TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Juin 2025

N° RG 22/10273 – N° Portalis DB3R-W-B7G-YBPW

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC MH3 LE LIBERTÉ – 28-40 rue Salvador Allende 92000 NANTERRE

C/

[H] [J]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SDC MH3 LE LIBERTÉ – 28-40 rue Salvador Allende 92000 NANTERRE, représenté par son syndic

SARL CITYA TEISSIER SABI

68 rue des Cévennes

75015 PARIS

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEUR

Monsieur [H] [J]

28 rue Salvador Allende

92000 NANTERRE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « Résidence le liberté MH3 » sis 28-40 rue Salvador-Allende à NANTERRE (92000) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [H] [J] dans le règlement des charges dont il est redevable alors qu’il a déjà été précédemment condamné par jugement en date du 8 février 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CITYA TEISSIER SABI l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 8 décembre 2022, aux fins de :

CONSTATER que Monsieur [H] [J] est propriétaire des lots n°1017 et 1791 dans la résidence sise 28/40 rue Salvador Allende 92000 Nanterre,

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sise 28/40 rue Salvador Allende 92000 Nanterre, représenté par son Syndic, CITYA TEISSIER SABY,

En conséquence

CONDAMNER Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise 28/40 rue Salvador Allende 92000 Nanterre, représenté par son Syndic, CITYA TEISSIER SABY, les sommes de :

15.410,55 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 18 novembre 2022, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie

CONDAMNER Monsieur [H] [J] aux entiers dépens.

M. [H] [J], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 15.410,55 euros au titre des charges arrêtées au 18 novembre 2022.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 173,54 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 15.236,91 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.236,91 euros au titre des charges arrêtées au 18 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [H] [J] pour la période du 1er avril 2020 au 1er novembre 2022,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 18 juin 2018, 17 juin 2019, 28 janvier 2020, 13 décembre 2021, 20 septembre 2022 et 28 juin 2023 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [H] [J] est propriétaire des lots n°1017 et 1791 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 15.236,91 euros au 1er janvier 2025, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 janvier 2020, 13 décembre 2021 et 20 septembre 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2022, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 15.236,91 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2020 au 1er novembre 2022, appels de provision du 4ème trimestre 2022 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022, date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En conséquence, M. [H] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.236,91 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2020 au 1er novembre 2022, appels de provision du 4ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 décembre 2022.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 173,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [H] [J] pour la période du 1er avril 2020 au 1er novembre 2022,

— deux factures de frais établies par le syndic en dates des 12 août 2022 pour une relance après mise en demeure (33,60 euros), et 15 mars 2024 pour le suivi du dossier par l’avocat (140,04 euros),

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de la lettre de relance après mise en demeure dès lors que ladite lettre n’est pas produite et que, de surcroît, le courrier de mise en demeure préalable aurait dû également être versé aux débats,

— frais de suivi du dossier par l’avocat (140,04 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 173,54 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [H] [J].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 décembre 2022.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’occurrence, étant débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut être davantage accordée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [H] [J] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d’autant plus caractérisée qu’il a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de NANTERRE par jugement du 8 février 2021 (au titre des charges arrêtées au 9 mars 2020).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [H] [J] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [J], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que [H] [J] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le liberté MH3 » sis 28-40 rue Salvador-Allende à NANTERRE (92000) représenté par son syndic :

— la somme de 15.236,91 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2020 au 1er novembre 2022, appels de provision du 4ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 décembre 2022,

— la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (173,54 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [H] [J],

CONDAMNE M. [H] [J] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT