TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

22 Mai 2025

N° RG 22/08809 -

N° Portalis

DB3R-W-B7G-X2FH

N° Minute :

AFFAIRE

[P] [E], [C] [E], [S] [E], [H] [E]

C/

[T] [O]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Monsieur [C] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [S] [E]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Monsieur [H] [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]

tous représentés par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 001

DEFENDEUR

Monsieur [T] [O]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non représenté

L’affaire a été débattue le 06 Février 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente établie sous la forme authentique le 22 décembre 2021, M. [P] [E], M. [C] [E], Mme [S] [E] et M. [H] [E] (ci-après désignés « les consorts [E] ») se sont engagés à vendre à M. [T] [O] un pavillon situé à [Adresse 12], cadastré section D, numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 8], au prix de 850 000 euros.

Cette promesse, valable jusqu’au 22 mars 2022 à 16 heures, stipulait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 85 000 euros, avec versement de la somme de 10 000 euros dans le délai de 10 jours après la signature.

Une condition suspensive d’obtention d’un prêt était également prévue.

Par lettre recommandée du 10 mars 2022, avec accusé de réception signé le 17 mars 2022, les consorts [E] ont mis en demeure M. [O] de leur justifier au plus tard le 26 mars 2022 de l’obtention de son financement par la production d’une offre de prêt, ou, à l’inverse, de deux refus de prêt dans les conditions mentionnées à la promesse.

Par acte judiciaire du 17 octobre 2022, les consorts [E] ont fait assigner M. [O] devant ce tribunal aux fins de voir :

— Condamner M. [O] à leur payer la somme de 85 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022 et capitalisation desdits intérêts à compter du 17 mars 2023, à titre d’indemnité d’immobilisation contractuelle forfaitaire,

— Condamner M. [O] à leur payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, sur le fondement de l’article 699 du même code,

— Débouter M. [O] de toutes ses demandes, dont en particulier l’exemption de l’exécution provisoire assortissant de droit le jugement à intervenir.

Les demandeurs avancent, au visa des articles 1103 et 1304-3 du code civil, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Ils font valoir que M. [O] ne les a pas spontanément tenus informés de ses démarches pour tenter d’obtenir un prêt, qu’il n’est pas en mesure de justifier de deux refus de prêt dans les conditions stipulées dans la promesse, qu’il n’a pas fait en sorte que la vente soit réitérée par acte authentique, et qu’il n’a pas non plus déféré à leur mise en demeure. Ils concluent qu’il ne peut pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, et qu’il est donc redevable de l’indemnité d’immobilisation fixée dans la promesse.

M. [O], assigné selon procès-verbal établi conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat ; susceptible d’appel, la présente décision sera donc réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des demandeurs quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de la présente procédure a été prononcée le 31 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du même code dispose en son alinéa 1er que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient exclusivement au promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable.

En l’espèce, il sera relevé que M. [O] ne justifie pas avoir versé la somme de 10 000 euros correspondant à la part d’indemnité d’immobilisation dont il devait s’acquitter dans les 10 jours suivant la signature de la promesse, ni le solde de 75 000 euros dans le second délai imparti.

La clause relative à la condition suspensive d’obtention de prêt est quant à elle rédigée comme suit :

« La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 22 février 2022. »

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception, à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de 8 jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. »

« Le bénéficiaire s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Par lettre recommandée du 10 mars 2022, avec accusé de réception signé le 17 mars 2022, les consorts [E] ont mis en demeure M. [O] de leur justifier au plus tard le 26 mars 2022 de l’obtention de son financement par la production d’une offre de prêt, ou, à l’inverse, de deux refus de prêt dans les conditions mentionnées à la promesse. Les consorts [E] justifient également en avoir avisé le notaire dans les formes prescrites. M. [O] n’a pas répondu à cette mise en demeure.

Ainsi, il en résulte que la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli du fait de M. [O] et que, n’ayant pas démontré avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, il est redevable de l’indemnité d’immobilisation, dont le montant total s’élève à 85 000 euros.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de condamner M. [O] à verser aux consorts [E] la somme de 85 000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022, date de l’assignation délivrée par les demandeurs au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il convient également de dire et juger que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil, à compter du 17 octobre 2023.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En l’espèce, M. [O], partie qui succombe en la présente instance, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. En outre, il devra supporter les frais irrépétibles engagés par les consorts [E] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme globale de 3000 euros.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

Aucune demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit n’ayant été formulée, la demande des consorts [E] tendant à voir rejeter pareille prétention, dès lors sans objet, ne saurait par conséquent être accueillie.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [T] [O] à verser à M. [P] [E], M. [C] [E], Mme [S] [E] et M. [H] [E] la somme de 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente consentie à celui-ci selon acte authentique du 22 décembre 2021 passé devant Me [S] [R], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022 ;

Dit que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil, à compter du 17 octobre 2023 ;

Condamne M. [T] [O] aux dépens ;

Condamne M. [T] [O] à verser à M. [P] [E], M. [C] [E], Mme [S] [E] et M. [H] [E] la somme globale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT