TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

16 Janvier 2025

N° RG 22/05771 -

N° Portalis

DB3R-W-B7G-XTL2

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. LS IMMO

C/

S.A.R.L. CITYA

CHAMBRAS

IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. LS IMMO

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA CHAMBRAS IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI LS Immo (la société LS Immo) est propriétaire d’un studio constituant le lot n°218 situé dans la résidence [8] au [Adresse 2], à [Localité 7] (Hauts-de-Seine).

Par contrat conclu sous seing privé le 24 mai 2017, la société LS Immo a confié à la SARL Chambras et associés (société Chambras, exerçant sous l’enseigne Citya Immobilier) la gestion de ce bien aux fins de location à usage d’habitation. A la suite d’un congé donné par le locataire, le logement est demeuré inoccupé à compter du 22 avril 2021.

Selon un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 avril 2022, la société LS Immo a notifié à la société Chambrasla résiliation “pour carence fautive” de son mandat de gestion.

Par acte judiciaire du 30 juin 2022, la société LS Immo a fait assigner la société Chambras devant le tribunal judiciaire de Nanterre, afin d’obtenir la réparation de son préjudice.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, la société LS Immo demande au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants, 1240 et suivants et 1984 et suivants du code civil, de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, de :

— débouter la société Chambras de ses demandes principale, reconventionnelle ou accessoire,

— déclarer la société Chambras responsable de ses manquements fautifs et la condamner à la somme de 11 200 euros pour la réparation de son préjudice financier,

— la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros pour la réparation du préjudice financier en raison de sa résistance abusive,

— condamner la société Chambras à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Chambras à payer les dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que sa mandataire a commis une faute dans l’exécution de son mandat en ce qu’elle n’a pas accompli des recherches actives et pertinentes d’un nouveau locataire, se bornant à lui suggérer très tardivement une baisse de loyer. Elle ajoute qu’elle a proposé des loyers à la hausse tout au long de l’exécution du mandat et qu’il lui appartenait d’adapter ses propositions à l’état du marché, ajoutant que s’agissant d’un bien régi par la loi dite “Pinel”, il était essentiel qu’elle perçoive le paiement régulier des loyers. Elle relève que le bien est situé dans une zone géographique qualifiée de “zone tendue” et s’étonne de l’absence de candidat à la location sur une durée aussi longue. Elle reproche à la défenderesse de ne pas avoir publié l’annonce sur le site internet “Seloger”, celle-ci étant demeurée uniquement consultable à usage interne de la société Citya.

Elle détermine sa demande principale à une somme équivalant à 14 mois de loyers en considération d’un loyer mensuel d’un montant de 800 euros. Elle sollicite également la somme de 6 000 euros au titre d’une résistance abusive qui n’est pas expliquée.

Selon ses conclusions notifiées électroniquement le 10 mars 2023, la société Chambras demande au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, 1353, 1984 et 1985 et suivants du code civil, de :

— débouter la société LS Immo de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— minorer très substantiellement le préjudice allégué,

— dire et juger qu’il ne saurait excéder 5 % de la somme de 11 200 euros sollicitée par la société LS Immo,

en toute hypothèse,

— condamner la société LS Immo à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Manuel Raison.

La concluante indique qu’elle est débitrice d’une obligation de moyens, sa responsabilité supposant la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

Elle considère qu’il ne peut pas lui être reproché l’absence de publication d’une annonce de mise en location du bien objet du litige sur le site internet “Seloger”, aucune stipulation du contrat ne le prévoyant explicitement. Elle estime en outre qu’aucun lien de causalité n’est caractérisé entre l’absence d’une telle publication et la carence de candidat à la location reprochée affirmant avoir mis à la disposition du public l’annonce de location du bien dans son agence d'[Localité 6], très proche du lieu de situation du bien géographiquement, ainsi que sur plusieurs sites internet. Elle a expliqué à son mandant que les difficultés pour louer le bien pouvaient s’expliquer par le caractère peu attractif du secteur géographique où se situe le bien, ajoutant que de nombreux programmes immobiliers y ont été menés à l’initiative de la commune et par un montant excessif du loyer au regard du marché. Elle s’étonne de l’argumentation contradictoire de la demanderesse concernant la baisse de prix qu’elle a proposé en mars 2022, refusée par le propriétaire, pour finalement être appliquée après la résiliation du mandat, ce qui a permis de louer le bien.

A titre subsidiaire, elle considère que le préjudice allégué correspond à une perte de chance d’avoir pu percevoir des loyers sur la période de vacance locative et sollicite qu’il soit réduit à de plus justes proportions.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance rendue le 21 mars 2023 par le juge de la mise en état.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité de la société Chambras

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1999 du code civil prévoit également que le mandataire répond des fautes qu’il commet lors de sa gestion.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort du contrat de mandat conclu entre la société LS Immo et la société Chambras que la mission suivante a été confiée au mandataire :

“- rechercher des locataires, louer et relouer le (s) bien (s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien (s), renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos ; suivant accord du Mandant ;

— substituer, faire appel à tout concours et faire tout ce qu’il jugera utile en vue de procéder à la recherche de locataire et de mener à bonne fin la conclusion de la location des biens sus désignés ;

— faire tout ce qu’il jugera utile pour parvenir à la location ou la relocation, effectuer toute publicité à sa convenance (photos, pannonceaux) et plus généralement mettre en œuvre les moyens qu’il jugera nécessaires en vue de réaliser la mission confiée et l’insertion dans tout fichier internet aux frais du mandataire.”

Il ressort du courriel de la société Chambras adressé le 25 mars 2021 qu’elle a informé sa mandante du congé donné par son locataire, à effet au 22 avril 2021, nécessitant la recherche d’un nouveau locataire. La société Chambras a publié l’annonce sur son site internet, sur le site internet “leboncoin” (pièce n°4, courriel du 7 août 2021) et sur le site “Bien ici” (Pièce n°6, courriel du 8 mars 2022).

Le mandataire a également proposé à la société LS Immo une baisse du montant du loyer en raison de l’absence de candidature imputée au manque d’attractivité du quartier où se situe le bien (courriels des 8 février et 2 mars 2022) en indiquant :

“Nous revenons vers vous concernant votre logement. Nous venons de faire un nouveau point avec la commerciale nous avons très peu de demande sur le secteur. Afin de pouvoir faciliter la relocation il est indispensable de procéder à une baisse du loyer. Nous vous avons déjà demandé votre accord mais nous n’avons pas eu de retour. Aussi nous préconisons de baisser le loyer à 730 CC (600€ + 70€). Pouvez-vous me confirmer au plus vite par retour de mail votre accord.”

La société LS Immo a refusé cette proposition estimant que le prix proposé était en dessous du prix du marché.

Il ressort de ces constatations que le contrat liant les parties n’énumère pas précisément les sites internets sur lesquels l’annonce de location devait être publiée et il ne peut être fait grief à la société Chambras l’absence de publication de l’annonce sur le site internet “SeLoger” dès lors qu’elle avait toute latitude dans son choix et qu’une telle publicité a été accomplie sur d’autres sites internets.

De plus, la demanderesse ne démontre pas que la publication sur le site internet “SeLoger” aurait permis une location rapide du bien. A cet égard, le tribunal relève que ce n’est qu’après la résiliation du mandat et application de la baisse de loyer qui avait été préconisée par la société Chambras – mais refusée par la société LS Immo – que celle-ci a immédiatement été en capacité de louer le bien.

Il s’en déduit que le montant excessif du loyer pratiqué avant la résiliation du mandat a manifestement constitué un obstacle à sa mise en location, le mandant ayant refusé de le diminuer malgré le conseil prodigué en ce sens par son mandataire .

Il résulte de ce qui précède que la société Chambras n’a pas été défaillante dans le cadre de son mandat et qu’aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée.

Par ailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société LS Immo qui n’est ni fondée, ni explicitée.

En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble des demandes de la société LS Immo.

Sur les demandes accessoires

Succombant au litige, la société LS Immo est condamnée aux dépens, dont la distraction sera ordonnée au bénéfice de Maître Manuel Raison, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, la société Chambras est condamnée à payer à la SCI LS Immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la société Chambras est déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette l’ensemble des demandes présentées par la SCI LS Immo,

Condamne la SCI LS Immo à payer à la SARL Chambras et associés la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI LS Immo à payer les dépens de l’instance, dont la distraction est ordonnée au bénéfice de Maître Manuel Raison, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire s’applique de plein droit à titre provisoire.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT