TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Décembre 2025

N° RG 24/04338 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCW4

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic :

C/

[E] [F], [L] [R] ès-qualité de curatrice

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic :

Société GERARD SAFAR

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître Guillaume ABADIE de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

DEFENDERESSES

Madame [E] [F]

domiciliée : chez Mme [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 7]

défaillante

Madame [L] [R] ès-qualité de curatrice

[Adresse 1]

[Localité 7]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [F], placée sous la curatelle renforcée de Madame [L] [R], est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [F] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la Société GERARD SAFAR, l’a fait assigner ainsi que sa curatrice devant ce tribunal par exploits des 17 et 29 avril 2024 aux fins de voir :

CONDAMNER Madame [E] [F] au paiement des sommes de :

—  18.402,48 € montant des charges échues depuis le 14 octobre 2021, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 7 novembre 2023,

—  3.884,10 € montant des frais nécessaires échus depuis le 14 octobre 2021, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 7 novembre 2023.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter l’assignation.

DIRE que l’article 1343-2 nouveau du code civil s’appliquera.

CONDAMNER la défenderesse au paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts.

CONDAMNER Madame [E] [F], en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 3.500,00 €.

CONDAMNER la défenderesse aux dépens.

Il est fait expressément référence aux termes de cette assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Assignées à étude, ni Mme [F] ni Mme [R] n’ont constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 14 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes en paiement

Sur les charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 18.402,48 euros, sur la période du 14 octobre 2021 au 7 novembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [F] est propriétaire des lots n°43 et 96 au sein de l’immeuble susvisé.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :

— Les appels de fonds et régularisations annuelles 1er novembre 2021 au 7 novembre 2023.

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2021, 07 juin 2022, 12 décembre 2022 et 13 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2024 et voté divers travaux,

— Les attestations de non recours afférentes,

— le jugement de curatelle renforcée rendu par le juge des tutelles de [Localité 8] le 22 février 2018,

— un décompte de charges de Mme [F] sur la période du 14 octobre 2021 au 7 novembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées (4ème trimestre inclus) qui fait apparaître un solde débiteur de 18.402,42 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 18.402,42 euros au titre des charges échues 07 novembre 2023, (4ème trimestre inclus), que Mme [F] devra lui payer.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 avril 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.884,10 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance, ainsi composée :

—  2.640 euros de frais libellés « RANDJARD Hono saisie », facturés le 07 juin 2022, qui correspond aux honoraires d’avocat engagés pour la procédure de saisie immobilière devant le juge de l’exécution de [Localité 9] votée à l’encontre de Mme [F] lors de l’assemblée générale du 21 juin 2021,

—  614,10 euros de frais libellés " [X] hono hypothèque ", facturés le 01 janvier 2023 correspondant aux honoraires d’avocat pour inscription d’une hypothèque,

-180 euros de frais libellés « Hypothèque », facturés le 02 juin 2023 correspondant aux frais de vacation du syndic,

-450 euros de frais libellés « Trans Dos. Assignation », facturés le 07 novembre 2023.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Il est justifié de la réalité de la saisie immobilière et de la constitution d’hypothèque réalisées ainsi que du montant des frais afférents.

Il convient en revanche d’écarter des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires les frais du syndic d’un montant de 450 euros relatifs à la transmission du dossier à l’avocat en date du 7 novembre 2023 qui ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc une créance de 3.434,10 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que la défenderesse sera condamnée à lui verser.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 avril 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

II Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant que le refus persistant de Mme [F] à payer ses charges régulièrement a entraîné un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts au taux légal pour la copropriété. Il explique avoir été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble par la carence de la débitrice, qui a contraint les autres copropriétaires à avancer les sommes dues par cette dernière et engendré des difficultés de trésorerie. Il précise que le non-paiement de charges revient pour un copropriétaire à s’octroyer de force un crédit gratuit au préjudice du syndicat et contre la volonté des autres copropriétaires. Il ajoute qu’il s’agit de la 3ème procédure à l’égard de Mme [F]. Il indique qu’aucune charge n’a été réglée spontanément depuis des années et que pour solder les causes des précédents jugements il a fallu recourir à une procédure de saisie immobilière dont les frais ne sont à ce jour pas réglés.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [F], déjà condamnée à deux reprises pour charges de copropriété impayées, a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaire en accumulant de nouveaux arriérés de charges ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à la faire assigner devant le tribunal une nouvelle fois.

Le comportement de Mme [F], qui ne s’explique pas sur sa situation financière et personnelle, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 2.000 euros.

III Sur les demandes accessoires

Mme [F], qui succombe, est condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [E] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, les sommes de:

—  18.402,48 € au titre des charges échues du 14 octobre 2021 au 07 novembre 2023, 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024,

—  3.434,10 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE