TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/02564 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FP3T

AFFAIRE : [F] [Z] épouse [W], [V] [W] C/ [S] [N], [K] [N]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [F] [Z] épouse [W]

née le 20 Août 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

et

Monsieur [V] [W]

né le 05 Janvier 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEURS

Madame [S] [N]

née le 13 Avril 1995 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

et

Monsieur [K] [N]

né le 18 Août 1960 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3]

tous deux comparants en personne

***

Débats tenus à l’audience du 13 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 08 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2016, Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] ont donné à bail à Madame [S] [N], un logement meublé sis [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 694 euros outre les provisions sur charges.

Le même jour, Monsieur [K] [N] s’est porté caution.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [S] [N] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 28 janvier 2025 notifié aux services de la Préfecture le 6 février 2025 et dénoncé à Monsieur [K] [N] le 06 février 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 25 août 2025, dénoncés à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 27 août 2025, Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] ont assigné Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] aux fins de constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail et obtenir l’expulsion de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique, outre la condamnation solidaire de Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] au paiement d’une somme de 2 320,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au 18 août 2025, quittancement août 2025 inclus, somme à parfaire suivant décompte qui sera fourni lors des débats, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle d’un montant au moins égal au loyer et charges en cours et révisée comme le prévoit le contrat et qu’il soit jugé que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 janvier 2025, et que Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] soient condamnés in solidum à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025, Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] étaient représentés par leur conseil et Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] étaient présents.

Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] maintiennent leurs demandes initiales et s’opposent aux demandes de délais.

Ils exposent que le versement intégral des loyers n’a pas repris et actualisent leur créance à la somme de 4 291 euros.

Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] expliquent que la dette locative vient notamment du refus par les bailleurs de l’aide FSL octroyée et qu’une demande de logement social a été faite, mais qu’il existe un délai de deux ans avant une attribution de sorte que la locataire n’a pas de solution de relogement en cas d’expulsion. Madame [S] [N] actualise sa situation. Les défendeurs sollicitent également des délais de paiement. Madame [S] [N] explique que son adresse est bien [Adresse 1] à [Localité 8] et que le logement donne sur deux rues, à savoir [Adresse 12] et la [Adresse 13].

Le diagnostic social et financier a été déposé au greffe le 26 septembre 2025.

Une note en délibéré a été autorisée afin que le bailleur puisse produire un décompte actualisé et un justificatif sur l’adresse du bien et que Monsieur [K] [N] produise son avis d’imposition, et ce, avant le 02 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Au 2 novembre 2025, aucune note en délibéré n’a été reçue.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 28 janvier 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 28 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et l’acte de cautionnement signé par Monsieur [K] [N] et un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Monsieur [K] [N] ne conteste pas sa qualité de caution ni de s’être vu délivrer une dénonciation du commandement de payer.

Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] ne contestent pas le montant de la somme sollicitée.

Aucun décompte actualisé n’ayant été produit dans le cadre du délibéré, il n’est pas possible pour la juridiction de vérifier la réalité du versement de 600 euros allégué par Madame [S] [N] et il sera rappelé que la condamnation intervient en deniers ou quittance, de sorte que les versements éventuellement faits seront décomptés des sommes restant dues.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande des bailleurs et de condamner solidairement Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] à lui payer la somme de 4 291,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 1 995,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En outre, Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] sont condamnés solidairement à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de Madame [S] [N].

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte du décompte produit par le bailleur que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant la date d’audience de sorte qu’aucun délai de paiement sur le fondement de ces dispositions ne peut être accordé pas plus que ne peut être ordonnée une suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Madame [S] [N] explique percevoir la somme de 946 euros au titre de l’allocation adulte handicapée en raison d’une retenue effectuée par la CAF sur le montant habituel de 1 033 euros. Elle n’a pas d’enfant à charge. Au regard de la durée autorisée légalement de 24 mois, le montant des échéances de 178,79 euros et le montant de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de dire qu’elle n’est ne sera pas en capacité de régler les échéances de sorte qu’il n’est pas possible de lui accorder ces délais.

Monsieur [K] [N] n’a fait parvenir aucun élément justificatif sur sa situation malgré la possibilité qui lui avait été accordée par note en délibéré, de sorte qu’aucun délai ne lui sera accordé.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 29 mars 2025, Madame [S] [N] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Aux termes de l’article 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Il résulte du diagnostic social et financier et de l’audience que Madame [S] [N] bénéficie du statut d’adulte handicapé et qu’elle rencontre certaines difficultés dans les démarches administratives, fragilisant davantage sa situation. Une demande de logement social a été déposée et Madame [S] [N] accepte l’accompagnement social qui lui a été proposé. Il convient ainsi de constater sa bonne foi et la difficulté qui sera la sienne à obtenir rapidement un logement, alors qu’elle précise à l’audience, ne pas avoir de solution familiale. Ainsi, au regard de sa situation personnelle, précision faite que les bailleurs n’ont pas évoqué de situation personnelle ou familiale particulière, il y a lieu de lui accorder des délais et de lui enjoindre de quitter les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier dans le respect des délais accordés par le Code de procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de débouter Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] succombant au principal, seront solidairement condamnés au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à Monsieur [K] [N] ainsi que le coût des assignations.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Au regard de la gravité des conséquences d’une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail date du 23 décembre 2016, conclu entre d’une part, Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] et d’autre part Madame [S] [N], et portant sur un logement meublé sis [Adresse 6] à [Localité 10] à la date du 28 mars 2025 ;

— ORDONNE à Madame [S] [N] de quitter les lieux dans les 6 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE solidairement Madame [S] [N] en sa qualité de locataire et Monsieur [K] [N] en sa qualité de caution à payer à Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] en deniers ou quittance, la somme de 4 291,50 euros (QUATRE MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 1 995,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— DEBOUTE Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] de leurs demandes de délais ;

— CONDAMNE solidairement Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] à payer à Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— DEBOUTE Madame [F] [Z] épouse [W] et Monsieur [V] [W] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [S] [N] et Monsieur [K] [N] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonce à Monsieur [K] [N] ainsi que le coût des assignations ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL