TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 17 Juin 2025

N°R.G. : 23/00927

N° Portalis DB3R-W-B7H-YHFY

N° Minute : 25/1758

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 8] représenté par son syndic, la société GERARD SAFAR

c/

S.C.I. [Localité 19] 171, Société AKALIS COLLEGE [Localité 20]; SELARLDE [E] en la personne de Me [I] [K] [X] en qualité de liquidateur judiciaire de la société ECOLE SANTE et JURIDIQUE;

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], représenté par son syndic la société GERARD SAFAR

[Adresse 13]

[Localité 14]

représentée par M^e Christelle NEYRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0066

DEFENDERESSES

S.C.I. [Localité 19] 171

[Adresse 10]

[Localité 17]

représentée par M^e Alexandra DUMITRESCO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 117

Société AKALIS COLLEGE [Localité 20]

[Adresse 3]

[Localité 16]

ayant pour avocat Maître Pierre ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R231

SELARL [X] prise en la personne de Me [I] [K] [X] en qualité de liquidateur judiciaire de la société AKALIS COLLEGE [Localité 20] – ECOLE SANTE ET JURIDIQUE

[Adresse 12]

[Localité 15]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 mars 2025, avons mis au 23 mai 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier du 3 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a fait assigner en référé la SCI NEUILLY 171 et la société AKALIS COLLEGE DE PARIS (ou Ecole SANTE ET JURIDIQUE) devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de les voir condamnés in solidum sous astreinte à retirer les installations faites sur les parties communes, faire cesser les nuisances sonores, et lui payer la somme de 1 695,60 euros outre des frais irrépétibles.

A l’audience du 26 avril 2023 l’affaire a été renvoyée au 26 septembre 2023 avec injonction de rencontrer le médiateur. Une médiation a été entamée.

Par jugement du 30 juillet 2024 le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société AKALIS – ECOLE SANTE ET JURIDIQUE.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été renvoyée au 5 février 2025 pour mise en cause du liquidateur judiciaire de la société AKALIS – ECOLE SANTE ET JURIDIQUE.

Par acte d’huissier du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné la SELARL [X] prise en la personne de Me [I] [K] [X] en qualité de liquidateur judiciaire de la société AKALIS – ECOLE SANTE ET JURIDIQUE aux fins de le voir :

— condamner sous astreinte in solidum avec la SCI NEUILLY 171, à retirer toutes les installations faites sur les parties communes de l’immeuble

— condamner sous astreinte in solidum à les remettre en état (coupe-feu de la dalle du parking notamment)

— condamner à laisser l’accès aux locaux pour leur remise en conformité

— condamner in solidum avec la SCI NEUILLY 171 à faire cesser les nuisances sonores

— condamner in solidum avec la SCI NEUILLY 171 à justifier de la conformité des locaux à la réglementation ERP

— condamner la SCI NEUILLY 171 à lui payer 1695,60 euros

— inscrire au passif de DF2 une créance à hauteur de 51 695,60 euros à parfaire

— condamner in solidum avec la SCI NEUILLY 171 à lui payer 3500 euros de frais irrépétibles et aux dépens.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2025 la SCI NEUILLY 171 a assigné en intervention forcée la SELARL [X] en la personne de Me [I] [K] [X] en qualité de liquidateur judiciaire de la société ECOLE SANTE et JURIDIQUE aux fins de le voir principalement :

— condamner à la relever et la garantir de toute condamnation au profit du demandeur

— ordonner l’inscription au passif de la procédure collective de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

A l’audience du 5 février 2025, les trois instances ont été jointes sous le numéro RG n° 23 927. L’affaire a été renvoyée au 25 mars 2025 pour régularisation d’écritures à l’égard du liquidateur judiciaire quant à la remise des clés du local, et indication par note en délibéré de la SCI NEUILLY 171 de la liste des travaux qu’elle s’engage à réaliser.

Par note en délibéré du 11 février 2025, la SCI NEUILLY 171 s’est engagée à se substituer à sa locataire défaillante pour effectuer sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble les travaux de suppression puis rebouchage des émangements réalisés sans autorisation par l’école dans les parties communes, tels que listés en pièce adverse 12 sous réserve d’avoir accès à ses locaux et d’être autorisée à intervenir, soit :

— au 1er sous sol : suppression des canalisations PVC privatives en partie commune (tuyaux PVC et PER ) ainsi que leurs raccordements sur les 2 descentes fontes existantes, rebouchage

— au 2ème sous sol, suppression du bac de recueillement d’eau d’infiltration posé au plafond et le raccord Bourdin interdit auquel il est raccordé. Les trois climatiseurs étaient présents selon elle depuis 30 ans, elle s’engageait à réaliser pour ceux-ci juste des raccordements conformes.

A l’audience du 25 mars 2025, le demandeur affirme qu’il maintient ses demandes à l’égard du liquidateur judiciaire telles que dans son assignation du 9 janvier 2025, mais il dépose et soutient des conclusions en réponse selon lesquelles il demande au juge des référés de :

CONDAMNER in solidum, la SCI NEUILLY 171, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de

retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à :

• Retirer toutes les installations et aménagements fait sans autorisation sur les parties communes de l’immeuble (pose de climatiseurs, réseau de tuyauterie en sous face de dalle parking, branchements électriques sauvages dans le parking et le local technique),

• Ne plus occuper, sans droit, les voies circulations du parking par ses véhicules (niveau -1), ainsi que devant les issues de secours,

• Remettre en l’état les parties communes en reconstituant, notamment le degré coupe-feu de la dalle du parking endommagée par le passage des canalisations du laboratoire de la société AKALIS, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

CONDAMNER in solidum la SCI NEUILLY 171, sous astreinte de 1.000,00 € par infraction constatée, à cesser ou faire cesser toutes les nuisances notamment sonores dans l’immeuble et à respecter la quiétude des autres occupants,

CONDAMNER in solidum, la SCI NEUILLY 171 et sa locataire, la société AKALIS, sous

astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à justifier de : la conformité de la destination des locaux à la réglementation ERP, et ce en toute ses composantes (extraction/ largeur et nombre d’issues de secours…), de manière à écarter tout risque pour la copropriété en particulier en cas d’incendie.

CONDAMNER la SCI NEUILLY 171, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 1.695,60 €TTC, outre intérêt au taux légal depuis la mise en demeure du 18/03/2022,

CONDAMNER la SCI NEUILLY 171 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme 7.320 €, au titre de frais de maitrise d’œuvre nécessaires à la remise en état des sous-sols,

CONDAMNER la SCI NEUILLY 171 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 5.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

La CONDAMNER aux dépens qui comprendront notamment les coûts des constats d’huissier de Me [O].

Il expose que la SCI NEUILLY 171 est propriétaire de locaux dans la résidence du [Adresse 3] à Neuilly /Seine ; que depuis 2014 elle loue des locaux à l’école AKALIS- Ecole Santé et Juridique, qui a commis de nombreuses dégradations des parties communes et nuisances sonores ; que l’école est désormais en liquidation judiciaire mais qu’il existe encore des va et vients et que le trouble manifestement illicite a été réel ; que la SCI NEUILLY 171 en tant que propriétaire des locaux s’est engagée à effectuer des travaux mais sans s’engager sur un délai du fait qu’elle n’a toujours pas la clé des locaux ,l’astreinte est donc nécessaire ; que la remise en état doit porter également sur les installations sauvages dans le local technique électrique et la suppression des blocs de climatisation dont la présence depuis 30 ans n’est pas démontrée ; que l’architecte qui doit surveiller les travaux pour le syndicat coûtera 7320 euros que la SCI NEUILLY 171 doit être condamnée à lui verser ; que la SCI NEUILLY 171 a laissé perdurer la situation sans réagir alors qu’elle avait assigné sa locataire en résiliation de bail dès 2016 et qu’elle a donc commis une faute.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience, qu’il justifie avoir signifiées au liquidateur judiciaire Me [K] [X], non comparant, la SCI NEUILLY 171 demande au juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL,

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail en date du 20 janvier 2014, consenti par la S.C.I. [Localité 19] 171 à la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, pour les locaux sis [Adresse 11], est acquise depuis le 23 juin 2023 date d’effet de la clause résolutoire pour défaut d’exécution de la sommation ;

— CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— ORDONNER l’expulsion de la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, représentée par son liquidateur, Maître [K] [X], et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ORDONNER en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

— CONDAMNER la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, représentée par son liquidateur, Maître [K] [X], au paiement d’une somme de 110 € (CENT DIX EUROS) par jour, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1 er août 2024, de la date du jugement à intervenir, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail en date du 20 janvier 2014, consenti par la S.C.I. [Localité 19] 171 à la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, pour les locaux sis [Adresse 11], est acquise depuis le 22 mars 2025 date d’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— ORDONNER l’expulsion de la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, représentée par son liquidateur, Maître [K] [X], et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ORDONNER en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

— CONDAMNER la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, représentée par son liquidateur, Maître [K] [X], à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 27.720 € (vingt-sept-mille-sept-cent-vingt euros), montant dû par le preneur et non contestable ;

— CONDAMNER la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, représentée par son liquidateur, Maître [K] [X], au paiement d’une somme de 110 € (CENT DIX EUROS) par jour, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 22 mars 2025, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— ORDONNER à la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, représentée par son liquidateur, Maître [K] [X] de remettre les clés du local donné à bail à la S.C.I. [Localité 19] 171, pour y réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes suite à la réalisation d’un réseau illégal de plomberie, dans un délai de huit jours au plus à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ORDONNER à la SAS ECOLE SANTE ET JURIDIQUE, représentée par son liquidateur, Maître [K] [X] de la laisser pénétrer la S.C.I. [Localité 19] 171 dans les locaux, aussi souvent que nécessaire afin de faire établir des devis et pour procéder aux travaux de suppression de réseau privatif de plomberie PVC et PER traversant le plancher du local qui est aussi le plafond du parking du 2ème sous-sol, et de restitution de la caractéristique coupe-feu de la dalle.

— ORDONNER l’exécution provisoire à ce double titre,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONSTATER que la S.C.I. [Localité 19] 171 s’engage à procéder au plus tôt, dès qu’elle aura récupéré les clés du local, été autorisée à y pénétrer et que le devis qu’elle aura présenté aura été validé par l’architecte de la copropriété, aux travaux suivants :

— suppression du réseau de plomberie réalisé illégalement à travers le plancher du 1 er sous-sol, également au plafond du 2 ème sous-sol,

— restitution de la caractéristique coupe-feu de la dalle,

— remise en état des descentes fontes existantes au 2 ème sous-sol par la suppression des branchements frauduleux ;

— raccordement conforme des blocs climatisation ;

Tout cela dans un délai de deux mois au plus après validation de son (ou ses) devis, sous réserve d’avoir récupéré les clés et été autorisée à pénétrer le local à cette fin.

Et si par impossible la S.C.I. [Localité 19] était condamnée à réaliser des travaux et à payer des sommes à quelque titre que ce soit au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5],

— DEBOUTER syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de toute demande d’astreinte à l’encontre de la S.C.I. [Localité 19] 171, ou à défaut, la réduire à de plus justes proportions,

— OCTROYER un délai au minimum de deux mois à la S.C.I. [Localité 19] 171 pour réaliser lesdits travaux à compter de la validation par l’architecte de la copropriété du devis de travaux présenté par la S.C.I. [Localité 19] 171, sous réserve que cette dernière ait préalablement récupéré les clés du local et obtenu le droit d’y pénétrer pour y faire les travaux,

— CONDAMNER la société ECOLE SANTE ET JURIDIQUE représentée par son liquidateur Maître [K] [X], à relever et garantir le S.C.I. [Localité 19] 171 de toute condamnation qui serait prononcée contre elle,

— ORDONNER l’inscription au passif de la procédure collective de la société ECOLE SANTE ET JURIDIQUE de l’ensemble des condamnations qui seront prononcées,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de toutes ses demandes et fins et conclusions plus ample ou contraire formulée à l’encontre de la S.C.I. [Localité 19] 171,

— JUGER que la société [Localité 19] 171 sera dispensée de la participation à la dépense commune des frais de la présente instance (article 700 et dépens), en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

la SCI NEUILLY 171 soutient en substance que l’école AKALIS a saisi le juge du fond après la fin du bail précaire de 2 ans, aux fins de se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux , avec une procédure encore pendante lorsqu’en été 2024 elle est tombée en liquidation judiciaire ; que dès l’année 2021 elle a été alertée par DM1 s’agissant de nuisances sonores et d’entreposages irréguliers dans les parties communes , : qu’elle a découvert que la locataire avait également installé un réseau privatif de plomberie dans les parties communes sans autorisation, ce qui l’a amenée à lui délivrer une sommation le 14 mars 2022 puis un commandement visant la clause résolutoire le 22 mai 2023 ; que les blocs de climatisation étaient installés depuis 30 ans, les locaux étant situés en sous sol , que l’école a remplacé deux d’entre eux par des blocs neufs et que le trouble manifestement illicite n’est pas démontré ; que malgré tout elle s’engage à procéder à un raccordement conforme des blocs et à déposer le bac de recueillement visé par l’expert [G], après validation de l’architecte de l’immeuble ; qu’elle s’engage à réaliser la suppression des tuyauteries visées par l syndicat, reboucher les trous et réparer la protection coupe feu dégradée de la dalle percée pour les réaliser, sous le contrôle de l’architecte et dès qu’elle pourra pénétrer dans les locaux ce qui implique qu’elle puise récupérer les clés ; que les autres demandes du syndicat ne sont plus d’actualité, l’école n’ayant plus d’activité ; que le bail est résolu du fait de l’inexécution de la sommation de remettre les locaux en état du 22 mai 2023 ; qu’à défaut, elle sollicite aussi l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers depuis la liquidation judiciaire, du fait du commandement de payer du 21 février 2025 ; qu’elle est bien fondée à solliciter la remise des clés forcée au vu de l’urgence.

Bien que régulièrement assignée à personne, la SELARL [X] prise en la personne de Me [K] [X] es qualité n’a pas comparu.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et dès lors il n’y sera pas répondu dans la présente décision.

Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Tout d’abord il sera noté que la juridiction ne pouvant prendre compte qu’un jeu unique d’écritures par partie, les seules écritures qui seront prises en compte pour le demandeur seront ses « conclusions en réponse pour l’audience du 25 mars 2025 » déposées à l’audience du 25 mars 2025.

Sur les demandes de remise en état :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce,

Au vu des pièces versées aux débats, et le juge devant statuer en se plaçant à la date de sa décision, il n’est pas démontré de trouble manifestement illicite actuel relatif aux voies de circulation.

Concernant les autres atteintes aux parties communes alléguées, le rapport de l’architecte de l’immeuble [G] en date du 18 mars 2022 non contesté par la SCI NEUILLY 171 établit principalement que :

— au 2ème sous sol un bac de recueillement d’eau d’infiltration est évacué sur un collecteur aérien avec un raccordement non conforme et au 1er sous sol deux caissons de climatisation s’évacuent directement sur la dalle et infiltrent au 2ème sous sol, au lieu d’être évacués sur le réseau privatif

— des canalisations PVC privatives ont été installées en parties communes (PVC et PER), en perçant la dalle béton sans rebouchage, d’où une protection coupe feu dégradée du parking

— les tuyaux en PER ne sont pas installés de façon conforme et les PVC ont été installées en modifiant les fontes

Il n’est pas contesté que c’est la société AKALIS-Ecole Santé et Juridique qui a procédé à ces travaux sur les parties communes sans avertir son bailleur, avec lequel elle était au demeurant en contentieux quant au statut du bail qui les liait, et a fortiori, sans obtenir d’autorisation du syndicat de copropriétaires.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1065 prévoit que tous travaux affectant les parties communes doivent obtenir l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux effectués par la société AKALIS, qui entraînent une violation par la SCI NEUILLY 171 de l’article sus visé constituent un trouble manifestement illicite. En revanche il n’est pas établi que la présence des blocs de climatisation date de l’arrivée de l’école, aussi pour la demande concernant les blocs de climatisation, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.

Il sera constaté que la SCI NEUILLY 171 s’engage à procéder aux travaux suivants :

— suppression du réseau de plomberie réalisé illégalement à travers le plancher du 1er sous sol et au plafond du 2ème sous sol ;

— restitution du degré coupe-feu de la dalle ;

— remettre en état les fontes existantes au 2ème sous sol,

— raccorder de manière conforme les blocs de climatisation

dans un délai de 2 mois après validation des devis et sous réserve d’avoir récupéré les clés.

Au vu des pièces versées aux débats, ces travaux sont de nature à remédier au trouble manifestement illicite créé par les travaux non autorisés du locataire. Il convient donc de constater que la SCI NEUILLY 171 s’engage à les exécuter et à l’y condamner dans les termes du dispositif, étant souligné que cette injonction ne peut en aucun cas être soumise à l’obtention des clés des locaux loués, que le bailleur devra faire le nécessaire pour obtenir.

Maître [K] [X] es qualité sera condamné à permettre l’accès au local à la SCI NEUILLY 171 et l’architecte de l’immeuble aux fins de préparer et exécuter les travaux de suppression du réseau de plomberie PVC et PER traversant le plancher du local et de restitution du coupe-feu de la dalle. dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision.

Une astreinte sera prononcée à l’égard de Me [K] [X] es qualité pour s’assurer de l’accès aux locaux, l’absence de caractère coupe-feu de la dalle sous-sol mettant en jeu la sécurité des occupants de la résidence.

Sur la demande de faire cesser les nuisances sonores

Le demandeur n’explicitant plus cette demande dans ses conclusions ni dans ses explications à l’audience, et mentionnant d’ailleurs le fait que l’école n’a plus d’activité, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de justifier de la conformité des locaux à la réglementation ERP

Le demandeur n’explicitant plus cette demande dans ses conclusions ni dans ses explications à l’audience, et mentionnant d’ailleurs le fait que l’école n’a plus d’activité, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de provision de 1 695,60 euros

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’ apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Le demandeur ne mentionne nullement cette demande de provision dans le corps de ses conclusions.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur la demande de provision de 7 320 euros au titre des honoraires de l’architecte

La demandeur sollicite que la SCI NEUILLY 171 lui verse le montant des honoraires de l’architecte correspondant à la convention proposée par celui-ci , Monsieur [G] au titre de l’étude et la réalisation des travaux de mise en conformité des installations du local rez de chaussée selon rapport du 18 mars 2022.

La convention versée aux débats n’est pas signée par le syndicat, qui indique dans ses écritures que c’est cette convention qui sera exécutée et évalue à la somme de 7 320 euros la facture finale de l’architecte à ce titre. La SCI NEUILLY 171 ne conteste pas cette demande ; néanmoins la facture finale de l’architecte n’étant pas encore connue il convient de condamner la SCI NEUILLY 171 à payer par provision les frais de l’architecte de l’immeuble selon convention de maitrise d’oeuvre versée aux débats sur présentation de la facture de celui-ci dans la limite de la somme de 7 320 euros.

Sur la demande reconventionnelle de constat d’acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2023

L’article L622-21 du code de commerce dispose :

—  »Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.

(…)

En l’espèce,

la SCI NEUILLY 171 sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour inexécution de la sommation du 22 mai 2023 enjoignant au locataire de faire , sous un mois, les travaux de :

— dépose des climatiseurs et aménagements y afférents

— dépose des installations de plomberie sur les parties communes traversant la dalle béton

— rebouchage des percements

— remise en état des parties communes

— cessation de toute nuisance pour le voisinage.

Cette demande d’acquisition de la clause résolutoire est relative à une créance née antérieurement au jour du jugement de liquidation judiciaire du 30 juillet 2024 . Elle ne peut être assimilée à une demande en paiement d’une somme d’argent ni à une demande de résolution de contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, proscrites par l’article L622-21 du code de commerce à compter du jugement d’ouverture.

Dès lors, la demande est recevable.

La sommation du 22 mai 2023 se réfère au bail dérogatoire du 20 janvier 2014, bail qui s’est poursuivi et a donné lieu à un contentieux pendant devant la 8 ème chambre du tribunal de céans, de sorte que la nature du bail est incertaine, mais les clauses du bail prévoient en article 8 -Résiliation, qu’à défaut d’exécution d’une clause du bail le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux reproduisant ladite clause.

Par ailleurs, l’article 4.4 Occupation-Jouissance du dit bail prévoit expressément que le preneur doit jouir des locaux en bon père de famille sans faire quoi que ce soit qui puisse apporter un trouble de jouissance au voisinage et a fortiori à la copropriété.

Il n’est pas contesté que suite à cette sommation, les installations de plomberie litigieuses n’ont jamais été déposées ni la dalle béton remise en état par le preneur et que la sommation , régulière, n’a pas été suivie d’effet.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 23 juin 2023.

L’expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec restitution immédiate des clés.

La demande d’indemnité d’occupation de 110 euros par jour à compter du 1er aout 2024 de la date du jugement à intervenir jusqu’à la remise des clés, outre qu’elle est incompréhensible au point de vue des dates évoquées, n’est pas conforme à l’article L622-21 du code de commerce et elle est dès lors irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à garantie de Me [K] [X] es qualité

La demande de condamnation de Me [K] [X] es qualité à garantir la SCI NEUILLY 171 ne respectant pas les provisions de l’article L622-21 du code de commerce sus-mentionné, elle est irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle d’ordonner l’inscription au passif de la procédure collective des condamnations de la SCI NEUILLY 171

Cette demande ne relevant pas du pouvoir du juge des référés mais du juge du fond elle est irrecevable.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

(…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

(…)

En l’espèce, la SCI NEUILLY 171 ayant été condamnée, sa demande de dispense sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI NEUILLY 171 qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la SCI NEUILLY 171 à payer au syndicat la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Prenons acte des engagements de la SCI NEUILLY 171 quant aux travaux de remise en état et en tant que de besoin, la condamnons à effectuer à ses frais et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, les travaux de :

— suppression du réseau de plomberie réalisé illégalement à travers le plancher du 1er sous sol et au plafond du 2ème sous sol ;

— restitution du degré coupe-feu de la dalle parking

— remise en état des fontes existantes au 2ème sous sol,

— raccordement conforme des blocs de climatisation

— rebouchages

le tout dans un délai de 2 mois après la validation des devis par l’architecte de l’immeuble, les devis devant eux-mêmes être présentés à l’architecte dans les deux mois de la signification de la décision,

Condamnons Maître [K] [X] es qualité à permettre l’accès au local à la SCI NEUILLY 171 et l’architecte de l’immeuble ou toute entreprise de leur chef, aux fins de préparer et exécuter les travaux de suppression du réseau de plomberie PVC et PER traversant le plancher du local et de restitution du coupe-feu de la dalle, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et pendant 90 jours,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de retrait des climatiseurs, de cessation des nuisances sonores, et de libération des voies de circulation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à justifier de la conformité des locaux à la règlementation ERP,

Condamnons la SCI NEUILLY 171 à rembourser au syndicat la facture de l’architecte de l’immeuble concernant la maîtrise d’oeuvre des travaux de remise en état des sous-sols, dans les 8 jours après présentation de la facture de l’architecte dans la limite de 7 320 euros,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de 1 695,50 euros,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la SCI NEUILLY 171 et la société AKALIS – COLLEGE DE PARIS (Ecole Santé et Juridique) à la date du 23 juin 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société AKALIS COLLEGE DE PARIS, de Maître [K] [X] es qualité ou de tout occupant de leur chef des locaux situés [Adresse 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier et la remise des clés à la SCI 171 NEUILLY,

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que la demande de condamnation de Me [K] [X] es qualité à payer une indemnité d’occupation est irrecevable ;

Disons que la demande de condamnation de Me [K] [X] es qualité à garantir la SCI NEUILLY 171 est irrecevable,

Disons que la demande d’ordonner l’inscription au passif de la procédure collective des condamnations de la SCI NEUILLY 171 est irrecevable,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dispense de participation de la SCI 171 NEUILLY à la dépense commune,

Condamnons la SCI NEUILLY 171 aux dépens de l’instance ;

Condamnons la SCI NEUILLY 171 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 18], le 17 Juin 2025.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT.

Flavie GROSJEAN, Greffier

Karine THOUATI, Vice-présidente