TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/01298 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W4TH

JUGEMENT DU 20 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CREDIT AGRICOLE CONSUMER FINANCE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. PROUDREED FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Grégory DUBOCQUET, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Patrick MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Aurélie VERON,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Octobre 2024.

A l’audience publique du 27 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Mai 2025 puis prorogé pour être rendu le 20 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 20 Juin 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société Proudreed France a pris en crédit-bail un immeuble à usage de bureaux sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8].

Par acte du 30 juin 2003, la S.A.R.L. Proudreed France a donné à bail à la société Finaref des locaux à usage de bureaux et des emplacements de stationnement dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 8] pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 2003 moyennant un loyer annuel de 1 938 352 euros hors taxes hors charges.

Par acte du 21 mars 2007, la société Proudreed France et la société Finaref ont conclu un contrat de « sous location » portant sur les mêmes locaux, d’une durée de douze ans à compter du 5 décembre 2006 soit jusqu’au 4 décembre 2018 moyennant un loyer annuel de 2 276 688,59 euros hors taxes hors charges.

Par « avenant de renouvellement du bail commercial du 21 mars 2007 » conclu le 20 juin 2014, la société Proudreed France et la S.A. Crédit Agricole Consumer Finance (CACF), venant aux droits de Finaref, ont convenu d’un renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer de 2 500 000 euros par an hors taxes hors charges.

La société CACF a confié la maintenance technique du système de climatisation des locaux à la S.A. Nord Climatisation. Par courrier du 6 novembre 2019, la société Nord Climatisation a avisé la CACF d’une corrosion importante de certaines tuyauteries. La CACF a mandaté un expert, M. [N], lequel a confirmé, dans un rapport du 8 novembre 2019, la corrosion à des stades d’avancement divers, allant de « très critique » à « superficielle ».

Avisée, la société Proudreed France a confié à la société JDR Consulting la mission de réaliser un audit de l’installation de climatisation.

Dans ce contexte, les parties se sont opposées sur la prise en charge du coût des travaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2020, la CACF mettait en demeure la société Proudreed France de faire connaître son intention quant à la prise en charge du coût intégral de la réparation ou du remplacement de l’installation de climatisation.

Par ordonnance du 10 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille ordonnait une expertise des désordres confiée à M. [S] [C]. L’expert rendait son rapport le 23 janvier 2023. Il estimait que les désordres existaient sans être visibles, lors de la livraison du bâtiment et qu’ils sont dus à une défaillance du suivi des travaux par la maîtrise d’œuvre. Il précisait qu’un risque de fuite à très court ou moyen terme existe pour les tuyaux dont l’épaisseur a diminué d’au moins 50%.

Par exploit d’huissier délivré le 9 février 2023, la S.A. Crédit Agricole Consumer France (preneur) a assigné la S.A.R.L. Proudreed France (bailleur) devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation au paiement des travaux de remplacement des tuyaux d’eau glacée de l’installation de climatisation desservant les locaux loués et d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 février 2024, la S.A. Crédit Agricole Consumer France sollicite de la juridiction de :

Débouter la société Proudreed France de ses demandes et prétentions ;

Juger que les désordres affectant les tuyaux d’eau glacée de l’installation de climatisation desservant les locaux de la société Crédit Agricole Consumer Finance sont dus et/ou sont imputables principalement à une mise en œuvre non conforme et un défaut de suivi de l’équipe de maîtrise d’œuvre de l’époque désignée par la société Proudreed France ainsi qu’à:

— L’absence et/ou l’insuffisance de pose de pare-vapeur recouvert d’enduit pour assurer l’étanchéité à l’air des tuyaux d’eau glacée, conduisant à une mauvaise protection contre la corrosion,

— La pose de coquilles de polystyrène sans collage ni jointoiement ayant pour effet de provoquer des fissurations et une mauvaise étanchéité à l’air,

— L’existence d’une mauvaise réalisation du calorifugeage de la robinetterie et des accessoires de l’installation de climatisation,

— L’existence d’une non-conformité du revêtement en tôle de la tuyauterie située en terrasse (non étanche à l’air) ;

Juger que lors de la réception des travaux à la date de signature du 1er bail en 2003 entre les sociétés Proudreed France et Crédit Agricole Consumer finance, les désordres affectant les tuyaux d’eau glacée de l’installation de climatisation n’étaient pas apparents et visibles à l’œil nu mais étaient cachés ou dissimulés en faux plafond,

Juger que le Crédit Agricole Consumer Finance n’a pas manqué à son obligation d’entretien de l’installation de climatisation desservant ses locaux et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée susceptible d’exonérer même partiellement la société Proudreed France de ses responsabilités au titre de ses obligations de délivrance ainsi que de garantie des vices cachés.

Juger que le bail régissant les rapports entre les parties ne comporte pas de clause dérogeant aux dispositions de l’article 1721 du code civil si bien que la société Proudreed France est tenue de garantir la société CACF de l’existence de tout vice caché affectant ses locaux ou l’installation de climatisation qui l’équipe,

En conséquence :

Juger que le remplacement des tuyaux d’eau glacée de l’installation de climatisation relève de la responsabilité de la société Proudreed France en application de ses obligation de délivrance ainsi que de garantie des vices cachés auxquelles celle-ci est tenue en application des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil ainsi que de la jurisprudence y afférente,

Condamner la société Proudreed France à lui payer les sommes suivantes :

—  1 307 000 € Hors Taxes et hors options au titre du remplacement des tuyaux d’eau glacée de l’installation de climatisation selon la solution réparatoire validée par Monsieur [C] dans son rapport (pages 18 à 20 – devis n°PRE 21-10- 195525 du 25 mars 2022) avec actualisation selon l’indice BT 01 du coût de la construction au jour du prononcé du jugement à intervenir et majoration de celle-ci de 15 % pour tenir compte des postes de travaux suivants :

Frais de maîtrise d’œuvre impératifs compte tenu de la complexité et de l’étendue des travaux en site occupé,

Frais de pilotage,

Frais de bureau de contrôle,

Frais de SPS

—  2 233 449, 85 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ainsi que l’indisponibilité partielle de ses locaux se décomposant comme suit :

—  1 903 057,86 € (2 658 493,40 € HT de loyer annuel payé en 2021 divisé par 27 928 m² de superficie totale x 4 165 m² de locaux inutilisables = 396 470,38 € par an x 48 mois de locaux rendus indisponibles sur la période courant du mois de novembre 2019 arrêté provisoirement au mois d’octobre 2023),

—  330 391,99 € Hors Taxes sur la durée estimative de 10 mois des travaux de remplacement des tuyaux d’eau glacée de l’installation de climatisation retenue par M. [C] dans son rapport (pages 18 à 20) ;

En toute hypothèse :

La Condamner à lui payer la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La Condamner aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, avec distraction

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 janvier 2024, la S.A.R.L. Proudreed France s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de :

Débouter la CACF de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

La Condamner au paiement de la somme de 1 307 000 € HT correspondant au devis n° PRE 21-10-195525 du 25 mars 2022, outre 196 000 € HT au titre des frais de maîtrise d’œuvre, pilotage, bureau de contrôle, SPS, actualisé sur la variation de l’indice BT01 entre le 25 mars 2022 et le jugement à intervenir ;

La Condamner au paiement d’une indemnité de 10 000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 15 octobre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 27 février 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 mai 2025 prorogé au 20 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur le paiement du coût des travaux de réparation de l’installation de climatisation

A- Sur la question préalable du contrat de bail applicable

Trois contrats portant sur la location des locaux se sont succédés entre les parties :

— un acte dénommé « contrat de bail » le 30 juin 2003

— un acte dénommé « contrat de sous location » le 21 mars 2007

— un acte dénommé « avenant de renouvellement du bail commercial du 21 mars 2007 » le 20 juin 2014.

Le preneur soutient que le bail du 30 juin 2003, non résilié reste applicable dans les relations entre les parties, tandis que le bailleur se prévaut des clauses contractuelles du bail du 21 mars 2007 renouvelé par l’avenant du 20 juin 2014.

Il résulte clairement de l’intitulé du dernier contrat du 20 juin 2014 ainsi que de son exposé préalable que les parties ont considéré comme bail renouvelé par ledit avenant, celui conclu le 21 mars 2007. Il est d’ailleurs fait directement référence aux charges et conditions du bail du 21 mars 2007 que les parties déclarent « connaître parfaitement » (page 2, point 2. de l’exposé préalable).

Par ailleurs, il est d’évidence qu’il y a eu novation entre le bail de 2003 et le bail de 2007 qui ne constitue pas un simple avenant mais bien un bail complet, avec l’ensemble des conditions et charges applicables, ayant vocation à se substituer au précédent. Il est en outre clairement indiqué dans l’exposé préalable du bail du 21 mars 2007 que « les parties sont convenues de conclure un nouveau bail d’une durée égale à celui susvisé et pour un loyer équivalent à celui en cours, sous réserve d’une nouvelle autorisation des Crédits-Bailleurs assurant au Preneur son maintien dans l’Immeuble et ce, dans les conditions de la sous-location, quelque soit le sort du Crédit-Bail […] » (page 2/27 pièce 1 défendeur).

Au final, le bail du 30 juin 2003 n’a plus vocation à régir les relations entre les parties. Seules les dispositions contractuelles du bail du 21 mars 2007 et celles de son avenant du 20 juin 2014 sont applicables.

B- Sur le manquement de la bailleresse à ses obligations

Le preneur recherche la responsabilité du bailleur sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, soit les obligations de délivrance conforme, d’entretien et de réparation et la garantie des vices cachés, tandis que la bailleresse demande la mise à la charge de son locataire du coût des travaux de réparation de la climatisation, en vertu de clauses contractuelles dérogatoires.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 vient préciser, relativement à l’obligation de délivrance conforme, que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

D’après l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’obligation de délivrance, précisée aux articles 1719 1° et 1720, se décompose en trois éléments :

— la mise à disposition d’un bien entre les mains du locataire

— la délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle

— la délivrance d’un bien en bon état de réparations.

L’obligation de délivrance s’étend à la chose elle-même et à ses accessoires. Le bon fonctionnement de l’installation de climatisation pour des locaux de bureaux contribue à leur exploitation normale et entre dans l’obligation de délivrance du bailleur.

S’agissant des dispositions contractuelles, il est expressément stipulé à l’article IX de l’avenant du 20 juin 2014 au bail du 21 mars 2007 que « Il n’est apporté aucune modification aux autres clauses, charges et conditions du bail d’origine présentement renouvelé et qui demeurent en vigueur ainsi que les parties le stipulent expressément. ». Les dispositions du contrat du 21 mars 2007 sont donc applicables entre les parties.

Il est stipulé à l’article 13.2 du bail du 21 mars 2017 que :

« […] le Preneur prendra les Locaux Loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du Bailleur pendant toute la durée du bail, aucune remise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit. ».

De plus, les parties ont mis à la charge du preneur diverses réparations aux termes de l’article 9 relatifs aux « Charges et Prestations » :

Article 9.1.2 :

« Le Preneur fera exécuter et prendra à sa charge :

L’entretien de l’Immeuble et de l’ensemble des équipements (ascenseurs, chaudière, climatisation, réseau incendie, canalisations, télésurveillance, etc.) et leurs remplacements et réparations de toute nature ayant un caractère obligatoire imposés par la règlementation, ainsi que l’ensemble des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.

[…]

Les grosses réparations incluant, dans la commune intention des Parties, les travaux de ravalement, quelle qu’en soit la nature ainsi que le remplacement complet des éléments d’équipement de l’Immeuble (ascenseur, chaudière, climatisation…) qui seront supportés exclusivement par le Preneur ».

En préambule de l’article 9, il est précisé que :

Article 9.1 :

« […] le Preneur s’oblige à souscrire tous contrats de maintenance complète portant sur l’ensemble des équipements pouvant se trouver dans l’Immeuble […].

Le Preneur devra en conséquence supporter […] toutes dépenses d’entretien, de remplacement et de maintenance et tous travaux de toute nature en ce compris ceux visés à l’article 606 du Code civil même ceux nécessités par la vétusté ou imposés par l’administration et ce par dérogation expresse aux articles 1719 et 1755 du Code civil ».

Par ces dispositions, les parties ont transféré au preneur l’ensemble des grosses réparations de l’article 606 du code civil, la vétusté, et l’entretien et la réparation du système de climatisation.

Les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « Loi Pinel » relatives à la répartition des charges entre bailleur et preneur (article L.145-40-2 du code de commerce) sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (article 21 II de la loi Pinel). Ainsi, l’avenant de renouvellement du bail datant du 20 juin 2014, le transfert au preneur des grosses réparations de l’article 606 du code civil reste applicable dans les relations contractuelles.

Par ailleurs, l’article 1170 nouveau du code civil invoqué par la locataire, lequel dispose que « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite », issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, n’est applicable qu’aux baux conclus à compter du 1er octobre 2016 alors que le présent bail a été renouvelé le 20 juin 2014.

Dans son rapport du 23 janvier 2023, l’expert judiciaire indique :

« Les désordres affectant l’ouvrage objet de la présente expertise sont des réseaux d’eau glacée rouillés par la non-conformité de mise en œuvre du calorifuge.

Les réseaux affectés se situent dans les bâtiments A, C et H occupés par CA CONSUMER FINANCE et sis [Adresse 11] à [Localité 8] (59), dans des bâtiments à usage de bureaux.

Ces désordres ne pouvaient pas être vus lors de la prise en charge des locaux en 2003 et ne sont pas visibles à l’œil nu à aujourd’hui, sauf en cas de fuites ou de travaux sur ces réseaux.

On les constate lors d’interventions dans les faux-plafonds et/ou lors de constat de trace de fuite sur dalles de faux plafond.

Les malfaçons observées proviennent par défaut de la mise en œuvre du calorifuge […]. » (page 15/42).

M. [C] précise : « Les causes de cette corrosion sont multiples mais principalement due à une mise en œuvre non conforme et un défaut de suivi De l’équipe de maîtrise d’œuvre de l’époque. » (page 16/42) .

Il conclut de la manière suivante (page 17/42) :

« Lors de la réception des travaux à la date de signature du 1er bail entre la SARL PROUDREED et CCAF les désordres n’étaient pas visibles à l’œil nu. Pour information les tuyaux objet des désordres sont posés en de sous face du plafond. Il faut soulever ces dalles pour se rendre compte des désordres.

Mais effectivement les désordres existaient sans être visibles lors de la livraison du bâtiment.

Les désordres ont été découverts par pur hasard lors de travaux d’aménagement au bâtiment C4 en 2019.

Les désordres sont dus à une défaillance du suivi des travaux par la maîtrise d’œuvre.

Durant la période de travaux et lors de la réception des travaux il aurait dû vérifier avant la pose du faux-plafond les tuyaux et réseaux d’eau glacée.

De même ces travaux avant installation ont dû faire l’objet de la part de l’installateur d’une demande de validation technique par la maitrise d’œuvre et obtenir un document dit VISA.

Lors de mes différentes réunions, j’ai réclamé en autre ce type de document sans rien obtenir.

Ces désordres ne compromettent pas la solidité de l’immeuble car l’ensemble de la tuyauterie n’est pas touché par le même degré de dégradation.

Cependant il ne faut pas exclure que le risque de fuite encouru à très court et/ou moyen terme existe pour les tuyaux et notamment pour ceux dont l’épaisseur a diminué d’au moins 50%.

Les conséquences seraient alors un dégât des eaux de grande ampleur, rendant l’occupation de certains bureaux impropres à leur utilisation première. ».

M. [C] conclut à la nécessité de remplacer l’ensemble des réseaux d’eau glacée en tube d’acier, calorifuge et accessoires situés en superstructure (page 18/42).

Les conclusions du rapport d’expertise judiciaire viennent corroborer les précédentes analyses des experts amiables. Ces conclusions ne sont pas discutées par les parties.

Il résulte ainsi du rapport d’expertise que la corrosion des tuyauteries du système de climatisation résulte d’un défaut initial dans l’installation. Elle constitue un vice caché, n’étant pas visible pour le preneur, existant lors de la prise de possession des locaux. Elle affecte le fonctionnement du climatiseur puisque l’expert estime qu’il existe un risque de dégât des eaux.

Le bailleur se prévaut de la clause de prise des locaux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance et des clauses de transfert au preneur de l’entretien et de réparation des équipements dont la climatisation, et de transfert des grosses réparations et de la vétusté, pour demander la prise en charge par le locataire des travaux de remplacement des tuyauteries.

S’il peut être dérogé à l’obligation de délivrance, il doit s’agir de stipulations expresses. La clause de prise des locaux en l’état, de même que la clause mettant à la charge du preneur l’obligation d’entretien et de réparation de certains équipements, notamment en cas de vétusté, n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de délivrer des locaux exempts de vices cachés.

En l’espèce, il est prévu à l’Annexe 1 « Descriptif des travaux bailleur et preneur » (pièce 2 demandeur), document annexé au bail du 30 juin 2003, qu’il sera mis en place par le bailleur un système de rafraîchissement de la température ambiante. La société CACF a ainsi loué des locaux équipés d’un système de climatisation neuf.

La question de la réception des travaux d’installation de la climatisation est sans incidence, dès lors que l’équipement a été installé par le bailleur et sous sa responsabilité.

Il ressort clairement du rapport d’expertise que la non-conformité du système de climatisation n’était pas visible et ne pouvait être constatée que lors d’interventions techniques dans les sous-plafonds. Le bailleur ne peut donc opposer au preneur, qui a accepté les locaux « en l’état », tel qu’il pouvait le constater et donc avec un système de climatisation fonctionnant normalement, cette clause de prise des locaux dans leur état, pour refuser de procéder aux travaux de réparation du système de climatisation affecté d’un vice non détectable.

Il en va de même pour la clause d’entretien, de réparation et de vétusté, puisque le système est défectueux dès l’origine et que le preneur ne s’est engagé qu’à des réparations d’une installation neuve lors de l’entrée dans les locaux.

Le fait que la durée de vie des matériels de climatisation est atteinte et qu’ils auraient dû en toute hypothèse être remplacés, ce qui n’est au demeurant pas établi, ne saurait décharger le bailleur de son obligation de fournir un système installé dans les règles de l’art et conforme, le local ayant été loué dans ces conditions. Il en est de même de la question d’une éventuelle insuffisance du contrat de maintenance, alors que l’étendue de la maintenance imposée n’est pas spécifiée dans le bail, et que rien ne permet d’établir qu’une analyse de l’eau aurait permis de déceler la non-conformité dans le délai de la garantie décennale.

En conséquence, la société CACF est fondée à réclamer le coût des travaux de réparation des désordres affectant l’installation de climatisation au bailleur.

C- Sur le montant des réparations

L’expert mentionne trois devis dans son rapport. Il privilégie le devis en matière Kryoclim (pas de soudures et de points chauds) (page 18). Les deux parties se fondent l’une et l’autre sur le devis correspondant, soit le devis Axima avec un système Kryoclim de chez Girpi du 25 mars 2022, d’un montant de 1 307 000 euros hors taxes.

L’expert a indiqué en page 20 de son rapport qu’il convenait d’ajouter au devis un montant d’environ 15 % des travaux au titre des frais de maîtrise d’œuvre, des frais de pilotage, des frais de bureau de contrôle et des frais de SPS eu égard à l’ampleur du chantier.

Dès lors, compte tenu de l’absence de discussion du montant des travaux de reprise des malfaçons, il convient de faire droit à la demande de la requérante et de condamner la S.A.R.L. Proudreed France à payer à la société CACF la somme de 1 307 000 euros hors taxe avec actualisation selon l’indice BT 01 du coût de la construction au jour du prononcé du jugement et majoration de 15 % pour tenir des divers frais susmentionnés.

La société Proudreed France sera corrélativement déboutée de sa demande contraire de condamnation de la société CACF à lui payer ladite somme.

II- Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice

D’après l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

S’agissant des préjudices, dans son rapport d’expertise, M. [C] indique :

« A aujourd’hui et jusqu’à la remise en état des installations ; Il y a un des préjudices de jouissance par défaut de rafraichissement des locaux et la non-possibilité d’utiliser la climatisation par les risques de fuite et de leurs conséquences.

Pendant les travaux : Prise en compte de la neutralisation des locaux durant les différentes périodes de travaux et le déménagement des salariés.

Le chiffrage de ces préjudices peut être assimilés aux montants des travaux de nuit proposés afin d’éviter des neutralisations de zones de travaux et des déménagements de salariés.

Dans ma mission, il ne m’est pas demandé de faire un chiffrage des préjudices de jouissance et autres. Si à la rédaction de mon rapport final, les parties me font des propositions pour ces points, Je pourrai le cas échéant donner un avis. ».

Faute de communication des éléments par les parties, l’expert n’a pas apporté d’autre précision pour l’évaluation des préjudices.

A- Sur la demande de 1 903 057,86 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance

La CACF argue d’un préjudice de jouissance subi depuis la découverte en novembre 2019 des désordres affectant les tuyaux d’eau glacée de l’installation de climatisation jusqu’au jour de leur remplacement effectif. Elle chiffre son préjudice de jouissance à la somme de 1 903 057,86 euros pour une période de quarante-huit mois (novembre 2019 à octobre 2023). Elle le calcule sur la base du loyer rapporté à la surface des locaux qu’elle estime rendus indisponibles (loyer annuel en 2021 de 2 658 493,40 € HT / superficie totale de 27 928 m² x surface des locaux inutilisables de 4 165 m² x 48 mois).

Il convient avant toute chose de relever que la somme réclamée est en réalité une somme taxe sur la valeur ajoutée incluse (2 658 493,40 €/27 928m² x 4165m² = 396470,39 € /12 mois x 48 mois =1 585 881,56 € + 20 % = 1 903 057,87 €). Or, dès lors qu’il s’agit de l’indemnisation d’un préjudice, rien ne justifie d’intégrer dans le montant des dommages-intérêts la taxe sur la valeur ajoutée. Sur la base de ce calcul, la somme réclamée devrait être de 1 585 881,56 euros hors taxe.

La bailleresse s’oppose à la demande en soulignant que les locaux loués offrent une superficie de près de 28 000 m² de bureaux et locaux accessoires tout en faisant partie d’un ensemble immobilier comprenant un autre immeuble propriété du preneur de sorte qu’il n’y a aucun trouble dans son activité, et que le télétravail s’est considérablement amplifié depuis la crise de covid-19 notamment dans les activités qui sont celles de la société CACF.

En l’occurrence, le système de climatisation n’a pu être utilisé à compter de la découverte des désordres suivant courrier du 5 novembre 2019. Seuls les bâtiments A, C et H sont concernés par les désordres. Il est indiqué par la CACF, sans contradiction, que ces locaux représentent une surface de 4165 m² sur une surface totale de 27 928 m² (suivant tableau des surfaces pièce 12 demandeur) et que 757 personnes sont concernées.

Le préjudice évoqué tient uniquement à l’impossibilité d’utiliser le système de rafraichissement des locaux. Les systèmes de chauffage et de ventilation ne sont pas en cause. L’expert limite bien le préjudice de jouissance à ce seul aspect et n’évoque pas une impossibilité totale de jouir des locaux.

Le défaut de rafraichissement des locaux et l’impossibilité d’utiliser la climatisation dans ceux-ci ne rendent pas les bureaux inutilisables mais constituent uniquement un trouble dans leur jouissance. De plus, rien ne permet de considérer que ces problématiques empêchent un usage normal des lieux toute l’année, alors que les besoins de climatisation sont nécessairement réduits dans le Nord durant l’hiver et l’automne.

Au regard des seuls éléments produits, il convient d’évaluer le préjudice à 20 % du loyer des locaux affectés des désordres, soit sur la base du calcul du locataire du montant des loyers correspondant aux surfaces affectées des désordres et pour 48 mois la somme de 317176,31 euros (1 585 881,56 € x 20 % = 317 176,31 euros).

La bailleresse sera condamnée au paiement de cette somme.

B- Sur la demande de 330 391,99 euros hors taxe correspondant à la durée estimative de dix mois des travaux de remplacement des tuyaux d’eau glacée de l’installation

Dans son rapport, l’expert estime le chantier à dix mois.

Ainsi que le relève la société Proudreed France, il est stipulé à l’article 15.1 du contrat de sous location du 21 mars 2007 que « Le Preneur devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité de loyer, tous travaux de réparation nécessaires en cours de Bail, dans l’Immeuble, quelles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excédât-elle 40 jours et ce, par dérogation aux dispositions de l’article 1724 du Code civil. »

L’article 1724 du code civil dans sa version applicable antérieurement au 27 mars 2014 disposait que, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Or, l’article 1721 du code civil prévoit l’indemnisation du preneur par le bailleur pour le préjudice résultant des vices cachés.

La clause contractuelle ne vise pas le cas de travaux nécessités par des vices cachés.

Cette clause de souffrance, telle qu’elle est formulée, ne dérogeant pas expressément aux dispositions de l’article 1721 du code civil, ne saurait décharger le bailleur de sa garantie des vices cachés.

Le locataire est en conséquence fondé à réclamer l’indemnisation du préjudice subi tenant à l’indisponibilité des locaux durant le temps des travaux.

Ainsi que l’a indiqué l’expert, ce poste de préjudice peut être évalué sur la base du surcoût pour travaux de nuit chiffré dans les devis. Or, les parties ne produisent pas les devis transmis à l’expert. Seul le devis de Nordclim est joint de manière incomplète au rapport d’expertise.

Dans un dire à l’expert du 1er juin 2022, chapitre 13.5 Dire 5 de Maître Guerrouf (pages 28-29/42 du rapport), le conseil de la CACF reprend le coût des options pour chacun des trois devis :

1°) Devis Axima Kryolim de 1 307 000 euros : Option 2 Réalisation de la totalité des travaux en horaires décalés pour la somme complémentaire de 312 294 euros hors taxe

2°) Devis Axima avec acier de 1 320 000 euros : Option 2 Réalisation de la totalité des travaux en horaires décalés pour la somme complémentaire de 312 108 euros hors taxe

3°) Devis Nordclim de 1 183 404,01 hors taxe : Option 3 travail de nuit de 21 h à 6h : 591 692 euros hors taxe.

La société CACF réclame le chiffrage de son préjudice à la somme de 330 391,99 euros hors taxe mais sans explication sur le calcul de ce montant. S’il est fait référence aux pages 18 à 20 du rapport d’expertise, force est de constater que dans ces pages, il est seulement fait référence à la durée de dix mois des travaux, sans que le montant du préjudice ne soit évalué.

Dans ces conditions, la société CACF ne justifiant pas de la somme qu’elle réclame, il convient d’estimer le préjudice au surcoût pour réalisation des travaux de nuit tel que fixé dans le devis avec le dispositif Kryolim choisi par les parties, soit le devis Axiam Kryolim de 1 307 000 euros, et donc à la somme de 312 294 euros hors taxe.

La société Proudreed France sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.R.L. Proudreed France succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance avec distraction au bénéfice de Maître Emilie Guillemant et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. Proudreed France à payer à la S.A. Crédit Agricole Consumer France la somme de 1 307 000 euros hors taxes au titre du remplacement des tuyaux d’eau glacée de l’installation de climatisation selon devis n°PRE 21-10-195525 du 25 mars 2022 avec actualisation selon l’indice BT 01 du coût de la construction au jour du prononcé du jugement à intervenir et majoration du coût des travaux de 15 % ;

DÉBOUTE la société Proudreed France de sa demande de condamnation de la société Crédit Agricole Consumer Finance au paiement du coût des dits travaux ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Proudreed France à payer à la S.A. Crédit Agricole Consumer France la somme de 317 176,31 euros au titre du trouble de jouissance compris entre novembre 2019 et octobre 2023 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Proudreed France à payer à la S.A. Crédit Agricole Consumer France la somme de 312 294 euros au titre du préjudice résultant de l’indisponibilité des locaux durant le temps des travaux ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Proudreed France à payer à la S.A. Crédit Agricole Consumer France la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Proudreed France de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A. Crédit Agricole Consumer France de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Proudreed France de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Proudreed France aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Emilie Guillemant.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER