TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° RG 23/02607 – N° Portalis DB3R-W-B7H-X6HV

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Tour W” sise 77 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES rerprésenté par son syndic :

C/

[M] [S]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “Tour W” sise 77 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES rerprésenté par son syndic :

Cabinet LIMA DS GESTION

130 avenue Pablo Picasso

92000 NANTERRE

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

DEFENDEUR

Monsieur [M] [S]

77 rue Jules Michelet

92700 COLOMBES

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence Tour W sise 77 rue Jules Michelet à Colombes (92700) est soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Monsieur [M] [S] dans le règlement des charges dont il est redevable, alors qu’il a déjà été précédemment condamné par jugement en date du 16 mars 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, suivant acte extra-judiciaire en date du 20 mars 2023, a fait assigner M. [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour l’audience d’orientation du 7 avril 2023.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 18.011,22 € au titre des charges et des frais avec intérêts qui doivent courir à compter du 28 février 2022, date de la mise en demeure.

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [M] [S] au paiement d’une somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER Monsieur [M] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaire de la Tour W sise 77 rue Jules Michelet 92700 Colombes une indemnité d’un montant de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [S] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 janvier 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 21 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 18.011,22 euros au titre des charges arrêtées au 15 février 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 16.211,83 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.799,39 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 16.211,83 euros au titre des charges arrêtées au 15 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [S] pour la période du 19 janvier 2012 au 15 février 2023,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 17 mars 2015, 15 février 2016, 21 avril 2017, 7 juillet 2018, 29 juin 2019, 5 mars 2021, 10 septembre 2022 et les attestations de non-recours afférentes pour les assemblées des 21 avril 2017, 7 juillet 2018, 29 juin 2019,

— la lettre de mise en demeure d’avocat du 28 février 2022.

Il produit les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 mars 2015, 15 février 2016, 21 avril 2017, 7 juillet 2018, 29 juin 2019, 5 mars 2021, 10 septembre 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices du 1er au 31 décembre 2014, du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, du 1er octobre 2016 au 30 novembre 2017, du 1er janvier au 31 décembre 2018, du 1er janvier au 31 décembre 2019, du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er janvier au 31 décembre 2022 et du 1er janvier au 31 décembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que M. [S] est propriétaire des lots n°12 et 87 de l’état descriptif de division.

Or, il ressort de l’étude des pièces versées au dossier que les appels de fonds concernent deux lots n° 23 et 87.

Il n’apparaît dans aucun desdits appels de sommes relatives au lot n°12. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne poursuit pas le défendeur pour le paiement des charges du lot n°23. Il conviendra donc de déduire les charges qui lui sont afférentes de la somme totale poursuivie, et de ne retenir que celles qui se rattachent strictement au lot n°87, à l’exclusion des appels de provisions pour lesquels la déduction de la quote-part du lot 23 n’est pas possible (appels de fonds travaux ALUR et appels de fonds de travaux). Le syndicat des copropriétaires produit les appels de fonds pour la période du 4ème trimestre 2014 au 15 février 2023, partant, les appels de charges ne pourront être recalculés que pour cette période.

Ainsi, après déduction des sommes non justifiées et de celles portées au crédit sur la période du 1er octobre 2014 au 15 février 2023, appel de provision du 1er trimestre 2023 inclus, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 9.841,77 euros au titre des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 28 février 2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 24.488,73 euros. Néanmoins, il a été démontré plus haut que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de nombreuses sommes demandées au titre des charges antérieurement à ladite mise en demeure, par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation du 20 mars 2023 qui vaut mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.799,39 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

— un extrait du compte de M. [S] pour la période du 19 janvier 2012 au 15 février 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de procédure du 19 janvier 2012 (273,49 euros) et des lettres de mise en demeure du 16 mars 2012, 18 septembre 2012, 6 décembre 2012, 22 mars 2013, 19 juin 2013, et 13 décembre 2013 (30 x 7 = 210 euros), en ce que ces sommes ont été décomptées dans le courant de la période pur laquelle le syndicat des copropriétaires ne produit pas les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté les sommes dues au titre des charges,

— frais des lettres de mise en demeure du 25 mars 2014 et de relance du 15 février 2016 et du 26 janvier 2017 en ce que ces lettres ne sont pas produites (30 + 5 + 0,90 = 35,90 euros),

— frais libellés « reprise et rappel » du 1er décembre 2017 en ce que lesdits frais ne sont pas justifiés par les pièces versées au dossier,

— frais de la lettre de mise en demeure du 31 janvier 2020 (100 euros) en ce que ledit courrier n’est pas produit,

— frais contentieux du 8 décembre 2020 et du 28 septembre 2021 (500 euros) ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de la lettre de mise en demeure du d’avocat du 2 février 2022 (180 euros), en ce que ladite lettre n’est pas produite.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.799,39 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [S].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, étant débouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut davantage être accordée.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [S] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d’autant plus caractérisée qu’il a déjà été condamné par le tribunal d’instance de Colombes en date du 16 mars 2012 au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2012.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 984,17 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [S] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [S], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [S] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Tour W sise 77 sise rue Jules Michelet à Colombes (92700), représenté par son syndic :

— la somme de 9.841,77 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2014 au 15 février 2023, appel de provision du 1er trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Tour W sise 77 sise rue Jules Michelet à Colombes (92700), représenté par son syndic :

— la somme de 984,17 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.799,39 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [M] [S],

CONDAMNE Monsieur [M] [S] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT