TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉOUVERTURE DES DÉBATS RENDUE LE 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01977 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2WXJ

N° de minute :

[P] [I] – ayant pour mandataire Monsieur [O] [K], administrateur de biens -

c/

Monsieur [E] [L],

S.A.S. T.R.A.A. 92

DEMANDEUR

Monsieur [P] [I] – ayant pour mandataire Monsieur [O] [K], administrateur de biens -

[Adresse 13]

[Localité 8]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DEFENDEURS

Monsieur [E] [L]

domicilié : chez

Association VIES DE PARIS – [Adresse 2]

[Localité 10]

non-comparant

S.A.S. T.R.A.A. 92

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en ressort par ordonnance non qualifiée mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 28 avril 2005, Monsieur [I] a donné mandat de gestion locative à Monsieur [O] [K], administrateur de biens ayant pour objet le local commercial situé [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 16] [Localité 15].

Selon acte du 26 septembre 2012, Monsieur [I] a donné à bail commercial à la société Hoummos en formation, les locaux situés [Adresse 4] [Localité 11], moyennant un loyer annuel de 13 800 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme à échoir.

Par compromis de cession de droit au bail sous conditions suspensives du 12 décembre 2012, la société Hommos a cédé à la SAS Saj Sultan, tous les droits sur le bail susvisé pur le temps restant à courir.

Par acte du 31 juillet 2018, la société Saj Sultan a cédé à la SARL Sultan son fonds de commerce de vente à emporter ou à consommer sur place, de produits alimentaires cuisinés sur place et boissons, exploité au [Adresse 5], comprenant notamment le droit au bail susvisé pour le temps restant à courir.

Par jugement du 21 mai 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a placé la société Sultan en liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, le juge commissaire désigné dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Sultan a autorisé la cession du fonds de commerce sis [Adresse 3] à [Localité 12], dépendant de la liquidation judiciaire de la société Sultan, à Monsieur [V] [L], qui entend se substituer d’une société en cours de constitution, pour un montant de 20 000 euros, comprenant le droit au bail.

Par courrier du 25 septembre 2024 Monsieur [K] a notifié à la société Sultan la révision du loyer au montant de 19 005,30 euros.

Par courriel du 16 janvier 2025 le conseil de Monsieur [I] a fait connaître l’autorisation donnée par ce dernier à la signature de l’acte de cession de fonds de commerce entre la SARL Sultan et Monsieur [L], nonobstant le non-paiement, par le cessionnaire, des sommes dues au bailleur avant cette signature, s’élevant à un total de 6 046,62 euros, et a sollicité le règlement par Monsieur [L] de cette somme au moment de la signature de l’acte.

Par acte du 09 février 2025 Maître [C] [U] ès qualité de liquidateur de la société Sultan a cédé à Monsieur [L] le fonds de commerce sis [Adresse 3]. Cet acte a fait l’objet d’une publication au Bodacc.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 11 mars 2025, à Monsieur [L], pour une somme de 6 757,75 euros, au titre de l’arriéré locatif au 13 février 2025.

Monsieur [L] a créé le 21 mai 2025 la société T.R.A.A 92, exerçant une activité de restauration au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025 Monsieur [I] ayant pour mandataire Monsieur [O] [K] a fait assigner devant le juge des référés Monsieur [D] et la société T.R.A.A 92 aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail et de versement d’une provision.

A l’audience du 10 novembre 2025, Monsieur [Z] a comparu et soutenu oralement les termes de son assignation, demandant au juge des référés de :

— à titre principal

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 26 septembre 2012 liant Monsieur [P] [I], représenté par son mandataire, Monsieur [O] [K], à Monsieur [E] [L], avec effet au 11 avril 2025 ;

— Juger en conséquence que Monsieur [E] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le 11 avril 2025 ;

— Juger que l’apport de son fonds de commerce par Monsieur [E] [L] à la SAS T.R.A.A 92 est irrégulière et inopposable au bailleur, et que la SAS T.R.A.A 92 est en conséquence occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] et de la SAS T.R.A.A 92, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à défaut de de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner le transport et la séquestration du mobilier pouvant garnir les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais de Monsieur [E] [L] et de la SAS T.R.A.A 92 ;

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [L] et la SAS T.R.A.A 92 au paiement par provision des sommes de :

o 8.009,62 € en principal au titre au titre des loyers, des indemnités d’occupation et des charges impayés arrêtés au 1 er juin 2025,

o 199,81 € au titre des frais de relance et de recouvrement (comprenant le commandement de payer visant la clause résolutoire),

o 820,943 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% calculée sur la créance principale,

— Assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 (date du commandement de payer), et cela jusqu’à complet paiement ;

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [L] et la SAS T.R.A.A 92 au paiement d’une indemnité d’occupation, courant dès la résolution du titre et dont le quantum sera équivalent au loyer et à ses accessoires, tels qu’ils auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à libération des lieux ;

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [L] et la SAS T.R.A.A 92 au paiement par provision de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement ;

A titre subsidiaire, si monsieur [E] [L] ou la SAS T.R.A.A 92 devait s’acquitter des sommes dues consécutivement à l’assignation délivrée :

— Ordonner la résiliation judiciaire du bail en considération des graves manquements de Monsieur [E] [L] à ses obligations résultant du contrat de bail,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] et de la SAS T.R.A.A 92, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner le transport et la séquestration du mobilier pouvant garnir les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais de Monsieur [E] [L] et de la SAS T.R.A.A 92 ;

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [L] et la SAS T.R.A.A 92 au paiement par provision de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [L] et la SAS T.R.A.A 92 au paiement d’une indemnité d’occupation, courant dès la résolution du titre et dont le quantum sera équivalent au loyer et à ses accessoires, tels qu’ils auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à libération des lieux ;

En tout état de cause :

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [L] et la SAS T.R.A.A 92 au paiement de la somme de 1.400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [L] et la SAS T.R.A.A 92 aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer qui lui a été signifié le 11 mars 2025 (167,07 €) si ce dernier n’est pas inclus dans les frais de relance et de recouvrement.

Assignés par acte remis en l’étude, Monsieur [L] et la SAS T.R.A.A 92 n’ont pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

— Sur la non comparution des défendeurs, les modalités d’assignation et de commandement

Aux termes de l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. L’article 655 du code de procédure civile dispose que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

En l’espèce, le commandement de payer du 11 mars 2025 a été signifié à l’adresse des lieux loués, à savoir le [Adresse 3], dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, à tiers présent au « domicile », en l’espèce entendu comme le local commercial sis [Adresse 3] ; or Monsieur [L], preneur, personne physique, réside selon l’acte de cession de fonds de commerce (comportant au demeurant élection de domicile) non dans les lieux loués mais au [Adresse 7]. Il ne résulte pas des pièces versées aux débats qu’une signification à personne ait été tentée à ce domicile, alors qu’il appartenait au demandeur, en l’absence de signification à personne sur le lieu d’activité, d’y faire procéder.

Le commandement de payer ne contient pas de mention relative aux raisons concrètes et précises qui auraient empêché la signification à personne au domicile du preneur, personne physique, ou des diligences entreprises à cette fin.

Le commandement est donc susceptible d’être irrégulier.

Il est observé qu’une difficulté de même ordre affecte également l’acte introductif d’instance s’agissant de Monsieur [L], cet acte ayant été signifié cette fois au [Adresse 7], qui est bien l’adresse du domicile du preneur figurant sur l’acte de cession de fonds de commerce, mais ce alors que tant l’extrait Kbis en date du 27 mai 2025, de la société T.R.A.A 92 que les documents produits concernant cette société (statuts, délibération sociale du 29 avril 2025…), dont le bailleur avait dès lors connaissance avant l’assignation (qui la vise au demeurant), mentionnent une adresse de Monsieur [L] au [Adresse 1], sans qu’il soit justifié d’une tentative effective de signifier l’assignation à personne à cette adresse ni des diligences associées du commissaire de justice.

Il est relevé, enfin, que le demandeur n’a pas produit d’état des créanciers inscrits ni de preuve de ce qu’il a avisé les éventuels créanciers inscrits, conformément à l’ article L. 143-2 du code de commerce qui dispose : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. » En application de cet article il est de principe que le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous créanciers inscrits à la date de celle-ci.

Eu égard à l’ensemble de ces élements et en application des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre au demandeur de s’expliquer sur les diligences de signification susvisées, de justifier le cas échéant des tentatives régulières de signification des actes à l’adresse du domicile de Monsieur [L] et de produire un état des créanciers inscrits sur le fonds.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours :

ORDONNONS la réouverture des débats à L’AUDIENCE DU 9 MARS 2026 À 10 H30 aux fins de :

Observations du demandeur quant à la régularité des commandement de payer et assignation délivrés ;Communication d’un état des créanciers inscrits et le cas échéant justification de la dénonciation de la demande à ces derniers ;

DISONS qu’il appartiendra au demandeur de faire signifier la présente ordonnance et de faire citer de nouveau et régulièrement les défendeurs, non comparants, à l’audience de réouverture des débats.

FAIT À [Localité 14], le 18 décembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente