TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025

Président : M^me HAK,

Greffier : M^me BERKANI

Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e GAUTHIER ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M [V] ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00140 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54CH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [V]

né le 30 Septembre 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [T] [U] épouse [V]

née le 25 Juin 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 9 janvier 2021, Madame [H] [S] a donné à bail à Monsieur [Y] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Selon acte sous signature privée du 7 janvier 2021, Madame [H] [S] a conclu une convention VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui s’est ainsi portée caution solidaire des locataires pour le paiement du loyer et des charges.

Selon acte du 24 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur et Madame [V] un commandement de payer la somme en principal de 5.018,82 euros en principal, visant la clause résolutoire du bail.

Suivant assignation du 12 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [Y] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], afin de demander :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour le non-respect par le locataire de son obligation de payer le loyer, l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] à lui payer la somme de 5.018,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation ; la condamnation de Monsieur [Y] [V] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 6.458,82 euros conformément à la dernière quittance subrogative du 11 mars 2025.

Elle a soutenu que, subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par les locataires ; qu’au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, les causes dudit commandement n’ont pas été réglées par les locataires, qu’il est donc incontestable que la clause résolutoire est acquise. A titre subsidiaire, elle a demandé de prononcer la résiliation du bail aux griefs des locataires pour le manquement à l’obligation principale du preneur de régler le loyer. Elle a précisé que Madame [V] qui a quitté les lieux le 28 mars 2024, reste tenue des dettes jusqu’au 28 septembre 2024.

Monsieur [Y] [V] a comparu en personne pour solliciter des délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a fait valoir la reprise du paiement des loyers courants. Il souhaite rester dans les lieux. Il reconnaît la dette. Il a déclaré un CDI avec 1.760 euros de salaire mensuel, la charge de deux enfants dont un en état de handicap, un crédit en cours et un divorce en cours avec Madame [V] qui ne vit plus avec eux dans le logement.

Citée à étude, Madame [T] [U] épouse [V] n’a pas comparu et personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien-fondée.

Ainsi, l’absence de comparution de Madame [U] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la recevabilité des demandes formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle lorsque l’action vise à faire reconnaître un droit purement personnel du créancier.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement au bailleur des loyers dus par le locataire, par le biais du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et elle-même en date du 7 janvier 2021 et de la dernière quittance subrogative du 11 mars 2025 portant sur une somme de 6.458,82 euros.

La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

Le contrat de cautionnement VISALE n°A10093685118 du 7 janvier 2021 signé entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, par l’effet de la subrogation, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 9 janvier 2021 par les époux [V] prévoit une clause résolutoire (article VIII), qui prévoit qu’elle ne prendra effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme de 5.018,82 euros en principal a été délivré à Monsieur et Madame [V] par commissaire de justice le 24 juillet 2024.

Force est de constater à la lecture du décompte des locataires, que les causes de ce commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti.

Il convient donc de constater que les conditions de la clause résolutoire sont bien réunies au 24 septembre 2024.

Sur les délais de paiement dérogatoires et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [V] a repris, à la date de l’audience, le paiement du loyer courant, ce depuis novembre 2024.

Au regard de la situation familiale du locataire, de ses ressources, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de l’absence d’urgence ou de nécessités invoquées par le bailleur, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif, assortis de la suspension de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,à défaut pour Monsieur [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [H] [S], sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier. Monsieur [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [H] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, dès lors que des paiements seront justifiés par quittances subrogatives, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le commandement de payer délivré le 24 juillet 2024 et les quittances subrogatives établissent que les loyers et charges n’ont pas été scrupuleusement réglés pendant plusieurs mois.

La dette locative s’élève à un montant de 6.458,82 euros conformément à la dernière quittance subrogative du 11 mars 2025.

Monsieur [V] qui comparait, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative, et n’apporte pas la preuve de sa libération. Il sera condamné à payer cette somme à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [S], avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.018,82 euros à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur l’engagement de Madame [U]

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Conformément à l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

Il est acquis aux débats que Madame [U] a quitté le logement au 28 mars 2024 mais que le divorce avec Monsieur [V] n’est toujours pas prononcé.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la condamner solidairement avec Monsieur [V] au paiement d’une somme de 5.018,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur et Madame [V], parties qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [V] seront condamnés in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre des frais exposés pour la présente instance.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection de [Localité 5], statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail signé le 9 janvier 2021, Madame [H] [S] et Monsieur [Y] [V], portant sur un appartement situé [Adresse 2], sont réunies au 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de Madame [H] [S], la somme de 6.458,82 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 sur la somme de 5.018,82 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [U] épouse [V] solidairement avec Monsieur [V] [Y], à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [H] [S], la somme de 5.018,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;

AUTORISE Monsieur [Y] [V] à s’acquitter de la dette selon les modalités suivantes : 12 échéances successives et mensuelles de 100 euros suivies de 24 échéances successives et mensuelles de 219 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DIT que les échéances seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [H] [S], sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et conformément aux dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; Monsieur [Y] [V] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [H] [S], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion, dès lors que des paiements seront justifiés par quittances subrogatives ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] in solidum, aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier