Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00282 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BQ6

Société COSE

C/

[T] [J] [E]

— Expéditions délivrées à

M^e Abdoul kader BITIE

— FE délivrée à M^e Abdoul kader BITIE

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Abdoul kader BITIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

Société COSE

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e AKPO substituant M^e Abdoul kader BITIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [J] [E]

né le 25 Mars 1984 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 octobre 2020, à effet au 12 octobre 2024, la société civile immobilière COSE (SCI COSE) a donné à bail à Monsieur [T] [J] [E], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI COSE a fait signifier le 18 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 23 décembre 2024, la SCI COSE a fait assigner Monsieur [T] [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant, au visa des articles 834 du Code de procédure civile et 7, 8 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— dire et juger bien fondée l’action de la SCI COSE ;

— constater son absence de payement de loyer et sa dette locative s’élevant à la date du commandement à la somme de 4.904 euros et à la date de l’assignation à la somme de 5.876 euros ;

— constater la sous-location irrégulière du logement par le locataire ;

— constater l’absence de fourniture d’assurance par M. [D] ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 2 novembre 2023 ;

— constater en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date du 2 novembre 2023 ;

— constater l’occupation sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe ;

— constater que cette occupation illicite porte atteinte au droit de propriété, constater qu’il y a lieu de la faire cesser ;

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de tout occupant de ces lieux et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ;

— ordonner la remise en état des lieux à ses frais ;

— le condamner aux entiers dépens ;

— le condamner à verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, la SCI COSE , représentée par son avocat, maintient ses demandes et demande l’autorisation d’adresser la notification de l’assignation à la Préfecture de Gironde par note en délibéré, ce qui lui a été permis.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SCI COSE.

Monsieur [T] [J] [E], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Il convient également de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le juge des référés n’y répondra pas dans le dispositif de la présente ordonnance.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [T] [J] [E], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SCI COSE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SCI COSE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Pour défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2020 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 18 octobre 2024, la SCI COSE a fait délivrer à Monsieur [T] [J] [E] un unique commandement de payer les loyers dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’acte.

Ce commandement de payer ne peut être considéré comme un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, en l’absence de commandement visant la clause résolutoire pour défaut de justificatif d’assurance, signifié au défendeur, la demande de la SCI COSE sera rejetée de ce chef.

Pour défaut de paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.904 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

La SCI COSE communique un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, le 20 janvier 2025 indiquant que Monsieur [X] [J] lui a déclaré occuper ce logement de façon temporaire, rendant visite au défendeur, après avoir constaté que le nom de celui-ci figure sur la boîte aux lettres. Il est indiqué qu’une place de stationnement est attribuée à ce logement et sur laquelle est stationné un véhicule de marque Honda.

La SCI COSE produit également une facture Sosh Orange du 2 juillet 2014 au nom de Monsieur [J] [X] dont l’adresse correspond à celle du logement de Monsieur [T] [J] [D].

Monsieur [T] [J] [E], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, dont Monsieur [X] [J], seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il est rappelé que le bail ne fait pas mention d’une place de stationnement attribué à ce logement, mais seulement d’un « cellier ».

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la remise en état des lieux aux frais du défendeur :

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la remise en état des lieux mis en location par la SCI COSE à Monsieur [T] [J] [D], ce d’autant que l’expulsion qui a été prononcée n’a pas encore eu lieu et que l’état des lieux de sortie n’a pas été établi.

La demande de la SCI COSE de ce chef sera rejetée.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [J] [E] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [T] [J] [E] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

REJETONS la demande de la SCI COSE au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production d’un justificatif d’assurance ;

CONSTATONS, à la date du 19 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, figurant au bail conclu le 13 octobre 2020 et liant la SCI COSE à Monsieur [T] [J] [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] ([Adresse 6]) ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [J] [E] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI COSE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [J] [X], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de la SCI COSE au titre de la remise en état du logement sis [Adresse 3] ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [J] [E] à payer à la SCI COSE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE