TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Décembre 2025

N° RG 24/02893 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZI2N

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[M] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] représenté par son syndic :

SCORSIM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEUR

Monsieur [M] [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [M] [W] est propriétaire des lots n°1010 et 1029 au sein dudit immeuble.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [M] [W] de régler la somme de 10.189,93 euros au titre du règlement des charges de copropriété dont il serait redevable.

Se plaignant de la carence persistante de Monsieur [M] [W] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société SCORSIM GESTION l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 20 mars 2024, aux fins de le voir condamner au paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [M] [W], assigné à étude, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 1er décembre 2025.

PRETENTION ET MOYENS DE PARTIES

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Constater que Monsieur [M] [W] est propriétaire des lots n° 1010 et 1029 dans la résidence sis [Adresse 2] ;

Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société SCORSIM GESTION ;

Condamner Monsieur [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 2] les sommes de 10.189,93 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 26 février 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire ;2.000 € à titre de dommages et intérêts ;2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

Condamner Monsieur [M] [W] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’ensemble des comptes a été régulièrement voté ou approuvé lors des assemblées générales des copropriétaires.

Au soutien de sa demande de condamnation du défendeur au paiement de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a subi un préjudice distinct de celui consistant en un simple retard de paiement en ce que le non-paiement des charges a mis en péril sa trésorerie et aggravé ses dépenses.

A l’appui de sa demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement, le demandeur fait valoir au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire », « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

un extrait de matrice cadastrale,

un extrait du compte de Monsieur [M] [W] pour la période du 2 juillet 2022 au 26 février 2024,

les appels de fonds adressés au défendeur,

les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 16 mai 2022 et 25 mai 2023 et les attestations de non recours afférentes,

les contrats de syndic établis les 16 mai 2022 et 25 mai 2023,

une mise en demeure d’avocat en date du 26 février 2024 pour obtenir paiement de la somme de 10.189,93 euros (avis de réception produit),

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.189,93 euros au titre des charges arrêtées au 26 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [M] [W] est propriétaire des lots n°1010 et 1029 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 mai 2022 et 25 mai 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 10.023,69 euros.

En conséquence, Monsieur [M] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.023,69 euros au titre des charges dues pour la période arrêtée au 26 février 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 166,24 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 pour cette somme.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de mise en demeure en date du 12 décembre 2023 (70,24 euros) et du 13 décembre 2023 (96 euros) qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi au défendeur ne sont pas produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la carence de Monsieur [M] [W] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a causé un préjudice financier à la copropriété ayant notamment gravement désorganisé la trésorerie ou contraint au report de travaux.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [M] [W] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la société SCORSIM, la somme de 10.023,69 euros au titre des charges dues pour la période arrêtée au 26 février 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la société SCORSIM, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE