TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

6ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Février 2025

N° RG 22/07233 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XYEA

N° Minute : 24/

AFFAIRE

[I] [C], [L] [S] épouse [C]

C/

Société CABINET BISDORFF

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [L] [S] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Tehani GOY de la SELARL JOFFE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0108

DEFENDERESSE

Société CABINET BISDORFF

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0726

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024 en audience publique devant :

Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

François BEYLS, Premier Vice-Président Adjoint

Caroline KALIS, Juge

Louise ESTEVE, Magistrat placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie CHARRON, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Madame [L] [S] épouse [C] et Monsieur [I] [C] étaient propriétaires d’un appartement situé [Adresse 7].

Ils étaient locataires d’un studio attenant à cet appartement, pour un loyer mensuel de 486,10 euros payé entre les mains de la société Cabinet Bisdorff, agence immobilière agissant en qualité de mandataire au nom et pour le compte du propriétaire dudit studio.

Le 12 juillet 2007, Madame et Monsieur [C] ont vendu leur appartement à Madame [Y] [F], sous réserve de la reprise par celle-ci du bail afférent au studio attenant géré par la société Cabinet Bisdorff. C’est ainsi qu’il a été mis un terme au contrat de location du studio géré par la société Cabinet Bisdorff, qui a été repris par Madame [Y] [F].

Le 5 janvier 2022, la banque BNP PARIBAS a alerté Madame et Monsieur [C] sur le fait que le solde disponible sur leur compte bancaire n’avait pas permis d’honorer le paiement de la somme de 486,10 euros destinée à la société Cabinet Bisdorff.

Après investigations, Madame et Monsieur [C] se sont aperçus que l’ordre de virement permanent n’avait jamais été révoqué et que la société Cabinet Bisdorff avait régulièrement continué à encaisser la somme mensuelle de 486,10 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 juin 2022, Madame et Monsieur [C], par le biais de leur conseil, ont mis la société Cabinet Bisdorff en demeure de leur restituer, sous huitaine, la somme de 87 500 euros au titre des loyers indus.

Par acte d’huissier en date du 09 août 2022, les époux [C] ont fait assigner la société Cabinet Bisdorff devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin d’obtenir le remboursement des sommes perçues au titre des loyers.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 08 mars 2023, les époux [C] sollicitent du tribunal de :

Condamner la société Cabinet Bisdorff à payer aux consorts [C] la somme de 87 500 euros au titre des sommes indument perçues ;Rejeter les demandes de la société Cabinet Bisdorff ;Condamner la société Cabinet Bisdorff aux dépens ;Condamner la société Cabinet Bisdorff à payer aux consorts [C] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leur demande de remboursement des sommes perçues, Madame et Monsieur [C] se fondent sur les articles 1302 et 1302-1 du code civil définissant la répétition de l’indu. Ils considèrent que les sommes versées au titre des loyers ont indument été encaissées par la société Cabinet Bisdorff en connaissance de cause et frauduleusement.

En réponse aux moyens adverses, Madame et Monsieur [C] soutiennent que la société Cabinet Bisdorff est de mauvaise foi en invoquant l’absence de preuve des paiements indus alors qu’elle a régulièrement encaissé les sommes.

En réponse à la prescription soulevée par la défenderesse, les époux [C] indiquent ne pas avoir eu connaissance des sommes prélevées en raison de l’absence d’information par la société Cabinet Bisdorff. Ils considèrent que la fraude commise pour s’enrichir la prive du droit de se prévaloir de la prescription. Ils invoquent la mauvaise foi de la société Cabinet Bisdorff qui n’a pas répondu à leur mise en demeure.

Dans ses dernières écritures notifiées le 16 mai 2023, la société Cabinet Bisdorff sollicite du tribunal de :

A titre principal, rejeter les demandes des consorts [C] ;A titre subsidiaire, déclarer que l’action des époux [C] est prescrite pour la période antérieure au 09 août 2017 ;Rejeter les demandes des consorts [C] pour la période prescrite ;En tout état de cause, condamner Madame et Monsieur [C] aux entiers dépens de l’instance ;Condamner Madame et Monsieur [C] à payer à la société Cabinet Bisdorff la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien du rejet des demandeurs, la société Cabinet Bisdorff considère, à titre principal, qu’aucune preuve n’est apportée pour démontrer l’existence de paiements.

A titre subsidiaire, la société Cabinet Bisdorff se fonde sur l’article 2224 du code civil prévoyant la prescription dans un délai de cinq ans à partir du moment où la personne a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir en justice. Elle considère que Madame et Monsieur [C] ont nécessairement reçu leurs relevés de compte mentionnant le prélèvement mensuel. Elle continue en considérant, sur le fondement de l’article L 312-1-5 du code monétaire et financier, que la banque a l’obligation de fournir un extrait mensuel des comptes bancaires. En réponse aux moyens invoqués par les demandeurs, la société Cabinet Bisdorff explique avoir tenté de leur signaler la situation de manière téléphonique en l’absence d’autres coordonnées. Elle conteste toute fraude de sa part.

La clôture est intervenue le 16 octobre 2023 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action L’article 2224 du code civil prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. ».

En l’espèce, la société Cabinet Bisdorff soulève le moyen de la prescription partielle de l’action en répétition de l’indu pour la première fois devant le tribunal statuant au fond et saisi le 09 août 2022. Or, il s’avère que la prescription est une des fins de non-recevoir qui doivent impérativement être soulevées devant le juge de la mise en état qui est seul compétent, conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

En conséquence, le juge du fond ne peut pas statuer sur cette fin de non-recevoir qui sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de répétition de l’indu L’existence d’un paiement induL’article 1302 du code civil dispose que « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ».

L’article 1302-1 du code civil dispose que « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

Afin d’obtenir la répétition de l’indu qui consiste en la restitution des sommes indument versées, plusieurs conditions doivent être respectées. La preuve du paiement doit être rapportée par le solvens ainsi que le caractère indu de ce paiement, et ce, peu importe que le paiement résulte d’une erreur ou ait été fait sciemment. La négligence du solvens n’a pas d’importance. L’action en répétition d’un indu objectif n’est donc pas subordonnée à la démonstration que le solvens a effectué le paiement en prenant les précautions commandées par la prudence. De même, la faute du solvens est indifférente.

Aux termes de l’article 1342-8 du code civil, le paiement se prouve par tout moyen.

En l’espèce, Madame et Monsieur [C] fournissent une attestation de leur banque BNP PARIBAS en date du 23 février 2023 mentionnant « que votre virement permanent était effectué chaque fin de mois, à partir du compte n°[XXXXXXXXXX04] domicilié dans l’agence 03199 pour un montant de 486,10 euros au profit du compte n°[XXXXXXXXXX03] au nom de CABINET BISDORFF à BNP PARIBAS [Localité 8].

Nous vous confirmons que la date de la dernière échéance effectuée est le 30 avril 2022 ».

La société Cabinet Bisdorff conteste la preuve du paiement mensuel du loyer en indiquant que la seule preuve desdits règlements réside dans les relevés de compte reçus chaque mois par les époux [C]. Elle considère que l’attestation de la banque BNP PARIBAS n’a pas de valeur probante dans la mesure où elle fait état d’un ordre de virement permanent et qu’il n’est pas possible de s’assurer de la réalisation des virements mensuels.

Or, l’écrit de la banque BNP PARIBAS, qui est un professionnel, attestant des virements mensuels effectués entre le 30 avril 1999 et le 30 avril 2022 au profit du Cabinet Bisdorff ne laisse aucun doute sur l’existence des virements et ce, même si Madame et Monsieur [C] ne fournissent pas leurs relevés de compte, qui ne sont pas une preuve nécessaire et irréfutable du paiement, ce dernier pouvant être prouvé par tout moyen.

En conséquence, la preuve du paiement est rapportée par Madame et Monsieur [C].

Ainsi, la preuve du paiement étant rapportée, il convient aux consorts [C] de rapporter la preuve de l’indu.

Madame et Monsieur [C] indiquent avoir arrêté de louer le studio litigieux lors de la vente de leur appartement attenant.

Par courrier du 30 mai 2022, Madame [Y] [F] atteste « avoir personnellement acquis suivant acte du 12 juillet 2007 des biens et droits immobiliers consistant notamment en un appartement duplex dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 9] de Monsieur et Madame [C].

J’ai alors repris aussitôt la location du studio alors jumelé à l’appartement que mes vendeurs louaient de très nombreuses années par l’intermédiaire du Cabinet BISDORF ».

De plus, il ressort de l’extrait de la promesse de vente du 03 mai 2007 que l’une des conditions suspensives de la vente était que « le bénéficiaire obtienne du propriétaire, un bail du studio attenant à l’appartement désigné ci-dessus, situé au 4ème étage à côté de la suite parentale, aux conditions identiques que celles actuellement accordées au promettant ».

Enfin, la société Cabinet Bisdorff ne conteste pas la rupture du bail et donc le caractère indu du paiement des loyers.

Dès lors, l’existence du paiement et le caractère indu de ce dernier étant démontrés, la société Cabinet Bisdorff sera condamnée à rembourser l’intégralité des paiements de loyers indument perçus.

Madame et Monsieur [C] ont indûment payé les loyers de 486,10 euros du mois de juillet 2007 au 30 avril 2022 inclus comme l’indique l’attestation de leur banque BNP PARIBAS ce qui correspond à 178 paiements et donc à la somme de 486,10 x 178 = 86 525,80 euros

En conséquence, la société Cabinet Bisdorff devra payer à Madame et Monsieur [C] la somme de 86 525,80 euros.

Sur les autres demandes Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société cabinet Bisdorff, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Cabinet Bisdorff, condamnée aux dépens, devra verser aux consorts [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros.

Sur l’exécution provisoireEn application de l’article 514-1 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile le juge peut écarter d’office l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce la spécificité du litige conduit à l’écarter à hauteur de la somme de 56 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Cabinet Bisdorff ;

CONDAMNE la société Cabinet Bisdorff à payer à Madame [L] [S] épouse [C] et Monsieur [I] [C] la somme de 86 525,80 euros au titre de la répétition des paiements indus ;

CONDAMNE la société Cabinet Bisdorff à payer à Madame [L] [S] épouse [C] et Monsieur [I] [C] une somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Cabinet Bisdorff aux entiers dépens ;

ÉCARTE l’exécution provisoire à hauteur de la somme de 56 500 euros.

signé par François BEYLS, Premier Vice-Président Adjoint et par Sylvie CHARRON, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,