TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 30 Janvier 2025

N°R.G. : 24/01683

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTHK

N° Minute : 25/278-bis

S.C.I. BANOUR

c/

S.A.R.L. JAPIEROGI, [Z] [G],[H] [P]

DEMANDERESSE

S.C.I. BANOUR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Raphaël MORALI de la SELEURL MORALI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 0481

DEFENDERESSES

S.A.R.L. JAPIEROGI

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [Z] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [H] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentées par M^e Olivier LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2039

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2023, la société SCI BANOUR a donné à bail commercial à la société JAPIEROGI un local commercial sis [Adresse 2] à CLICHY LA GARENNE (92110), d’une durée de neuf années courant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, moyennant un loyer annuel de 17 400 euros, hors charges et hors taxe, payable par trimestre d’avance, pour une activité de bar à raviolis. Les loyers étaient en dernier lieu appelés mensuellement.

Par actes du même jour, Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] se sont chacune portées caution de la société JAPIEROGI.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société JAPIEROGI, pour une somme de 6 195 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 février 2024 (février 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 25 et du 26 juin 2024, la société SCI BANOUR a fait assigner la société JAPIEROGI, Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater la résiliation en date du 21 mars 2024 du contrat de bail commercial régularisé entre la société SCI BANOUR, en qualité de bailleur, et la société JAPIEROGI, en qualité de Preneur, en date du 3 janvier 2023, par application de la clause résolutoire ;Condamner la société JAPIEROGI, à payer à la SCI BANOUR à titre provisionnel :la somme à parfaire de 7.260 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires arrêtés au 11 juin 2024 ;la somme à parfaire de 217,80 euros au titre des intérêts de retard ;Fixer l’indemnité d’occupation des locaux occupés par la société JAPIEROGI à la valeur de 1/10ème d’une annuité du dernier loyer, outre la T.V.A et les charges diverses prévues par le bail le bail commercial en date du 3 janvier 2023, soit la somme mensuelle de 2.009,92 euros HT HC, et ce, à compter du 1er mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et de la résiliation corrélative du bail commercial en date du 22 janvier 2022 ;Dire et juger que la société JAPIEROGI devra libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tout occupant de son chef dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;Ordonner en tant que de besoin l’expulsion de la société JAPIEROGI et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin était d’un serrurier ;Dire et juger que les matériels, marchandises, effets de commerce et tous autres objets mobiliers appartenant à la société JAPIEROGI, seront séquestrés à ses frais et périls, en tous lieux qu’il plaira à la SCI BANOUR ;Condamner solidairement Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] à verser à la SCI BANOUR, à titre provisionnel, la somme de l’arriéré locatif de 7.260 Euros (arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024) ainsi que la condamnation au titre de la clause pénale, soit la somme de 217,80 euros ;Condamner solidairement Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] à verser à la SCI BANOUR, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, s’élevant à la valeur de 1/10 ème d’une annuité du dernier loyer, outre la T.V.A et les charges diverses prévues par le bail le bail commercial en date du 3 janvier 2023, soit la somme mensuelle de 2.009,92 euros HT HC,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la société JAPIEROGI à payer à la SCI BANOUR la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société JAPIEROGI à payer à la SCI BANOUR les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 novembre 2024, la société SCI BANOUR a rectifié l’erreur de l’assignation relative à Madame [H] [P] au lieu de Monsieur [H] [P]). Elle a actualisé sa demande de provision à la somme de 14 607,78 euros au 30 octobre 2024 et ne s’est pas opposée à six mois de délais de paiement.

A cette même audience, la société JAPIEROGI, Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] ont soutenu des conclusions aux fins de :

Constater que la société JAPIEROGI a repris le paiement des loyers courants à compter du 2 août 2024 ;Juger que l’arriéré locatif réel de la société JAPIEROGI au 30 novembre 2024 est de 8 947,92 euros, déduction faite du loyer de novembre 2024 réglé le 30 octobre 2024, et des frais indûment facturés pour un total de 4 035,07 euros ;Juger que l’arriéré locatif réellement dû au 30 novembre 2024 est de 8 947,92 euros ;Accorder à la société JAPIEROGI et aux deux cautions des délais de paiement sur une durée de douze mois à compter de l’ordonnance à intervenir, avec un règlement de douze versements mensuels de 745,66 euros chacun en sus du loyer courant jusqu’à complet apurement de la dette;Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au complet apurement de la dette ;Débouter le bailleur de ses demandes accessoires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la clause pénale pour 217,80 euros.

Les défendeurs indiquent que le cabinet Guy HOQUET, gestionnaire des locaux, a rajouté les frais d’avocat, d’huissier et de transmission du dossier à l’avocat qui ont été indûment débités pour un montant total de 4 035,07 euros. La société JAPIEROGI estime que l’arriéré locatif est de 8 947,92 euros et demande des délais de paiement sur douze mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 21 février 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6 195 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 12 février 2024.

Selon le décompte du 11 juin 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance bien que la société JAPIEROGI ait versé la somme de 1 000 euros le 27 février 2024 et la somme de 3 000 euros le 20 mars 2024. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 22 mars 2024.

L’obligation de la société JAPIEROGI de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’une astreinte soit nécessaire pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

La société JAPIEROGI sollicite, à bon droit, que les frais suivants soient déduits de son obligation de paiement des loyers et des charges :

—  1 800 euros, sous le libellé « frais d’avocat » au 19 juin 2024.

—  1 800 euros, sous le libellé « frais d’huissier » au 19 juin 2024,

—  175,07 euros, sous le libellé « frais d’huissier » au 19 juin 2024,

—  260 euros, sous le libellé « frais de transmission dossier à avocat » au 11 juin 2024

C’est donc la somme totale de 4 035,07 euros qui doit être retranchée du montant de la provision.

Au vu du décompte au 1er novembre 2024 produit par la société SCI BANOUR, compte-tenu de la somme supra de 4 035,07 euros, qui est étrangère au montant du loyer et des charges, l’arriéré locatif n’est pas sérieusement contestable à hauteur de [14 607,78 – 4 035,87] soit 10 571,91 euros (mois de novembre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société JAPIEROGI.

Les cautions solidaires ne contestent pas leur engagement dans la limite maximale de 17 400 euros, de sorte que Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] seront condamnées, solidairement avec le preneur, au paiement provisionnel de la somme de 10 571,91 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder discrétionnairement des délais de paiement dans la limite de deux années.

En l’espèce,

La société JAPIEROGI et les deux cautions demandent que des délais de douze mois leur soient accordés.

La société SCI BANOUR a déclaré accepté des délais de paiement du six mois.

Le loyer courant a été régulièrement payé au mois d’août, de septembre, d’octobre et de novembre 2024.

De ce fait, la dette de 6 004 euros lors du commandement de payer a été portée à 10 571,91 euros au 1er novembre 2024.

Compte tenu des règlements effectués par la société JAPIEROGI, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de neuf mois à la société JAPIEROGI, à Madame [Z] [G] et à Madame [H] [P] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Dans l’attente du règlement total de la dette, la clause résolutoire sera suspendue et à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, elle sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution du bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles.

Toutefois, en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible et la société SCI BANOUR pourra, sans saisir à nouveau le juge des référés, faire procéder à l’expulsion de la société JAPIEROGI en vertu de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société JAPIEROGI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société JAPIEROGI à payer à la société SCI BANOUR la somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 mars 2024 ;

Suspend les effets de ladite clause ;

Condamne solidairement la société JAPIEROGI, Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] à payer à la SCI BANOUR la somme provisionnelle de 10 571,91 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 1er novembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Autorise la société JAPIEROGI solidairement avec Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] à se libérer de la dette par neuf mensualités de 1 174 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Dit que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit que, faute pour la société JAPIEROGI, Madame [Z] [G] et Madame [H] [P] de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société JAPIEROGI, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 8], sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamne la société JAPIEROGI aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société JAPIEROGI à payer à la SCI BANOUR la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 9], le 30 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente