TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 DECEMBRE 2025

N° RG 24/02755 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z7NE

N° de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 24] »

c/

S.A.S.U. CONTEXTE ARCHITECTURE URBANISME,

S.A.S. STB,

S.A.S. INGENIERIE APPLIQUEE A LA CONSTRUCTION (INACO), S.A.S. ISOL 2000,

S.A.S. CONTEXTE,

S.A.S. CODIBAT

B27 – CODIBAT SAS

SCCV CHATENAY – [Adresse 24]

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 24] » représenté par son syndic le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 7]

[Localité 20]

représenté par Maître François-pierre LANI de la SCP DERRIENNIC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0426

DEFENDERESSES

S.A.S.U. CONTEXTE ARCHITECTURE URBANISME

[Adresse 11]

[Localité 14]

et

Société B27 – CODIBAT SAS

[Adresse 21]

[Localité 20]

représentées par M^e Hélène CHAUVEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0003

S.A.S. STB

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par M^e Alexandre GUEZENNEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0691

S.A.S. ISOL 2000

[Adresse 5]

[Localité 19]

représentée par Maître Guillaume CADIX de l’AARPI GALLICA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0667

SCCV CHATENAY – [Adresse 24]

[Adresse 15]

[Localité 8]

représentée par Maître Sebastien SION de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J067

S.A.S. INGENIERIE APPLIQUEE A LA CONSTRUCTION (INACO)

[Adresse 12]

[Localité 18]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

La société civile de construction vente (SCCV) CHATENAY – [Adresse 24] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 9] et [Adresse 4] à [Localité 20] et les ouvrages ont été vendus aux actuels copropriétaires dans la cadre de ventes en l’état futur d’achèvement.

Le procès-verbal de réception des parties communes est intervenu le 23 novembre 2023, avec réserves.

Le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, dénommé « [Adresse 24] », a signalé au constructeur par courrier du 21 décembre 2023 de nouveaux désordres et non-conformités.

Estimant que les réserves n’ont toujours pas été résolues, par actes de commissaire de justice des 15 et 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 24] » a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, la société CHATENAY – [Adresse 24], la société S.T.B, la société INGENIERIE APPLIQUEE A LA CONSTRUCTION (INACO), la société ISOL 2000, la société CONTEXTE et la société B27-CODIBAT, aux fins notamment de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile et condamner la société CHATENAY – [Adresse 24] sous astreinte à procéder aux travaux de reprise et à lui communiquer le dossier de l’eau.

Initialement appelée à l’audience du 7 avril 2025, l’affaire a été renvoyée pour être retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 24] », soutenant oralement ses écritures, a demandé de :

Ordonner une expertise ayant pour objet les désordres, malfaçons, non-façons et/ou non conformités contractuelles affectant l’ensemble immobilier, et en particulier les fuites et infiltrations d’eau, la rétention d’eau dans le hall d’entrée du bâtiment C, le basin de rétention des eaux pluviales, les fissures sur le sol du parking, la corrosion de la prise de terre située à l’étage -2, l’insuffisance de l’isolation acoustique, l’insuffisance de l’isolation énergétique et les réserves affectant les installations de chaufferie ; Condamner la société CHATENAY – [Adresse 24] à procéder aux travaux de reprise des désordres non-structurels non repris et listés en pièce n°33, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;Condamner la société CHATENAY – [Adresse 24] et les sociétés S.T.B, INACO, ISOL 2000, CONTEXTE et CODIBAT à lui payer la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.Rejeter toute demande contraire.Il renonce à sa demande de communication de pièce, indiquant avoir reçu la veille les éléments demandés.

Le demandeur expose que l’ensemble immobilier présente des désordres depuis la livraison, sans qu’il n’y ait d’opposition sur sa demande d’expertise et acceptant la mission modifiée proposée en défense. Il se prévaut de la liste établie en pièce 33 concernant les désordres non structurels.

La société CHATENAY- [Adresse 24], soutenant oralement ses écritures, a fait les demandes suivantes :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;Lui donner acte de ses protestations et réserves concernant la demande d’expertise ; Dire que la mission de l’expert devra être cantonné à l’examen des seules réserves figurant dans l’assignation et les pièces du syndicat des copropriétaires.

Elle expose que la demande de communication de pièces sous astreinte n’est pas fondée et qu’il appartiendra à l’expert de dire les pièces qui doivent ou non être communiquées. Les réserves de livraison sont selon elle levée à l’exception de la pose d’un minuteur ou d’un capteur dans le local ENEDIS et les autres réserves ont été établies unilatéralement et sont contestées.

Les sociétés CONTEXTE ARCHITECTURE URBANISME, CODIBAT et STB ont formulé les protestations et réserves d’usage et sollicité le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles.

La société ISOL 2000 a formulé par RPVA les protestations et réserves d’usage.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

Bien que régulièrement citée à étude, la société INACO n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger », ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel non manifestement voué à l’échec.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à la cause les procès-verbaux de livraison des parties communes du 23 novembre 2023 avec les réserves listées en annexe dudit procès-verbal, le courrier du 21 décembre 2023 par lequel le syndicat des copropriétaires « [Adresse 24] » a notifié à la société CHATENAY – VLLA CHATEAUBRIAND de nouveaux désordres et non-conformités, ainsi que les courriers et courriels postérieurs entre ces parties, ainsi qu’un procès-verbal de commissaire de justice établi le 24 septembre 2025. Il ressort de ces éléments, rendant vraisemblables l’existence des désordres allégués, l’existence pour le syndicat des copropriétaires « [Adresse 24] » d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il convient de relever que les défendeurs, à l’exception de la société INACO qui n’a pas constitué avocat, ne s’opposent pas à la mesure d’expertise tout en formulant les protestations et réserves d’usage.

Concernant le périmètre de l’expertise, il s’agira des désordres, malfaçons, et non conformités contractuelles listées dans l’acte introductif d’instance et dans les pièces l’accompagnant, étant précisé que l’expert pourra, sans nécessité d’extension de mission, se saisir de tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause.

L’expertise étant ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires « [Adresse 24] » et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur la demande d’injonction à réaliser des travaux sous astreinte

L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il s’évince donc de cette disposition que le bienfondé de la demande de levée des réserves suppose qu’il soit constaté préalablement l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend comme le dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

En l’occurrence, le demandeur sollicite la réalisation d’opérations listées dans sa pièce n°33, alléguant de « désordres non structurels ». Or il convient de relever que dans les réserves indiquées comme non levées, certaines opérations ne relèvent pas de travaux de reprise, notamment les réserves 142 à 150. La réserve n°18 nécessite une intervention de la société ENEDIS et non de la société CHATENAY – [Adresse 24]. Les autres désordres sont contestés par le promoteur, qui fait valoir que la liste n’est pas contradictoire et que certaines réserves ont été levées, produisant à ce titre plusieurs quitus de levée de réserve et un courriel du 2 avril 2025 de la société RTP.

Au vu de ces éléments, et avant que les opérations d’expertise ne permettent de déterminer les désordres imputables aux défendeurs, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code civil ; en conséquence, sa demande d’injonction à réaliser des travaux sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile imposant au juge de statuer sur les dépens, de sorte qu’il n’est pas possible de « réserver les dépens » comme demandé, et aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il conviendra donc de débouter les parties de leurs demandes en paiement respectives émises de ce chef.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

[J] [L]

[Adresse 10]

[Localité 17]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX03]

Mèl : [Courriel 22]

(expert inscrit sur la cour d’appel de Versailles sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’œuvre)

qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, avec pour mission de :

– convoquer et entendre les parties ;

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment les documents contractuels (contrats préliminaires de VEFA, acte notarié de VEFA, notices descriptives…);

– se rendre sur place, [Adresse 9] et [Adresse 4] à [Localité 20] ;

− dresser l’état descriptif et qualitatif des lieux ;

— relever et décrire les désordres, malfaçons et non-conformités aux documents contractuels allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

− de rechercher et déterminer la cause de l’ensemble des désordres, non-conformités et inexécutions alléguées ;

− fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer toutes les responsabilités encourues ;

− décrire, chiffrer tous travaux nécessaires de reprise propres à remédier à tous les désordres, non conformités, inexécutions tels que listées au terme des présentes ;

− évaluer tous les préjudices y compris les préjudices matériels et immatériels consécutifs aux désordres, malfaçons, non-façons et/ou non conformités contractuelles ;

− fournir tous éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer distinctement par désordres, malfaçons, non-façons et/ou non conformités contractuelles s’ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, compromettent sa destination ou portent atteinte à l’esthétique ;

− fournir tous éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres étaient visibles lors de la livraison du bien ;

− déterminer la cause des désordres, malfaçons, non-façons et/ou non conformités contractuelles relevés, et dire notamment s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance des travaux, à l’exécution des travaux, aux conditions d’utilisation ou d’entretien ou à une cause extérieure ;

− en cas de pluralité de causes, fournir tous éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer la part d’imputabilité de chacune d’elle, et, dans l’hypothèse d’une pluralité d’intervenants, la part imputable à chacun d’eux ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties et évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 13] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 12 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 8 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 24] » entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximal de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS qu’il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :

[Courriel 23] ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires « [Adresse 24] » de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

REJETONS les demandes au titre des frais irrépétibles ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est d’exécution provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge