TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 22 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 23/04452 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YHDZ

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 18 rue de Villeneuve 92110 CLICHY, représenté par son syndic :

C/

[U] [T] [F] [C] [P], [S] [E]

Copies délivrées le :

A l’audience du 12 Juin 2025,

Nous, Carole GAYET, Juge de la mise en état assistée de Maéva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 18 rue de Villeneuve 92110 CLICHY, représenté par son syndic :

Syndic Morazin Immobilier

67 Boulevard des Anglais

44100 NANTES

représentée par M^e Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2070

DEFENDEURS

Monsieur [U] [T] [F] [C] [P]

18 rue Villeneuve

92110 CLICHY-LA-GARENNE

représenté par M^e Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0099

Madame [S] [E]

18 rue Villeneuve

92110 CLICHY-LA-GARENNE

représentée par M^e Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0099

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [E] et Monsieur [U] [P] sont propriétaires des lots n°1 et 22 au sein de l’immeuble sis 18 rue Villeneuve à Clichy (92110) soumis au statut de la copropriété.

Ces lots sont ainsi désignés à l’état descriptif de division, tel que modifié le 8 avril 2020 :

Lot n°1 : Au sous-sol une cave n°20

Et les quatre-vingt / dix mille quatre cent vingt-troisièmes (80/10 423èmes) des parties communes.

Lot n°22 : Rez-de-chaussée, à gauche dans le hall d’entrée, un appartement composé d’un séjour-cuisine, une chambre sur rue avec fenêtre, une salle de bains avec fenêtre donnant sur rue avec W-C, et la jouissance à titre privatif et particulier de la partie de la cour se trouvant à la suite des locaux ci-dessus désignés et sur laquelle il est édifié un appentis, restant une partie commune à jouissance privative.

Et les huit cent quatre-vingt-neuf / dix mille quatre cent vingt-troisièmes (889/10 423èmes) des parties communes.

Les lots n°1 et 22 sont occupés par les consorts [E] [P], depuis leur acquisition en avril 2000, comme un seul et unique appartement « en souplex ».

Au mois de décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a mis Mme [E] et M. [P] en demeure d’avoir à remettre en état leurs lots ainsi que l’appentis installé dans la cour.

Aucune suite n’ayant été donnée à cette demande, au mois de janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [E] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de remise en état des lieux.

Le 9 juin 2021 une réunion de conciliation a été organisée entre les parties qui n’a pas permis de trouver une solution amiable au litige.

Par ordonnance du 5 avril 2023, le juge des référés renvoyait les parties à se pourvoir au fond.

C’est dans ce contexte que suivant actes du 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [E] et M. [P] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, Mme [E] et M. [P] ont élevé un incident.

Ils demandent au juge de la mise en état de :

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER le défaut de pouvoir du syndic pour mener ladite action judiciaire ;

CONSTATER le défaut d’action du SDC ;

CONSTATER la prescription de l’ensemble des demandes du SDC ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le SDC à verser cinq mille (5000 €) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 5 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

A TITRE PRINCIPAL

REJETER la fin de non-recevoir soulevée par les [P] et [E] pour défaut de pouvoir du syndic de mener ladite d’action ;

REJETER la fin de non-recevoir soulevée par les [P] et [E] pour défaut d’action du SDC ;

REJETER la fin de non-recevoir de prescription soulevée par les [P] et [E], avec un point de départ de la prescription à la date de leur prise des connaissance effective et précise par les 17 copropriétaires composant le Syndicat (par AG entre juin 2022 et 2024), pour les 30 postes de travaux incriminés suivants :

Au titre de l’article 2227 et 2261 du CC (action réelle) et art. 5, chapitre III p.17 du règlement de copropriété :

— Rejeter la prescription des 11 postes de travaux appentis (intérieurs -y compris parquet de 2020- et extérieurs incluant auvent de 2024 et spot sur façade),

— Rejeter la prescription des 2 postes de travaux d’emprise cour commune à jouissance privative (réseau électrique et aménagements paysagers y compris percement dalle pour plantation d’un arbre au sol fin 2022),

— Rejeter la prescription des 2 postes de travaux sur mur mitoyen (emprise réseau électrique et grimpante avec racines empiétant aussi sous la dalle de la cour de l’immeuble).

— Rejeter la prescription des 4 postes de travaux d’emprise au sol du lot 22 non liés à la réunion originelle des lots (1 trémie circulaire, 1 escalier hélicoïdal et 2 puits de lumière) avec fixation d’équipements inamovibles dans les ouvertures

Au titre de l’article 2224 du CC (action personnelle) et art. 5, chapitre III p.17 du règlement de copropriété

— Rejeter la prescription des 3 postes de travaux sur façade sur cour (grilles évacuations)

— Rejeter la prescription des 6 postes de travaux en cave (obstructions ventilation & canalisations, augmentation branchements électriques, revêtement de sol),

— Rejeter la prescription du changement de destination de la cave en chambre,

— Rejeter la prescription des travaux de condamnation de la porte d’entrée côté hall de l’immeuble et modification de l’entrée du lot 22.

REJETER l’ensemble des demandes, y compris reconventionnelles, des [P] et [E].

Aucun de ces postes de travaux incriminés n’ont été contestés à date par la partie adverse (et attestés par leur propre constat d’huissier, conclusions et autres photos), toutefois si tel était le cas, il est demandé, le cas échéant, au Juge

d’ORDONNER, le cas échéant, en mesure d’instruction, l’accès aux lots 22 et 1, à fin de vérification des postes de travaux éventuellement contestés par la partie adverse

ENFIN ORDONNER la clôture de la présente affaire pour son jugement, la partie adverse ayant déjà requis son renvoi par 2 fois (sans pour autant produire de conclusions différant de celles de référé de février 2023) et n’ayant pas accompli ses diligences dans les délais requis (non respect du calendrier procédural) au détriment du syndicat et pour la bonne administration de la justice (l’affaire étant en cours depuis janvier 2021 initialement en référé, sans nouveaux moyens et/ou pièces depuis février 23) et le droit des parties à obtenir une décision dans un délai raisonnable.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par exceptionnel, le Juge de la Mise en Etat ne considérerait pas que les travaux avec emprise dans l’appentis, la cour attenante au lot 22 et son mur mitoyen avec la cour de l’immeuble, dalle de la cour de l’immeuble et au sol du lot 22 constituaient une appropriation, action réelle à la prescription trentenaire selon arts. 2227 et 2261 du CC, elle devra alors juger malgré tout ces travaux prescrits au titre de l’article 2224 du code civil :

REJETER la fin de non-recevoir de prescription soulevée par les [P] et [E], avec un point de départ de la prescription à la date de leur prise des connaissances par le Syndicat par AG (entre juin 2022 et 2024), pour les 19 postes de travaux incriminés incluant :

Au titre de l’article 2224 du CC (action personnelle) et art. 5, chapitre III p.17 du règlement de copropriété

— Non-prescription des 11 postes de travaux appentis (intérieurs y compris parquet de 2020 et extérieurs incluant auvent de 2024 et spot),

— Non-prescription des 2 postes de travaux d’emprise cour commune à jouissance privative (réseau électrique et aménagements paysagers y compris percement dalle pour plantation de palmier planté fin 2022),

— Non-prescription des 2 postes de travaux sur mur mitoyen (emprise réseau électrique et grimpante avec racines empiétant aussi sous la dalle de la cour de l’immeuble),

— Non-prescription des 4 postes de travaux d’emprise au sol du lot 22 non liés à la réunion originelle des lots (1 trémie circulaire, 1 escalier hélicoïdal et 2 puits de lumière) avec fixation d’équipements inamovibles dans les ouvertures.

EN CONSEQUENCE & EN OUTRE, ayant constaté et jugé la recevabilité des demandes bien fondées du Syndicat, non prescrites et dans la mesure où les [P] et [E] ne soulèvent pas d’autres motifs dans leur dispositif tant en défense au fond que d’incident, ORDONNER l’ensemble des demandes au fond du Syndicat reproduites ci-dessous :

A TITRE PRINCIPAL

I. APPENTIS, MUR MITOYEN & COUR (rachat/indemnisation et déracinement)

● ORDONNER donc, en vue de régulariser ces appropriations de parties communes dans le respect du principe d’égalité entre copropriétaires et de leurs droits, les mesures ci-dessous listées, avec les professionnels habilités, aux entiers frais des copropriétaires des lots 22 et 1 (à date M. [P] et Mme [E] et/ou leurs éventuels acquéreurs et suivants), défendeurs, et sous astreinte :

Avec le concours d’un géomètre et d’un notaire (avec AGE) :

* L’acquisition de la partie commune « appentis » annexée de fait au prix du m2 du lot 22 actualisé du taux d’inflation immobilier de 2%/an à la date du jugement à intervenir, avec une décote de 20%, représentant une plus-value importante pour la valorisation du lot augmenté d’une pièce d’habitation supplémentaire électrifiée et entièrement installée et aménagée comme « bureau » :

Surface carrez appentis : 13.52 m2

Prix m2 lot 22 en 2020 : 554 050€/49.05m2 = 11295€/m2 (selon acte de vente [P]/[E])

— > Pour ce faire, la convocation d’une AGE à fin de régulariser le règlement de copropriété et faire créer par un géomètre ce nouveau lot privatif avec tantièmes de charges associés aux frais des défendeurs ou de leurs acquéreurs (conformément à la résolution 13 du PV du 7/04/2023), selon les termes suivants :

● Acquisition sans droit à bâtir de l’appentis ayant pour affectations exclusives « local de stockage et/ou bureau personnel électrifié » (pièce sèche) (à l’exclusion d’un usage commercial, de logement/hébergement, de réception, de chambre ou de pièce d’eau/cuisine, liste non-exhaustive), etc. selon existant décrit dans le constat d’huissier adverse du 08/04/20 et qui sera précisément recensé, mesuré et inscrit au règlement de copropriété, dans le respect de l’obligation de jouissance paisible.

● Façade appentis : dépose du spot électrique à titre principal. Ou à titre subsidiaire remplacer ce spot par une lumière de même intensité que celle dans la cour de l’immeuble se déclenchant uniquement au mouvement (hors animaux) et non continue ainsi que le respect de l’obligation de jouissance paisible selon art 7.1 p. 20 du règlement de copropriété et conformément à la loi. En cas de nouvelle plainte pour nuisance sonore ou lumineuse, le spot extérieur devra dans tous les cas être retiré sans délai. Dépose de l’auvent sur façade.

● Le diagnostic de sécurité électrique de cette installation complète sera à joindre à la convocation d’AGE par les copropriétaires des lots 22 et 1 et tout risque/problème devra être résolu dans un délai d'1 mois suivant le diagnostic avec la transmission des justificatifs au syndic et CS.

● L’appentis/bureau reste à usage exclusif des copropriétaires des lots 22 et 1 et descendance, à l’exclusion de tout tiers. L’appentis et la cour restent indissociables des lots 22 et 1 et ne sauraient être vendus ou exploités séparément à quelque titre que ce soit.

● L’hébergement ainsi que l’installation d’eau, de sanitaires, d’antennes ou de spots électriques externes, etc. (liste non exhaustive) supplémentaires en façade ou toiture y sont proscrits.

● L’appentis ne devra pas être modifié en dehors de l’existant actuel hors décoration intérieure.

● La surface carrez construite dans la cour sera précisée (dernier métrage connu : 13.52m2) et ne devra jamais être augmentée ni au sol ni en hauteur ou autres.

● La surface de la cour non construite qui reste commune sera aussi précisée (dernier métrage connu : 32.86m2) et aucun câble supplémentaire ou tuyau ou toute autre installation ne devront y être posés, suspendus, plantés, la traverser ou la creuser de quelle que façon que ce soit, autre que l’existant actuel (hors plantations) qui sera précisément défini et recensé au règlement de copropriété. Il en va de même pour le mur commun mitoyen.

● Les défendeurs prendront à leur charge tout dommage éventuel qui affecterait l’appentis devenu bureau personnel, sans possibilité de recours auprès de l’assurance de l’immeuble qui ne saurait supporter une aggravation de son taux de sinistralité par cette extension de surface non d’origine, en dehors de l’immeuble et non comprise au contrat.

● Les défendeurs endossent la responsabilité et les frais des potentielles nuisances causées par cette transformation tels qu’insectes xylophages (suite à pose de parquet) ou autres.

● Les défendeurs endossent toutes responsabilités vis-à-vis des autorités administratives et fiscales et des autorisations légales nécessaires à cette transformation sans que le Syndicat des copropriétaires ne puisse souffrir d’aucun frais ou de recours à son niveau pour toute raison que ce soit.

● Un constat du syndic d’huissier (aux frais des copropriétaires des lots 22 et 1) au choix sera effectué à chaque revente des lots pour s’assurer du respect de ces dispositions. Le descriptif précis des lots et dépendance devra être transmis au syndic et communiqué au syndicat des copropriétaires à cette occasion pour vérification de leur intégrité.

* L’existence d’une emprise au sol dans le lot 22 sera également constatée et mesurée par un professionnel. En cas d’emprise, un droit de passage complémentaire de 1500€ sera acquitté également.

* Le paiement d’un droit de passage du réseau électrique dans la cour à jouissance privative sur laquelle il est édifié (restant partie commune sans droit à construire) sur le côté droit le long du mur mitoyen avec la cour de l’immeuble, d’un montant de 6000€, à acter également au règlement de copropriété et à l’AGE correspondante (voir ci-dessous) et mesurée par un architecte.

* Le déracinement de toutes plantations au sol de la cour (sans statut de jardin) et remise en état de sa dalle béton percée fin 2022, près de la grille d’évacuation, ainsi que la prise en charge de toutes nuisances/endommagements causés (racines, canalisations, insectes, etc.).

Au moyen d’une astreinte de 150€ par jour de retard, passé un délai de 1 mois suivant signification du jugement pour la convocation de l’AGE correspondante puis 2 mois après celle-ci pour la signature de la transaction chez notaire.

II. SOL LOT 22 (indemnisations)

● ORDONNER leur régularisation par le paiement d’une indemnisation de 3000€ par ouverture (1 trémie circulaire et 2 puits de lumière) soit la somme totale de 9000€ et que les défendeurs endossent toutes responsabilités pour la résolution de tous potentiels nuisances/désordres causés par ces modifications sans que le Syndicat ne puisse souffrir du moindre frais ou responsabilité à cet égard.

III. PORTE D’ENTRÉE RÉGLEMENTAIRE DU LOT 22 (remise en service)

● ORDONNER dès lors la remise en service de l’intérieur (déverrouillage) et utilisation de cette porte d’entrée réglementaire côté hall de l’immeuble par laquelle les entrées et sorties régulières du lot 22 doivent s’effectuer (et non par la cour commune comme actuellement), conformément au descriptif du règlement de copropriété et de son modificatif du 28/04/20, de sorte à mettre fin au trouble de jouissance paisible et à toute entrave de sécurisation de la cour (ou autres nuisances) le cas échéant.

— > Le justificatif professionnel sera à fournir au SDC via son syndic et conseil syndical.

— > Une visite de vérification par le syndic ou l’un de ses préposés sera à organiser sur rdv concerté avec les défendeurs.

IV. PERCEMENTS EN FAÇADE CÔTÉ COUR (indemnisations et remplacement chaudière)

● ORDONNER le paiement d’une indemnisation de 2000€ par percement sur la façade côté cour soit la somme totale de 6000€ (hotte de cuisine, évacuation gaz de la chaudière et ventilation).

— > En sus : le remplacement de ladite chaudière à gaz par une chaudière à condensation rejetant moins de gaz toxique et moins polluante ainsi que la suppression du bruit de l’évacuation de la hotte apparue en 2022.

— la vérification par un professionnel des incidences sanitaires et de sécurité de l’installation pour le voisinage et résidents passant régulièrement à proximité et leur résolution le cas échéant. Un diagnostic à cet effet sera à transmettre aux syndic et CS ainsi que le justificatif de mise en sécurité sanitaire.

Pour II, III et IV, au moyen d’une astreinte de 100€ par jour de retard, passé un délai de 20 jours suivant signification du jugement.

Similairement pour le remplacement de la chaudière (IV), passé un délai de 1.5 mois suivant signification du jugement.

V. VÉRIFICATION/ACCES SYNDIC AUX PARTIES COMMUNES & REPONSES

● CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires dispose d’un droit de regard sur ses parties communes et a -entre autres- pour obligation et mission leur préservation.

● ORDONNER en conséquence de ces abus multiples et continus, dissimulation et récidive en cours de contentieux, de laisser l’accès au syndic ou par huissier, aux frais des défendeurs, pour 1 vérification annuelle de l’intégrité des parties communes extérieures situées dans le lot 22, par rendez-vous concerté, dans le respect des droits mutuels des parties, avec au besoin les professionnels utiles. Un compte-rendu sera établi, à l’issue et adressé à toutes les parties concernées.

EN TOUT ETAT DE CAUSE ORDONNER que :

1/ M. [P] et Mme [E] répondent, dans un délai raisonnable n’excédant pas 1 semaine, aux courriers électroniques ou postaux du syndic concernant leurs obligations légales de copropriétaire (y compris paiement de leurs charges), le règlement ou la gestion de la copropriété ainsi que les parties communes, avec les justificatifs utiles, à leurs frais, le cas échéant,

2/ qu’ils laissent l’accès à leurs lots au syndic et/ou à ses préposés dans le cadre des travaux sur parties communes, expertises d’assurance pour lesquelles le syndic est convoqué ou autres de ses missions légales.

VI. CAVE/LOT 1 (remise en état et restauration d’affectation)

● ORDONNER :

o La remise en état et restauration des parties communes modifiées dans la cave (lot 1) :

— Désobstruction des 2 soupiraux communs,

— Démolition/dépose obstruction de laine de verre de la porte de cave et restauration des espacements (y compris des murs) de ventilation naturelle,

— Désobstruction des canalisations d’eau y passant,

— Démolition des branchements électriques augmentés en cave,

— Démolition du revêtement de sol,

— Prise en charge des désordres corrélés au défaut de ventilation (traitement insectes xylophages, etc.)

o La restauration de l’affectation et consistance de cave du lot 1

— par la suppression des travaux d’aménagement d’habitation, conformément au règlement de copropriété et à son modificatif ayant interdit son changement d’affectation en habitation.

Pour ces deux derniers (lot 1) :

* Remise du calendrier de ces travaux de démolition et de remise en état au syndic : au moyen d’une astreinte de 250€ par jour de retard, passé un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

* Organisation réception écrite de ces travaux à leur fin avec le syndic du SDC, le CS, un expert architecte et autres professionnels utiles pour s’assurer du respect des règles de l’art et présentation des justificatifs (factures), au moyen d’une astreinte de 150€ par jour de retard, passé un délai de 1.5 mois suivant la signification du jugement.

● DÉBOUTER M. [U] [P] et Mme [S] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

A TITRE SUBSIDIAIRE (1ères demandes subsidiaire)

I. APPENTIS, COUR, MUR MITOYEN & SOL LOT 22

Si par exceptionnel, la juridiction de céans n’ordonnait pas la régularisation de l’annexion/appropriation de la partie commune à jouissance privative appentis par son rachat, du réseau électrique planté et creusé dans la cour de même statut et le long du mur mitoyen par un droit de passage et des percements additionnels au sol 22 et en façade par une indemnisation aux conditions demandées à titre principal, elle ORDONNERA cependant à titre subsidiaire les mesures suivantes de restitution et libération :

I. 1. APPENTIS, COUR & MUR MITOYEN (restitution/libération)

● Restitution appentis, partie commune à jouissance privative (édifié sur la cour attenante au lot 22):

o Démolition installation électrique intérieure incluant compteur, interphone, prises, tableau, convecteurs muraux et câblage, auvent, etc.

o Démolition revêtements de sol (incluant parquet de nov 2020) et mur (restauration de l’état brut des matériaux).

o Restauration de l’usage limité au stockage sans travaux d’aménagement d’habitation

o Façade appentis : démolition et suppression spot électrique externe et de son câblage

● Restitution mur mitoyen et cour commune à jouissance privative attenante au lot 22 :

o Démolition réseau électrique : gaines de câbles plantées dans la cour le long du mur mitoyen et liaison souterraine câblée la traversant jusqu’à l’immeuble (rattaché au compteur privatif lot 22)

o Déracinement de toutes les plantations au sol y compris grimpantes et prise en charge de toutes nuisances/dommages associés.

o Remise en état sol de la cour par son rebouchage à l’identique sans aucun câble ou autre ni souterrain ni aérien ou autres, y compris sur les murs mitoyens ainsi que la remise en état de la dalle percée fin 2022 près de la grille d’évacuation.

I.2. SOL LOT 22 LOGEMENT (restitution/libération)

● Démolition trémie circulaire d'1.30 m de diamètre, escalier et garde-corps et des 2 puits de lumière (pavés de verre) de 110 cm x 59 cm & 70 cm x 60 cm creusés au sol,

● Comblement et reconsolidation dalle plancher dans la limite de la petite trappe d’accès rectangulaire d’origine si toujours présente si souhaitée être conservée par les défendeurs (la trappe étant adaptée à la destination passée du lot 22 de local commercial).

● Remise calendrier des travaux de démolition et de remise en état au syndic : au moyen d’une astreinte de 150€ par jour de retard, passé un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

● Organisation réception écrite de ces travaux à leur fin avec le syndic, le CS, un expert architecte et autres professionnels utiles pour s’assurer du respect des règles de l’art et présentation des justificatifs (factures), au moyen d’une astreinte de 150€ par jour de retard, passé un délai de 1.5 mois suivant la signification du jugement.

I.3. VÉRIFICATION/ACCES SYNDIC AUX PARTIES COMMUNES :

● CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires dispose d’un droit de regard sur ses parties communes et a entre autres pour obligation et mission leur préservation

● ORDONNER en conséquence de ces abus multiples et continus, dissimulation et récidive en cours de contentieux, de laisser l’accès au syndic ou par huissier, aux frais des défendeurs, pour une vérification annuelle de l’intégrité des parties communes à jouissance privative du lot 22, par rendez-vous concerté, dans le respect des droits mutuels des parties, avec au besoin les professionnels utiles. Un compte-rendu sera établi, à l’issue et adressé à toutes les parties concernées.

I.3.1 Si par exceptionnel, la juridiction de céans n’ordonnait pas, à titre subsidiaire, cette vérification annuelle des parties communes par le syndic, elle ordonnera alors à titre très subsidiaire que les copropriétaires des lots répondent aux questions du syndic à leur sujet avec les justificatifs utiles, à leurs frais, le cas échéant.

II. FAÇADE IMMEUBLE (remise en état)

Si par exceptionnel, la juridiction de céans n’ordonnait pas à titre principal la régularisation des percements en façade immeuble par le versement d’une indemnisation, elle ORDONNERA cependant à titre subsidiaire les mesures suivantes de remise en état :

● Démolition conduits d’évacuation gaz, grilles hotte de cuisine et ventilation dans la cour et rebouchage de la façade à l’identique (en respect de l’harmonie des briques).

— > Au moyen d’une astreinte de 100€ par jour de retard, passé un délai d'1 mois suivant signification du jugement.

III. CAVE LOT 1 (régularisation quantums de charges, Règlement de copropriété -RC- et ventilation)

Si par exceptionnel, la juridiction de céans n’ordonnait pas à titre principal la démolition des travaux sur parties communes et de l’augmentation des branchements électriques en cave lot 1, ainsi que sa remise en état en conformité de son affectation et consistance de cave, elle ORDONNERA cependant à titre subsidiaire alors aux frais des défendeurs (ou éventuels acquéreurs) la régularisation du lot 1 en termes de tantièmes de charges et d’état descriptif divisionnaire au RC dont l’affectation et la consistance ont été modifiées par travaux augmentant sa superficie habitable (chambre supplémentaire), dans le respect du principe d’égalité entre copropriétaires, selon les termes suivants:

● Pour ce faire, la convocation d’une AGE à fin de régulariser le règlement de copropriété par l’établissement par un géomètre d’un projet modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif divisionnaire avec l’augmentation des quantums des charges du lot 1, consistance modifiée en chambre (extension de superficie habitable de plus de 20 m2) qui fusionnera ainsi avec le lot 22 pour ne former qu’un seul lot appartement.

● A cette occasion, il sera inscrit au règlement de copropriété de :

— la non louabilité du lot 22 du fait d’une chambre-cave ne respectant pas les normes d’habitabilité et de décence,

— la responsabilité des défendeurs de tous désordres liés aux travaux de transformation de la cave lot 1 en chambre ainsi que de toutes formalités et/ou sanctions des autorités administratives, sans que le Syndicat ne puisse souffrir du moindre frais ou responsabilité.

— l’accès aux parties communes situées dans le lot 1 actuel (soupiraux, canalisations, etc.) devra être laissé à tout moment au Syndic et professionnels utiles en cas de besoin légal (travaux, constat…), de vérification, etc, sans que le Syndicat ne puisse souffrir du moindre frais à cet égard

— la prise en charge des défendeurs (ou de leur assurance) de tout dommage éventuel affectant les aménagements d’habitation en sous-sol non d’origine dans leur cave, actuel lot 1, sans recours possible auprès de l’assurance de l’immeuble qui ne saurait souffrir d’une aggravation de son taux de sinistralité et d’une surprime lié à cette extension de surface habitable sinistrable non autorisée, non conforme, non d’origine et non prévue au contrat.

● Le projet de(s) résolution(s) sera à faire valider avant envoi de la convocation au Syndic assisté du conseil syndical.

● En sus : le versement au Syndicat d’une somme forfaitaire de 2000€ pour la recherche et mise en place d’une ventilation de compensation dans le sous-sol des caves suite à l’obstruction des soupiraux.

Et ce, pour l’ensemble, sous astreinte de 120€ par jour de retard, passé un délai de 1.5 mois suivant signification du jugement.

● Après vote de l’AG : la mise à jour et modification correspondante du règlement de copropriété avec le concours d’un notaire aux frais et par les soins des défendeurs ou de leurs éventuels acquéreurs.

Et ce, sous astreinte de 120€ par jour de retard, passé le délai de 2 mois de contestation du PV de l’AGE ayant voté ces modifications.

IV. PORTE D’ENTREE LOT 22

Si par exceptionnel, la juridiction de céans n’ordonnait pas à titre principal la remise en service de la porte d’entrée du lot 22 côté hall de l’immeuble à la place du passage par la cour, elle ORDONNERA cependant à titre subsidiaire :

— que les défendeurs et tous les futurs acquéreurs des lots 22 et 1 endossent toutes responsabilités et frais, sans recours contre le Syndicat, des nuisances et conséquences de cette modification de configuration et ne causent aucun trouble de jouissance paisible ou d’entrave de sécurité (notamment en cas de besoin de condamnation de la cour et toutes autres nécessités de copropriété à cet égard auxquelles les copropriétaires du lot 22 ne sauraient s’opposer) ou salubrité ou toutes autres obligations légales et du règlement de copropriété.

— > Cette disposition sera à inscrire au règlement de copropriété aux frais des défendeurs.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE (2èmes demandes subsidiaires : remise en état)

I. APPENTIS, COUR, MUR MITOYEN & SOL LOT 22

Si par exceptionnel, la juridiction de céans n’ordonnait pas non plus, à titre subsidiaire, la restitution des parties communes cour, mur, appentis et sol du lot 22 selon les termes explicités, au titre de leur appropriation, elle ORDONNERA cependant, à titre très subsidiaire, les mesures suivantes de remise en état, au titre de leur violation de la loi du 10/07/1965 et du Règlement de Copropriété non prescrite selon art. 2224 du Code civil fixant le point de départ à la prise de connaissance des faits et selon art. 5 du chapitre III p.17 du RC qui interdit l’acquisition de droit dans le temps :

I.1 APPENTIS, COUR, MUR MITOYEN (remise en état)

● Démolition travaux appentis, partie commune à jouissance privative) :

o Dépose réseau électrique intérieur incluant compteur, tableau, interphone, prises, convecteurs muraux et câblage, auvent, etc.

o Dépose revêtements de sol et de mur et restauration de la dalle plancher et des murs bruts,

o Restauration de l’usage limité au simple stockage sans travaux d’aménagement d’habitation,

o Façade appentis : dépose spot électrique externe et du câblage associé et de l’auvent/abri vélo.

o Dépose du parquet posé dans l’appentis en nov. 2020

● Démolition réseau électrique cour commune à jouissance privative attenante au lot 22 :

o Démolition gaines de câbles plantées dans la cour et câbles de liaison la traversant jusqu’à l’immeuble (compteur appentis rattaché au compteur privatif lot 22),

o Remise en état dalle de la cour par son rebouchage à l’identique sans aucun câble ou autre ni souterrain ni aérien ou autres n’y passant, y compris percement près de la grille d’évacuation.

o Déracinement de toutes plantations au sol s’y trouvant y compris grimpante.

I.2 SOL LOT 22 LOGEMENT (remise en état)

● Démolition trémie d'1.30 m de diamètre, de son escalier et garde-corps et des 2 puits de lumière (pavés de verre) de 110 cm x 59 cm & 70 cm x 60 cm percés au sol,

● Comblement et reconsolidation dalle plancher, dans la limite de la petite trappe d’accès d’origine rectangulaire si toujours présente côté rue (dans la salle de bain) selon plan immeuble d’origine.

— > Remise calendrier de ces travaux et démarches au Syndic : au moyen d’une astreinte de 150€ par jour de retard, passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

— > Organisation réception écrite de ces travaux et démarches avec le syndic, un expert architecte et autres professionnels utiles pour s’assurer du respect des règles de l’art, au moyen d’une astreinte de 150€ par jour de retard, passé un délai de 1.5 mois pour l’appentis et la cour, et 2 mois pour le sol du lot 22 suivant signification du jugement.

I.3 COUR (déracinement aménagements paysagers & remise en état dalle)

● Les déracinement et dépose par un professionnel de toutes plantations au sol non autorisées dans la cour et remise en état de sa dalle béton percée en 2022 à côté de la grille d’évacuation.

— > Le justificatif (facture) sera à fournir au syndic ainsi qu’une visite de contrôle par ce dernier sur rdv concerté avec les défendeurs ou par un huissier avec photos aux frais des défendeurs s’ils le préfèrent.

— > La prise en charge et responsabilités de tous désordres éventuels actuels ou futurs causés par ces plantations au sol (racines, etc.) et percement en dalle.

— > Ces déracinements et reconsolidation de dalle sous astreinte de 150€ par jour de retard, passé un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

ORDONNER que le jugement à intervenir soit revêtu de l’exécution provisoire.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

● DÉBOUTER M. [U] [P] et Mme [S] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

● CONDAMNER in solidum M. [U] [P] et Mme [S] [E] au paiement de la somme de cinq mille euros (5000€), au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 11/12/20, et dire que le Syndicat des Copropriétaires du 18 rue Villeneuve 92110 Clichy pourra les recouvrer directement sur son compte (à l’exception des défendeurs).

● CONDAMNER in solidum M. [U] [P] et Mme [S] [E] au paiement de dommages et intérêts de vingt mille euros (20000€) en réparation de son préjudice moral pour résistance abusive (y compris renvois répétés de la procédure en référé et au fond, refus de se mettre en état dans le respect des délais, refus de respecter le calendrier procédural), multiplication de procédures en représailles et manœuvres dilatoires, intention de nuire, production de témoignages mensongers, allégations mensongères et diffamantes, dissimulations, récidive en cours de procédure (travaux de parquet, percement, plantations et auvent), non réponse au syndic, mauvaise foi, entrave à la bonne gestion (malus assurance…) et sécurisation de la copropriété, mise en danger d’autrui, tentative de casse d’une partie commune (porte cour) et insultes, diffamation, harcèlement et dénigrement du conseil syndical cause de soucis de santé et de déménagement de Mme [R], pression, menaces, vol de coordonnées personnelles, temps passé à la gestion du dossier et des relances, et démission du syndic Morazin immobilier causée par les défendeurs, et dire que le Syndicat des Copropriétaires du 18 rue Villeneuve 92110 Clichy pourra les recouvrer directement sur son compte (à l’exception des défendeurs).

● CONDAMNER in solidum M. [U] [P] et Mme [S] [E] aux entiers dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir soulevées par Mme [E] et M. [P]

Mme [E] et M. [P] font tout d’abord valoir que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir pour mener la présente action judiciaire, faute d’intérêt à agir, dès lors que l’autorisation de changement de la destination des lots n°22 et 1 a été donnée suivant assemblée générale du 21 septembre 1995, soit depuis plus de 27 ans. Ils soutiennent également que toute hypothèse les actions qu’il mène sont prescrites. S’agissant de la demande de rétablissement de la destination du lot n°1 et de suppression des aménagements afférents, soumis à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, Mme [E] et M. [P] exposent que l’assemblée du 21 septembre 1995 a autorisé, sans ambigüité, le changement de destination du lot n°1, que les actes de ventes successifs intervenus depuis 1995 font d’ailleurs état du changement de destination intervenus sur le bien et que le syndicat des copropriétaires était parfaitement informé de l’utilisation du lot n°1 comme une chambre ainsi qu’il ressort de l’acte de l’avis de mutation du 28 février 2005 qui lui a été adressé. En réponse aux écritures du syndicat ils exposent que les autorisations administratives nécessaires étaient sans incidence sur la validité de la décision prise en assemblée générale et qu’en toute hypothèse le changement d’affectation des lots a bien été régularisé en 1995 par le propriétaire de l’époque.

Quant à la demande de suppression des travaux de réunion des lots n°22 et 1, Mme [E] et M. [P] expliquent que le délai de prescription de l’action est également de cinq années et non de trente ans dès lors que les plans initiaux de l’immeuble, tout comme le dernier projet modificatif du règlement de copropriété, font apparaître que dès l’origine les lots n°22 et 1 étaient reliés par un escalier de sorte qu’il n’y a pas eu appropriation de partie commune. Ils exposent que les travaux avaient déjà été réalisés en 2005, comme le montre l’acte de vente intervenu le 12 novembre de cette même année et comme l’atteste le vendeur de l’époque. Ils ajoutent qu’à tout le moins le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l’installation d’un escalier intérieur depuis 2001 ainsi qu’il ressort de l’avis de mutation qui lui a été adressé. S’agissant enfin de la demande de suppression des travaux effectués dans l’appentis Mme [E] et M. [P] exposent que les derniers travaux réalisés l’ont été en 2001, suivant autorisation donnée par l’assemblée générale au propriétaire de l’époque, et que les propriétaires successifs depuis cette date indiquent n’avoir pas effectué de nouveaux travaux dans l’appentis.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de ces fins de non-recevoir. Il fait valoir qu’en vertu des articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et dans le cadre de sa mission de préservation et sauvegarde des parties communes et de respect du règlement de copropriété, a intérêt à agir dans le cadre de la présente instance. Il soutient que les trente postes de travaux non autorisés réalisés par Mme [E] et M. [P], tant sur les parties communes que sur leurs parties privatives, ne remplissent pas les conditions de prescription des articles 2224, 2227 et 2261 du code civil, ni celles de l’article 5 du chapitre III du règlement de copropriété qui stipule qu’ « aucune tolérance ne pourra même avec le temps devenir un droit acquis ». Il ajoute qu’il n’avait pas connaissance des travaux réalisés, qui ont été dissimulés, que l’assignation en référés du 5 janvier 2021 comme l’assignation du 5 mars 2023, à l’origine de la présente instance, ont interrompu le délai de prescription, et que la prescription se transmet éventuellement entre acquéreurs successifs mais à la condition que le droit litigieux soit inscrit à l’acte de vente ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le syndicat des copropriétaires indique encore que M. [P] a réalisé des travaux dans l’appentis en 2020 et 2024 ce qui a pour effet de réouvrir encore son délai d’action. Il oppose que les procès-verbaux d’assemblées générales des 21 septembre 1995 et 28 juin 2001 n’autorisent ni ne mentionnent les travaux incriminés de sorte que ces documents ne prouvent ni la connaissance de ces travaux par le syndicat ni même leur date de réalisation.

*

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir. S’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans cette hypothèse, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

L’article 122 dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Compte tenu de la complexité des moyens soulevé par Mme [E] et M. [P], ces fins de non-recevoir seront examinées à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, par mesure d’administration judiciaire, mise à disposition au greffe,

Décidons que les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [U] [P] et Madame [S] [E], tirées du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18 rue Villeneuve à Clichy (92110) et de la prescription de son action, seront examinées à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond ;

Rappelons aux parties qu’elles sont tenues de reprendre les fins de non-recevoir dans leurs conclusions adressées à la formation de jugement ;

Disons que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond ;

Déboutons les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 22 janvier 2026 à 9h30 pour conclusions récapitulatives en défense de Monsieur [U] [P] et Madame [S] [E].

Signée par Carole GAYET, Juge, chargée de la mise en état, et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Frantz FICADIERE

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Carole GAYET