A.R.L. SOCAGI

[Adresse 7]

[Localité 9]

toutes deux représentées par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats: Maeva SARSIAT

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [M] et Madame [H] [S] épouse [M] sont propriétaires des lots n°305 (appartement en duplex situé au sein du bâtiment C), 118 et 119 (emplacements de parkings situés dans le bâtiment A) de l’immeuble sis [Adresse 1]) soumis au statut de la copropriété.

Le 6 février 2020 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle a notamment été adoptée une résolution n°20 en ces termes :

« 20 Révision du budget de l’exercice en cours

A la demande du conseil syndical, l’assemblée décide la révision du budget de l’exercice en cours.

Ce budget avait été voté pour un montant de 66.500 €.

Le budget de l’exercice en cours est arrêté à la somme de 66.500 € seule la ventilation diffère (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes (voir l’annexe 3 de la comptabilité du syndicat et l’annexe extra-comptable jointe à la convocation).

Monsieur [M] et Madame [D] demandent que ce sujet soit étudié pour l’année prochaine pour s’assurer de la bonne ventilation du contrat d’entretien de ménage.

18/25 Présents ou Représentés soit 941/995

(…)

Récapitulatif du vote

614/941 ……………………….. Voix ‘POUR’ (12)

327/941 ……………………….. Voix ‘[Localité 11]' (6) »

Suivant actes d’huissier de justice en date du 13 août 2020, M. et Mme [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que son syndic, la société Socagi, aux fins essentiellement de voir annuler cette résolution et de voir le syndic condamné à les indemniser de leur préjudice constitué par le surcoût supporté au titre des charges de copropriété pour l’exercice 2018/2019.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/05923.

Le 30 avril 2021 s’est tenue une nouvelle assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle ont été adoptées les résolutions n°4.1 et 4.4 en ces termes :

« 4 Comptes

4-1 Approbation des comptes du syndicat pour l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020

Le budget voté pour l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020 est de 66.500 €

Les dépenses pour cet exercice sont de 59.523,96 €

L’assemblée approuve les comptes de la copropriété tels que joints à la convocation pour l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020, à savoir :

l’état financier après répartition (annexe n°1),le compte de gestion de l’exercice clos réalisé et budgets (annexe n°2),le compte de gestion pour opérations courantes et budgets (annexe 3),l’état des travaux et opérations exceptionnelles non encore clôturés (annexe n°5).

La régularisation de 6.976,04 € sera restituée aux copropriétaires en date de valeur du 1er juillet 2021.

18/25 Présents ou Représentés soit 941/995

(…)

Récapitulatif du vote

557/884 ……………………….. Voix ‘POUR’ (11)

327/884 ……………………….. Voix ‘[Localité 11]' (6)

(…)

4-4 Approbation du budget pour l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022

L’assemblée générale approuve le budget pour l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, arrêté à la somme de 64.200 € (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes, voir l’annexe 3 de la comptabilité du syndicat).

L’article 14.1 du décret du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

L’assemblée autorise les copropriétaires qui le souhaitent à régler leurs charges mensuellement, exclusivement par prélèvement automatique.

18/25 Présents ou Représentés soit 941/995

(…)

Récapitulatif du vote

614/941 ……………………….. Voix ‘POUR’ (12)

327/941 ……………………….. Voix ‘[Localité 11]' (6) »

Suivant actes d’huissier de justice en date du 2 août 2021, M. et Mme [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que son syndic, la société Socagi, aux fins essentiellement de voir : ordonner la jonction avec la précédente instance, annuler les résolutions n°4.1 et 4.4 précitées, condamner le syndic à les indemniser de leur préjudice constitué par le surcoût supporté au titre des charges de copropriété pour les exercices 2019/2020 et 2021/2022.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/06560.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 avril 2022, ces deux affaires ont été jointes pour se poursuivre sous le numéro RG 20/05923.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action accepté des époux [M] à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de leur assignation délivrée le 2 août 2021, dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 21/06560, M. et Mme [M] demandent au tribunal de :

Suivant dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 août 2021 dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 20/05923, M. et Mme [M] demandent au tribunal de :

ANNULER la résolution n° 20 de l’assemblée générale en date du 20 février 2020 ;

DIRE ET JUGER que les frais de nettoyage des parties communes spéciales devront être répartis entre les seuls copropriétaires des bâtiments concernés conformément à l’article 13 du règlement de copropriété ;

DIRE ET JUGER que le syndic a commis une faute en répartissant les frais d’entretien de l’intérieur des bâtiments A et B entre l’ensemble des copropriétaires en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété relatives aux charges communes spéciales ;

CONDAMNER la SARL SOCAGI au paiement au bénéfice des époux [M] d’une somme de 528 € correspondant au surcoût par eux supporté au titre des charges de copropriété pour l’exercice 2018/2019 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la SARL SOCAGI de l’intégralité de leurs demandes et fins ;

CONDAMNER la SARL SOCAGI au paiement au profit des époux [M] d’une somme de 5.000 €

en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNER en outre aux entiers dépens de l’instance ;

DIRE ET JUGER qu’en toute hypothèse, les frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires ne pourront pas en toute hypothèse être imputés aux époux [M] au titre des charges de copropriété ;

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 juin 2024 dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 20/05923, la SARL Socagi demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [K] [M] et Madame [H] [S] épouse [M] de leur demande d’annulation de la résolution numéro 20 de l’assemblée générale en date du 20 février 2020 ;

DEBOUTER Monsieur [K] [M] et Madame [H] [S] épouse [M] de leur demande d’annulation des résolutions n°4.1 et 4.4 de l’assemblée générale en date du 30 avril 2021 ;

DEBOUTER Monsieur [K] [M] et Madame [H] [S] épouse [M] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société SOCAGI à titre personnel ;

CONDAMNER Monsieur [K] [M] et Madame [H] [S] à verser à la société SOCAGI à titre personnel ainsi qu’au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera tout d’abord rappelé que la jonction d’instance ne créant pas une procédure unique, il y a lieu de statuer sur les dernières écritures déposées dans chaque procédure par la partie qui n’a pas conclu après la jonction (Civ. 3e, 26 février 2003, n°00-19.986). M. et Mme [M] n’ayant pas conclu après la jonction ordonnée le 8 avril 2022, il sera en conséquence statué sur leurs demandes telles qu’elles figurent au dispositif de leur assignation délivrée le 2 août 2021 dans l’instance initialement enrôlée sous le numéro RG 20/06560 mais également au dispositif de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 août 2021 dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 20/05923.

Par ailleurs, suivant ordonnance du 12 décembre 2024, le désistement partiel d’instance et d’action des époux [M] à l’égard du syndicat des copropriétaires a été déclaré parfait. En conséquence, il ne sera pas statué sur les demandes de M. et Mme [M] dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires figurant dans le dispositif de leurs écritures non actualisées, à savoir les demandes d’annulation des résolutions n°4.1 et 4.4 de l’assemblée générale du 30 avril 2021 et d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 20 [6] février 2020.

Il ne sera pareillement pas statué sur la demande des époux [M] de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ni sur la demande formée en défense de condamner M. et Mme [M] à verser au syndicat une somme au titre de ses frais irrépétibles, ni encore sur la demande de ceux-ci d’être dispensé de participer à la dépense commune s’agissant des frais d’avocat exposés par le syndicat.

Enfin, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « Dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes de M. et Mme [M] de voir :

DIRE ET JUGER que le syndic a commis une faute en répartissant les frais d’entretien de l’intérieur des bâtiments A, B et C entre l’ensemble des copropriétaires en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété relatives aux charges communes spéciales ; DIRE ET JUGER que les frais de nettoyage des parties communes spéciales devront être répartis entre les seuls copropriétaires des bâtiments concernés conformément à l’article 13 du règlement de copropriété ; DIRE ET JUGER que le syndic a commis une faute en répartissant les frais d’entretien de l’intérieur des bâtiments A et B entre l’ensemble des copropriétaires en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété relatives aux charges communes spéciales.

I Sur les demandes de condamnation de la SARL Socagi formées par M. et Mme [M]

Les époux [M] demandent que le syndic, la société Socagi, soit condamné à leur verser les sommes de 528 euros, 539 euros et 539 euros correspondant respectivement au surcoût annuel de charges de copropriété versées pour les exercices 2018-2019, 2019-2020 et 2021-2022. Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ils font en effet valoir que la SARL Socagi a commis une faute en choisissant délibérément de modifier les règles de répartition des charges qui s’appliquaient depuis la création de la copropriété, à savoir en imputant à l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A, B et C, au titre des charges communes générales, des frais d’entretien qui constituent, en vertu du règlement de copropriété, des charges communes spéciales aux seuls bâtiments A et B, et ce au détriment des copropriétaires du bâtiment C dont ils font partie.

La SARL Socagi s’oppose à ces demandes. Elle soutient que les dépenses, produits d’entretien et salaires des préposés à l’entretien, doivent être affectés aux charges générales de la copropriété ainsi qu’il ressort de l’article 12 du règlement de copropriété. Elle explique que ces préposés ne sont en effet pas spécialement affectés à l’entretien d’un bâtiment en particulier de sorte que les charges afférentes ne peuvent constituer des charges communes spéciales. Elle ajoute que dès l’assemblée générale du 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a consenti à une répartition des charges de ménage telle qu’attendue par les époux [M] à savoir une subdivision en trois rubriques « charges spécifiques au bâtiment 1 », « charges spécifiques au bâtiment 3 » et « « charges générales » et qu’une réimputation des frais de ménage des exercices 2019-2019, 2019-2020 et 2020-2021 a été votée lors des assemblées générales des 11 mai 2023 et 16 janvier 2024. Elle en conclut que M. et Mme [M] étant aujourd’hui remplis de leurs droits, les frais de ménage n’étant plus à leur charge, leur préjudice n’existe plus et leurs demandes sont sans objet. Elle fait encore valoir qu’elle ne peut, en tout état de cause, pas être tenue responsable de l’adoption de résolutions par l’assemblée générale des copropriétaires, organe souverain et décisionnel de la copropriété. Elle souligne que les époux [M] ont d’ailleurs approuvé les comptes de l’exercice 2018-2019 lors de l’assemblée générale du 6 février 2020, comportant une répartition des charges identiques à celle qu’ils contestent dans le cadre de la présente instance.

*

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il assure la gestion comptable et financière du syndicat.

Le syndic commet une faute lorsqu’il n’applique pas les clauses de répartition des charges prévues au règlement de copropriété (Civ. 3e, 3 juillet 1996, n° 94-17.001).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (CA [Localité 14], 7 mars 2016, n°14/07239 ; CA [Localité 13], 15 janvier 2020, n°19/03285).

En application de l’article 1240 (1382 ancien) du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass., ass. plén., 6 octobre 2006, n°05-13.255).

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (Civ. 3e, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Il est constant que les juges ont l’obligation d’évaluer le préjudice dont ils constatent l’existence (Civ. 3e, 10 juillet 2012, n° 11-19.374).

En l’espèce, il ressort de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 6 février 2020 et de ses annexes (en particulier l’annexe 3), que la ventilation des charges relatives au nettoyage des locaux dans le budget de l’exercice du 01/10/2019 au 20/09/2020 a été modifiée. Concrètement, alors que les frais de nettoyage étaient jusqu’alors imputés en charges communes spéciales à chaque bâtiment, l’assemblée générale des copropriétaires a voté un budget imputant l’ensemble de ces frais en charges communes générales. Les comptes du syndicat pour cet exercice ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 30 avril 2021 (résolution n°4.1).

Il ressort de ces mêmes documents que les comptes de l’exercice du 01/10/2018 au 20/09/2019 ont été approuvés (résolution n°6) et que pour cet exercice la clé de répartition « Charges communes générales » a été également appliquée aux frais de nettoyage des locaux.

Le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022 a enfin été voté avec cette même clé de répartition pour les frais de nettoyage lors de l’assemblée générale du 30 avril 2021 (résolution n°4.4) ainsi qu’il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale et de ses annexes (en particulier l’annexe 3).

L’article 12 du règlement de copropriété de l’immeuble stipule que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles ci-après et notamment :

« d) Les frais d’entretien et de réfection des voies de desserte du groupe d’immeubles, passages, allées, dégagements, des circulations, couloirs et escaliers en sous-sols, le tout avec leurs éléments d’équipement et d’éclairage et sous réserve qu’ils ne fassent pas l’objet d’une répartition spéciale des charges ;

(…)

g) Les dépenses afférentes à tous objets mobiliers et fournitures utiles en conséquence des dépenses sus visées et notamment les frais d’éclairage, d’eau, d’arrosage, de produits d’entretien et de nettoyage (…) ;

i) Les frais et dépenses d’administration et de gestion commune :

(…)

Salaires de tous préposés à l’entretien des parties communes et des éléments à usage commun (…) ; »

Il est précisé que « les charges sont réparties entre tous les copropriétaires du groupe d’immeubles au prorata de leurs quotes-parts de copropriété dans les parties communes générales. »

L’article 13 du règlement de copropriété stipule que les charges spéciales à chacun des bâtiments composant le groupe d’immeubles comprennent :

« II. – Les frais d’entretien, de réparations, de réfection et, s’il y a lieu, de fonctionnement :

(…)

des halls d’entrée, des escaliers, des dégagements et circulations particuliers à chaque bâtiment (…) ;(…)

III. – Les frais qui seraient relatifs aux services particuliers de chaque bâtiment (et notamment à tous préposés qui seraient spécialement affectés à l’entretien du bâtiment et de ses éléments d’équipements (…). »

Il est précisé que ces charges sont réparties entre les seuls propriétaires des appartements et locaux composant chacun des bâtiments au prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes spéciales audit bâtiment.

Il ressort de ces constatations que les frais de nettoyage et d’entretien, produits d’entretien et salaires des préposés compris, doivent être répartis en charges communes générales dès lors qu’ils concernent les parties communes générales, et en charges communes spéciales dès lors qu’ils concernent les parties communes spéciales à chacun des bâtiments.

Il s’évince également des écritures des parties, concordantes sur ce point, que la difficulté est liée au fait que l’entreprise de nettoyage mandatée par la copropriété gère l’ensemble du nettoyage des parties communes, générales comme spéciales.

Des derniers procès-verbaux d’assemblées générales produits aux débats il résulte néanmoins que, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur la faute qui aurait pu être commise par le syndic, la SARL Socagi, dans la ventilation des charges, les époux [M] ont été indemnisés des préjudices financiers qu’ils invoquaient, la copropriété ayant décidé dès l’exercice 2021-2022 de revenir à l’ancienne répartition des charges adoptée et de procéder à une régularisation sur les exercices 2018-2019, 2019-2020 et 2020-2021.

Dès lors, le préjudice financier dont M. et Mme [M] demandaient réparation n’existe plus au jour du présent jugement.

M. et Mme [M] seront en conséquence déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SARL Socagi.

II Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Socagi qui a accédé aux demandes des époux [M] de modification de la répartition des charges de frais de nettoyage suite à l’introduction de leur instance en justice, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la SARL Socagi à verser à M. et Mme [M] la somme de 3.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’assignations délivrées postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [K] [M] et Madame [H] [S] épouse [M] de leurs demandes de condamnation de la SARL Socagi au titre des charges supportées sur les exercices 2018/2019, 2019/2020 et 2021/2022 ;

CONDAMNE la SARL Socagi aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL Socagi à verser à Monsieur [K] [M] et Madame [H] [S] épouse [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Georges DIDI, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,