TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 MARS 2025

N° RG 24/01965 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZV64

N° de minute :

S.C. 128 GINOUX

c/

[R] [E],

S.A.S. L’EAU DU ROCHER

DEMANDERESSE

S.C. 128 GINOUX

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

DEFENDEURS

Monsieur [R] [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]

S.A.S. L’EAU DU ROCHER

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 08 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2019 a donné à bail à Monsieur [H] [X] aux droits duquel se trouvent la société L’EAU DU ROCHER et Monsieur [R] [E] par acte de cession du droit au bail du 24 juillet 2020, des locaux sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel en dernier lieu de 995,90 euros soit 1045,90 euros charges comprises, payable par mois d’avance pour une activité de commerce de gros et de détail de tous produits cosmétiques et de confection.

A compter d’octobre 2023 des loyers sont demeurés impayés et une mise en demeure de payer a été adressée le 2 avril 2024.

Par ailleurs en mai 2024 le bailleur a fait constater par huissier que les locaux n’étaient plus exploités.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2024 le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société L’EAU DU ROCHER et Monsieur [R] [E] pour une somme de 3 017,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024 inclus, et mentionnant la non exploitation des locaux.

Un constat d’huissier a été dressé le 9 juillet 2024 indiquant que les locaux semblaient encore inexploités.

Par actes d’huissier du 29 juillet 2024 a fait assigner la société L’EAU DU ROCHER et Monsieur [R] [E] devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 juillet 2024

— ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais des défendeurs

— condamner les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 5 109,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024 inclus, outre une pénalité de retard de 5 109,62 euros

— ordonner la conservation du dépôt de garantie

— condamner les défendeurs au paiement par provision d’une indemnité d’occupation égale à 50% du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération des locaux par remise des clés, correspondant au loyer indexé majoré des charges taxes et accessoires soit la somme mensuelle de 1569 euros charges comprises

— juger que cette somme portera intérêts légaux pour la période à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance à celle du paiement effectif en vertu de l’article 1231-6 du code civil,

Ordonner la capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du code civil,

— condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 8 janvier 2025, a confirmé oralement les termes de son assignation. Par note en délibéré autorisée du 15 janvier 2025, elle a produit un décompte locatif trois colonnes actualisé à janvier 2025.

Bien que régulièrement assignés (remise à étude et remise à personne morale), la société L’EAU DU ROCHER et Monsieur [R] [E] n’ ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’ un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués, aux deux défendeurs.

Néanmoins, la somme de 3017,82 euros réclamée au commandement de payer n’est pas explicitée dans un décompte compréhensible, le décompte figurant en annexe du commandement en pièce n°4 faisant figurer un solde antérieur non détaillé de 6 671,82 euros, qu’il convient dès lors de déduire de la somme réclamée au commandement de payer, ce qui aboutit à une dette négative.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur les effets du commandement de payer du 5 juin 2024 en ce qui concerne le paiement des loyers impayés.

Le commandement précise aussi que le preneur a une obligation de garnir les locaux loués, or ceux-ci servent de décharge actuellement, et il ordonne aux preneurs de se conformer à leurs obligations contractuelles en ce qui concerne l’activité exercée au sein des locaux. En annexe au commandement il est joint la sommation interpellative du 14 mai 2024 indiquant que le dirigeant a confirmé que les locaux étaient inexploités.

Néanmoins, d’une part la clause du bail invoquée par le bailleur est l’article 8-) qui stipule que le preneur « doit tenir constamment garnis les lieux loués de meubles, objets mobiliers, marchandises et matériels », ce qui ne caractérise pas de façon claire et non équivoque une obligation d’exploitation ; or le juge des référés n’a pas le pouvoir d’interpréter une clause du bail .

D’autre part le bail commercial versé aux débats est totalement illisible, les clauses du bail étant minuscules et floues, sur un document très foncé, de sorte qu’il est impossible de s’y référer de manière fiable.

Dès lors, il existe également une contestation sérieuse sur les effets du commandement relatif à l’obligation d’exploiter.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes d’indemnités d’occupation, d’expulsion et de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de provision

S’agissant du paiement par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Le bailleur réclame une provision de 5109,62 euros d’arriéré locatif au 31 juillet 2024.

Toutefois, d’une part le décompte locatif versé aux débats au soutien de cette demande (pièce n°4) est un décompte au 24 mai 2024 d’un montant de 3017,82 euros, avec un solde antérieur de 6671,92 euros non détaillé et dès lors sérieusement contestable, à déduire de la créance alléguée, ce qui aboutit à une dette négative.

D’autre part le décompte locatif trois colonnes actualisé à janvier 2025 produit par note en délibéré autorisée, indique au 31 juillet 2024 un arriéré locatif de 3109,62 euros, étant précisé que ledit décompte locatif mentionne encore un solde antérieur au 2 avril 2024 de 6 671,92 euros sans l’expliciter, qui doit donc être déduit de la créance alléguée, de sorte qu’aucune dette du preneur au 30 juillet 2024 n’est établie avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, existe une contestation sérieuse sur la demande de provision, et sur les demandes subséquentes de pénalités de retard.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La demanderesse qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et sur les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de dépôt de garantie,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision et la demande subséquente de pénalités de retard,

REJETTE la demande formulée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société 128 GINOUX aux entiers dépens

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 07 mars 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente