TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00112 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVER

AFFAIRE

La S.A. LE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

C/

[P] [B], [R] [M]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [B]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 11] – MAROC (99)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Frédéric CORTES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 319

Madame [R] [M]

née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 12] – MAROC (99)

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante et assistée par M^e Frédéric CORTES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 319

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal le 14 août 2025 et prorogé au 11 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 12 avril 2024, publié le 10 juin 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 16], volume 2024 S numéro 76, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL(ci-après CIC) a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [P] [B] et Madame [R] [M], épouse [B], situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 14], formant le lot numéro 52 (appartement), cadastré section Q, numéro [Cadastre 6] pour une contenance de 3a 8ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 30 juillet 2024, la société CIC, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [P] [B] et Madame [R] [M], épouse [B] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 16] à l’audience d’orientation du 17 octobre 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 16] le 5 août 2024

L’affaire a été retenue après trois renvois à la demande des parties, à l’audience du 12 juin 2025, au cours de laquelle les parties ont comparu, représentées par leur conseil respectif.

Aux termes de ses écritures, valablement signifiées, par la voie électronique du RPVA, le 5 juin 2025, la société CIC, représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de :

— CONSTATER le caractère régulier de la saisie immobilière pratiquée par la banque CIC sur le bien immobilier sis [Adresse 3]) ;

— CONSTATER que le poursuivant dispose d’une créance certaine, liquide et exigible ;

— CONSTATER la validité de la présente procédure de saisie immobilière ;

— ORDONNER la vente forcée des biens et droits immobiliers suivants :

COMMUNE DE [Localité 15]

Dans un ensemble immobilier

[Adresse 2]

Figurant au cadastre de la manière suivante :

— section Q n° [Cadastre 6], pour une contenance de 03 ares 08 centiare,

LOT NUMERO CINQUANTE DEUX (52) :

Au rez-de-chaussée, UN APPARTEMENT comprenant deux pièces, cuisine, débarras (ancienne loge),

Et les deux cent vingt-quatre/dix mille deux cent vingt-quatre millièmes (224/10 224 èmes ) des parties communes générales.

Sur la mise à prix de :

100 000,00 € (CENT MILLE EUROS)

— FIXER la date de l’audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée ;

— MENTIONNER le montant de la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL “CIC” arrêté à la somme de 323 080,54 €, SAUF MEMOIRE (compte arrêté au 21 mai 2025), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires.

— ORDONNER, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur le site internet AVOVENTES dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;

— DESIGNER la SAS LEROY-[Localité 10] [O] LAVILLAT CORNEE, commissaires de justice à [Localité 9] (95), afin de procéder à une visite de l’immeuble pendant une heure dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

À titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande du débiteur,

— FIXER le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;

— DIRE que le prix de vente de l’immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la Caisse des dépôts et consignations ;

— TAXER les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant ;

— DIRE que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente ;

En tout état de cause,

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur actualisation.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC.

Aux termes de leurs écritures, valablement signifiées, par la voie électronique du RPVA, le 30 avril 2025, Monsieur [P] [B] et Madame [R] [M], épouse [B], représentés par leur conseil, sollicitent du juge de l’exécution de :

— Constater le caractère irrégulier de la saisie immobilière pratiquée par la Banque CIC sur le bien immobilier appartenant à Madame et Monsieur [B],

— Ordonner la nullité de saisie immobilière litigieuse,

— Constater le caractère erroné et incohérent de l’arrêté de compte de sa créance et de l’écarter des débats.

— Débouter purement et simplement la Banque CIC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la Banque CIC à verser à Monsieur [B] et Madame [B] la somme de 3600 € chacun, en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner la Banque CIC aux entiers dépens.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter à l’assignation et aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025, ensuite prorogé au 11 septembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Monsieur et Madame [B] soutiennent avoir affecté un autre bien immobilier en garati du prêt de 1.150.000 euros objet de la présente procédure. S’agissant d’un prêt in fine, ils précisent que le délai de remboursement a été prorogé jusqu’au 31 août 2019 par avenant sous seing privé en date du 28 décembre 2018, lequel ne précise aucune prise de garantie hypothécaire supplémentaire. Ils ajoutent que le bien hypothéqué a été vendu le 23 septembre 2021 pour un prix de 1.000.000 euros, qui a été affecté au remboursement dudit prêt en sorte qu’ils ne se trouvent débiteurs que du reliquat augmenté des intérêts. Les époux [B] estiment donc que la banque, qui ne dispose pas de titre exécutoire, ne peut valablement saisir un bien qui n’a pas fait l’objet d’une hypothèque.

En réplique, la banque CIC fonde les poursuites sur l’acte notarié du 14 novembre 2017 portant sur un prêt in fine d’un montant de 1.150.000 euros pour une durée de 12 mois. A l’issue de la vente du bien affecté en garantie du prêt, elle indique n’avoir pas été totalement désintéressée, Monsieur et Madame [B] demeurant redevables de la somme de 170.051,89 euros. Elle souligne avoir constitué une nouvelle hypothèque sur le bien objet de la présente procédure en sorte qu’elle estime que la procédure de saisie immobilière pouvait régulièrement être dilligentée.

En application de l’article L.3115 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier qui a procédé à la saisie d’un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d’insuffisance du bien déjà saisi. Le créancier ne peut saisir les immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas où l’hypothèque dont il bénéficie ne lui permet pas d’être rempli de ses droits.

En l’espèce, force est de constater que le bien hypothéqué en garanti du prêt consenti par la banque CIC par acte du 14 novembre 2017, vendu le 23 septembre 2021, n’a pas suffit à totalement désintéresser le créancier poursuivant, lequel a constitué une nouvelle hypothèque sur le bien situé [Adresse 4], à [Localité 13]. Il ressort des pièces versées aux débats que l’hypothèque judiciaire provisoire a été prise le 3 mai 2022, laquelle a été dénoncée à Monsieur et Madame [B] le 9 mai 2022, selon les modalités de dépôt à étude prévues par l’article 656 du code de procédure civile. En l’absence de contestation, cette garantie a ensuite été convertie en hypothèque judiciaire définitive le 20 juillet 2022.

Ainsi, la banque CIC dispose bien d’un titre exécutoire, l’acte notarié du 14 novembre 2017, tel que modifié par l’avenant du 28 décembre 2018, elle a valablement pris une hypothèque judiciaire provisoire puis définitive sur le bien objet de la présente procédure en sorte que le commandement de payer valant saisie immobilière a valablement pu être délivré.

Sur le montant de la créance, en principal, frais, intérêts et accessoires

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Par ailleurs, il est constant que seule l’absence du décompte est susceptible d’entraîner l’annulation du commandement aux fins de saisie immobilière, l’erreur dans le décompte étant seulement susceptible d’en affecter la portée.

Aux termes de l’article 1343-1 du code civil, lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts. L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 12 avril 2024 comporte bien un décompte et n’encourt donc pas la nullité.

Par ailleurs, ce décompte tient compte du remboursement effectué par Monsieur et Madame [B] en septembre 2021, lequel est imputé prioritairement aux intérêts puis au capital.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité conventionnelle, par application du contrat de prêt initial, elle s’élève à “7% des sommes restant dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés”. Ce montant est calculé au moment où le prêteur exige le remboursement immédiat des sommes dues et n’a pas vocation à être recalculée au fur et à mesure du remboursement par les débiteurs. C’est donc à bon droit que la banque CIC sollicite également paiement de l’indemnité conventionnelle à hauteur de 80.500 euros.

La créance du poursuivant sera donc mentionnée à hauteur de 323.080,54 euros, conformément selon décompte arrêté au 21 mai 2025.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur et Madame [B] sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste, lequel pourra être AVOVENTES.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur et Madame [B], succombant au litige, seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et au contraire condamnés à verser à la banque CIC la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la banque CIC s’élève à la somme de 323.080,54 euros, en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 21 mai 2025, outre les intérêts postérieurs ;

DEBOUTE Monsieur [P] [B] et Madame [R] [M], épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 18 décembre 2025 à 14h30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SARL LEROY6BEAULIEU, [O], LAVILLAT, CORNEE, Commissaires de Justice associés à [Localité 9] (95) pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

DIT que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] et Madame [R] [M], épouse [B] à verser à la banque CIC la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 11 Septembre 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Frédéric CORTES CCC TOQUE

Maître Séverine RICATEAU CE TOQUE