TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

27 Novembre 2025

N° RG 21/09187 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XBRJ

N° Minute :

AFFAIRE

[F] [N]

C/

S.A. BPCE IARD

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [F] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence TRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0283

DEFENDERESSES

S.A. BPCE IARD

pris en sa qualité de M. [S] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P074

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2025 en audience publique devant :

Murielle PITON, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [N] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] dont elle a confié la gestion locative à la société par actions simplifiée Foncia Immobilias, selon mandat régularisé les 7 et 19 décembre 2017.

Elle a souscrit à cette occasion un contrat d’assurance propriétaire non occupant à effet du 1er décembre 2018 auprès des sociétés MMA Iard Entreprise, MMA Iard Assurances mutuelles et MMA Iard (ci-après les sociétés MMA).

Le 1er mars 2018, M. [S] [L] et Mme [B] [Z] ont pris à bail l’appartement de Mme [F] [N] et ont souscrit une assurance habitation auprès de la société anonyme BPCE Iard.

Ils ont déclaré un dégât des eaux au sein de l’appartement auprès de leur assureur.

Le 15 septembre 2020, Mme [U] [J] et M. [X] [A] ont pris à bail l’appartement de Mme [F] [N].

Des expertises relatives au dégât des eaux ont par la suite été réalisées par la société Elex, à la demande de la société BPCE Iard, et par M. [P], à la demande de Mme [F] [N], dont les rapports ont été déposés les 2 octobre 2020, 11 mars 2021 et 21 avril 2021.

Mme [F] [N] a vainement sollicité les sociétés MMA, la société Foncia Immobilias et la société BPCE Iard aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires des 10 et 18 novembre 2021, elle a fait assigner la société Foncia Immobilias, la société BPCE Iard, la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles et la société anonyme MMA Iard devant la présente juridiction, aux fins d’obtenir l’indemnisation des frais liés au sinistre survenu dans son appartement.

En raison d’accords intervenus entre Mme [F] [N] et les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles, MMA Iard et Foncia Immobilias, le juge de la mise en état a constaté le désistement partiel de Mme [F] [N] à l’égard de ces parties selon ordonnances des 28 mars 2023 et 27 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et suivants du code civil et L.124-3 du code des assurances, Mme [F] [N] demande au tribunal de :

— débouter la société BPCE Iard de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la société BPCE Iard au paiement des sommes suivantes, sauf à parfaire, augmentées des intérêts au taux légal capitalisés, à compter de la première mise en demeure :

* Au titre des travaux à réaliser, la somme de 10 394,30 euros TTC,

* Au titre de la proposition de mission de M. [P], Architecte, la somme de 2 700 euros TTC,

— condamner la société BPCE Iard au paiement d’une indemnité de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance,

— ordonner, le cas échéant, l’exécution provisoire de la décision à intervenir de ce chef,

— condamner la même requise aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] [N] expose que la société BPCE Iard est tenue de garantir les dégradations commises par M. [L] et Mme [Z], en tant que locataires, dans la salle de bain dont ils ont fait un mauvais usage.

Elle précise que la restitution du dépôt de garantie par la société Foncia aux consorts [L] et [Z] ne peut à cet égard les exonérer de leur responsabilité et que les sommes versées par les autres sociétés initialement dans la cause sont insuffisantes pour permettre la remise en état des lieux.

Elle ajoute que l’existence du contrat d’assurance multirisques habitation souscrit par M. [L] et Mme [Z] auprès de la société BPCE Iard est démontrée par les deux rapports d’expertise et par les échanges de courriels intervenus entre les parties. Elle précise que la responsabilité de M. [L] et Mme [Z] dans la survenue du sinistre est également établie par la déclaration de sinistre réalisée par ces derniers, par les rapports d’expertise Elex et par la proposition de règlement du sinistre émise par la société BPCE Iard.

Mme [F] [N] souligne également qu’il n’y a eu qu’un seul sinistre tel qu’il en ressort du premier rapport établi par la société Elex. Par ailleurs, elle fait valoir qu’il importe peu qu’aucune expertise judiciaire n’ait eu lieu et qu’aucun partage de responsabilité n’ait été opéré, la société BPCE Iard étant tenue d’indemniser l’entier préjudice, sauf à déduire les sommes déjà versées par les autres sociétés.

Elle sollicite en conséquence le paiement des sommes dues au titre des préjudices subis soit la somme de 10 394,30 euros TTC au titre des travaux à réaliser et la somme de 2 700 euros TTC au titre de la proposition de mission de M. [P], architecte.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, la SA BPCE Iard demande au tribunal de :

— la recevoir en ses écritures et la déclarer bien fondée,

— débouter Madame [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Madame [N] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir d’une part que Mme [F] [N] ne démontre pas que la responsabilité civile pour faute de M. [L] et Mme [Z] est engagée. Elle expose à cet égard que le dernier rapport d’expertise du cabinet Elex conclut que les installations de la salle de bain n’étaient pas aux normes et en déduit que cette non-conformité est à l’origine du dégât des eaux de sorte que la responsabilité des locataires n’est pas établie.

Elle indique encore que Mme [F] [N] ne justifie pas que les garanties du contrat d’assurance en cause sont mobilisables pour le sinistre litigieux dans la mesure où elle ne produit pas le contrat garantissant la responsabilité de M. [L] et Mme [Z]. Elle précise que la demanderesse n’identifie pas les dommages dont M. [L] et Mme [Z] seraient responsables et lesquels ne sont en tout état de cause pas reconnus par les experts. Elle ajoute que l’agence Foncia Immobilias a restitué le dépôt de garantie aux locataires.

Elle explique enfin qu’elle ne s’est pas positionnée immédiatement sur la gestion du sinistre car des constats devaient être effectués. Elle souligne que des locataires ont succédé à M. [L] et Mme [Z] et qu’en tout état de cause, aucun partage de responsabilité n’est établi de sorte qu’elle ne saurait prendre en charge la totalité du sinistre.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de paiement relatives aux coûts des travaux et à l’intervention de l’architecte

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1728 du code civil, e preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article L. 124-3, alinéa 1er, du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il résulte des deux dernières dispositions que lorsque le bénéficie du contrat qui a été souscrit auprès d’un assureur de responsabilité est invoqué, non par l’assuré, mais par la victime du dommage, laquelle est un tiers, il incombe à cet assureur de démontrer, en versant le contrat aux débats, quelle est l’étendue de sa garantie pour le sinistre objet du litige (not. 2e Civ., 14 octobre 2021, pourvoi n°20-14.684).

En l’espèce, le tribunal relève à titre liminaire que, contrairement à ce que soutient la société BPCE Iard, il n’appartient pas à la demanderesse, tiers au contrat d’assurance, de démontrer l’étendue de la garantie souscrite par les locataires au titre du sinistre objet du litige, la charge de cette preuve incombant au seul assureur.

Sur ce, les parties versent aux débats :

un rapport d’expertise amiable réalisé le 2 octobre 2020 par la société Elex, à la demande de la société BPCE Iard, dont il résulte que le sinistre est du au débordement de la baignoire et que la responsabilité de Mme [L] est engagée,

un rapport d’expertise amiable réalisé le 11 mars 2021 par la société Elex, à la demande de la société BPCE Iard, lequel indique que suite à un nouveau rendez-vous d’expertise, des dommages plus importants que ceux initialement constatés ont été observés, que l’installation de la salle de bain est à revoir et qu’en raison ces nouveaux éléments, Mme [L] n’est pas l’unique responsable du sinistre,

un rapport d’expertise amiable réalisé le 21 avril 2021 par M. [P], architecte, à la demande de Mme [F] [N], selon lequel « le sinistre est dû à un ensemble d’infiltrations conjuguées qui sont liées à un usage par les locataires successifs de la baignoire comme s’ils s’agissait d’une douche parfaitement étanche, ce qui constitue un usage dévoyé de cet équipement par ailleurs tout à fait conforme à son usage pour y prendre des bains ».

Ce dernier rapport précise notamment que « l’ensemble de ces phénomènes [infiltrations quotidiennes d’eau provoquant des dégradations dans la salle de bain] trouvent leur unique explication dans les projections d’eau générées par l’utilisation répétée de la baignoire comme receveur de douche usage pour lequel elle n’est pas du tout conçue ni adaptée. En effet, l’équipement mis à disposition par Madame [N] et décrit dans le bail est une baignoire prévue pour y prendre des bains et pas du tout pour y prendre des douches. En effet, la baignoire n’était pas équipée de pare-douche ni de rideaux de douche. Un pare-douche partiel et insuffisamment étendu a été mis en œuvre en octobre 2020 à la demande de Foncia et aux conclusions de la première expertise. Cette intervention, par ailleurs, mal réalisée, pourtant par un professionnel, a donné l’illusion que cette baignoire pouvait être utilisée pour y prendre des douches alors qu’elle n’est pas du tout adaptée à cet usage. L’équipement technique nécessaire pour une baignoire destinée à y prendre des bains n’est pas du tout de même nature qu’une douche dont l’usage provoque des projections d’eau en tous sens et nécessite des dispositifs d’étanchéité des sols, des murs et des parois pour contenir les projections aux espaces où elles peuvent être évacuées. Les dégâts constatés sont inhérents à l’usage inapproprié et inadapté qui en est fait par les locataires successifs ».

Il résulte de ces éléments que les dommages résultent de l’utilisation, par les locataires successifs, de la baignoire comme une douche, si bien que les projection d’eau émises à cette occasion ont créé des infiltrations à divers endroits de la salle de bain.

Pour autant, il ne saurait être exigé des locataires qu’ils réservent l’équipement sanitaire à son seul usage de baignoire et qu’ils s’abstiennent de l’utiliser comme une douche, une telle utilisation ne pouvant, en tant que telle, caractériser une faute de leur part, de telle sorte qu’il incombait à la bailleresse d’assurer en toute hypothèse l’étanchéité du sol, des murs et des parois de la salle de bain qu’elle mettait à leur disposition.

Aussi, à défaut de démontrer que M. [L] et Mme [Z] n’auraient pas fait un usage paisible du logement, – cette situation ne pouvant résulter de la seule projection d’eau répétée à l’occasion de l’utilisation normale de la salle de bain –, aucune faute ne peut leur être imputée.

Il s’ensuit que les demandes formées contre la société BPCE Iard ne sont pas fondées.

Dès lors, les demandes seront rejetées.

Sur les frais du procès

Les dépens de l’instance seront supportés par la demanderesse, qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Mme [F] [N] à payer la somme de 2 000 euros à la société BPCE Iard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aussi, les demandes de Mme [F] [N] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, la demande tendant à ordonner l’exécution provisoire est sans objet, et sera comme telle rejetée, dès lors que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Rejette les demandes de Mme [F] [N] ;

Condamne Mme [F] [N] aux dépens ;

Condamne Mme [F] [N] à payer à la société anonyme BPCE Iard la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,