TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Janvier 2025

N° RG 20/00945 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VQG4

N° Minute :

AFFAIRE

[N] [U], [S] [U]

C/

GENERALI IARD, Syndicat des copropriétaires de [10] sis [Adresse 2] et [Adresse 6], S.A.R.L. DIMORA

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

tous deux représentés par M^e Alexandre LAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1634

DEFENDERESSES

GENERALI IARD

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie-charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R085

Syndicat des copropriétaires de [10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Benoît DIETSCH de l’ASSOCIATION MALTERRE – DIETSCH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R155

S.A.R.L. DIMORA

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 24 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [N] [U] et Mme [S] [U] (ci-après les époux [U]) sont propriétaires indivis d’un appartement en duplex situés aux 4ème et 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à Courbevoie (92).

L’immeuble, soumis au statut de la copropriété, a pour syndic la société Dimora et est assuré auprès de la société Generali Iard selon une police mutlirisques à effet au 1er juillet 2010.

Les époux [U] ont donné à bail leur appartement aux consorts [L] [B], lesquels se sont plaint d’avoir subi, le 20 février 2016, un dégât des eaux ayant endommagé le plafond d’une chambre de l’appartement.

Le 24 février 2016, la société Comimob, administrateur de biens en charge de la location de l’appartement des époux [U], a informé la société Dimora de ce sinistre et lui a demandé d’intervenir auprès du copropriétaire de l’appartement du dessus, de procéder éventuellement à une recherche de fuite et de déclarer le sinistre auprès de la compagnie d’assurance de l’immeuble.

Après une première relance en date du 18 novembre 2016, la société Comimob s’est de nouveau rapprochée de la société Dimora, par lettre du 21 juin 2017, pour lui faire part du congé qui leur a été donné par leurs locataires, les consorts [L] [B] et de leur impossibilité de trouver de nouveaux locataires en raison des fuites affectant leur appartement. Elle leur indiquait en conséquence l’existence d’une perte de revenus locatifs pour les époux [U], dont il convenait de les indemniser.

Le 28 juin 2017, la société Dimora a déclaré le sinistre affectant l’appartement des époux [U] auprès de la société P. Plasse, courtier en assurance,visant la police souscrite auprès de la société Generali Iard.

Parallèlement, en août 2017, elle a mandaté la société Migi afin qu’elle procède à des recherches de fuites dans différents appartements de l’immeuble, parmi lesquels celui des époux [U], ainsi que celui des époux [P], propriétaires de l’appartement situé au-dessus du leur et qu’elle établisse un chiffrage des travaux de réfection nécessaires à remédier à la cause des désordres.

Le 12 décembre 2017, la société Migi a conclu que les fuites subies dans l’appartement des époux [U] provenaient de la terrasse de l’appartement du dessus et étaient causées par la défaillance du joint entre le sol et le mur de la terrasse, ainsi que par l’inefficacité du siphon de sol de la descente d’eaux pluviales “totalement HS”. Il était également relevé que l’ensemble des balcons de la copropriété étaient dépourvus d’étanchéité.

Le cabinet TGS [Localité 11], mandaté par le cabinet P. Plasse, pour conduire, le 15 février 2018, une expertise amiable a indiqué que les infiltrations d’eau causant des désordres dans l’appartement des époux [U] provenaient du syphon de sol du toit-terrasse de l’appartement situé au-dessus du leur.

Les causes du sinistre ont été réparées en mars 2018 et les travaux de réfection de l’appartement des époux [U] ont été conduits en juillet 2018, suite au versement par la société Generali Iard de l’indemnité d’assurance couvrant les dommages matériels.

Considérant avoir perdu des revenus locatifs qu’ils estiment à la somme de 19 563,72 euros, du fait de l’impossibilité de relouer leur appartement entre le 12 juillet 2017 et le 8 août 2018, en raison de manquements imputables au syndicat des copropriétaires, les époux [U] ont, le 18 octobre 2019, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure le syndic de copropriété, représentant les copropriétaires de l’immeuble, de procéder au règlement de cette somme à titre de dommages et intérêts.

Le 19 novembre 2019, la société Generali Iard a répondu au conseil des époux [U] que leur réclamation ne pouvait être examinée au titre du sinistre subi, la perte de loyer alléguée, résultant de la tardiveté de la réparation des causes du sinistre par le syndic de l’immeuble, ne s’analysant pas en un événement accidentel.

Le 21 novembre 2019, la société Dimora a transmis ce courriel aux époux [U] et les a invités à lui faire délivrer une assignation afin qu’elle puisse déclarer son sinistre à son assureur de responsabilité civile professionnelle.

Le 29 novembre 2019, considérant qu’elle avait admis que sa responsabilité personnelle était engagée à leur égard, le conseil des époux [U] a mis en demeure la société Dimora de leur payer la somme de 19 563,72 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi résultant de la perte de revenus locatifs.

Le 5 décembre 2019, le syndic de copropriété a refusé de procéder à ce paiement.

Par actes d’huissier de justice du 3 février 2020, les époux [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Dimora, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’indemnisation de leur préjudice résultant de la perte de loyers.

Par acte d’huissier de justice du 27 août 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée son assureur, la société Generali Iard, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de garantie.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction, sous le numéro de RG 20/00945, par ordonnance du juge de la mise en état du 25 septembre 2020.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, M. [N] [U] et Mme [S] [U] demandent au tribunal de :

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic, la société Dimora, à leur payer la somme de 19 563,72 euros,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son syndic, la société Dimora, et leur compagnie d’assurance, la société Generali Iard, à leur payer la somme de 19 563,72 euros,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, son syndic, la société Dimora, et leur compagnie d’assurance, la société Generali Iard, à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les défendeurs aux entiers dépens,

— débouter les défendeurs de toutes leurs prétentions et demandes.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de [10], situé [Adresse 2] et [Adresse 6] demande au tribunal de :

— débouter les époux [U] de leurs demandes,

— dire et juger que la société Generali Iard devra le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner les époux [U] et la société Generali Iard à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [U] et la société Generali Iard aux dépens, dont distraction au profit de Benoît Dietsch, avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société Dimora demande au tribunal de :

— débouter les époux [U] de leurs demandes,

— rejeter les prétentions de la société Generali Iard, laquelle doit incontestablement sa garantie,

— condamner les époux [U] et/ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner de même en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezleprêtre Desrousseaux, membre de la Selarl Cabinet Dechezleprêtre, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 2 mars 2021,auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société Generali Iard demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter les époux [U] de leurs demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé à son encontre,

Subsidiairement,

— débouter les époux [U] de leur demande qui excèderait la somme de 2 080 euros au titre de leur perte de revenus locatifs,

En tout état de cause,

— condamner les époux [U], ou tout succombant, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la Selas Chevalier Marty Pruvost.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 octobre 2022.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera retenu que si les époux [U] sollicitent aux termes du dispositif de leurs écritures, en réparation d’un même préjudice, à la fois la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de son syndic, la société Dimora, à leur payer la somme de 19 563,72 euros, et à la fois la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de son syndic et de la société Generali Iard à leur payer la même somme, le maintien de la première demande, formée antérieurement à l’intervention forcée de la société Generali Iard et ne correspondant plus à l’argumentation qu’ils développent dans leurs écritures, au contraire de leur seconde demande, constitue une erreur matérielle.

Il ne sera en conséquence statué que sur cette seconde demande.

Sur la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société Dimora et de la société Generali Iard au paiement de la somme de 19 563,72 euros

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété

Se fondant sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil, les époux [U] soutiennent que le syndicat des copropriétaires, qui a l’obligation de conserver l’immeuble et d’en administrer les parties communes, et qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires trouvant leur origine dans lesdites parties communes de l’immeuble, a engagé sa responsabilité. Ils indiquent qu’il est également responsable des manquements du syndic de copropriété conformément à l’article 1242 alinéa 5 du code civil. A cet égard, ils considèrent que la société Dimora a manqué à son obligation de diligence dans la gestion du sinistre litigieux, et a ainsi engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard.

Au syndicat des copropriétaires qui fait valoir que l’origine des désordres n’est pas imputable aux parties communes de l’immeuble, les époux [U] répliquent qu’aucun des défendeurs, avant la présente instance, n’a jamais contesté sa responsabilité ou sa garantie, les travaux de réfection ayant été indemnisés par la société Generali Iard, de même que s’agissant des terrasses d’autres copropriétaires de l’immeuble. Ils soutiennent qu’en outre, le règlement de copropriété prévoit, pour ce qui concerne les terrasses et loggias, qu’en cas de carence des copropriétaires concernés, les travaux peuvent être commandés par le syndic, à leurs frais, de sorte que ce dernier ne saurait en tout état de cause se trouver exonéré de toute responsabilité, quand bien même les désordres trouveraient leur origine dans des parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les désordres affectant la loggia des consorts [P] relevaient de leur seule responsabilité, le règlement de copropriété définissant comme parties privatives, non seulement lesdits loggia, mais également les revêtements situés au-dessus de la dalle des terrasses et balcons, ainsi que “les canalisations intérieures au lot”, notamment l’évacuation des eaux usées. Il réfute également tout engagement de responsabilité du syndic de copropriété et soutient qu’ “il y a lieu de vérifier que les demandeurs n’ont pas eux-mêmes concouru à la persistance du dommage, car il ne ressort pas du dossier qu’une mise en demeure ait été régulièrement notifiée au syndic”, outre qu’ils ne produisent aucune pièce justifiant d’une éventuelle saisine de leur compagnie d’assurance ou de celle de leurs anciens locataires. Le syndicat des copropriétaires entend préciser qu’il n’a jamais été saisi dans le cadre d’une assemblée générale de cette situation dont seul le syndic avait la charge.

La société Dimora soutient, comme le syndicat des copropriétaires, que s’agissant d’un sinistre trouvant sa cause dans une partie privative de l’immeuble, il ne saurait lui être reproché de n’être pas intervenue avant juin 2017, alors qu’aucune mise en demeure ni demande d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale, pour faire état d’une fuite provenant d’une partie commune ne lui a jamais été adressée. Elle précise qu’elle a mandaté la société Migi afin d’effectuer des recherches de fuites dans divers appartements dont celui des demandeurs et leur voisin de l’étage supérieur et que, dès réception de son devis, elle lui a aussitôt délivré un ordre de service le 23 janvier 2018, avec une date limite d’intervention au 31 janvier 2018. Elle expose également qu’à réception du courrier du mandataire des époux [U] en date du 21 juin 2017, faisant état de la perte de loyers subie, elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de la société Generali Iard, qui a attendu le mois de janvier 2018 pour diligenter une expertise amiable, ce dont elle ne saurait être tenue responsable.

La société Generali Iard soutient que la perte de revenus locatifs, alléguée en demande, résulte uniquement de l’inertie du syndic de copropriété dans la gestion du sinistre. Elle rappelle à cet égard que ce dernier n’a signalé le sinistre auprès du courtier que le 28 juin 2017, celui-ci étant demeuré en charge de son suivi jusqu’en novembre 2019, et précise qu’en tout état de cause, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, et conformément à la police d’assurance souscrite, il appartenait à la société Dimora de prendre immédiatement toutes les mesures en son pouvoir pour limiter l’importance du sinistre, sauvegarder les biens garantis et faire découvrir les responsables éventuels du sinistre.

Appréciation du tribunal,

L’origine et la cause du sinistre

Aux termes de son devis établi le 12 décembre 2017, la société Migi, mandatée pour effectuer une recherche de fuite existant dans l’appartement des époux [U], établir son origine, et procéder au chiffrage des travaux de réfection adéquats, a conclu que ces fuites provenaient de la terrasse de l’appartement situé au-dessus du leur et étaient causées par la défaillance du joint entre le sol et le mur de la terrasse, ainsi que par l’inefficacité du siphon de sol de la descente d’eaux pluviales qu’elle décrivait comme “totalement HS”. Il était également relevé que l’ensemble des balcons de la copropriété étaient dépourvus d’étanchéité.

Dans son rapport d’expertise amiable établi le 15 février 2018, la société TGS, mandatée par la société P. Plasse, courtier en assurances, a établi que les infiltrations d’eaux ayant causé des fuites au niveau du plafond d’une chambre de l’appartement des époux [U] provenaient du siphon du toit-terrasse de l’appartement situé juste au-dessus du leur, au 5ème étage de l’immeuble.

Aux termes du règlement de copropriété :

— constituent notamment des parties communes “spéciales par bâtiment” :

— “les éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité”,

— “les terrasses et loggias, accessibles ou non, à l’exclusion du revêtement superficiel au-dessus de l’étanchéité, pour ceux qui sont affectés à l’usage exclusif de certains copropriétaires”,

— “l’ensemble des canalisations constituées par les canalisations et branchement d’eau, les canalisations d’eaux pluviales (gouttières), d’eaux usées et d’eaux vannes, le réseau d’assainissement avec ses accessoires, le tout à l’exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seront propriété privative”,

— constituent notamment des parties privatives :

— “le revêtement situé au-dessus de la dalle des terrasses et des balcons (et, le cas échéant, au-dessus de la couche d’étanchéité desdits balcons et terrasses) dont la jouissance est affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire”,

— “le sol et le revêtement des balcons, bow-windows et terrasses, conformément à la définition qui en est donnée ci-dessus(…) (elles ne seront parties communes que pour le gros oeuvre ou la structure)”,

— “les canalisations intérieures au lot (canalisations et évacuations de toute nature, câbles et lignes) et assurant sa distribution exclusive et particulière en eau, éléctricité, téléphone, l’évacuation des eaux usées et le tout à l’égout, à partir du robinet d’arrêt, y compris ce dernier, ou de la disjonction (…) et jusqu’à l’installation concernée, ainsi que tous les branchements et robinets d’arrêt dans leur parcours à l’intérieur de la partie privative, pour les premières et jusqu’aux culottes ou siphons pour les secondes installées à l’intérieur de l’appartement avec tous les appareils de fonctionnement qui s’y rattachent, qui sont à usage exclusif et particulier dudit appartement (pour autant qu’ils ne soient pas compris à l’intérieur des murs, plafonds ou planchers ainsi que de leur revêtements, auquel cas ils constituent alors des parties communes)”.

Il résulte de ce règlement de copropriété que les loggias, balcons et terrasses constituent des parties communes, et ce peu important que leur jouissance soit affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, et qu’il en va de même de leur étanchéité, notamment celle de leur sol, seul le revêtement situé au-dessus de la dalle des terrasses et des balcons et, le cas échéant, au-dessus de la couche d’étanchéité desdits balcons et terrasses, constituant des parties privatives.

Il s’en déduit que le système d’étanchéité du sol de la terrasse de l’appartement des époux [P], d’où proviennent les infiltrations d’eaux, constitue une partie commune de l’immeuble.

Il ressort également du règlement de copropriété que seuls les canalisations intérieures au lot, systèmes d’évacuation des eaux usées, branchements et robinets d’arrêt dans leur parcours à l’intérieur de la partie privative, de même que les appareils de fonctionnement qui s’y rattachent et qui sont à usage exclusif et particulier dudit lot constituent des parties privatives – à condition toutefois qu’ils ne se trouvent pas à l’intérieur des planchers -, tandis que les autres canalisations de l’immeuble constituent des parties communes.

Ainsi, dès lors qu’en l’espèce, le système d’évacuation des eaux pluviales, qui se trouve à l’origine des désordres causés dans l’appartement des demandeurs, ne se trouve pas à l’intérieur d’une partie privative mais au niveau d’une terrasse (partie commune) et qu’en outre, il se situe précisément dans son plancher, il ne saurait constituer une partie privative.

Il est ainsi établi que les infiltrations d’eau ayant affecté le plafond d’une chambre de l’appartement des époux [U] ont pour origine des parties communes de l’immeuble.

La responsabilité de la société Dimora

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En outre, l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…)

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…) ».

En l’espèce, il est établi qu’à compter du 24 février 2016, date à laquelle les époux [U] ont, par l’intermédiaire de la société Comimob, informé la société Dimora des désordres survenus dans leur appartement, provenant du toit-terrasse de l’appartement situé au-dessus du leur, il s’est écoulé environ 16 mois avant que cette dernière déclare leur sinistre auprès de la société P. Plasse, courtier en assurance (le 21 juin 2017), et plus de 17 mois avant qu’elle mandate la société Migi afin qu’elle procède à des recherches de fuites dans différents appartements de l’immeuble, parmi lesquels celui des époux [U], ainsi que celui des époux [P], et qu’elle établisse un chiffrage des travaux de réfection nécessaires à remédier à la cause des désordres, et ce malgré plusieurs relances effectuées par la société Comimob ou les époux [U] eux-mêmes.

Or, force est de constater qu’elle n’invoque aucun moyen pertinent pour justifier l’écoulement d’un tel délai, d’une part, car il a été démontré précédemment que les désordres litigieux trouvaient leur origine dans les parties communes de l’immeuble, et d’autre part, car elle est mal fondée à soutenir que les époux [U] auraient dû lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, dès lors qu’il résultait explicitement du courrier simple daté du 24 février 2016, que lui avait adressé par la société Comimob et qu’elle ne conteste pas avoir reçue, leur demande tendant à ce qu’il soit procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble, ainsi qu’à une éventuelle recherche de l’origine des infiltrations d’eau subies.

Au regard de ces éléments, il sera retenu que la société Dimora a commis une faute à l’égard des époux [U], de nature à engager sa responsabilité sur le fondement délictuel.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En outre, au visa de l’article 1998 du code civil, le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses missions (not. Civ. 3ème, 2 octobre 2012, n° 11-24.200, Civ. 3ème, 11 février 2016, n° 14-29.345).

Ayant été établi précédemment d’une part, que les désordres causés dans l’appartement des époux [U] trouvaient leur origine dans les parties communes de l’immeuble, et d’autre part, que le syndic de copropriété a manqué à son obligation de diligence dans le traitement de ce sinistre, il sera retenu que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité à leur égard, sans qu’il soit besoin de démontrer qu’il a lui-même commis une faute quelconque, et ce d’autant qu’aucun appel en garantie n’est formé à son encontre par la société Dimora.

Sur la garantie de la société Generali Iard

Les époux [U] soutiennent que la société Generali Iard doit sa garantie à leur égard, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société Dimora étant engagée.

Le syndicat des copropriétaires, qui expose que l’immeuble est régulièrement assuré, notamment pour les dégâts des eaux, auprès de la société Generali Iard par contrat n° AM145121, fait valoir que cette dernière doit sa garantie au titre des pertes de loyers consécutives auxdits dégâts.

La société Generali Iard soutient que la perte de revenus locatifs, alléguée en demande, résulte uniquement de l’inertie du syndic de copropriété dans la gestion du sinistre. Elle rappelle à cet égard que ce dernier n’a signalé le sinistre auprès du courtier que le 28 juin 2017, celui-ci étant demeuré en charge de son suivi jusqu’en novembre 2019, et précise qu’en tout état de cause, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, et conformément à la police d’assurance souscrite, il appartenait à la société Dimora de prendre immédiatement toutes les mesures en son pouvoir pour limiter l’importance du sinistre, sauvegarder les biens garantis et faire découvrir les responsables éventuels du sinistre. Ainsi, dit-elle, le préjudice allégué par les époux [U] ne résultant pas d’un événement accidentel, couvert par sa police, elle est bien fondée à opposer un refus de garantie tant à son assuré, le syndicat des copropriétaires, qu’aux demandeurs.

Appréciation du tribunal,

En application de l’article L. 124-3 du codes assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

Le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la société Generali Iard une police d’assurance mutlirisques n° AM145121, à effet au 1er juillet 2010.

Aux termes des conditions générales de cette police, sont couverts les dommages matériels au bâtiment et au mobilier contenu dans le bâtiment, causés notamment par les écoulements d’eau accidentels provenant des gouttières ou descentes, de même que les infiltrations accidentelles d’eau par ou au travers des terrasses, loggias et balcons.

Elle couvre également les pertes de loyer consécutives, dans la limite de deux années.

La société Generali Iard doit en conséquence sa garantie, le fait que le syndic de copropriété ait manqué à son obligation de diligence dans le traitement du sinistre subi par les demandeurs n’étant pas de nature à ôter aux désordres constatés leur caractère accidentel, outre qu’il lui appartenait, si elle considérait que la société Dimora était seule responsable du préjudice subi par les époux [U], de solliciter sa condamnation à la garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Sur le préjudice subi par les époux [U]

Les époux [U] soutiennent qu’ils subissent un préjudice de perte de loyers consécutif aux infiltrations d’eau survenues au plafond de la chambre de leur appartement, qu’ils estiment à hauteur de 19 563,72 euros correspondant au montant des loyers, des charges et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qu’ils auraient dû percevoir entre le 12 juillet 2017, date à laquelle leurs anciens locataires ont quitté leur appartement, et le 8 août 2018, date à laquelle le bien a été reloué. Ils exposent d’une part, que c’est en raison du sinistre survenu que les consorts [L] [B] ont résilié leur bail locatif, et d’autre part, qu’ils étaient dans l’impossibilité, au regard des désordres existants, de relouer leur bien.

Les défendeurs répliquent que les époux [U] ne démontrent pas que le départ de leurs anciens locataires serait imputable aux désordres consécutifs au dégât des eaux subi, ni leur impossibilité de remettre le bien en location avant la réalisation des travaux de réfection conduits au sein de leur appartement. Ils soutiennent que les photographies des infiltrations communiquées démontrent que les traces d’infiltration affectaient principalement la jonction entre le plafond et le mur côté fenêtre de sorte que la zone sinistrée, largement circonscrite, ne remettait pas en cause la destination de l’appartement dans son ensemble, justifiant un départ des locataires. Ils ajoutent qu’ils ne justifient pas du fait que leurs anciens locataires auraient négocié une réduction de leur loyer, pas plus qu’ils ne démontrent avoir tenté de remettre leur bien en location et que leurs tentatives auraient échoué en raison des désordres qui ont affecté la chambre. Ils considèrent en conséquence que leur préjudice doit s’analyser comme une perte de chance de procéder à la relocation de leur appartement. Faisant également valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du lien de causalité existant entre le préjudice allégué (perte de revenus locatifs) et le désordre qu’ils imputent à la copropriété (infiltrations), ils concluent à titre principal au débouté de leur demande formée de ce chef. Sur le quantum des demandes, la société Generali Iard fait valoir que dès lors qu’une seule des chambres de l’appartement a été affectée par les désordres, sur une zone localisée à la jonction plafond/mur côté fenêtre (soit sur 20% de la surface de l’appartement selon elle), et que les travaux ont été réalisés par la copropriété dès mars 2018, il conviendra de considérer que leur préjudice n’a pu courir que sur la période du 12 juillet 2017 à mars 2018 et que la perte de jouissance ne saurait être supérieure à la somme de 2 080 euros (correspondant à 8 mois x 1300 euros x 20 %). La société Dimora, qui s’associe à l’analyse développée par la société Generali Iard sur le pourcentage de perte de jouissance proposé à hauteur 20 %, fait en revanche valoir qu’elle ne saurait être tenue d’indemniser le préjudice invoqué au-delà du mois de janvier 2018, la période courant de janvier à mars 2018 correspondant au laps de temps durant lequel ont été réalisées les travaux de réfection au niveau du toit-terrasse de l’appartement des époux [P]. Quant au syndicat des copropriétaires, il demande au tribunal, à défaut de rejeter la demande formée par les époux [U], d’en réduire le quantum à de plus justes proportions.

La société Generali Iard soutient également que les demandeurs sont taisants sur les éventuelles indemnités qu’ils auraient pu percevoir au titre de l’indemnisation de leur préjudice locatif, de même que la société Dimora fait valoir qu’il n’est justifié d’aucune déclaration de sinistre des locataires à leur propre assureur.

Appréciation du tribunal,

A titre liminaire, l’absence de justification d’une déclaration de sinistre réalisée par les locataires à leur assureur apparaît sans aucun lien avec le préjudice dont se plaignent les époux [U] car à supposer même qu’une indemnisation ait pu être accordée auxdits locataires, elle ne viserait qu’à réparer leur préjudice de jouissance. De même, si la société Generali Iard reproche aux demandeurs de demeurer taisants quant aux éventuelles indemnités qu’ils auraient pu percevoir au titre de l’indemnisation de leur préjudice de perte de loyers, il est relevé, d’une part, qu’elle n’a formé aucune demande de communication de pièce à ce titre, et d’autre part, qu’il apparaît très incertain que leur assureur leur ait alloué une quelconque indemnisation du préjudice de perte de loyers qu’ils invoquent, sans avoir par la suite assigné le syndicat des copropriétaires, la société Dimora et la société Generali Iard aux fins de recouvrement des sommes ainsi versées à leurs assurés, alors même qu’il n’était pas contesté, antérieurement à la présente instance, que les désordres affectant l’appartement des époux [U] avaient trouvé leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

Ces moyens ne sauraient en conséquence conduire le tribunal à considérer que les demandeurs pourraient avoir déjà été indemnisés du préjudice qu’ils invoquent.

Sur ce, il résulte des pièces produites aux débats par les époux [U] que :

— le 16 novembre 2016, les consorts [L] [B] ont adressé à la société Comimob un courriel de relance faisant état d’infiltrations d’eau dans la chambre de l’appartement, existant antérieurement à leur entrée dans les lieux en janvier 2014, mais s’étant aggravées et “commençant à poser un problème sanitaire”, d’autant qu’un nourrisson dormait dans cette chambre avec eux ; ils joignaient à ce courriel plusieurs photographies des dégâts existants et indiquaient qu’il s’agissait d’une ultime relance avant d’adresser aux époux [U] un courrier recommandé avec accusé de réception (pièce n° 23),

— par courrier du 9 juin 2017, les consorts [L] [B] ont résilié leur bail à effet au 12 juillet 2017 (pièce n° 4 bis),

— les époux [U] ont reloué leur bien aux termes d’un contrat de bail signé le 3 août 2018 et prenant effet le 8 août 2018 (pièce n° 8).

Les termes du courriel adressé par les consorts [L] [B] à la société Comimob le 16 novembre 2016 et les photographies qui y étaient jointes, montrant une trace d’humidité très étendue et de couleur brune courant tout le long de la jonction entre le plafond et le mur côté fenêtre de la chambre, ainsi qu’une tache affectant de manière plus importante encore l’un des angles du plafond, au point d’entraîner un important décollement du revêtement (pièce n° 23), démontrent l’importance des désordres ayant existé dans l’appartement des époux [U], consécutifs aux infiltrations d’eau litigieuses et, partant, l’importante probabilité pour que ce sinistre ait constitué la cause de la résiliation du bail qui leur était consenti.

En outre, s’il est constant que les époux [U] ne produisent pas de rapport d’expertise concluant à une inhabitabilité totale de leur appartement, ni ne justifient du fait qu’ils auraient, à la suite du départ des consorts [L] [B], remis leur bien en location, sans succès, il existe cependant, au regard des désordres existant dans la chambre de leur appartement, une probabilité sérieuse qu’ils ne soient pas parvenus à trouver de nouveaux locataires avant sa remise en état.

Le préjudice tel qu’invoqué par les époux [U] s’analyse en conséquence en une perte de chance d’avoir pu maintenir leur appartement occupé, soit en offrant des conditions d’habitabilité plus favorables à leur anciens locataires ou, à supposer que ceux-ci aient résilié leur bail pour d’autres motifs, à le relouer de manière immédiate.

Ceci étant dit, il importe de préciser que, si ce préjudice a pour origine les désordres affectant la terrasse de l’appartement situé au-dessus du leur, sa persistance est imputable aux manquements du syndic de copropriété à son obligation de diligence dans le traitement du sinistre litigieux.

En effet, étant établi qu’entre le moment où la société Dimora a déclaré ce sinistre à la société Generali Iard et mandaté la société Migi afin qu’elle procède à une recherche de fuite et le moment où les travaux de réfection de l’appartement des époux [U] ont été réalisés, un délai de 12 à 13 mois s’est écoulé, il apparaît raisonnable de retenir que si, dès la fin du mois de février 2016, lorsqu’elle a été alertée par la société Comimob du dégât des eaux en cours dans l’appartement des époux [U], elle avait engagé les démarches susmentionnées, il aurait été mis fin aux désordres affectant l’appartement des défendeurs avant le 12 juillet 2017, date du départ de leurs anciens locataires.

La perte de chance subie par les époux [U] de voir leur appartement occupé et ainsi de percevoir des revenus locatifs de manière continue sera en conséquence estimée à 95 %, et ce d’autant que leur bien se situe en proche banlieue parisienne où le marché de la location immobilière est très actif.

Les défendeurs opposent aux époux [U] qu’ils auraient néanmoins contribué à la persistance de leur préjudice dans le temps en ne faisant pas réaliser les travaux de réfection de leur appartement en même temps que ceux qui ont été effectués au niveau de la terrasse de l’appartement situé au-dessus du leur.

Sur ce point, il est établi que :

— la société Dimora a confié à la société Migi, par ordre de service en date du 23 janvier 2018, la réalisation de travaux de remplacement du syphon de sol de la terrasse de l’appartement des époux [P] (pièce n° 3 de la société Dimora),

— ces travaux ont été effectués le 28 mars 2018, ainsi que cela résulte de la facture établie par la société Migi (pièce n° 15),

— le19 juin 2018, une proposition d’indemnisation des travaux de remise en état de l’appartement des époux [U] a été émise par la société Generali Iard, laquelle a été acceptée par ces derniers quelques jours plus tard, accompagnée d’une demande de versement d’un acompte afin que les travaux correspondants puissent être engagés au plus tôt (pièce n° 18 en demande),

— ceux-ci ont été réalisés au mois de juillet 2018.

Les défendeurs sont mal fondés à soutenir que les époux [U] seraient responsables de la poursuite de leur préjudice au-delà du mois de mars 2018, d’une part, car il a été établi précédemment qu’ils ont reçu l’acompte sur l’indemnisation proposée par l’assureur de la copropriété au plus tôt à la fin du mois de juin 2018, d’autre part, car il ne peut être ignoré qu’un certain laps de temps doit s’écouler entre la réalisation de travaux de réparation des causes de dégâts des eaux et ceux de remise en peinture, qui ne saurait s’effectuer sur une surface encore humide, et enfin, car il n’est démontré par aucune pièce produite en défense que l’état des murs et plafonds de l’appartement des époux [U] étaient aptes à faire l’objet de travaux de réfection avant le mois de juillet 2018.

Partant, les époux [U] démontrent bien que leur préjudice, qui a duré du 13 juillet 2017 au 7 août 2018, lorsqu’ils ont reloué leur appartement (soit 12 mois et 26 jours), ne leur est nullement imputable, même partiellement.

S’agissant de l’assiette de calcul de leur préjudice, ils établissement que les consorts [L] [B] s’acquittaient du paiement d’un loyer de 1 300,96 euros et de charges à hauteur de 210 euros par mois, au titre de la location de leur appartement (pièce n° 25).

S’ils soutiennent qu’ils auraient procédé à compter du mois de janvier 2018 à la revalorisation du montant du loyer de leur bien, force est de constater qu’une telle revalorisation en cours de bail, laquelle doit être prévue dans le contrat de location, est tout à fait hypothétique, observation étant faite sur ce point qu’ils ne produisent pas le contrat de bail qui avait été conclu avec leurs anciens locataires et qu’il ne résulte pas du celui qu’ils ont conclu en août 2018 avec les nouveaux locataires de leur appartement qu’une telle revalorisation en cours de contrat a été prévue.

De même, ils font valoir que doit être pris en considération le montant de la taxe sur les ordures ménagères, mais ne démontrent pas que celle-ci était prise en charge par leurs anciens locataires, ni qu’elle le serait par les nouveaux. Elle ne sera par conséquent nullement considérée comme devant entrer dans le calcul de leur préjudice.

Ainsi, il est établi que la vacance de leur appartement a généré pour les époux [U] un manque à gagner d’un montant de total de 19 398,78 euros ( ((1 300,96 + 210) x 12) + ((1 300,96 + 210) x (26/31)) ).

En appliquant le pourcentage de perte de chance retenu par le tribunal à hauteur de 95 %, il sera retenu qu’ils ont subi un préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatifs entre le 12 juillet 2017 et 8 août 2018, dont la réparation doit être évalué à la somme de 18 428,84 euros.

Au regard des éléments qui précèdent, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Dimora et la société Generali Iard à payer aux époux [U] la somme de 18 428,84 euros, en réparation de leur préjudice de perte de revenus locatifs.

Ainsi que le sollicite le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité est engagée de plein droit, il sera intégralement garanti de cette condamnation par son assureur, la société Generali Iard.

Aucune autre demande de condamnation en garantie n’a été formée par les parties.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires, la société Dimora et la société Generali Iard seront condamnées in solidum à payer aux époux [U] la somme de 6 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Generali Iard sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les autres demandes formées par les parties à ce titre seront rejetées.

Si le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, force est de constater qu’il ne motive pas cette demande, qui sera en conséquence rejetée.

Il sera en conséquence rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de [10], situé [Adresse 2] et [Adresse 6], la société Dimora et la société Generali Iard à payer à M. [N] [U] et Mme [S] [U] la somme de 18 428,84 euros, en réparation de leur préjudice de perte de revenus locatifs,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de [10], situé [Adresse 2] et [Adresse 6], la société Dimora et la société Generali Iard à payer à M. [N] [U] et Mme [S] [U] la somme de 6 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de [10], situé [Adresse 2] et [Adresse 6], la société Dimora et la société Generali Iard aux dépens,

Condamne la société Generali Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de [10], situé [Adresse 2] et [Adresse 6] de l’ensemble des condamnation prononcées à son encontre au profit de M. [N] [U] et Mme [S] [U],

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de [10], situé [Adresse 2] et [Adresse 6] de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Rappelle en conséquence que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT