TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 7]

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N° RG 24/00167 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXA7

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 19 Avril 2024

S.A. PIERRE ET LUMIERES, SA D’HLM

C/

Madame [O] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

S.A. PIERRE ET LUMIERES, SA D’HLM

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Mme [M] [T], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [O] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

S.A. PIERRE ET LUMIERES

Madame [O] [R]

Expédition délivrée à :

Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 septembre 1997, la SA PIERRES ET LUMIERES a donné en location à Monsieur [L] [R] un immeuble à usage d’habitation et deux parkings intérieurs sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 680,77 F, outre provisions sur charges.

Monsieur [L] [R] est décédé le 15 février 2000 et son épouse Madame [O] [R] est restée seule dans les lieux.

Le 25 août 2023, la SA PIERRES ET LUMIERES a fait délivrer à Madame [O] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 15 047,16 € selon décompte arrêté au 27 juillet 2023.

Par notification électronique du 28 août 2023 et courrier du 9 septembre 2023, la SA PIERRES ET

LUMIERES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 10 janvier 2024, la SA PIERRES ET LUMIERES a attrait Madame [O] [R] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA PIERRES ET LUMIERES a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [O] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De condamner Madame [O] [R] au paiement des sommes suivantes :30 094,32 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024, (échéance du mois de décembre 2023 incluse) somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 10 janvier 2024, la SA PIERRES ET LUMIERES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 12 mars 2024.

Lors de l’audience, la SA PIERRES ET LUMIERES représentée par Madame [M] [T] en vertu d’un pouvoir régulier en date du 17 janvier 2024, maintient ses demandes. Elle n’actualise pas sa demande au titre de l’arriéré afin de respecter le contradictoire mais précise à titre d’information qu’il s’élève désormais à la somme de 35 039, 80 €. Elle indique que cette somme correspond uniquement à un surloyer et avoir effectué plusieurs tentatives de contact infructueuses avec la locataire afin que celle-ci justifie de ses ressources. Elle expose que le gardien de l’immeuble a déclaré que ce serait le fils de Madame [O] [R] qui vivrait dans les lieux.

Madame [O] [R] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 25 août 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février

2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article

9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 6) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

Par ailleurs, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

Enfin, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA LOI APPLICABLE AUX PARKINGS LOUÉS

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les deux emplacements de stationnement ont été donnés en location par le même contrat de bail que le logement principal, par le même bailleur, et sont situés à la même adresse.

En conséquence, il convient de considérer les parkings comme une annexe du logement et de les soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Suivant l’article R. 441-20 du même code, le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Conformément à l’article R. 441-26 dudit code, la valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources prévue à l’article L. 441-9 précité est fixée à 14, 90. Le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévue à l’article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement, soit 25 € en application de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 relatif au montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévu à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation en vigueur.

Enfin, l’article R. 441-21 du code précité, dans sa version applicable au présent litige, fixe le montant mensuel du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable à la somme de 2, 00 € avant indexation, s’agissant pour les logements situés à [Localité 10] et dans les communes limitrophes (zone 1 bis dont fait partie [Localité 9]).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 6) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [O] [R] le 25 août 2023, pour un montant principal de 15 047,16 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

De plus, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [O] [R] n’a pas communiqué au bailleur les renseignements permettant de déterminer si elle est ou non redevable du supplément de loyer de solidarité, malgré la mise en demeure envoyée en ce sens en date du 3 janvier 2023 (dont l’envoi a été attesté suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023) et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Le montant du SLS facturé est conforme aux dispositions du code de la construction et de l’habitation précitées.

Madame [O] [R], absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 octobre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [O] [R] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SA PIERRES ET LUMIERES, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA PIERRES ET LUMIERES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [O] [R].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA PIERRES ET LUMIERES verse aux débats un décompte arrêté au 5 janvier 2024

(échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 30 284, 60 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 190, 28 €, soit une somme totale de 30 094, 32 € hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA PIERRES ET LUMIERES est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [R] en application des stipulations du bail à verser à la SA PIERRES ET LUMIERES la somme de 30 094,32 € actualisée au 5 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 15 047,16 € à compter du 25 août 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [O] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA PIERRES ET LUMIERES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail hors SLS.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [O] [R] sera condamnée à payer à la SA PIERRES ET LUMIERES la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA PIERRES ET LUMIERES ;

CONSTATONS que le contrat signé le 19 septembre 1997 entre la SA PIERRES ET LUMIERES et Madame [O] [R] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [O] [R] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS la SA PIERRES ET LUMIERES à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [O] [R] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] à verser à la SA PIERRES ET LUMIERES la somme de 30 094,32 € actualisée au 5 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 15 047,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Madame [O] [R] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [R] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail hors SLS, et au besoin CONDAMNONS Madame [O] [R] à verser à la SA PIERRES ET LUMIERES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 août 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] à verser à la SA PIERRES ET LUMIERES la somme

de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE