TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00024 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPYA

Minute N° :

Date : 19 Mai 2025

ENTRE :

Madame [H] [F] [N] [C]

[Localité 31]

[Adresse 36]

[Localité 20] ALLEMAGNE

Madame [L] [C]

[Adresse 25]

[Localité 24]

Monsieur [P] [N] [R] [C]

[Adresse 17]

[Localité 19]

Madame [V] [F] [B] [C]

[Adresse 3]

[Localité 23]

Madame [X] [H] [N] [C]

[Adresse 9]

[Localité 22]

tous représentés par Maître Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1049

et

COMMUNE DE [Localité 32]

[Adresse 14]

[Localité 28]/FRANCE

représentée par Maître [M] [D]

En présence de Monsieur [S] [E], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [H] [C] épouse [Z], [A] [C], [V] [C], [X] [C] épouse [T] et M. [P] [C] (les Consorts [C]) sont propriétaires indivis d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 35] située [Adresse 15] à [Localité 33].

Par arrêté du 10 février 2016, le conseil municipal de la ville de [Localité 32] a créé une zone d’aménagement concerté (ZAC) Sud Chanteraines.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2023, les Consorts [C] ont notifié à la commune de [Localité 32] le recours à leur droit de délaissement et l’ont mise demeure d’acquérir le bien.

Par courrier du 21 février 2024, la commune de [Localité 32] leur a offert la somme de 1 394 400 euros.

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 24 avril 2024, les Consorts [C] ont demandé au juge l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité leur revenant au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 35] située [Adresse 15] à Gennevilliers (92230) leur appartenant à la somme de 4 440 600 euros, de prononcer le transfert de propriété de l’immeuble au profit de la commune de Gennevilliers et de condamner cette dernière à leur payer une indemnité de procédure de 5 000 euros.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 27 novembre 2024 et le 16 décembre 2024.

Le 27 novembre 2024, un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties.

Par mémoire récapitulatif n°3 visé par le greffe le 10 mars 2025, les Consorts [C] demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité leur revenant à la somme de 4 429 600 euros, de prononcer le transfert de propriété de l’immeuble au profit de la commune de [Localité 32] et de condamner cette dernière à leur payer une indemnité de procédure de 5 000 euros.

Par mémoire récapitulatif visé par le greffe le 2 avril 2025, la commune de [Localité 32] sollicite quant à elle de fixer l’indemnité totale à la somme de 1 394 400 euros et réclame une indemnité de procédure de 5 000 euros.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 4 mars 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité de dépossession de 2 720 000 euros, correspondant à 2 472 094 euros au titre de l’indemnité principale et 248 200 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

SUR LA RECEVABILITE

L’article L. 311-2 du code de l’urbanisme dispose qu’à compter de la publication de l’acte créant une zone d’aménagement concerté : 1° Les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L. 230-1 ; 2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreux l’aménagement et l’équipement de la zone, le sursis à statuer peut-être prononcé dans les conditions définies à l’article L. 424-1.

L’article L. 230-1 du même code dispose que « les droits de délaissement prévus par les articles L. 152-2, L. 311-2 ou L. 424-1 s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre ». La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l’initiative de la collectivité ou du service public qui fait l’objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité.

L’article L. 230-3 alinéa 1er du même code dispose que la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.

En l’espèce, la mise en demeure a été réceptionnée par la commune de [Localité 32] le 14 mars 2023 et la juridiction a été saisie par un mémoire visé par le greffe le 24 avril 2024, soit postérieurement au délai d’un an.

Par conséquent, les demandes des Consorts [C] sont recevables.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 230-3 alinéa 3 du code de l’urbanisme dispose que la date de référence prévue à l’article (ordonnance n°2014-1345 du 6 nov. 2014, art. 5-XVII) « L. 322-2 » du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’absence de plan d’occupation des sols rendu public ou de plan local d’urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l’article L. 424-1, celle d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l’article L. 102-13 et à l’article L. 424-1, celle de la publication de l’acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l’article L. 311-2, un an avant la création de la zone d’aménagement concerté.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 32] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2005. La dernière modification date du 10 février 2023 par délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine, date d’opposabilité aux tiers.

A cette date, le bien était situé en zone UAsc du PLU de la commune de [Localité 32].

En conséquence, la date de référence est fixée au 10 février 2023.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’opération en cause ne faisant pas l’objet d’une ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, la consistance du bien sera par conséquent appréciée à la date de la décision de première instance.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien

La surface cadastrale de la parcelle s’élève à 3 875 m² et celle du bien, à 2 038 m², en surface utile (SU).

Les Consorts [C] produisent un certificat de mesurage établi par M. [O] [J], géomètre-expert le 10 novembre 2023, faisant état de la surface de plancher (SDP) des locaux comme suit :

Bureaux RDC : 145 m², Bureaux étage : 151 m², Sous-sol : 55 m², Entrepôt : 1 795 m².

Les parties s’accordent pour retenir ces valeurs SDP et les transformer en SU, les termes de référence étant exprimés en SU.

Elles s’opposent quant à l’application éventuelle d’un coefficient correctif.

Les Consorts [U], excluant son principe, allèguent que la commune de [Localité 32] et le commissaire du gouvernement appliquent de manière infondée un coefficient de 95% aux surfaces de bureaux et d’entrepôt, la commune de [Localité 32] pondérant au surplus les surfaces du sous-sol à 10%.

Néanmoins, ainsi que le soutient à juste titre la commune de [Localité 32] et le commissaire du gouvernement, la transformation de la surface de plancher en surface utile de locaux d’activité et de bureaux justifie l’application d’un coefficient correctif de 95%.

Dès lors, la surface utile retenue sera de :

Bureaux RDC : 138 m², Bureaux étage : 143 m², Sous-sol : 52 m², Entrepôt : 1 705 m².

Soit une surface utile totale de 2 038 m².

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté sera évalué comme étant libre d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

I/ Environnement

Le bâtiment visité se situe au sein de la zone d’activité, en zone UA, face au [Adresse 38] et proche du centre commercial. Il est à proximité des transports en commun tels que le tramway et la station du RER C “[Localité 32]”. Il a également un accès proche à l’A86.

II/ Extérieur

L’accès à la rue, qui est à double sens, se fait par une barrière coulissante sur toute la longueur, ce qui permet une ouverture importante. L’ensemble immobilier est bâti sur un terrain bétonné et permet le stationnement de véhicules. Il est constitué de deux bâtiments reliés, en forme de L. La première partie est plus basse, sur deux niveaux et abritant des bureaux.

D’ailleurs, il est possible de faire le tour de l’entrepôt en partie en véhicule, la largeur le permettant. L’arrière du terrain est délimité par un grillage en partie effondré. Il est recouvert de végétation avec plusieurs grands arbres.

Mention : l’exproprié précise que le grillage est érigé sur le terrain voisin, il n’est pas mitoyen.

Nous revenons vers les bureaux. L’entrée, surmontée d’un porche, se fait par deux marches carrelées en état moyen et une porte, laquelle est protégée par un rideau métallique.

III/ Intérieur

[Adresse 29]

La première pièce est carrelée, les murs étant peints en blanc. Elle est en mauvais état, des traces d’humidité étant visibles. 5 fenêtres se trouve sur un côté et une double fenêtre se situe au fond. Le plafond peint souffre de craquelures. On y compte 6 plafonniers et la pièce est équipée de 2 radiateurs non fonctionnels. Au fond se trouve deux pièces rectangulaires délimitées par un mur vitré à mi-hauteur sans ouverture. Nous continuons par la porte vitrée, 4 ouvertures donnent vers l’extérieur et une vitre fermée se trouve sur le mur du fond offrant une vue sur la hall d’accueil et les escaliers menant à l’étage. Nous continuons vers la dernière pièce principale. Elle comporte des rangements intégrés, de la peinture écaillée et des traces d’humidité.

Au milieu, il y a une ouverture avec des boiseries sans porte. Nous continuons dans un couloir carrelé comportant des toilettes/sanitaires et un radiateur électrique en bas.

Au fond à gauche, une ouverture donne sur une pièce carrelée au sol, les murs peints souffrant d’humidité. Il reste un lavabo au fond à moitié sur un mur. Il y a deux fenêtres donnant sur l’extérieur munis de volets manuels en bois.

A partir de la cuisine, un sas d’entrée mène à une porte vitrine donnant sur l’extérieur et qui est munie d’une grille métallique pliante hors-service, on y voit d’ailleurs des traces d’effraction. A gauche de cette entrée se trouvent 3 douches fermées, un urinoir et un lavabo. Une ouverture n’a plus de vitre, un panneau de bois est en place pour la sécuriser. Ensuite, un couloir comportant 4 ouvertures en hauteur donne accès à l’entrepôt.

Etage

L’étage est accessible par un escalier en pierre et muni de rambardes métalliques situé au niveau de l’entrée principale. Les murs sont recouverts de toile de verre peinte. Sur le palier à droite se trouve la partie utilisée en guise d’habitation. Un long couloir se présente devant nous. Les pièces desservies sont : une cuisine avec un lavabo et une fenêtre et une grande pièce sans porte mais disposant de 5 fenêtres et présentant des tuyaux apparents. Un couloir à gauche mène à une pièce utilisée comme espace de rangement. A gauche se trouvent des toilettes et une autre salle de bain séparée, carrelée et présentant des tuyaux apparents.

Dans un autre couloir se trouvent deux pièces avec 4 ouvertures vers l’extérieur. Dans un autre couloir à l’angle, au fond se trouvent des toilettes séparées avec des ouvertures vitrées condamnées par des planches pour sécurisation.

La cave

Elle est accessible par un escalier en béton brut sous lequel se trouve un tableau téléphonique. Elle est électifiée. Un couloir dessert des locaux d’archives. Le plafond est en béton brut peint, de même que les murs et le sol. La chaufferie se trouve au fond, elle n’est pas en état de fonctionnement.

[Adresse 30] – L’entrepôt

Il s’agit d’une structure métallique avec un sol en béton brut. Les murs sont constitués de briques, repeints en blanc pour partie et recouverts de graffitis. L’entrepôt est electrifié. D’une hauteur élevée, il est renforcé par 5 piliers centraux et équipé de deux ponts roulants : un de 10 t et l’autre de 2,5 t. On distingue 7 ouvertures vitrées situées en hauteur et 13 trappes de désenfumage. Il y a 5 ouvertures permettant l’accès à l’extérieur par des doubles portes ainsi que deux grands accès : un pour les véhicules et un second de grande largeur et atteignant les 3/4 de la hauteur, ce dernier étant à fermeture manuelle.

Une structure de type Algeco se trouve au sein de l’entrepôt, pouvant servir de bureau. A gauche se trouvent des toilettes équipées d’urinoirs et d’un lavabo. Plus loin dans l’entrepôt à gauche en direction du fond se trouve un espace séparé par un mur mais pas totalement fermé à partir du plafond, équipé d’un néon suspendu avec une porte donnant sur l’extérieur mais le tableau électrique est hors service. A gauche, une autre pièce est délimitée par un mur en brique et avec un néon et des tuyaux apparents.

Au fond à gauche le tableau électrique est fonctionnel mais coupé après un épisode de squat. A la demande de la commune, un mur en brique a été érigé.

Mention : l’expropriant fait remarquer la présence de deux fissures, une grande uniquement sur la partie du mur en brique et des petites fissures transversales et remontant uniquement sur le en brique.

Au fond apparaît une fissure transversale sur la partie en brique.

Il est constaté un état général mauvais de l’intérieur. L’extérieur est dans un état moyen, les panneaux métalliques ont été refaits pour partie à neuf au fond de l’entrepôt d’après les expropriés.

SUR LE TRANSFERT DE PROPRIETE

L’article L. 230-3 alinéa 3 du code de l’urbanisme dispose qu’à défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

En l’espèce, eu égard à la délibération du conseil municipale de la ville de [Localité 32] à l’issue de laquelle la [Adresse 41] a été créée, les Consorts [C] sont bien-fondés, en leur principe, à solliciter le transfert de propriété.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de transfert de propriété.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

Sur l’indemnité principale

Sur la méthode d’évaluation du bien

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, les surfaces de bureaux et d’entrepôt sont situés dans un unique ensemble immobilier constitué de deux bâtiments adjacents et communicants. Dès lors, il n’y a pas lieu de procéder à l’évaluation différenciée sollicitée par les Consorts [C].

Les 7 termes de référence produits en demande sont les suivants :

Cession du 5 novembre 2021 : immeuble [Adresse 1] à [Localité 32] de 649 m² au prix de 1 479 720 euros, soit 2 280 euros/m² ;

Cession du 21 décembre 2021 : immeuble [Adresse 11] à [Localité 32] de 1 000 m² au prix de 2 000 m², soit 2 000 euros/m² ; Cession du 30 juin 2022 (2022P14457) : immeuble [Adresse 21] à [Localité 32] de 14 000m² au prix de 20 000 000 euros, soit 1429 euros/m² ; Arrêt cour d’appel de [Localité 40] du 26 mai 2020 : immeuble [Adresse 7] à [Localité 32] de 388,40 m² ; prix unitaire retenu : 1 450 euros/m² ; Cession du 14 mars 2022 : immeuble [Adresse 6] à [Localité 32] de 2 300m² au prix de 7 600 000 euros, soit 3 304 euros/m² ; Cession du 29 mars 2022 (2022P6792) : immeuble [Adresse 8] à [Localité 32] de 1 878 m² au prix de 3 250 000 euros, soit 1 731 euros/m² ; Cession du 2 juin 2022 : immeuble [Adresse 2] à [Localité 32] de 560,62 m² au prix de 1 091 333 euros, soit 1 947euros/m².

La commune de [Localité 32] communique également 7 termes de comparaison :

Cession 27 septembre 2022 : immeuble [Adresse 12] à [Localité 32] de 780 m² au prix de 1 250 000 euros, en valeur occupée, soit 748 euros/m² ; Cession du 3 avril 2024 : immeuble 116 et [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 32] de 4 744m² au prix de 1 745 000 euros, soit 589,52 euros/m² ; Cession du 20 février 2020 : immeuble 13 et [Adresse 13] à [Localité 32] de 11 449 m² au prix de 285 000 euros, soit 703 euros/m² ; Cession du 23 juin 2021 : immeuble [Adresse 10] à [Localité 32] de 6 331 m² au prix de 810 000 euros, soit 768,50 euros/m² ; Cession du 12 octobre 2021 : immeuble 13 et [Adresse 13] à [Localité 32] de 11 449 m² au prix de 500 000 euros, soit 832,58 euros/m² ; Cession 26 septembre 2023 : immeuble [Adresse 26] et [Adresse 39] à [Localité 32] de 3 306m² au prix 2 480 000 euros en valeur occupée, soit 1 093,47 euros/m² ; Cession du 30 mai 2022 : immeuble [Adresse 27] à [Localité 32] de 3 500 m² au prix de 2 940 000 euros, soit 1 699 euros/m².

Enfin, le commissaire du gouvernement produit 4 termes de référence :

Identique au terme 6 des demandeurs : Cession du 29 mars 2022 (2022P6792) : immeuble [Adresse 8] à [Localité 32] de 1 878 m² au prix de 3 250 000 euros, soit 1 731 euros/m² ; Identique au terme 7 de la commune de [Localité 32] : Cession du 30 mai 2022 : immeuble [Adresse 27] à [Localité 32] de 3 500 m² au prix de 2 940 000 euros, soit 1 699 euros/m². Identique au terme 6 de la commune de [Localité 32] : Cession 26 septembre 2023 : immeuble [Adresse 26] et [Adresse 39] à [Localité 32] de 3 306m² au prix 2 480 000 euros en valeur occupée, soit 1 093,47 euros/m² ; Cession du 6 août 2024 : immeuble [Adresse 18] à [Localité 32] de 1 910m² au prix de 1 331 000 euros, soit 697 euros/m².

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant aux Consorts [C].

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

En l’espèce, aux termes de leur mémoire récapitulatif n°2, les consorts [C] visent des termes de comparaison sans toutefois faire état des références de publication des actes de vente ou produire lesdits actes.

C’est donc à juste titre que l’autorité expropriante sollicite de voir écarter les termes n° 1, 4,5 et 7 des demandeurs.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intraséquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Dès lors, si les termes n°2 et 3 des consorts [C] comportent les références de publication, ils doivent néanmoins être exclus en ce que leurs superficies respectives sont deux fois inférieures et sept fois supérieures au bien litigieux, ce qui les place dans un autre spectre du marché.

Il en va de même s’agissant des termes n°1 à 5 de la commune de [Localité 32], qui ne seront pas considérés comme pertinents.

En revanche, il convient de retenir les termes n°1 à 4 soumis par le commissaire du gouvernement, dont les trois premiers sont identiques aux termes n°6 des consorts [C] et n°6 et 7 de la commune de [Localité 32].

Ainsi l’étude est constituée des quatre biens suivants :

Cession du 29 mars 2022 (2022P6792) : immeuble [Adresse 8] à [Localité 32] de 1 878 m² au prix de 3 250 000 euros, soit 1 731 euros/m² ; Cession du 30 mai 2022 : immeuble [Adresse 27] à [Localité 32] de 3 500 m² au prix de 2 940 000 euros, soit 1 687 euros/m². Cession 26 septembre 2023 : immeuble [Adresse 26] et [Adresse 39] à [Localité 32] de 3 306m² au prix 2 480 000 euros en valeur occupée, soit 1 093,47 euros/m² ; soir 1 257 € en valeur libre ; Cession du 6 août 2024 : immeuble [Adresse 18] à [Localité 32] de 1 910m² au prix de 1 331 000 euros, soit 697 euros/m².

(1 731 + 1 687 + 1 257 + 697) / 4 = 1 343 €

L’état dégradé du bien, résultant notamment de son absence d’occupation, puis des occupations illégales avec dégradations, constaté au cours du transport sur les lieux et qui n’est contesté par aucune des parties justifie de fixer la valeur du bien délaissé à une valeur unitaire de 1 213 €/m².

2 038 x 1 213 € = 2 472 094 €

Ainsi, le bien délaissé est évalué à 2 472 094 €.

Sur l’indemnité de remploi

L’article L. 230-3 alinéa 3 du code de l’urbanisme dispose notamment que le prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € = 1 000 €

—  15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 € = 1 500 €

—  10 % pour le surplus : 2 472 094 – 15 000 *10/100 = 245709 €

L’indemnité de remploi est donc de 248 209 €.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de condamner la commune de [Localité 32], qui s’est opposée au transfert de propriété et succombe, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la même à payer 5 000 € aux consorts [C] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, par jugement contradictoire en premier ressort,

DECLARE Mmes [H] [C] épouse [Z], [A] [C], [V] [C], [X] [C] épouse [T] et M. [P] [C] recevables en leurs prétentions ;

ORDONNE le transfert de propriété au bénéficie de la commune de [Localité 32] de la parcelle appartenant à Mmes [H] [C] épouse [Z], [A] [C], [V] [C], [X] [C] épouse [T] et M. [P] [C] cadastrée section [Cadastre 34] numéro [Cadastre 16] et située [Adresse 15] à [Localité 33] ;

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par la commune de [Localité 32] à Les Consorts [C] au titre du transfert de propriété à la somme totale de 2 720 303 € se décomposant de :

Indemnité principale : 2 472 094 €Indemnité de remploi : 248 209 € CONDAMNE la commune de [Localité 32] aux dépens ;

CONDAMNE la commune de [Localité 32] à payer 5 000 € à Mmes [H] [C] épouse [Z], [A] [C], [V] [C], [X] [C] épouse [T] et M. [P] [C] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à [Localité 37], le 19 mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION