TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00331

N° Portalis DB2G-W-B7I-IZQP

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

14 novembre 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 8]

Monsieur [O] [P]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 11]

représentés par Maître Laurent HAENNIG, avocat plaidant, avocat au barreau de BELFORT et Maître Caroline MAILLARD, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Madame [I] [S]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 11]

représentée par Maître Sarah LAGHA, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG et Maître Lynda LAGHA, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE

Maître [F] [C]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

Société […] & [C]

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 6]

représentés par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE

Monsieur [M] [P]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 11]

Madame [V] [T] épouse [P]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 11]

non représentés

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Le Tribunal composé de :

Président : Jean-Louis DRAGON, Juge

Assesseur : Blandine DITSCH, Juge

Assesseur : Carole MUSA, Juge

Greffier : Thomas SINT, Greffier

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 10 octobre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente reçu en la forme authentique le 9 février 2015 par Me [F] [C], notaire associé de la SCP […] & [F] [C], notaires, devenue la SCP [F] [C] et […], notaires à [Localité 10], M. [M] [P] et Mme [V] [T] se sont engagés à vendre à Mme [I] [S] un appartement constituant le lot n°2 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 11] (68) au prix de 95 000 euros.

La réitération de la vente est intervenue par acte authentique reçu par Me [C] le 18 mai 2015.

Par exploit d’huissier de justice en date du 21 août 2020, M. [Z] [P], pris en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 11], M. [O] [P] et la Sarl […] ont fait assigner M. [M] [P], Mme [V] [T], Mme [I] [S], Me [F] [C] et la Scp […] & [F] [C], notaires, devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de les voir condamner, notamment, au paiement de dommages et intérêts au titre de la violation d’un pacte de préférence consenti au profit de M. [O] [P] et du non paiement du solde des charges de copropriété, outre la condamnation de M. [M] [P] au paiement de dommages et intérêts à la Sarl […] (RG 20/00478).

Par ordonnance en date du 16 décembre 2021, le juge de la mise en état a, notamment :

— rejeté l’exception de nullité soulevée par Mme [S], Me [C] et la Scp […] & [C],

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [Z] [P], pris en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 11] à l’encontre de M. [M] [P], de Mme [T], de Mme [S], de Me [C] et de la Scp […] & [C],

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Me [C] et la Scp […] & [C],

— déclaré recevables les demandes de M. [O] [P] à l’encontre de Me [C] et de la Scp […] & [C],

— ordonné la disjonction de l’instance concernant les demandes formées par M. [Z] [P], pris en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 11] à l’encontre de M. [M] [P], de Mme [T], de Mme [S], de Me [C] et de la Scp […] & [C].

Selon arrêt rendu le 2 février 2023, rectifié par arrêt du 4 mai 2023, la Cour d’appel de Colmar a confirmé l’ordonnance du 16 décembre 2021.

L’affaire disjointe opposant M. [O] [P] et la Sarl […] à M. [M] [P], Mme [T] [V], Mme [I] [S], Me [F] [C] et la Scp […] & [C] s’est poursuivie sous le présent numéro de RG.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives au fond après arrêt du 2 février 2022 et ordonnance complétive du 30 mai 2024 transmises par voie électronique le 3 octobre 2024, M. [O] [P] et la Sarl […] demandent au tribunal de :

— condamner [M] [P] à payer à la Sarl […] des dommages et intérêts à hauteur de 57 000,00 euros,

— condamner chacun des défendeurs à payer à chacun des demandeurs une indemnité de 3.000,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir ;

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

M^e Caroline Maillard pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans

en avoir reçu provision.

Au soutien de leurs demandes, M. [O] et la Sarl […] font valoir, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur version applicable au jour de la vente, pour l’essentiel :

— que les époux [M] [P] ont consenti la vente de l’appartement au mépris du pacte de préférence conclu au profit de M. [O] [P] le 6 août 2011 alors que tant le notaire que l’acquéreur avaient connaissance de l’existence de ce pacte avant la vente, ainsi qu’en ont attesté M. [M] [P] et M. [Z] [P], ce dernier ayant précisé en avoir réceptionné une copie le jour de la signature de la vente, étant précisé qu’il appartient au tribunal d’apprécier la valeur probante de cette attestation,

— que Me [C] a commis des manquements, d’une part, en s’abstenant sciemment d’interroger le syndic aux fins de se renseigner sur l’état de la copropriété et des engagements préexistants, tant lors du compromis que lors de l’acte réitératif, étant précisé que M. [Z] [P] exerçait les fonctions de syndic au moins jusqu’en 2016, et, d’autre part, en s’abstenant d’insérer une clause prévoyant la désignation d’un syndic lors de la signature de l’acte réitératif dans le compromis de vente,

— que le bien a été vendu au prix de 95 000 euros, soit à vil prix compte tenu tant de sa valeur d’acquisition par M. [M] [P] le 29 octobre 2007, que du prix de vente actuellement affiché, de sorte que M. [O] [P] est en droit de réclamer des dommages et intérêts à hauteur de 160 000 euros qui sont dûs tant par M. [M] [P] que par Mme [S], qui a eu connaissance du pacte, et par Me [C] qui ne pouvait pas ignorer son existence et a prêté son concours à la violation du pacte,

— que la Sarl […] est créancière de M. [M] [P] pour des travaux effectués dans le bien litigieux, et a subi un redressement fiscal de sorte qu’elle doit être indemnisée par M. [M] [P],

— que, s’agissant de la répartition du prix de vente, l’affectation d’une somme de 7 000 euros n’a jamais été précisée.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par Rpva le 21 novembre 2024, Mme [S] sollicite du tribunal de :

— débouter M. [O] [P] de ses demandes,

— condamner M. [O] [P] à payer une somme de 10 000 € pour procédure abusive,

— condamner M. [O] [P] à lui payer une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— condamner M. [O] [P] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, Mme [S] soutient, principalement :

— que M. [O] [P] sollicite qu’il soit constaté la violation du pacte de préférence sans en tirer aucune conséquence juridique,

— qu’il existe un doute sur l’authenticité du pacte de préférence, étant relevé que les demandeurs ont attendu cinq ans pour former leurs demandes alors qu’ils ont eu connaissance de la vente dès 2015,

— que le pacte de préférence allégué n’a pas été publié, de sorte qu’il est inopposable aux tiers, alors qu’elle n’a jamais eu connaissance du pacte et que les demandeurs ne justifient pas de l’affirmation contraire,

— que l’attestation établie par M. [M] [P] doit être déclarée irrecevable puisqu’elle ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ne contient pas la reproduction de la mention de l’article 441-7 du code pénal, et que la signature ne correspond que grossièrement à celle qui est apposée sur le passeport et les actes authentiques des 29 octobre 2007 et 18 mai 2015,

— que compte tenu de la malhonnêteté flagrante, de la mauvaise foi et des doutes sérieux de collusion entre MM. [P], il convient de condamner M. [O] [P] à une amende civile, outre des dommages et intérêts pour préjudice moral, étant observé qu’aux termes de leurs dernières écritures, et après plus de trois ans de procédure, M. [O] [P] et la Sarl […] ne forment plus aucune demande à son encontre.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, Me [F] [C] et la Scp [F] [C] & […], demandent au tribunal de :

— débouter M. [O] [P] de toutes ses fins et conclusions,

— condamner M. [O] [P] à payer à Me [C] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs demandes, Me [C] et la Scp [F] [C] & […] exposent, en substance :

— que les demandeurs se fondent sur les dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil, alors que la responsabilité du notaire ne peut qu’être de nature délictuelle,

— que, subsidiairement, le pacte de préférence dont se prévaut le demandeur n’a fait l’objet d’aucune publicité foncière et aucune déclaration en ce sens n’a été faite par le vendeur,

— que l’existence même du pacte est contestable, s’agissant d’un acte sous seing privé qui n’a de force probante que jusqu’à preuve contraire, conformément à l’article 1322 du code civil, M. [Z] [P] n’en faisant pas mention lors de son audition dans le cadre d’une procédure pénale,

— qu’il n’a pas eu connaissance de l’existence de ce pacte, M. [Z] [P] ayant lui-même reconnu, lors de son audition, que l’existence du pacte aurait pu être mise à jour s’il avait été informé en qualité de syndic,

— qu’il ne saurait davantage lui être reproché de ne pas avoir notifié la vente au syndic de copropriété, ladite copropriété étant dépourvue de syndic depuis 2008,

— que les attestations produites n’ont pas de valeur probante compte tenu de la qualité des témoins et de leur contenu et ne sauraient, en tout état de cause, remettre en cause les déclarations faites par le vendeur et consignées par acte authentique,

— qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas s’être assuré du fonctionnement de la copropriété puisque le vendeur lui a déclaré l’absence de syndic, le mandat du syndic provisoire désigné aux termes du règlement de copropriété du 5 octobre 2007 étant expiré, étant observé que M. [O] [P] n’a pas la qualité de propriétaire et n’est donc pas fondé à lui reprocher de ne pas s’être assuré de l’existence d’un syndic et de ne pas avoir adressé d’avis de mutation à un syndic inexistant.

— que le préjudice réclamé par M. [O] [P] est contestable tant dans son quantum que dans son principe et, en tout état de cause, est sans lien avec son intervention, aucune mesure conservatoire n’ayant été envisagée pour préserver cette prétendue créance.

Bien que régulièrement assignés à étude le 21 août 2020, M. [M] [P] et Mme [V] [T] n’ont pas constitué avocat.

La présente décision sera réputée contradictoire, la cause étant susceptible d’appel, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal “constater” ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

M. [O] [P] sollicite que le tribunal constate la violation du pacte de préférence consenti à son profit le 6 août 2011 sans élever aucune prétention à cet égard au dispositif de ses dernières écritures de sorte qu’il y a lieu d’observer que le tribunal, qui n’est saisi d’aucune demande à ce titre, n’est pas tenu d’examiner ce moyen.

I – Sur les demandes formées par la Sarl […]

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait eu aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver de sorte qu’il appartient à la Sarl […], qui fonde ses demandes sur la responsabilité civile contractuelle de M. [M] [P], d’apporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la Sarl […] verse aux débats le procès-verbal de dépôt de plainte par M. [Z] [P] en date du 14 février 2017 du chef d’escroquerie et abus de confiance, aux termes duquel celui-ci a déclaré : “je vous fais également savoir que mon frère [M] m’est toujours redevable de la somme de 57 000 euros que la Sté […] dont je suis le gérant lui a prêtée en plusieurs fois au cours des années 2009 et 2010.

Je précise que cette somme a été employée par [M] pour la réalisation de travaux dans son appartement et que cela a fait l’objet d’un enregistrement au service des impôts.

Donc, si l’on s’en tient à la reconnaissance de dettes que [M] a établie le 31/12/2011 et dont j’ai joint une copie à mon courrier, l’argent de la vente de l’appartement de [M] viré à une tierce personne devait me revenir au titre du remboursement de la dette (…)”.

La demanderesse produit, en outre, la notification des bases d’imposition et des rappels de TVA adressée par la Direction départementale des finances publiques du Haut-Rhin à la Sarl Alsace Sécurité Incenie le 28 mai 2019, à laquelle est annexé l’avis de la Commision des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires relevant que, si le conseil de la société a fait état de la “reconnaissance de dette d’un montant de 57 000 € au bénéfice de la société”, cette dernière n’apporte pas la preuve des diligences effectuées pour le recouvrement de la créance, émettant ainsi un avis favorable au maintien du réhaussement proposé par l’administration.

Or, la Sarl […], qui fonde ses demandes sur la responsabilité civile contractuelle de M. [P], n’allègue, au sein de ses dernières écritures, d’aucune relation contractuelle avec M. [M] [P].

Au surplus, force est de constater qu’il ne résulte pas des pièces produites que la Sarl […] ait subi un redressement d’un montant de 57 000 euros en suite de la prétendue créance détenue à l’encontre de M. [M] [P], et qu’il n’est pas davantage justifié de la reconnaissance de dette alléguée par M. [Z] [P] dans sa plainte, étant rappelé, en tout état de cause, que la Sarl […] ne s’en prévaut pas dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, la demande indemnitaire de la Sarl […] formée à l’encontre de M. [M] [P] sera rejetée.

II – Sur les demandes formées par Mme [I] [S]

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder l’instance ou de décourager la partie adverse. Le principe du droit d’agir implique qu’il ne suffise pas que la décision judiciaire retienne le caractère infondé des prétentions pour à caractériser l’abus de l’exercice du droit.

En l’espèce, Mme [S] ne démontre pas, de façon circonstanciée, en quoi l’action en justice de M. [P] est susceptible d’avoir dégénéré en abus, étant rappelé que le caractère infondé des prétentions n’est pas suffisant pour caractériser un tel abus.

En outre, les parties n’ont aucun intérêt au prononcé d’une amende civile de sorte que celle-ci ne peut être mise en oeuvre que de l’initiative du tribunal.

Par conséquent, les demandes formées par Mme [S] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Mme [S], qui a été attraite devant la présente juridiction par exploit d’huissier de justice en date du 21 août 2020, a nécessairement subi un préjudice moral résultant de la mise en cause de sa responsabilité civile, étant observé qu’après plus de cinq années de procédure, les demandeurs ont abandonné toute demande indemnitaire à son encontre, ce préjudice étant évalué à 1 500 euros.

Par conséquent, M. [O] [P] sera condamné à verser à Mme [I] [S] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

III – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [P], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— à Mme [S], une somme de 2 500 euros,

— à Me [C], une somme de 2 500 euros.

Les demandes de M. [O] [P] et de la Sarl […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront quant à elles rejetées.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par la Sarl […] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [I] ;

CONDAMNE M. [O] [P] à verser à Mme [I] [S] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE M. [O] [P] à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— Mme [I] [S], la somme de 2.500,00 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS),

— Me [F] [C], la somme de 2.500,00 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) ;

CONDAMNE M. [O] [P] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

TRIBUNAL JUDICIAIRE MULHOUSE

DOSSIER n° RG 24/331

Service : Première chambre civile

Magistrat : Blandine DITSCH

Demandeur :

Défendeur :

Occultations complémentaires : ☒ OUI ☐ NON

☒ Appliquer les recommandations d’occultations complémentaires

Complément ou substitution aux recommandations de la Cour de cassation :

[…] \ [F] [C] \ […] \ [Adresse 1] \ [Localité 11] \

[…] \ [M] [P] \ [P] \ [O] [P] \ [V] [T] \ [I] [S] \

Débat public : ☒ OUI ☐ NON

Décision publique : ☒ OUI ☐ NON