N° RG 25/01638 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLWH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/01638 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLWH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Madame [E] [J]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [E] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er février 2000, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [E] [J] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer de 2264.44 francs (soit 345.21 euros) outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par exploit de commissaire de justice du 9 août 2024, OPHEA a notifié à Madame [E] [J] un congé pour le 30 septembre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1753.03 euros au 20 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrées les 7 janvier 2025 et 6 mars 2025, OPHEA a fait citer Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de constat de la régularité du congé, du prononcé de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux, d’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et indemnités d’occupation.

A l’audience du 28 mars 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance de la défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Madame [E] [J] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés [Adresse 4] à [Localité 5].

— Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner Madame [E] [J] à lui payer la somme de 3713.37 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner en tout état de cause Madame [E] [J] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,

— Condamner Madame [E] [J] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 765.60 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner Madame [E] [J] à lui payer la somme de 300.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [E] [J] aux entiers dépens,

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de Madame [E] [J] est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. Elle précise que la dette locative s’élève au 17 mars 2025 à la somme de 6815.17 euros et que le règlement des loyers courants n’a pas repris.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 15 janvier 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 21 juin 2024.

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Lecture du rapport d’enquête sociale du 14 mars 2025 a été donnée à l’audience.

Citée par dépôt à l’étude, Madame [E] [J] ne s’est ni présenter ni fait représenter. Si par courrier du 27 du mars 2025 elle a sollicité un renvoi, elle n’a produit aucun justificatif au soutien de sa demande. Susceptible d’appel le jugement sera réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié Madame [E] [J] par exploit de commissaire de justice le 9 août 2024 au vu des impayés de loyers au 20 juin 2024. La défenderesse a été invitée à prendre attache avec le gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 septembre 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit les 7 janvier 2025 réitérée le 6 mars 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 3713.37 euros (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) selon extrait de compte du 20 novembre 2024 produit.

Il ne sera pas tenu compte du dernier décompte actualisé au 17 mars 2025 en l’absence à l’audience de Madame [E] [J] compte tenu du principe du contradictoire de l’article 132 du code de procédure civile.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur depuis le mois de novembre 2023, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [E] [J].

Madame [E] [J] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au vu du décompte produit contradictoirement, Madame [E] [J] sera condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 3713.37 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [E] [J] sera condamnée à titre provisionnel au paiement d’une somme de 765.60 euros pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024 à compter de laquelle elle est devenue occupant sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [E] [J] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3713.37 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [E] [J] faisait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la reprise intégrale du paiement des loyers courants et Madame [E] [J], non comparante, ne s’est pas donnée suite au rendez-vous proposés par l’enquêtrice sociale si bien que ses revenus ne sont pas connus.

Dans ces conditions, il n’y aura lieu à l’octroi de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [E] [J], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais relatifs à la délivrance du congé ;

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y α pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir à statuer sur la régularité du congé ;

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CONSTATE la résiliation au 30 septembre 2024 par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Madame [E] [J] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 4] à [Localité 5].

PRONONCE la déchéance de Madame [E] [J] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [E] [J] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à verser à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 3713.37 euros (trois mille sept cent treize euros et trente-sept centimes) au titre solde du compte locataire au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à l’OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 765.60 euros par mois (sept cent soixante-cinq euros et soixante centimes) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges avec intérêts légaux à compter de chaque échéance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [E] [J] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [J] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER