TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Décembre 2025

N° RG 24/00750 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZD2K

N° Minute :

AFFAIRE

[P] [E], [Y] [F] épouse [E]

C/

[W] [N], Mutuelle [13]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [Y] [F] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

tous deux représentés par Maître Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0257

DEFENDEURS

Monsieur [W] [N]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Mutuelle [13]

[Adresse 3]

[Localité 5]

tous deux représentés par Maître Barthélemy LACAN de la SELAS LACAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0435

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique devant :

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

Thomas CIGNONI, Vice-président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 28 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [H] épouse [E] et M. [P] [E] (ci-après les époux [E]) sont propriétaires d’un appartement et de places de stationnement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 15].

Le 24 mars 2023, une promesse unilatérale de vente de ces biens a été signée par les époux [E], M. [Z] [T] et Maître [W] [N], notaire au sein de la SCP [9] [C] [16] [A] [11] établie à Rueil-Malmaison (92500), prévoyant notamment :

— un prix de 1.360.000 euros TTC à la charge du bénéficiaire en cas de levée de l’option ;

— une indemnité d’immobilisation d’un montant de 136.000 euros ;

— une durée de validité de la promesse jusqu’au 4 juillet 2023 ;

— plusieurs conditions suspensives, tenant notamment à l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire de la promesse.

Les promettants y ont déclaré par ailleurs, concernant l’état du bien, qu’un dégât des eaux était intervenu le 23 novembre 2022 dans la cuisine de l’appartement, qu’une déclaration de sinistre avait été faite, et qu’une recherche des causes de la fuite était en cours.

Par courrier du 25 septembre 2023, M. [T] a exercé son droit de rétractation et informé les époux [E] de ce qu’il ne souhaitait plus acquérir le bien.

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au notaire, en date du 12 octobre 2023, le conseil des époux [E] a déploré l’absence de notification en temps utile au bénéficiaire de l’avant-contrat signé le 24 mars 2023 aux fins de faire courir le délai de rétractation prévu par le code de la construction et de l’habitation et de permettre la conclusion du contrat définitif, et relevé que cette notification n’avait eu lieu que le 13 septembre 2023 soit 5 mois après la signature de la promesse et que l’acquéreur s’est rétracté, sollicitant une indemnisation amiable du préjudice ainsi causé pour ses clients.

Par courrier en réponse du 16 octobre 2023 le notaire a indiqué transmettre la réclamation à ses instances professionnelles.

Par courriel du 7 décembre 2023, la société [13] (ci-après la société [12]), en qualité d’assureur de M. [N], a informé les époux [E] qu’aucune suite ne serait donnée à leur réclamation.

Par actes de commissaire de justice en date des 5 et 8 janvier 2024, les époux [E] ont fait assigner Maître [N] et la société [12] aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Selon dernières conclusions notifiées le 18 avril 2025, les époux [E] demandent au tribunal de :

— Condamner in solidum M. [W] [N] et son assureur la société [12] à verser à [V] [Y] [F] épouse [E] et M. [P] [E] au titre de leurs préjudices financiers les sommes de :

o 136.000 euros à titre de dommages-intérêts consécutivement à la perte de l’indemnité d’immobilisation ;

o 200.000 euros à titre de dommages-intérêts consécutivement à la perte de chance de vendre le bien au prix fixé dans la promesse unilatérale de vente rédigée par Maitre [W] [N] ;

o 26.881,75 euros à titre de dommages-intérêts au titre des intérêts du prêt relais réglés entre octobre 2023 et août 2024.

o 500 euros à titre de dommages-intérêts pour les frais de prolongation pour le prêt relais à partir de fin février 2024

o 2.226,60 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’assurance du prêt contracté entre octobre 2023 et août 2024

o 18.945,89 euros au titre des intérêts 2024 ;

o 989,60 euros au titre de l’assurance emprunteur pour 2024.

o 749,50 euros au titre de la taxe foncière 2023 (pour 3 mois) ;

o 2.131,33 euros pour 8 mois au titre de la taxe foncière 2024 ;

o 1778,81 euros (à parfaire) à titre de dommages-intérêts au titre des charges de copropriété à partir mois d’octobre 2023 ;

o 7.468,89 euros pour les charges courantes de copropriété des deux premiers trimestres 2024;

o 539,98 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’entretien de la terrasse à partir du mois d’octobre 2023 ;

o 567,04 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’entretien de la terrasse à pour 2024

o 129 euros au titre du diagnostic technique réalisé le 14 septembre 2023 ;

o 408,10 à titre de dommages-intérêts au titre de l’assurance habitation à compter du mois d’octobre 2023 ;

o 167,17 euros entre le 18 octobre 2023 et le 7 septembre 2024 au titre du contrat [10] du bien des époux [E] ;

— condamner in solidum M. [W] [N] et la société [12] à verser à Mme [F] épouse [E] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner in solidum M. [W] [N] et la société [12] à verser à M. [P] [E] au titre de leurs préjudices moral la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner in solidum M. [W] [N] et la société [12] à verser à Mme [Y] [F] épouse [E] et M. [P] [E] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [W] [N] et la société [12] à verser à Mme [Y] [F] épouse [E] et M. [P] [E] l’ensemble des dépens pris à leur charge.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, Maître [N] et la société [12] demandent au tribunal de :

— Débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner les époux [E] à payer aux concluants la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [E] aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

Conformément à l’article 455 du même code, le tribunal renvoie aux écritures susvisées pour le complet exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2025.

Les parties étant régulièrement représentées, le présent jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité professionnelle du notaire

1.1 Sur la faute du notaire

Les époux [E] rappellent que le notaire est responsable de l’efficacité juridique de l’acte dont il assure la rédaction, obligation essentielle qui constitue une déclinaison du devoir de conseil de ce professionnel, lequel est absolu. Ils font valoir que le notaire doit en vertu de cette obligation, prendre toutes les initiatives nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte considéré, et que M. [N] a en l’espèce manqué à cette obligation en ne procédant pas, comme l’impose l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), à la notification à l’acquéreur de l’avant-contrat, qualifié en l’espèce de promesse unilatérale de vente, afin de faire courir le délai de rétractation de 10 jours. Ils précisent que la doctrine considère que l’acte assorti d’une condition suspensive doit être notifié sans attendre la réalisation de la condition et qu’en l’absence de notification le délai de rétractation ne court pas. Ils estiment que M. [N] devait procéder sans délai à la notification de la promesse de vente afin de lui conférer l’efficacité requise, par la purge du délai de rétraction prévue par l’article susvisé du CCH. Ils ajoutent que cette notification devait à tout le moins intervenir dans un délai raisonnable, ce qui n’a pas été le cas, celle-ci étant intervenue le 13 septembre 2023 pour une promesse du 24 mars 2023. Ils considèrent cette omission d’autant plus grave que la notification ainsi intervenue est postérieure à la date à laquelle il avait été prévu de procéder à la signature de l’acte définitif, alors que le bénéficiaire n’avait jamais eu l’intention de renoncer à sa possibilité d’opter.

Les défendeurs ne contestent ni l’application de l’article L.271-1 du CCH, ni l’absence de notification de l’acte par le notaire à M. [T] avant le 13 septembre 2023 ni le caractère fautif de cette notification tardive, les contestations ne portant que sur le lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices invoqués.

Appréciation du tribunal

Le notaire doit, en sa qualité d’officier public, veiller à l’utilité et à l’efficacité des actes qu’il reçoit ou instrumente. Il est également tenu envers les parties d’un devoir d’information et de conseil, consubstantiel à l’exercice de ses missions légales (Cass, Civ 1ère, 18 janvier 2005).

La violation de ces obligations engage sa responsabilité civile extracontractuelle, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, sous réserve de la démonstration d’un préjudice en lien causal avec la faute commise.

S’il appartient aux demandeurs de démontrer les fautes qu’ils imputent au notaire, ainsi qu’un préjudice personnel et direct causé par celles-ci, la preuve de l’exécution de ses obligations d’efficacité et de conseil incombe au notaire, conformément à l’article 1315, devenu 1353, du code civil.

Par ailleurs, l’article L.271-1 du CCH dispose :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. »

En l’espèce, les époux [E] et M. [T] ont signé la promesse unilatérale de vente le 24 mars 2023, pour une réitération prévue dans un délai courant jusqu’au 4 juillet 2023. Il appartenait au notaire, en vertu des dispositions susvisées, et aux fins d’assurer l’efficacité juridique de cet acte, de purger dans les meilleurs délais et a minima dans un délai raisonnable le délai de rétractation de 10 jours dont devait disposer l’acquéreur à compter de la notification de la promesse. Il devait dès lors, pour faire courir ce délai et le purger, procéder au plus tôt à la notification de la promesse.

A cet égard, la date du 13 septembre 2023, date de notification effective de la promesse à M. [T], soit près de 6 mois après sa signature et plus de deux mois après l’expiration du délai contractuel de validité de la promesse, consentie pour une durée expirant le 4 juillet 2023, est indéniablement tardive. Cette notification tardive, en faisant obstacle à l’efficacité de l’acte lequel demeurait susceptible, pendant l’ensemble de la période ainsi écoulée, d’une rétractation pure et simple, sans contrepartie, de l’acquéreur, est constitutive d’une faute du notaire de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des vendeurs, ce qui au demeurant n’est pas contesté.

1.2 Sur les préjudices et le lien de causalité

a. Sur l’indemnité d’immobilisation

Les demandeurs rappellent que la promesse prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 136 000 euros et font valoir que si la notification était intervenue de manière diligente le délai de rétractation aurait été purgé au plus tard le 4 avril 2023. Ils considèrent qu’à cette date Monsieur [T] avait toujours l’intention de lever l’option et qu’il n’a exercé sa rétractation le 26 septembre 2023 qu’en raison des fortes perturbations qu’avait subi le marché immobilier depuis, leur faisant alors perdre le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

Les défendeurs contestent tout lien de causalité entre la faute et les préjudices invoqués, expliquant que ceux-ci trouvent leur origine exclusivement dans le fait que M. [T] n’a par la suite plus souhaité mener la vente à son terme, ce sans lien avec les diligences du notaire, et que l’échec de la vente n’est dû dès lors qu’à cette seule volonté de ne plus contracter, et non à la faute du notaire. Ils soulignent ainsi que si M. [T] a exercé la faculté de rétractation offerte par le code de la construction c’est parce qu’il a souhaité en user, peu importe le moment où ce droit a été exercé, considérant que si la notification avait été opérée plus tôt il aurait été pareillement en droit d’exercer son droit et de se dégager des liens de la promesse, de la même manière qu’il s’est rétracté le 25 septembre 2023, ce qui privait tout autant les demandeurs de l’indemnité d’immobilisation.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les travaux érigés en condition de la vente n’ayant pas été réalisés par les demandeurs au jour de l’expiration de la promesse, soit le 4 juillet 2023, M. [T] pouvait ne pas procéder à la réitération de la vente et se dégager des liens de la promesse, sans être redevable de l’indemnité d’immobilisation. Ils observent que la promesse était en effet caduque à la date de sa rétractation, sans défaillance imputable à l’acquéreur. Ils soulignent que sa rétractation est précisément due aux difficultés affectant le bien objet de la vente, apparues postérieurement à la signature de la promesse (problèmes de robinetterie, radiateurs, mur détérioré…).

Appréciation du tribunal

Seul le préjudice en lien direct avec la faute commise est susceptible d’être réparé.

La réparation d’une perte de chance, entendue comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Elle suppose établie l’existence d’une telle chance, même minime.

En l’espèce il ressort de la promesse de vente du 24 mars 2023 que les parties ont convenu :

qu’elle était consentie pour une durée expirant le 4 juillet 2023 ;qu’en « cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration » de ce délai ;d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 136 000 euros en compensation du préjudice qui pourrait résulter « pour le promettant, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et notamment par la suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur ».

Le préjudice dont les époux [E] sollicitent l’indemnisation est constitué de l’indemnité d’immobilisation, ceux-ci considérant qu’ils en ont été privés en raison de la purge tardive du délai de rétractation par le notaire.

Or, le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice invoqué fait défaut en l’espèce faute pour les demandeurs d’établir qu’une notification plus diligente de l’acte était de nature à leur permettre d’obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente, voire à leur offrir ne serait-ce qu’une chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation.

En effet et comme précédemment exposé, une notification diligente par le notaire de la promesse de vente et dès lors, du délai de rétractation n’excluait nullement que M. [T] fasse usage de ce droit de rétractation. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation n’était pas due.

Par ailleurs et à suivre le raisonnement des demandeurs, qui repose sur une volonté ferme et intangible de M. [T] d’acquérir le bien, ce dernier, s’il n’avait pas exercé son droit de rétractation, aurait conclu la vente, excluant également toute perception de l’indemnité d’immobilisation.

Il s’ensuit que la faute du notaire n’a pas eu pour conséquence la perte de l’indemnité d’immobilisation, ni la perte d’une chance quelconque de percevoir cette indemnité.

Ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

b. Sur la perte de chance de vendre le bien au prix de 1 360 000 euros

Les époux [E] font valoir que les difficultés survenues sur le marché de l’immobilier depuis la promesse les ont contraints à remettre en vente leur bien à un prix moins élevé, de 1 320 000 d’euros et qu’ils ne sont finalement parvenus à le vendre qu’au prix de 1 160 000 euros, soit 200 000 euros de moins que le prix initialement convenu. Ils relient leur perte de chance de vendre mieux à la faute du notaire, considérant que la réitération de la vente par acte authentique aurait dû intervenir au plus tard à la fin du mois de septembre 2023.

M. [N] et les [12] opposent pour les mêmes motifs une absence de lien de causalité.

Appréciation du tribunal

Dans l’acte du 24 mars 2023, les parties ont convenu des conditions suspensives suivantes :

o absence de droit de préemption ;

o origine régulière de propriété ;

o urbanisme ;

o situation hypothécaire ;

o obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres définitives de prêt immobilier.

Ils ont également convenu (p.56 de l’acte, paragraphe « sinistre pendant la durée de validité de la promesse ») qu’en cas de sinistre pendant la durée de validité de la promesse, le bénéficiaire aurait la faculté soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant, soit de maintenir l’acquisition et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par l’assurance.

Par ailleurs et concernant l’état du bien, les promettants ont déclaré dans la promesse (Page 27 de l’acte, paragraphe « Dégât des eaux ») qu’un dégât des eaux était intervenu le 23 novembre 2022 dans la cuisine de l’appartement, qu’une déclaration de sinistre avait été faite, et qu’une recherche des causes de la fuite était en cours.

Il est constant et non contesté que la conclusion de la vente était, du fait de ces clauses, étroitement liée à l’état du bien, et en particulier à l’identification des causes et à la réparation des conséquences du dégât des eaux évoqué tant dans la promesse que dans les échanges ultérieurs des parties entre elles et les échanges des promettants avec leur voisinage. Ce fait est corroboré par les termes d’échanges versés aux débats par les époux [E], notamment un courriel du 22 juin 2023 au sujet du dégât des eaux et de la recherche de fuite, dans lequel M.[E] rappelle à différents intervenants, notamment le syndicat des copropriétaires, que la vente de son appartement est « liée à la résolution rapide de ce problème », rappelle que la signature doit se faire avant le 4 juillet, et indique que l’acheteur demande une prorogation liée à ce sinistre et que toute prorogation leur causerait un préjudice financier substantiel lié au prêt relais.

Il ressort par ailleurs des échanges entre les parties entre la signature de la promesse et le mois de juillet 2023, que des diligences se sont poursuivies en recherche de la fuite évoquée dans l’acte, et notamment que M. [E], par courriel du 22 juin 2023, sommait le syndic de l’immeuble d’intervenir urgemment en raison de l’absence de diagnostic de l’origine de la fuite et des suspicions pesant sur la colonne d’eaux pluviales, les premières recherches effectuées ayant exclu une cause interne aux appartements.

Par courriel du 6 juillet 2023 M. [E] écrivait au notaire que la piste d’une fuite sur la colonne EP était écartée, que l’hypothèse d’une fuite provenant d’un autre appartement était désormais envisagée, que le rapport définitif en recherche de fuite était en attente et que le voisin concerné attendait ce rapport pour engager son assurance dans une nouvelle recherche de fuite, cette fois destructive, dans son domicile (recherche destructive qu’il refusait auparavant). Il indiquait que son épouse et lui étaient prêts, dans ces circonstances, à discuter d’une prorogation de 3 mois de la promesse.

Dans un courriel du 21 juillet 2023 Mme [E] informait M. [T] et le notaire de l’avancement des recherches de fuite chez leur voisin et mentionnait également, pour information, qu’une ouverture de mur avait eu lieu lors de la recherche de fuite destructive dans leur propre appartement et que l’eau tombait maintenant directement chez eux, sans s’infiltrer dans le mur, au rythme d’un très faible goutte à goutte.

En parallèle, par courriel du 4 juillet 2023, le notaire M. [N] adressait aux époux [E] une proposition de modification de clause adressée par la notaire personnelle de M. [T], en vue de la rédaction d’un avenant, en ces termes :

« PROROGATION

La date extrême de réalisation de la promesse de vente du 24 mars 2023 étant fixée initialement au plus tard au 4 juillet 2023, les parties conviennent d’en proroger la date au 30 septembre 2023 dans un premier temps jusqu’à la réalisation, savoir:

Des travaux par le Syndic de copropriété relatifs à la fuite d’eau dans le cellier et des réparations subséquentes,

Du remplacement des deux radiateurs du séjour et des travaux de remise en état du mur; le BENEFICIAIRE sera consulté préalablement par le PROMETTANT pour le choix du modèle.

Pour le cas où les travaux ne pourraient être achevés à temps, les parties se rapprocheront à nouveau pour les suites qu’elles entendent donner: selon l’état d’avancement des travaux, proroger à nouveau les présentes ou convenir de la caducité de la vente sans indemnité de part et d’autre.

La condition suspensive d’obtention de prêt était réalisée à ce jour aux conditions prévues dans la promesse de vente mais le maintien de ces conditions n’est pas garanti au-delà du 30 septembre 2023. Dans cette hypothèse de non-maintien de la réalisation de la condition suspensive (péremption des offres de prêt ou maintien à des conditions non conformes à celle prévues dans la promesse de ventes) la clause suspensive de prêt sera réputée non réalisée si le BENEFICIAIRE l’invoque et la promesse de vente sera alors caduque..

Cette prorogation a lieu sans changement des autres conditions. »

Par courriel en réponse du même jour M. [E] a fait connaître son désaccord, considérant que ces termes permettaient à l’acheteur de se rétracter comme il le souhaitait, et précisant qu’il ne pouvait engager des travaux qui pouvaient subir des aléas, sans certitudes que la vente irait à son terme.

Il est par ailleurs constant que la promesse de vente n’a pas été réitérée avant le 4 juillet 2023, ni prorogée, et que des échanges avaient lieu courant septembre 2023 entre les parties en vue de fixer une date de signature de la vente. Ainsi M. [T], dans un courriel du 19 septembre 2023, communiquait au notaire ses disponibilités pour un rendez-vous de signature de la vente, et rappelait toutefois qu’il devrait organiser une visite préalable à la signature.

Il est enfin constant et corroboré par les pièces produites que la promesse de vente a été conclue pour un prix de 1 360 000 euros et que les époux [E] ont, in fine, vendu leur bien à un autre acquéreur, le 6 septembre 2024, au prix de 1 160 000 euros.

Au regard de ces éléments les époux [E] ne peuvent soutenir que la faute du notaire serait à l’origine pour eux d’un préjudice correspondant à l’intégralité de la différence entre ces deux sommes, dès lors qu’il n’est établi aucune certitude de la réalisation de la vente projetée à M. [T] en cas de purge efficace et diligente du délai de rétractation.

En effet et tel que précédemment exposé, il n’est pas établi que le bien des époux [E] était, au moment de la rétractation de M. [T], en état d’être vendu, alors que des diligences restaient à effectuer pour remédier au dégât des eaux, qu’aucun rendez-vous n’avait été fixé pour la signature de la vente et que celle-ci demeurait soumise au maintien de la volonté de M. [T] de conclure à l’issue d’une contre-visite lui permettant notamment de vérifier l’état du bien.

Il ne peut dès lors être considéré, à l’instar des demandeurs, que la volonté de M. [T] d’acquérir le bien était ferme, intangible et sans réserve et que la vente aurait, sans la notification tardive du délai de rétractation, été menée de manière certaine à son terme.

Au contraire, l’attention portée par M. [T] à l’état du bien et à l’avancée des recherches de fuites et travaux dans les échanges entre les parties à la vente (y compris au travers de la proposition de rédaction de l’avenant de prorogation, comportant de nombreuses garanties à ce sujet), l’importance rappelée par M. [T] en septembre 2023 de la nécessité d’une contre visite, sa promptitude à se rétracter lorsque lui a été offerte tardivement cette possibilité, établissent qu’il était alors, en tout état de cause, sujet à des réticences à l’idée de poursuivre l’acquisition du bien dans ces conditions, alors même qu’il se trouvait délié de toute obligation au titre de la promesse, qui n’avait pas été prorogée et dont le délai était dépassé. Ces réticences, et l’absence de toute obligation au titre de la promesse non prorogée, auraient été similaires en cas de notification de la promesse en mars-avril 2023 et d’absence d’exercice de son droit de rétractation. Elles ne dépendent pas, dès lors, de la faute du notaire.

Il s’ensuit qu’il n’existait pour les époux [E], même sans la faute du notaire, qu’une probabilité limitée de conclusion finale de la vente avec M. [T].

En outre et au regard de l’absence de finalisation de la remise en état du bien dans le délai de la promesse et ultérieurement, de l’absence de communication de la date à laquelle le dégât des eaux a été réglé et le bien en état d’être vendu, l’hypothèse d’une modification des conditions de la vente et notamment de diminution de son prix en cas de persistance de difficultés de cette nature ou de l’existence de travaux à finaliser ne peut être exclue. Il n’est donc pas certain que le prix de vente final entre les époux [E] et M. [T] en cas de réalisation de la vente aurait été celui de la promesse. Il est relevé à cet égard que les époux [E] n’ont produit qu’une attestation de la vente finalement conclue avec un nouvel acquéreur et non l’intégralité de l’acte de vente, mentionnant l’ensemble des clauses particulières éventuelles relatives à l’état du bien.

Par conséquent, la perte de chance, pour les époux [E], de conclure au prix de 1 360 000 euros et de réaliser ainsi un gain supérieur de 200 000 euros à leur gain effectif doit être évaluée à 35%.

M. [N] et les [12] seront par conséquent condamnés à leur verser, en réparation de ce préjudice, la somme de 60 000 euros de dommages et intérêts.

c. Sur le montant des échéances des prêts relais contractés

Les époux [E] exposent qu’ils ont acquis une nouvelle résidence avant que leur bien ne soit vendu et ont dès lors contracté un prêt relais d’un montant de 1 128 000 euros au mois de février 2023, d’une durée d’un an prolongeable à l’issue de la première année moyennant mise à niveau des intérêts et frais. Ils font valoir que l’erreur de M. [N] les a contraints à prolonger le prêt pour une deuxième période de février 2024 à septembre 2024 et de régler en conséquence les frais prévus. Ils ajoutent qu’ils ne devaient plus, en tout état de cause, avoir à supporter le moindre prêt à compter de septembre 2023 dès lors que la vente aurait dû être définitivement réalisée ce mois-là.

Les défendeurs opposent un défaut de lien de causalité pour les motifs déjà exposés.

Appréciation du tribunal

Les mensualités et frais invoqués du prêt relais ne sont dus à la faute de M. [N] que dans une mesure limitée au regard des autres causes, susvisées, d’échec probable de la vente. Le préjudice invoqué par les demandeurs de ce chef se limite dès lors à une perte de chance de ne pas exposer ces mensualités et frais, laquelle doit être mesurée à l’aune des chances effectives, pour les époux [E], de conclure avec M. [T] la vente projetée et objet de la promesse, en septembre 2023 et en tout état de cause avant le 4 septembre 2024 (date de la vente conclue avec d’autres acquéreurs).

En effet, pour affirmer qu’aucune mensualité n’aurait dû être versée après septembre 2023, les demandeurs considèrent que la vente aurait dû intervenir ce mois-là. Or et tel que précédemment développé, les époux [E] ne démontrent aucunement que le bien était dès septembre en état d’être vendu. Le dernier courriel de M. [T] en date du 19 septembre 2023 évoque des travaux « en bonne voie » (aucun élément complémentaire n’étant apporté à ce sujet par les demandeurs) et propose différentes dates de signature s’étalant jusqu’au 30 novembre en rappelant la nécessité d’une visite préalable. Il n’est produit aucune réponse à ce courrier, aucune date de signature ayant été arrêtée entre les parties. Aucun élément ne permet dès lors d’identifier la date d’achèvement des travaux dont la réalisation était attendue pour procéder à la contre-visite et à la vente.

Les demandeurs n’établissent pas dès lors que cette vente aurait pu intervenir antérieurement à la date du 4 septembre 2024, date de la vente conclue avec le nouvel acquéreur, et partant ne démontrent pas l’existence d’une chance de ne pas exposer les dépenses afférentes au prêt relais.

Ils seront déboutés de leur demande.

d. Sur les charges afférentes au bien non vendu

Les époux [E] font valoir que la carence du notaire a conduit au maintien du bien dans leur patrimoine, à leurs frais, après septembre 2023 mois durant lequel la vente devait intervenir, et jusqu’à la vente effective du bien en septembre 2024. Ils sollicitent par conséquent le remboursement de la taxe foncière, des charges de copropriété, des charges d’entretien de la terrasse, du diagnostic d’état parasitaire effectué en vue de la vente, du coût du chauffage et de l’électricité.

M. [N] conteste le lien de causalité et fait valoir que ces différents frais sont en tout état de cause la contrepartie de la propriété du bien et non un préjudice résultant de sa faute.

Appréciation du tribunal

Pour les motifs déjà exposés, le préjudice invoqué à ce titre par les époux [E], en l’absence de toute certitude de la réalisation de la vente projetée avec M. [T], est limité à une perte de chance de ne pas exposer les frais susvisés, laquelle doit être mesurée à l’aune des chances effectives, pour les époux [E], de conclure avec M. [T] la vente projetée et objet de la promesse, en septembre 2023 et en tout état de cause avant le 4 septembre 2024 (date de la vente conclue avec d’autres acquéreurs).

Toutefois et pour les mêmes raisons que celles développées s’agissant du prêt relais, les époux [E] ne démontrent pas l’existence d’une chance que la vente soit conclue avec M. [T] antérieurement au 4 septembre 2024 et, partant, d’une chance de ne pas exposer les frais susvisés afférents au bien vendu sur la période séparant le mois de septembre 2023 du 4 septembre 2024.

Ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

e. Sur le préjudice moral

Les demandeurs font valoir que la négligence du notaire, rendant impossible la vente projetée, a eu des conséquences sur leur temps et leur santé, en exigeant des démarches supplémentaires, en les contraignant à avoir recours à un conseil, sans que Maître [N] ne réponde à leurs sollicitations.

M. [N] ne répond pas spécifiquement sur le préjudice moral.

Appréciation du tribunal

M. [E] a produit une ordonnance [17] du 12 octobre 2023 lui prescrivant un anxiolytique. Il n’est communiqué aucune autre pièce de nature à contextualiser cette prescription, à la relier à la faute de M. [N], ou plus généralement à étayer les déclarations des demandeurs quant au préjudice moral subi par chacun.

En outre et pour les raisons précédemment exposées, il n’est pas établi que les tracas occasionnés par l’abandon de la vente et la nécessité de réitérer le processus de vente auprès d’un autre acheteur, à savoir des démarches coûteuses en temps et une anxiété liée notamment maintien des frais afférents au bien immobilier non vendu, auraient pu être évités en cas de maintien des relations avec M. [T] et de conclusion, à terme, de la vente avec ce dernier, dès lors qu’il n’est pas justifié de la date à laquelle le bien était en état et à laquelle cette vente pouvait dès lors intervenir, et qu’il n’est dès lors pas démontré qu’elle pouvait intervenir antérieurement à la vente conclue in fine avec l’autre acquéreur, le 4 septembre 2024.

Par conséquent, les époux [E] seront déboutés de leur demande de ce chef.

2. Sur les demandes accessoires

M. [N], qui succombe, est condamné aux dépens ainsi qu’à payer aux époux [E] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [N] et la société [12] à payer à M. et Mme [E] la somme de 60 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre leur bien à un prix supérieur ;

Déboute M. et Mme [E] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [N] et la société [12] aux dépens de l’instance ;

Condamne in solidum M. [N] et la société [12] à verser à M. et Mme [E] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,