TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 31 Mars 2025

N° RG 24/08432 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z4MW

N° de minute :

AFFAIRE

Société [H]

C/

S.A.S. BOURBON STREET IMMO

DEMANDEUR

Société [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0107

DEFENDEUR

S.A.S. BOURBON STREET IMMO

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0007

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 février 2013, M. [P] [F] et Mme [L] [U] épouse [F] ont donné à bail commercial en renouvellement à la société [H], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2013, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], afin qu’elle y exploite une activité de boulangerie, pâtisserie, salon de thé, traiteur, ventes à emporter, moyennant un loyer annuel fixé par paliers à la somme de 39.000 euros en principal pour la période su 1er janvier au 31 décembre 2013, à la somme de 48.000 euros en principal pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016, à la somme de 52.000 euros en principal pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018 et à la somme de 55.000 euros en principal pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2021, la société [H] a sollicité le renouvellement de son bail, requérant que le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 soit fixé à la somme de 38.600 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 13 octobre 2021, les époux [F] ont acquiescé au renouvellement du bail demandé, mais sollicité que le loyer annuel soit porté à la somme de 75.000 euros en principal correspondant selon eux à la valeur locative.

Par acte authentique du 09 décembre 2021 l’immeuble dont dépendent les lieux loués a été acquis par la société BOURBON STREET IMMO.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié par courrier recommandé avec avis de réception du 20 octobre 2021, la société [H] a fait assigner la société BOURBON STREET IMMO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par acte du 7 janvier 2022, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 38.600 euros en principal et, subsidiairement, voir ordonner une expertise judiciaire.

La société BOURBON STREET IMMO a quant à elle sollicité la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 67.473 euros, selon mémoire en date du 28 octobre 2021.

Par jugement du 09 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le renouvellement au 1er janvier 2022 du bail entre la société BOURBON STREET IMMO et la société [H] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8],

— ordonné une expertise judiciaire, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, aux frais partagés de la société [H] et de la société BOURBON STREET IMMO et désigné Mme [Y] pour y procéder,

— fixé le loyer provisionnel dû par la société [H] pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

— ordonné un sursis à statuer sur les demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 22/0391, a consécutivement été retirée du rôle.

Mme [Y] a établi son rapport le 17 avril 2024. Elle est d’avis que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement au cours du bail expiré, justifiant que le loyer soit fixé à la valeur locative. Selon elle, si la clause d’accession contractuelle est interprétée comme emportant accession en fin de bail, la valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2022 ressort à la somme de 45.325 euros par an en principal, tandis que si elle est interprétée comme produisant effet en fin de jouissance, la valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2022 ressort à la somme de 41.200 euros par an en principal. Elle précise que le loyer annuel plafonné en fonction de la variation des indices peut quant à lui être chiffré à la somme de 43.157,06 euros en principal.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 24/8432.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 20 janvier 2025, la société [H] demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER à 41.200 euros par an en principal le loyer du bail commercial renouvelé pour neuf ans à

compter du 1er janvier 2022,

Subsidiairement,

FIXER ce loyer au loyer indiciaire calculé par Madame [Y], soit la somme annuelle en principal de 43.157 euros,

SE DECLARER incompétent pour statuer sur les demandes formées par la société BOURBON STREET IMMO, relatives au montant du dépôt de garantie, ce sur le fondement de l’article R 145-23 du code de commerce,

DEBOUTER la société BOURBON STREET IMMO de tous ses chefs de demandes,

Pour le cas où il serait fait droit aux demandes de la société BOURBON STREET IMMO concernant la valeur locative du loyer du bail renouvelé, ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER la société BOURBON STREET IMMO en tous les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon mémoire en ouverture de rapport notifié par voir électronique le 27 janvier 2025 (avis de réception justifiant de l’envoi en courrier recommandé à la société [H] non produit), la société BOURBON STREET IMMO demande au juge des loyers commerciaux, de :

DECLARER la société BOURBON STREET IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses écritures,

En conséquence,

DEBOUTER la société SARL [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

CONSTATER que le déplafonnement du loyer sollicité par la société BOURBON STREET IMMO

est fondé,

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 la valeur locative du bien situé au [Adresse 4] à la somme annuelle de 66.000 euros,hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 51 l’exception de l’indexation annuelle du loyer devant se faire en fonction de l’lndice des Loyers Commerciaux (ILC),

JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, FIXER ledit dépôt de garantie à

la somme de 11.000 euros correspondant à deux mois de loyers hors taxes et hors charges,

A titre subsidiaire

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 du bien situé au [Adresse 3] à la somme annuelle de 43.157,06 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,à l’exception de l’indexation annuelle du loyer devant se faire en fonction de l’lndice des Loyers Commerciaux (ILC),

JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, FIXER ledit dépôt de garantie a

la somme de 7.192,84 euros correspondant à deux mois de loyers hors taxes et hors charges,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société SARL [H] au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’articIe 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société SARL [H] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 10 février 2025, a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur la recevabilité des demandes de la société BOURBON STREET IMMO

En application de l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Selon l’article R145-26 du même code, les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En application de ces dispositions d’ordre public, il ne peut être tenu compte du mémoire notifié par la bailleresse par voie électronique 27 janvier 2025, faute pour la société BOURBON STREET IMMO de justifier de son envoi en lettre recommandée à la société [H].

Ses demandes sont donc irrécevables.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

L’article R145-5 du code du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.

Aux termes de l’article R145-6 du code du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Par ailleurs, l’article R145-23 du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordres public, limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux d’interpréter les clauses du bail liant les parties.

En l’espèce, les parties sont contraires sur la désignation des lieux loués dont dépend le loyer de renouvellement applicable aux locaux d’habitation, d’une part, mais aussi sur la portée de la clause d’accession des travaux devant faire accession à la bailleresse, d’autre part.

Or, l’expert judiciaire est d’avis que si la clause d’accession produit effet en fin de jouissance, la valeur locative sera inférieure au loyer plafonné, de sorte que le preneur pourra s’en prévaloir sans qu’il soit nécessaire d’établir une quelconque modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et ayant eu une incidence favorable sur le commerce de la société [H]. Tandis que si elle prend effet en fin de bail, ladite modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable doit être caractérisée, à défaut de quoi, le loyer doit être fixé au plafond légal.

Le juge des loyers commerciaux n’ayant pas le pouvoir de rechercher la commune intention des parties pour interpréter lesdites clauses du bail, il ne peut que se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de NANTERRE qui a plénitude de juridiction.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, en application de l’article 82 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevable le mémoire notifié par voie électronique le 27 janvier 2025 par la société BOURBON STREET IMMO,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2022, au profit du tribunal judiciaire de NANTERRE (8ème chambre),

ORDONNE que l’entier dossier sera transmis au greffe de la juridiction désignée,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX