TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Septembre 2025

N° RG 23/00040 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YCOE

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [14] » sise [Adresse 4] pris en la personne de son syndic :

C/

[C] [X], [U] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [14]» sise [Adresse 4] pris en la personne de son syndic CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEURS

Monsieur [C] [X]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentés par M^e Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D102

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier " [Adresse 12] MH3 " sise [Adresse 5] [Localité 16] ([Localité 11] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [C] [X] et Mme [U] [X] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 février 2023 aux fins essentiellement de les voir condamner à lui payer les sommes de 6.722,78 euros au titre des charges arrêtées à la date du 12 décembre 2022 et de 4.000 euros de dommages et intérêts.

Aux termes de conclusions d’actualisation de ses demandes notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de les voir condamner à lui payer les sommes de 5.894,02 euros au titre des charges arrêtées au 15 mars 2024 et 3.000 euros de dommages et intérêts,

Selon dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

CONSTATER que Monsieur [C] et Madame [U] [X] sont propriétaires des lots n°1103 et 1894 dans la résidence " [Adresse 13] " sise [Adresse 3],

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 15] " sise [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER,

En conséquence

CONDAMNER Monsieur [C] et Madame [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 12] MH3 " sise [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, les sommes de :

—  3.401,75 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 18 avril 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie

CONDAMNER Monsieur [C] et Madame [U] [X] aux entiers dépens.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, M. [C] [X] et Mme [U] [X] (ci-après " les consorts [X] "), demandent au tribunal de :

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LE LIBERTE MH3 » de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

ECARTER l’exécution provisoire.

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE " LE LIBERTE MH3 à payer à Monsieur et à Madame [X] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « LE LIBERTE MH3 » aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « dire et juger », « juger bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 3.401,75 euros au titre des charges arrêtées au 18 avril 2024, comprenant 1.008 euros au titre des frais.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 2.393,75 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.008 euros (168 + 840), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.393,75 euros au titre des charges arrêtées au 18 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les consorts [X] s’opposent à cette demande. Ils font valoir que dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires affirme que ces derniers restent à lui devoir la somme de 3.401,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 ainsi que des frais de procédure. Ils démentent être redevables de cette somme en avançant qu’ils ont réglé les sommes appelées pour le 1er et le 2ème trimestre 2024 par virement du 13 mars 2024. Ils relèvent également que le tableau récapitulatif des sommes dues, versé aux débats par le syndicat des copropriétaires fait apparaître en première ligne une somme intitulée « solde antérieur » qu’il ne détaille pas. Ils déclarent que le montant poursuivi correspond à des frais de recouvrement dont il décompose la somme (3.401,75 euros).

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte des consorts [X] pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 18 juin 2018, 17 juin 2019 et 28 janvier 2020 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que les consorts [X] sont propriétaires des lots n°1103 1894 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 2.393,75 euros au 18 avril 2024, déduction faite des frais de recouvre-ment qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 juin 2018, 17 juin 2019 et 28 janvier 2020 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2017 et 2018, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2018, 2019, 2020 ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Contrairement au bordereau de pièces du demandeur, les procès-verbaux des assemblées générales du 23 décembre 2021, 20 septembre 2022 et 28 juin 2023 n’ont pas été produits aux débats.

L’analyse du relevé de compte produit par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières écritures montre, en date du 1er janvier 2023, une somme de 8.636,54 euros libellée « solde antérieur ». Or, il ne fournit aucun élément permettant de justifier de la réalité de cette somme réclamée au titre des charges de copropriété. Il conviendra donc de déduire ce montant du solde total dont le paiement est poursuivi.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne fournit pas les procès-verbaux des assemblées générales relatives aux charges dues entre le 1er janvier 2023 et le 1er avril 2024.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété appelées du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, appels de provisions du 2ème trimestre inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme accordée soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Or, débouté de sa demande au titre des charges, cette prétention ne peut lui être davantage accordée.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.008 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte des consorts [X] dédié aux frais pour la période du 16 janvier 2023 au 19 décembre 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la réalité de la créance dont le recouvrement est recherché. Dès lors, il ne saurait être fait droit à cette demande de frais afférents.

Au surplus, ses demandes de paiement des sommes suivantes ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de contentieux du 16 janvier 2023 (168 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— honoraires pour la procédure de recouvrement de créance (840 euros).

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.008 euros, débitée sans fondement sur le compte des consorts [X].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, comme jugé précédemment, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les défendeurs soient redevables des charges dont le paiement est réclamé.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de ce qui précède, sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Il y a en revanche lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 1.500 euros aux consorts [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les consorts [X] sollicitent que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

Au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 12] MH3 " sise [Adresse 5] [Localité 16] [Adresse 1]) représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.008 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [C] [X] et Mme [U] [X],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 12] MH3 " sise [Adresse 6] ([Adresse 9]) représenté par son syndic au paiement des dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 12] MH3 " sise [Adresse 5] [Localité 16] [Adresse 1]) représenté par son syndic à payer à M. [C] [X] et Mme [U] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT