TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 15 Mai 2025

N°R.G. : 24/01876

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZXIJ

N° Minute :

[K] [W], [H] [C] [M] épouse [P] [W]

c/

[R] [V], [G] [B] épouse [V]

DEMANDEURS

Monsieur [L] [P] [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [H] [C] [M] épouse [P] [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

tous deux représentés par M^e Virginie ALMEIDA PIRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1126

DEFENDEURS

Monsieur [R] [V]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [G] [B] épouse [V]

[Adresse 4]

[Localité 8]

tous deux représentés par M^e Annelies MATHOT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 398

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 mars 2025, avons mis au 07 mai 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [P] [W] et Madame [H] [P] [W] sont propriétaires d’un pavillon constituant leur résidence, sis [Adresse 5] à [Localité 11].

De leur côté, Monsieur [R] [V] et Madame [G] [V] sont propriétaires d’un pavillon situé au [Adresse 12] de la même rue.

Le mur pignon nord de la maison des époux [P] [W] donne sur le terrain de Monsieur et Madame [V].

Arguant de la nécessité d’accéder au terrain de leurs voisins pour procéder à des travaux d’enduisage sur ce mur, Monsieur [L] [P] [W] et Madame [H] [P] [W] ont, par acte en date du 27 décembre 2023, assigné à cette fin Monsieur [R] [V] et Madame [G] [V] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé auprès du Tribunal de proximité de Antony

Suivant une ordonnance en date du 30 mai 2024, cette juridiction s’est déclarée incompétente au profit du président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé.

L’affaire a alors été rappelée une première fois devant cette juridiction à l’audience du 15 octobre 2024, puis renvoyée à celle du 18 mars 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état. A cette occasion, une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur a été rendue en vertu de l’article 127-1 du code de procédure civile.

Cette tentative de médiation ayant abouti à un échec, l’affaire a été retenue pour être plaidée le 18 mars 2025.

Au visa de leurs dernières conclusions écrites transmises le 14 octobre 2024, via le RPVA, Monsieur et Madame [P] [W] ont demandé à la juridiction des référés de :

A TITRE PRINCIPAL :

— D’autoriser provisoirement et temporairement les entrepreneurs charges par Monsieur et Madame [P] [W], a passer dans le bout de terrain de la propriete de Madame et Monsieur [V] et d’y installer un echafaudage sur une superficie d’environ 20 m² pour la duree des travaux de ravalement de leur mur de la façade nord de leur pavillon, soit 7 jours ouvres. Cette autorisation sera ordonnee sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard ;

— De désigner un Commissaire de justice pour etablir un constat de l’etat du terrain anterieurement aux travaux commandes par Monsieur et Madame [P] [W], puis posterieurement a l’execution de ces travaux ;

— Débouter les epoux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— D’ordonner une mesure d’information consistant en une expertise aux fins de definir les conditions de la servitude de tour d’echelle imposee a leurs voisins, par Monsieur et Madame [P] [W] ;

— De désigner pour y proceder tel expert qu’il plaira a Madame ou Monsieur le President de commettre avec pour mission de :

° Déterminer la necessite que constitue le tour d’echelle sur le terrain de Monsieur et Madame [V] ;

° Déterminer la duree et les contours pour les besoins des travaux commandes par les epoux [P] [W] ;

° Dire si Monsieur et Madame [P] [W] sont contraints de passer sur la partie du terrain appartenant a Monsieur et Madame [V] ;

° Dire s’il est nécessaire d’y installer un échafaudage ;

° Convenir des dates et heures de passage des entrepreneurs, des précautions à prendre pour ne pas endommager leur terrain et des modalités de prise en charge des éventuelles dégradations ;

° Plus largement de s’adjoindre eventuellement le concours de sapiteurs devant œuvrer dans une specialite qui n’est pas la sienne ;

°Convoquer, entendre et se faire communiquer par les parties ou les tiers susceptibles de les detenir, toutes les pièces necessaires a l’accomplissement de sa mission, ainsi que tout rapport technique ou expertise effectués, et notamment les documents contractuels liant les parties ;

° Se rendre sur les lieux, les visiter après avoir recueilli les declarations des parties ou de leurs representants concernant les dommages dont s’agit, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat ;

° Préciser la duree previsible de l’execution des travaux visant a reparer les dommages constates ;

° Donner tous elements sur les prejudices allegues et notamment de jouissance ;

° Rapporter toutes autres constatations utiles a l’examen des prétentions des parties ;

° Entendre les parties en leurs dires, ecrits et explications, en tant que de besoin et y repondre après leur avoir fait parvenir, selon le cas, soit une simple note de synthèse, soit un pre-rapport, sauf accord des parties l’en dispensant ;

° D’une manière générale, fournir a la juridiction tous elements d’appreciation, remarques ou suggestions susceptibles de concourir a la solution du litige, notamment l’imputabilite des desordres ;

° Déposer un pre-rapport et un rapport de ces operations au greffe du Tribunal Judiciaire d’Antony, pour être ulterieurement statue ce que de droit.

— Ordonner que l’execution de l’ordonnance de referee a intervenir aura lieu au seul vu de la minute;

— Ordonner le partage des honoraires de l’expert a parts egales entre les proprietaires des deux terrains ;

— Condamner Monsieur et Madame [V] aux depens.

Au visa de leurs dernières conclusions écrites transmises le 07 mars 2025, via le RPVA, Monsieur et Madame [V] ont demandé de :

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [P] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [P] [W] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [P] [W] aux entiers dépens.

Les parties ont été entendues en leurs explications, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande d’autorisation de tour d’échelle

Monsieur et Madame [P] [W] ne précisent pas sur quel fondement juridique exact, ils ont entendu saisir la juridiction des référés pour l’examen de leur demande visant à bénéficier d’une autorisation de tour d’échelle sur le fonds des défendeurs, se contentant uniquement de viser dans le dispositif de leurs conclusions écrites les anciens articles 808 et 809 alinéa 1er devenus 834 et 835 alinéa 1er.

Suivant l’article 834, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au regard de leurs explications, les époux [P] [W] n’ont pas exposé de moyens relatifs à la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent. Ils se sont contentés d’invoquer le fait que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse.

Sur cette base, l’examen de leur demande s’effectuera au regard uniquement des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dont le succès est subordonné au fait que la mesure sollicitée tendant à leur permettre de procéder à des travaux de ravalement du mur de leur maison à partir du fonds de leur voisin ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qu’elle soit justifiée par l’urgence. A cet égard, Monsieur et Madame [V] ont invoqué cette disposition au soutien de leurs prétentions.

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer à titre temporaire sur le fonds de son voisin, aux fins d’effectuer des travaux indispensables sur ce mur, nonobstant l’absence de titre conventionnel prévoyant une telle servitude.

En l’espèce, au vu des explications des parties, il n’est pas contesté que les époux [P] [W] ont obtenu de la mairie d'[Localité 10] l’autorisation d’effectuer des travaux de surélévation de leur pavillon.

Il est constant que côté Nord de leur construction, le ravalement de la façade créée par ces travaux d’agrandissement n’a pas été effectué, faisant apparaître un mur de briques cimentées sans parement, ni enduit, en jonction de la partie d’origine de ladite façade présentant un ravalement ancien. Cela est d’ailleurs corroboré par les différents constats que les parties ont fait établir.

Il apparaît par ailleurs au vu de la configuration des lieux que cette façade se situe au niveau de la limite de la propriété des époux [V], de sorte qu’à première vue, il semble manifeste que les travaux de ravalement la concernant ne peuvent s’effectuer qu’à partir du fonds de ces derniers.

D’autre part, l’application d’un enduit sur un mur ne présente pas uniquement un caractère esthétique, mais a surtout pour rôle d’imperméabiliser celui-ci afin de protéger l’immeuble de toutes infiltrations et ainsi permettre sa conservation.

A cet égard, les deux constats que les demandeurs ont fait établir par un commissaire de justice les 05 avril 2024 et 23 janvier 2025 mentionnent une dégradation de la peinture et des petites traces circulaires sombres dans le garage côté intérieur du mur souffrant d’un ravalement incomplet, laissant ainsi supposer un début de présence d’humidité.

Au surplus, les époux [P] [W] justifient le fait qu’ils ne pourront obtenir une attestation de fin de travaux et de conformité délivré par le service de l’urbanisme de la ville d'[Localité 10], tant que le ravalement du mur pignon ne sera pas effectué, ainsi que cela résulte du mail adressés par cette administration le 07 juillet 2023.

En revanche, les travaux ne doivent pas entraîner pour les propriétaires du fonds servant des inconvénients excessifs ou disproportionnés.

En l’occurrence, les demandeurs ont opté pour la mise en place d’un échafaudage contre le mur pour la réalisation de ce ravalement, ce qui selon eux contraindra d’enlever une palissade située à quelques centimètres de ce mur. Au surplus, selon un constat établi le 22 septembre 2022, une jardinière se situe en contrebas de la partie de façade en briques nues, dont il convient de relever que les époux [P] [W] avaient sollicité en justice la destruction, ce dont ils avaient été déboutés par deux jugements successifs du tribunal de grande instance de Nanterre en date des 27 septembre 2006 et 08 juillet 2019.

D’autre part, les époux [V] peuvent se prévaloir d’une inquiétude légitime sur les conditions de réalisation des travaux envisagés par leurs voisins au vu des renseignements transmis sur les entreprises successives choisies par ces derniers. En effet, une première entreprise dénommée MGR ne semblait pas avoir d’existence réelle, dans la mesure où un constat établi le 26 septembre 2022 par commissaire de justice précisait qu’il n’y avait aucune société de ce nom à l’adresse mentionnée sur son extrait Kbis. Une seconde entreprise dénommée FERCOBAT était domiciliée depuis le 26 octobre 2022 dans le Var, ainsi que cela résulte des renseignements donnés par le greffe du tribunal de commerce de Draguignan. Il convient d’ailleurs de relever qu’il n’était fourni aucun devis émanant de ces entreprises.

En cours d’instance, Monsieur et Madame [P] [W] ont transmis finalement un devis d’une société dénommée ACC, lequel est toutefois très succinct et porte sur un prix étonnamment bas (3300 €), pour des travaux de cette importance.

De leur côté, les époux [V] ont produit des devis bien plus détaillés, permettant l’usage d’une nacelle plutôt que la pose d’un échafaudage, ce qui serait susceptible d’éviter notamment toute dégradation de la jardinière.

Au vu de l’ensemble de ces observations, s’il s’avère que les travaux sollicités par les époux [P] [W] présentent indéniablement un caractère nécessaire, les conditions de leur réalisation telle qu’envisagées par eux peuvent soulever des doutes quant à leur bonne exécution future, au risque d’entraîner pendant leur déroulement des dégradations éventuelles sur le fonds des époux [V].

Dès lors, ces derniers justifient de l’existence d’une contestation sérieuse et il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande d’autorisation de tour d’échelle demandée par Monsieur et Madame [P] [W].

Sur la mesure d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Au cas particulier, les pièces versées aux débats ainsi que les développements précédents signent pour Monsieur et Madame [P] [W] l’existence d’un motif légitime leur permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

Au regard des pièces versées au dossier et des observations respectivement formulées par les parties, il convient de donner à l’expert la mission figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de Monsieur et Madame [P] [W] et dans leur intérêt probatoire, les frais de consignation seront à leur charge.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [P] [W], parties succombantes sur leur demande principale, seront condamnés aux entiers dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [V] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 1000 € au bénéfice de ces derniers sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à autoriser provisoirement et temporairement les entrepreneurs charges par Monsieur et Madame [P] [W], a passer dans le bout de terrain de la propriete de Madame et Monsieur [V] et d’y installer un echafaudage sur une superficie d’environ 20 m² pour la duree des travaux de ravalement de leur mur de la façade nord de leur pavillon, soit 7 jours ouvres ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonnons une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 15]. : 06.09.18.22.89

Mèl : [Courriel 14]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 16], sous la rubrique C-08.02 – Enduits, ravalements)

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, avec mission pour lui de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

– se rendre sur place, aux [Adresse 3] à [Localité 11]

– dire si pour les besoins de travaux de ravalement sur la façade Nord de la maison des époux [P] [W], il est indispensable d’y procéder à partir du fonds des époux [V], ou si une autre solution technique pourrait être envisageable,

– dans l’affirmative, déterminer la durée et les contours des travaux nécessaires au ravalement de cette façade,

– dire si ces travaux nécessitent obligatoirement l’installation d’un échafaudage, ou si d’autres solutions techniques pourraient être envisagées, telle que l’utilisation d’une nacelle ; chiffrer le coût de chacune de ces solutions,

– préciser les périodes de l’année les plus appropriées pour la réalisation de ces travaux,

– déterminer les modalités ou précautions à prendre par rapport aux aménagements (palissade et jardinière) situés sur le terrain des époux [V], à proximité de la façade à ravaler,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 6] (01 40 97 14 29), dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Rappelons que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 4000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [L] [P] [W] et Madame [H] [P] [W] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 2], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par l’Etat, comme il est dit à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991 sur l’aide juridique ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Condamnons Monsieur [L] [P] [W] et Madame [H] [P] [W] à verser à Monsieur [R] [V] et Madame [G] [V] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [L] [P] [W] et Madame [H] [P] [W] aux entiers dépens;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 13], le 15 Mai 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président