TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 MAI 2025

N° RG 24/02860 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z7JK

N° de minute :

S.C.I. SINDIBAD

c/

S.A.R.L. LS CO,

S.A.R.L. OU LALA

DEMANDERESSE

S.C.I. SINDIBAD

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LS CO

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non-comparante:

S.A.R.L. OU LALA

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 avril 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 23 mai 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2018, la société DE SAXE INVESTISSEMENTS, aux droits de laquelle vient la société SCI SINDIBAD, a donné à bail commercial à la société OU LALA un local à usage commercial sis [Adresse 4] à [Adresse 9] (92190) pour une durée de neuf années avec un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à la somme de 30 000 euros payable mensuellement d’avance.

Par acte sous seing privé du 24 juin 2023, la société OU LALA a cédé son fonds de commerce à la société LS CO. Aux termes de l’article 24 de ce contrat, la société OU LALA s’est engagée à demeurer garant solidaire de la société LS CO tant pour le paiement des loyers que pour l’entière exécution des charges et conditions du bail pour une durée de 3 années.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, la société SCI SINDIBAD a fait délivrer à la société LS CO un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 7 260,53 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 décembre 2023.

Par exploit du 19 janvier 2024, le commandement de payer a été dénoncé à la société OU LALA.

La société LS CO a convenu avec le bailleur d’un échelonnement des sommes dues qu’elle n’a pas respecté.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la société SCI SINDIBAD a fait délivrer à la société LS CO un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 14 121,75 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 18 septembre 2024.

Par exploit du 27 septembre 2024, ce second commandement de payer a été dénoncé à la société OU LALA.

Par actes de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la société SCI SINDIBAD a fait délivrer une assignation en référé à la société LS CO et à la société OU LALA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

—  Dire que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois du commandement de payer du 23 septembre 2024 ;

—  Constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 24 octobre 2024 ;

—  Ordonner l’expulsion de la société LS CO ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] [Localité 1] ;

—  Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

—  Juger que le dépôt de garantie actuellement détenu par la SCI SINDIBAD pour un montant de 7.825,80 € sera conservé par la SCI SINDIBAD à titre de dommages-intérêts ;

Sur le paiement des loyers, charges, impôts et taxes

—  Condamner solidairement et par provision, la société LS CO et la société OU LALA à régler à la SCI SINDIBAD la somme de 19.389,07€ au titre des loyers, taxes et charges impayés arrêtés au 12 novembre 2024, échéance du mois de novembre incluse,

—  Débouter la société LS CO et la société OU LALA de toute demande de délais,

Sur l’indemnité d’occupation

—  Condamner solidairement et par provision la société LS CO et la société OU LALA à payer à la SCI SINDIBAD une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, à compter du 24 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

Sur l 'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

—  Condamner solidairement la société LS CO et la société OU LALA à payer à la SCI SINDIBAD une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Condamner solidairement la société LS CO et la société OU LALA aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer signifiés le 11 janvier et le 23 septembre 2024, le coût des dénonciations au garant et celui de la présente assignation et les frais passés et nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2024, la société LS CO et la société OU LALA ont signé un acte de restitution de fonds de commerce à la société OU LALA, cette dernière ayant repris possession du fonds de commerce à effet du 11 décembre 2024.

Par jugement rendu le 11 février 2025, le tribunal des activités économiques de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société LS CO.

Par exploit du 28 février 2025, un troisième commandement de payer a été signifié à la société OU LALA.

Le 2 avril 2025, la société SCI SINDIBAD a fait régulièrement signifier des conclusions à la société LS CO et à la société OU LALA par dépôt desdites conclusions à l’étude.

A l’audience du 3 avril 2025, le conseil de la société SCI SINDIBAD a déposé ses conclusions par lesquelles il est demandé de :

Sur le désistement de la SCI SINDIBAD à l’encontre de la société LS CO

—  Donner acte à la SCI SINDIBAD de son désistement d’instance,

—  Constater l’extinction de l’instance à l’encontre de la société LS CO,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société OU LALA

—  Dire que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois du commandement de payer du 28 février 2025 ;

—  Constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 29 mars 2025 ;

—  Ordonner l’expulsion de la société OU LALA ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] ;

—  Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Juger que le dépôt de garantie actuellement détenu par la SCI SINDIBAD pour un montant de 7.825,80 € sera conservé par la SCI SINDIBAD à titre de dommages-intérêts ;

Sur le paiement des loyers, charges, impôts et taxes

— Condamner par provision, la société OU LALA à régler à la SCI SINDIBAD la somme de 29.423,28 € au titre des loyers, taxes et charges impayés arrêtés au 32.719 € au titre des loyers, taxes et charges arrêtés au 1er avril 2025, échéance du mois d’avril incluse.

— Débouter la société OU LALA de toute demande de délais,

Sur l’indemnité d’occupation

—  Condamner par provision la société OU LALA à payer à la SCI SINDIBAD une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, à compter du 29 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

Sur l 'article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

—  Condamner la société OU LALA à payer à la SCI SINDIBAD une somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Condamner la société OU LALA aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer signifiés le 11 janvier, le 23 septembre 2024 et du 28 février 2025, le coût des dénonciations au garant et celui de la présente assignation et les frais passés et nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 3 avril 2025, le conseil de la société SCI SINDIBAD a alors soutenu oralement les termes de ses conclusions.

Régulièrement assignées par dépôt de l’acte à l’étude, la société LS CO et la société OU LALA n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par le demandeur.

MOTIFS

Sur le désistement

Aux termes des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

En l’espèce, la société SCI SINDIBAD se désiste à l’égard de la société LS CO, qui n’a présenté aucune défense au fond, de sorte que ce désistement est en conséquence déclaré parfait.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 28 février 2025 d’un montant de 7 473,21 euros se décompose comme suit :

—  1 848,40 euros au titre du prorata du loyer du mois de décembre 2024,

—  2 728,60 euros au titre du loyer du mois janvier 2025,

—  2 728,60 euros au titre du loyer du mois février 2025,

—  167,61 euros au titre de coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 7 305,60 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 28 mars 2025 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Au vu du décompte du 1er avril 2025 versé aux débats par la société SCI SINDIBAD, il y a donc lieu de condamner par provision la société OU LALA à verser à la société SCI SINDIBAD la somme de 32 719 euros, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025, soit jusqu’au 30 avril 2025 inclus.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie est conservé par le bailleur à titre d’indemnité de résiliation s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société OU LALA, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société OU LALA à lui payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Constatons l’extinction de l’instance à l’égard de la société LS CO,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 28 mars 2025 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société OU LA LA ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5],

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel la société OU LALA à payer à la société SCI SINDIBAD la somme de 32 719 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 29 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qui aurait dû être payé si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons la société OU LALA au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité de résiliation,

Condamnons la société OU LALA aux dépens,

Condamnons la société OU LALA à payer à la société SCI SINDIBAD la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 10], le 28 mai 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président